租赁合同纠纷民事一审判决书

一鸣永盛公司向本院提出诉讼请求：1.依法解除一鸣永盛公司与远荟物业公司于2020年4月7日签订的《库房租赁协议》；２.判令远荟物业公司退还一鸣永盛公司预交的未到期租金100 000元及利息（自2020年6月11日期至实际付清日止，按照中国人民银行同期贷款利率计算）；3.判令远荟物业公司给付一鸣永盛公司违约金20 000元；4.判令远荟物业公司赔偿一鸣永盛公司因库房漏雨导致的货物损失150 000元；5.本案诉讼费由远荟物业公司负担。事实与理由：一鸣永盛公司与远荟物业公司于2020年4月7日签订了《库房租赁协议》，双方就库房的租赁事项达成了共识。此后一鸣永盛公司依约履行各项合同条款，但远荟物业公司却未能履行其出租人的义务，先是库房遇到雨天漏雨，导致一鸣永盛公司的数十万的货品严重受损，一鸣永盛公司找到远荟物业公司赔偿，远荟物业公司迟迟不答复。现由于远荟物业公司原因致使合同无法继续履行，迫使一鸣永盛公司不得不撤离了承租场地，但远荟物业公司未能及时将未到期的租金予以退还。综上，远荟物业公司的行为违反了合同约定及法律规定，故向法院提起诉讼，请求法院依法支持一鸣永盛公司的诉讼请求。

远荟物业公司辩称，双方签订的《库房租赁协议》应属无效。因拆迁导致协议无法履行属于不可抗力，双方约定于2020年6月30日腾退完毕，2020年７月30日一鸣永盛公司腾退完毕，因一鸣永盛公司未按照约定时间腾退完毕，应当支付该期间的占有使用费，自2020年6月30日至2020年7月30日共计91 650元，一鸣永盛公司预交的未到期租金100 000元抵扣占有使用费后剩余8350元同意返还。不同意给付利息,没有法律依据。不同意给付违约金，我公司没有违约行为，因拆迁属于不可抗力，根据合同约定不追究违约责任。一鸣永盛公司明知北侧库房需要进行改造后才能使用，在未改造完成前私自搬入北侧库房，造成的货物损失应由一鸣永盛公司自行承担，且是否有损失我公司不知情，无法核实。

双方当事人围绕诉讼请求依法提交了证据，本院组织当事人进行了证据交换和质证。对当事人无异议的证据，本院予以确认并在卷佐证。根据当事人陈述和经审查确认的证据，本院认定事实如下：2020年4月17日，远荟物业公司（甲方）与一鸣永盛公司（乙方）签订《库房租赁协议》，协议约定：一、库房等基本情况：1、甲方出租给乙方的库房位于甲方公司的北侧，总建筑面积为2350平方米。2、甲方出租给乙方的库房的基本情况为：库房有完备的供水、供电、暖气管道以及排水设施；房屋内安装有全套的消防喷淋设备及消防栓等消防设施，整个库房的地面硬化均为金刚砂地面。3、乙方承租甲方的库房用于存储食品、药品、医疗器械及相关非政府明禁止的物品等。二、租赁期限：1、乙方第一租赁期自2020年5月16日起至2023年5月15日止，租期为叁年，第二租赁期自2023年5月16日起至2025年5月15日止，租期为贰年。2、由于签订合同时为国家新冠疫情防控期间，相关库房整理、改造等工作将受到疫情防控影响。如在2020年5月16日前，甲方未完成相关库房改造工作，双方就起租日期将顺延至甲方完成改造的日期，同时双方签订补充协议。3、在第一期租赁期间内，由于甲、乙双方任何一方的原因解除本协议，需按照本协议的相关规定向对方支付违约金。四、租金总额：1、第一期租赁期年度租金总额为1 115 075元，每半年度租金为557 537.5元，每季度租金为278 768.75元。五、租金的支付：1、乙方第一年租金的缴纳：签订本合同时需缴纳三个月租金278 768.75元，在甲方施工库房改造完成时缴纳两个月租金185 845.83元，在第六个月租期开始前一周缴纳四个月租金371 691.67元。第十个月租期开始前一周缴纳最后一季度租金278 768.75元。十、违约责任：1、在第一租赁期间，由于甲乙双方任何一方的原因、责任导致双方解除本协议的均必须向另一方支付人民币20 000元违约金。6、由于不可抗力原因（自然灾害、国家拆迁等不可抗力因素），导致双方解除本协议的，甲乙双方将按照实际使用天数结算租金，甲乙双方不追究违约责任，自行承担各自损失。9、如双方经协商未能达成租赁协议或者由于乙方责任导致协议解除的，甲方提供的1050平方米库房将按照50 000元的标准收取乙方租金。12、如由于非甲乙双方的原因导致协议解除的，甲方提供的1050平方米将按照1.3元/平米/天/的标准收取租金，同时返还乙方已经缴纳的剩余租金。

