租赁合同纠纷民事一审判决书

本诉原告浩东厂向本院提出本诉诉讼请求：1、请求法院判令本诉被告云飞公司支付拆迁安置补偿款797606.1元及逾期利息（自起诉之日起，按照全国银行间同业拆借中心公布的贷款市场报价利率计算至实际付款之日止）。2、判令本诉被告云飞公司承担本案诉讼费。事实和理由：浩东厂自2008年开始承租云飞公司位于凤威路51号厂房，浩东厂对厂房进行了装修，并自建了中建大棚、东面大棚、办公室二层、库房6间。2020年8月，云林街道公告凤威路51号拆迁，后云林街道拆迁办对浩东厂承租的厂房进行了评估，浩东厂配合拆迁搬离。云林街道已将凤威路51号的拆迁款全部支付给云飞公司，其中属于浩东厂的拆迁利益为机械设备补偿款1019310元、自建房屋补偿款208737元、装修补偿款645559.1元、搬迁奖励145000元（三个月租金），但云飞公司仅支付浩东厂补偿款1221000元，故诉至法院。

本诉被告云飞公司辩称：其已经向本诉原告浩东厂支付拆迁款1221000元，对于浩东厂陈述未支付的项目及金额不予认可，速搬奖不在租赁协议赔偿范围内，原告逾期搬迁，不符合获得速搬奖的条件，该部分主张不同意支付，请求驳回浩东厂的诉讼请求。

反诉原告云飞公司向本院提出反诉诉讼请求：1、请求法院判令反诉被告浩东厂支付租金250699元及利息（从2021.1.20起实际给付之日止按照全国银行间同业拆借中心公布的贷款市场报价利率计算）。2、判令反诉被告浩东厂承担反诉受理费。事实和理由：按照租赁合同约定，2020年上半年浩东厂结欠租金64300元，2020年下半年起，110000元和458600元两份租赁合同的租金浩东厂分别支付至2020年9月30日、2020年9月19日，计算至2021年1月20日浩东厂结欠租金共计250699元，故提出反诉要求。

反诉被告浩东厂辩称：租金支付情况需核实，如确有欠付租金同意与补偿款抵销，但拆迁公告要求其搬迁后的租金不应支付。

本院经审理查明如下事实：座落于无锡市锡山区××街道××社区居民委员会的土地使用权人登记为云飞公司，使用权面积为2057年2月7日，登记日期为2009年9月22日。

2018年4月1日云飞公司为出租方（甲方）与浩东厂为承租方（乙方）签订房屋租赁协议，约定：甲方坐落于凤威路51号大车间北面消防通道200平方米由房东潘顺海搭建的房屋以每平方米70元的价格出租给乙方，另外陈建生自己搭建的大棚200平方米，甲方收取每平方米35元的地皮费，共计400平方米，出租时间自2018年4月1日起至2020年4月1日止，租期为2年，两项年租金共计21000元，租金半年一付，东面角上开个门，目前给陈建生做出入通道，暂不收取费用，后期如果那里做车间或仓库，今后要收取一定费用，费用双方协商。协议甲方处由云飞公司盖章、潘顺海签字，乙方处由陈建生签字。

浩东厂提供的2020年潘顺海为出租方（甲方）与浩东厂为承租方（乙方）签订房屋租赁协议，约定甲方将门面房四间50000元、大车间613平方米*200=322600元、中间大棚400平方米*1200=48000元、东面角大棚300平方米*1200=36000元出租给乙方用于生产厂房，自2020年3月20日至2022年3月20日，租期为2年，贰（该贰系在打印的“壹”上覆盖手写）年租金456600元，卫生费每年2000元，租金半年一付，租赁期间遇城市拆迁和不可抗力因素，协议提前终止，装修费按拆迁评估价给乙方补偿，甲方不予补偿乙方任何经济补偿，乙方应无条件及时搬出。合同备注大车间时间2020年3月2日至2022年3月20日，门面四间、两个铁棚时间2020年4月1日至2022年4月1日。云飞公司提供的2020年潘顺海为出租方（甲方）与浩东厂为承租方（乙方）签订房屋租赁协议约定大车间面积为1613平方米，壹年租金456600元，“壹”上未有修改痕迹，其余内容与浩东厂提供的协议一致。云飞公司称合同约定的是一年的租金，浩东厂将合同进行篡改，云飞公司另提供与其他承租户签订的租赁合同，合同载明的租赁价格为每平方米160元-210元不等，以证明同地段的租金价格。浩东厂认可合同约定的租金为一年的价格。

2020年潘顺海为出租方（甲方）与浩东厂为承租方（乙方）签订房屋租赁协议，约定甲方将门面房二楼二十间，面积为720平方米，以每平方米150元的价格出租给乙方办公，自2020年4月1日起至2022年4月1日，租期2年，年租金108000元，卫生费每年2000元，共计110000元，租金每半年一付，租赁期间如遇城市建设拆迁和不可抗力因素，本协议提前终止，装修费按拆迁评估价给乙方补偿，甲方不予补偿乙方任何经济补偿，乙方应无条件及时搬出。

拆迁告知书通知涉案房屋已列入拆迁计划，根据征收拆迁方案，在2020年10月底前签约、2020年12月底前搬迁的，分别奖励50元／平方米速签奖和速搬奖。2020年10月30日无锡市锡山区人民政府云林街道办事处为甲方（征收实施单位）与云飞公司为乙方（被征收房屋所有权人）签订《非住宅征收补偿协议书》，约定甲方征收乙方位于××路××号地块的房屋，房屋建筑面积8433.66平方米，其中无证面积6742.53平方米，简易房屋面积1691.13平方米，经评估简易房屋为545654元、无证房屋为6339998元、装潢装饰及附属物为2366247元、设备搬迁费为2582600元，停产停业损失补偿为1296625元，改变用途补偿为757823元，综合费用为3157092元，规定期限内签订征收补偿协议书并在搬迁期限内交房实施拆除的搬迁奖励费为324156元（根据房屋评估价格不含装潢及附着物的2%分别给予产权人和经营者各1%），土地补偿6710725元，合计乙方应得土地、房屋征收补偿款24080920元。协议书另约定2020年12月31日前乙方应将房屋腾空搬离，否则征收人按300元／平方米每年收取房屋返租金，返租金在征收补偿款中无条件扣除；乙方因保持房屋评估齐全，自行拆除将扣除相应评估补偿；乙方于2020年10月底前签约的，给予每平方米50元的奖励，于2020年12月底前腾空搬离的，给予每平方米50元的奖励，于2021年1月底前腾空搬离的，给予每平方米20元的奖励，按照6742.53平方米计算，前述速签奖及速搬奖待交房后与剩余补偿款一并支付。浩东厂主张评估报告中评估在浩东厂项下的机器设备（可搬迁）价值474580元，机器设备（不可搬迁）价值544730元，合计1019310元为其所有。房屋补偿部分，浩东厂主张评估表中Ｗ2简易车间（建筑面积217.91平方米，评估价值78448元）、Ｗ3Ａ第一层（建筑面积30.18平方米，评估价值15971元）、Ｗ3Ｂ第二层夹芯板房（建筑面积30.18平方米，评估价值8450元）、Ｗ4平房（建筑面积17.39平方米，评估价值10444元）、Ｗ5简易棚（建筑面积63.61平方米，评估价值16284元）、Ｗ6简易棚（建筑面积432平方米，评估价值110592元）的一半（即2018年4月1日房屋租赁协议中载明的由陈建生搭建的大棚200平方米）、Ｗ7仓库（建筑面积49.28平方米，评估价值23844元）为其建造应归其所有。装修补偿部分浩东厂主张评估表中评估在Ｗ2、Ｗ3、Ｗ6、Ｗ7、Ｗ9、Ｗ10房屋基础部分193057元（经本院计算取整实际为113747元，评估表按80%成新率计算），编号Ｂ项下Ｗ1号房屋一层323322元（评估表按85%成新率计算），Ｗ1号房屋中第二层浩东车间内等项目计106935.1元（评估表按80%成新率计算），Ｂ-1项下22245元（评估表按85%成新率计算）为其所有。浩东厂称前述项目均体现在评估报告中的Ｂ块，经其与拆迁办核实，拆迁办确认Ｂ块属于浩东厂。云飞公司称机器设备（不可搬迁）评估明细表中第2（除尘设备）、10（电线）、13（配电箱）、16（监控设备）、17（升降机）项合计99940元由浩东厂拆除带走，导致其向拆迁办返还90000元，云飞公司提供潘苹于2021年1月25日、1月30日分别向黄大伍转账60000元、30000元的记录，附言处备注云飞替浩东木业赔付不可搬迁款，云飞公司称该款即系其向拆迁办的返还款，黄大伍为无锡富丽建筑装潢安装工程有限公司（以下简称富丽公司）的项目经理，富丽公司系拆迁公司。浩东厂对此不予认可，称其未搬离前述机器设备，诉讼前也无人员告知其因设备被搬离扣款。房屋补偿部分中云飞公司认可Ｗ3Ｂ第二层夹芯板房为浩东厂建造，同意该部分补偿款8450元归浩东厂所有，认可Ｗ6简易棚的一半即2018年4月1日房屋租赁协议中载明的由陈建生搭建的大棚200平方米，其余房屋均为云飞公司建造，与浩东厂无关。云飞公司称装修补偿部分中基础部分中Ｗ2号房屋项下所有，Ｗ9、Ｗ10号房屋项下车间环氧地坪、电动铝合金卷帘门合计89524元不认可属于浩东厂资产；Ｗ1号房屋一层323322元认可属于浩东厂，但该部分拆迁办按照80%的成新率支付其补偿款，也应按此计算；Ｗ1号房屋中第二层浩东车间内等项目计106935.1元中Ｗ1号房屋楼梯间地毯计1512元、第48项不锈钢扶手栏杆计5700元由云飞公司置办，不认可属于浩东厂，东红面馆、百瑞特叉车、无锡市道恩文化传媒有限公司项下合计47695元也非浩东厂资产，且该部分内容与基础装修部分存在重复计算；Ｂ-1项下22245元认可属于浩东厂。云飞公司提供潘森与百瑞特公司签订的房屋租赁协议及缴纳租金发票，以证明其将凤威路51号门面二间自2019年11月19日至2020年11月19日出租给百瑞特公司用于叉车出租维修，每年租金40000元。百瑞特公司变更前的住所地为凤威路**。浩东厂同意将属于百瑞特叉车部分的装修补偿扣除。云飞公司已支付浩东厂拆迁补偿款1221000元。

为证明其建造房屋的事实，浩东厂提供丁持峰出具的证明，丁持峰称其于2018年给陈老板搭建过道厂房200平方米、东面砖混库房四间厂房200平方米，另做水泥地、西面办公室二层砖混库房二间、楼梯下卫生间二个、厂房隔断。陈建兴向本院出具情况说明，称凤威路51号大车间北面消防通道200平方米自建大棚，是陈建杰以其名义出资建造，其同意该大棚的拆迁权利由陈建杰主张，其不再主张，其小名为陈建生。陈建兴户籍地村委会出具证明确认陈建生与陈建兴系同一人。云飞公司对情况说明及村委会证明均不予认可，云飞公司不认识陈建兴也未与陈建兴发生过往来。浩东厂另提供陈建杰与潘森的微信聊天记录，陈建杰要求潘森提供东边过道搭建的房子明细，潘森发送给陈建杰搭建及简易房屋明细表一份，明细表中W2简易车间、W3A第一层、W3B第二层夹芯板房、W4平房、W5简易棚、W7仓库后均备注“浩东”。潘森在本院询问时陈述，聊天记录中的明细表由其自行制作，当时陈建杰询问其承租范围，其就根据平面图明确了浩东厂的承租范围，而不是浩东厂自行搭建的部分，浩东厂没有在过道和东面搭建过建筑。

2020年11月3日富丽公司向各租赁户发出通知，称街道拆迁部门要求在2020年12月31日前全部搬离。2020年12月10日，云林街道拆迁安置管理办公室向云飞公司发出告知书，要求在2020年12月31日前搬迁。浩东厂认可其在2020年11月左右收到云飞公司的搬离通知。

浩东厂的租赁使用范围为W1-W7、W9、W10号房屋。浩东厂的支付租金情况为：2020年5月6日支付50000元，2020年5月9日支付50000元，2020年5月21日支付50000元，2020年6月28日支付10000元，2020年7月8日支付20000元，2020年9月16日支付10000元，2020年9月22日支付20000元，2020年11月19日支付10000元。云飞公司称2020年之前的租金浩东厂已付清，2020年上半年租金浩东厂支付了220000元，尚欠64300元；2020年下半年开始租金为110000元协议的租金付至2020年9月30日，自2020年10月1日至2021年1月20日租金计33599元未支付，租金为458600元协议的租金付至2020年9月19日，自2020年9月20日至2021年1月20日租金计152800元未支付，以上合计浩东厂的欠付租金为250699元。云飞公司认可其主张的租金及占有使用费计算至2021年1月20日。

关于浩东厂的搬离时间，陈建杰在与潘顺海2021年1月28日的聊天记录中称“老潘都搬掉啦，后面的钱打到我老婆卡里吧”，陈建杰在当天的记录中还向潘顺海发送了新厂的地址。浩东厂称自2020年12月开始搬，于2021年1月中旬全部搬离，未与云飞公司办理交接手续，仅做了告知，拆迁办将三个月租金作为搬迁奖励给予云飞公司。云飞公司称浩东厂于2021年1月28日搬离，搬迁奖励实际未领取到。

本院至云林街道拆迁办调查时，拆迁办工作人员称：云飞公司确系被拆迁户，拆迁补偿款已全部付清，云飞公司的拆迁补偿款中并未扣除搬迁奖励也未有其他扣费，拆迁办系按照评估报告及补偿协议约定的金额支付，设备部分都交由中标的拆迁公司处理，如果拆迁公司发现有设备遗失会与被拆迁人商量是否扣款，具体扣款事宜拆迁办不清楚，拆迁办不知道云飞公司被扣款90000元的事情；评估时只会确认是否存在这些项目，不会涉及项目归谁，具体项目属于出租人还是承租人应由双方举证确认，拆迁办未告知过浩东厂评估报告中的B地块属于木制品厂，拆迁办也不知道B地块的权利人。浩东厂提供与评估公司工作人员的微信聊天记录，该工作人员在聊天记录中确认B地块是浩东厂承租地块。根据云飞公司提供的仓下村委会工作人员的联系方式，本院联系了仓下村委会工作人员，工作人员称拆迁公司在清点时发现部分物品不在清单上，遂对云飞公司扣款90000元，该90000元是云飞公司的全部扣款，不全部是浩东厂的，具体里面哪些是浩东厂的扣款哪些是云飞公司的扣款只有双方自己清楚去核对，拆迁公司在房屋交付后才进场清点，无法确定机器设备由谁搬走及因谁的原因扣款。

上述事实，有房屋租赁协议、平面图、告知书、征收补偿协议书、评估表、付款凭证、证明、情况说明、土地使用权证、通知、转账凭证、微信聊天记录、企业信息、发票、照片、追记、质证意见、当事人陈述及庭审笔录等在卷佐证。

本院认为：浩东厂向云飞公司租赁房屋，房屋在租赁期间被征收，虽双方在租赁协议中约定遇拆迁云飞公司不予浩东厂任何经济补偿，但因评估报告中有属于浩东厂的资产及费用，而该部分款项已由云飞公司领取，浩东厂可依法主张其补偿，浩东厂确有拖欠租金的，亦应当清偿欠付租金。本案的争议焦点为：1、浩东厂可获得的具体补偿金额；2、浩东厂结欠的租金金额。

争议点1，关于浩东厂可获得的可搬迁及不可搬迁机器设备部分，现评估在浩东厂名下的可搬迁机器设备补偿款为474580元，不可搬迁机器设备补偿款为544730元，合计1019310元，本院予以确认，云飞公司称因浩东厂搬走部分设备导致被扣款90000元，现仓下村委会工作人员向本院陈述90000元并非全部为浩东厂范围内缺失设备的扣款，也无法确认缺失设备由谁搬走，现有证据无法证明浩东厂范围内缺失设备的实际扣款金额，也无法证明搬走被扣款设备的主体，浩东厂亦否认其搬走了云飞公司所称的机器设备，仅凭云飞公司转账时的附言记录不足以证明系因浩东厂的原因导致云飞公司被扣款90000元，云飞公司的该项抗辩意见本院不予采纳。

关于浩东厂可获得的房屋补偿部分，云飞公司对于浩东厂主张的W3B第二层夹层板房（补偿款8450元）无异议，本院予以确认。对于双方存在争议的W2简易车间、W3A第一层办公室、W4库房、W5简易房、W6简易棚、W7仓库，双方均未提供充分的证据证明前述建筑物的建造情况，但从浩东厂法定代表人陈建杰与云飞公司的潘森微信聊天情况中可知，在陈建杰询问要求潘森提供搭建的东边、过道房屋明细时，潘森根据评估机构的平面图向陈建杰提供了由潘森自行制作的名为“搭建及简易房屋”的明细表，明细表中前述W2简易车间、W3A第一层办公室、W4库房、W5简易房、W7仓库后均标注了“浩东”，潘森对此解释称系确认的浩东厂的承租范围，但庭审中双方确认的浩东厂承租范围为W1-W7、W9、W10号房屋，该明细表未将浩东厂承租的W6号房屋同样标注为“浩东”，又未有浩东厂承租的W9、W10号房屋，潘森的解释既无法与前面陈建杰的问题相对应，也与浩东厂实际的租赁情况相互矛盾，本院根据前后语境，认为潘森在聊天记录中提供给陈建杰的明细表应认定为云飞公司确认的属于浩东厂搭建房屋的情况，据此认定W2简易车间（补偿款78448元）、W3A第一层（补偿款15971元）、W4平房（补偿款10444元）、W5简易棚（补偿款16284元）、W7仓库（补偿款23844元）的补偿款应属浩东厂所有。双方在庭审中一致认可W6简易棚的一半即2018年4月1日房屋租赁协议中载明的由陈建生搭建的大棚200平方米。浩东厂对于陈建生的身份进行了合理解释，房屋由浩东厂搭建也与双方在房屋租赁协议中约定云飞公司只收取地皮费相互印证，且协议还约定给陈建生预留出入通道，从合同内容看，陈建生指代的即系陈建杰代表的浩东厂，云飞公司不认可陈建生与浩东厂的关系，但未举证证明另有与浩东厂无关的案外人陈建生建造了W6简易棚的一半，对云飞公司的意见不予采信，故属于W6简易棚的补偿款110592元的一半计55296元亦属于浩东厂所有。

关于装修补偿部分，云飞公司对于浩东厂主张的W1号房屋一层323322元、B-1项下22245元、W3号房屋项下17217.6元、W6号房屋项下7828元、W7号房屋项下2196元认可属于浩东厂，评估表载明W1号房屋一层的323322元系按照85%的成新率计算，云飞公司称拆迁办实际按照80%的成新率补偿，未提供证据证明，对其抗辩意见不予采纳，本院对前述装修补偿款合计372808.6元予以确认。对于云飞公司提出异议的部分，因W1号由云飞公司建造，浩东厂应当提供证据证明其装修的部分，现扣除云飞公司不认可的楼梯间地毯、不锈钢扶手栏杆、东红面馆、百瑞特叉车、无锡市道恩文化传媒有限公司等项目后的剩余部分装修补偿款76411.2元认定为浩东厂所有。W2号房屋本院认定系浩东厂建造，项下的24496.8元本院认定归浩东厂。W9、W10号房屋由云飞公司建造，浩东厂未提供证据证明其装修的部分，扣除云飞公司不认可的环氧地坪、电动铝合金卷帘门项目后的剩余部分装修补偿款14886.4元认定为浩东厂所有。

关于搬迁奖励，双方在合同中未作明确约定，浩东厂主张以三个月租金标准计算搬迁奖励未有证据证明，且浩东厂实际搬离时间在征收补偿协议书约定的期限2020年12月31日之后，浩东厂已不符合征收补偿协议书约定的获得搬迁奖励费额相关条件，对于浩东厂主张的搬迁奖励，不予支持。

争议点2，根据双方签订的两份租赁协议的约定，浩东厂每年应支付云飞公司的租金及卫生费合计分别为458600元和110000元，根据云飞公司提供的支付凭证，对云飞公司主张浩东厂结欠2020年半年的租金64300元予以确认。云飞公司自认2020年下半年的租金，年租金为458600元的合同浩东厂支付至2020年9月19日，110000元的合同浩东厂支付至2020年9月30日，并分别自2020年9月20日、2020年10月1日起至浩东厂搬离之日主张期间的租金，本院认为因2020年下半年起涉案房屋已开启评估征收，浩东厂也认可在2020年11月收到搬离通知并于12月开始搬离，自浩东厂开始搬离工作，势必对实现租赁房屋全部使用目的造成影响，结合应给予浩东厂合理的搬离时间等因素综合考虑，本院酌定租金计算至2020年12月31日，自2021年1月1日起至2021年1月20日止的租金浩东厂不再承担，其中年租金为458600元的合同浩东厂应支付自2020年9月20日起至2020年12月31日止的租金计129413元，110000元的合同浩东厂应支付自2020年10月1日起至2020年12月31日止的租金计27500元。关于利息，因涉案两份租赁合同对于租金的支付时间未作明确约定，现云飞公司主张以浩东厂搬离日期2021年1月20日作为租金利息的起算点，考虑到该时间点云飞公司与浩东厂之间存在征收补偿款尚未结清，且扣除浩东厂应支付的租金后云飞公司还需支付浩东厂补偿款的情况，本院对云飞公司主张的利息不予支持。

综上计算后，浩东厂的应得征收补偿款为1716650元，扣除云飞公司已支付的1221000元后云飞公司还需支付浩东厂495650元。又因浩东厂结欠云飞公司租金221213元，浩东厂同意结欠租金在补偿款中抵扣，故浩东厂主张的利息本院确认以274437元为基数，自起诉之日（2021年6月21日）起至实际付款之日止按全国银行间同业拆借中心公布的贷款市场报价利率计算。

综上，依照《中华人民共和国民法典》第七百零三条、第七百二十一条、《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款规定，判决如下：

一、被告无锡市云飞纺织有限公司应支付原告锡山区东亭浩东木制品厂征收补偿款495650元及利息，利息以274437元为基数自2021年6月21日起至实际付款之日止按全国银行间同业拆借中心公布的贷款市场报价利率计算。

二、反诉被告锡山区东亭浩东木制品厂应支付反诉原告无锡市云飞纺织有限公司租金221213元。

上述第一、二项折抵，被告无锡市云飞纺织有限公司应支付原告锡山区东亭浩东木制品厂征收补偿款274437元及利息，利息以274437元为基数自2021年6月21日起至实际付款之日止按全国银行间同业拆借中心公布的贷款市场报价利率计算，于本判决发生法律效力后十日内履行。

三、驳回原告锡山区东亭浩东木制品厂的其他本诉请求。

四、驳回反诉原告无锡市云飞纺织有限公司的其他反诉请求。

如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。

本诉案件受理费11776元，反诉案件受理费2530元，合计14306元，由浩东厂负担6690元，由云飞公司负担7616元（原告及反诉原告均同意其垫付的诉讼费由被告及反诉被告直接支付，本院不再退还，计算后云飞公司应于本判决生效后十日内向浩东厂支付5086元）。

如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于江苏省无锡市中级人民法院。