2020年6月11日，远荟物业公司向一鸣永盛公司出具《说明》，内容为：“我公司租给贵方的临时库房，面积1050平米，约定单价为1.3元/平米/天，临时库起租日期为2020年3月16日。贵公司如在2020年6月30日前完成所有临时库房的腾退工作，临时库租期以2020年5月31日为截止日结算。如在6月30日前未能腾空所有临时库房，将按照实际使用日期结算临时库房租金，特此说明。截止至2020年5月31日临时库房应收租金为102 375元，我公司予以减免租金52 375元，实收租金50 000元。我公司于2020年4月份收到贵方预付租金278 768.75元，应退还租金为228 768.75元。”

庭审中，远荟物业公司称涉案库房位于北京标致家具有限责任公司（以下简称：标致公司）院内北侧，《说明》中所称的临时库房指的是标志公司院内南侧1050平米库房，因北侧库房未改造无法使用，所以一鸣永盛公司先租的南侧临时库房。北侧库房一鸣永盛公司已经交纳了第一期租金278 768.75元，其中50 000元用于抵扣了南侧1050平米临时库房的租金，抵扣后北侧库房应退租金228 768.75元，现已经于2020年6月16日退还了128 768.75元，剩余100 000元未退还，应以该100 000元折抵2020年6月30日至2020年7月30日期间的北侧库房占用使用费91 650元，剩余8350元同意返还。一鸣永盛公司认可北侧库房远荟物业公司未退还的租金为100 000元。

关于北侧库房的腾退时间，远荟物业公司提交微信聊天记录，显示2020年7月31日，一鸣永盛公司员工谢军向远荟物业公司员工发送微信：“刘哥库房我都搬完了，还有十万元钱没退呢，没和财务说下！什么时候退回来！”

一鸣永盛公司对该证据的真实性认可，对证明目的不认可，称2020年7月31日的微信内容和发信息时间不能证明是腾退时间，只能证明在腾退后再次催款要求退还100000元租金，实际七月初已经腾退完毕。关于具体腾退时间，一鸣永盛公司表示记不清了且未提交相关证据。

关于合同效力，远荟物业公司称涉案库房是从标志公司处承租后转租给一鸣永盛公司，无相关建设审批手续，已经于2020年10月底全拆除，涉案租赁协议应属无效，但合同无效的原因系标志公司隐瞒造成的。远荟物业公司提交2020年3月15日标致公司出具的说明、2020年4月16日与标致公司签订的《库房租赁协议》，证明远荟物业公司从标致公司处租赁涉案北侧库房，有权对外转租，标致公司并未向远荟物业公司告知北侧库房无手续，远荟物业公司无过错，北侧库房标致公司口头同意远荟物业公司可以先出租再签订合同。一鸣永盛公司对远荟物业公司的证明目的不予认可，称远荟物业公司在签订协议时谎称有手续，但实际针对北侧库房双方签订协议时，远荟物业公司并未与标致公司签订租赁协议，远荟物业公司存在欺诈，认可双方的《库房租赁协议》应属无效，过错在远荟物业公司，造成的损失应由远荟物业公司赔偿，损失数额同意由法院酌情认定。

本院认为，民法典施行前成立的合同，因民法典施行前履行合同发生争议的，适用当时的法律、司法解释的规定。本案纠纷系民法典实施之前的法律事实引起的民事纠纷案件。

当事人对自己提出的诉讼请求所依据的事实或者反驳对方的诉讼请求所依据的事实，应当提供证据加以证明，但法律另有规定的除外。在作出判决前，当事人未能提供证据或者证据不足以证明其事实主张的，由负有举证证明责任的当事人承担不利的后果。

出租人就未取得建设工程规划许可证或者未按照建设工程规划许可证的规定建设的房屋，与承租人订立的租赁合同无效。远荟物业公司与一鸣永盛公司签订的《库房租赁协议》，因涉案房屋未取得建设工程规划许可证，违反了法律法规的禁止性规定，该合同无效。无效的合同或者被撤销的合同自始没有法律约束力。合同无效或者被撤销后，因该合同取得的财产，应当予以返还；不能返还或者没有必要返还的，应当折价补偿。

一鸣永盛公司称于2020年7月初已经完成涉案库房的腾退，但并未提交相关证据，结合远荟物业公司提交的聊天记录，本院认定2020年7月31日一鸣永盛公司完成腾退，远荟物业公司主张在未退还的租金中扣除涉案北侧库房2020年6月30日至2020年7月30日的占有使用费，本院不持异议，关于占有使用费的数额，考虑到库房存在漏雨的事实及实际使用情况，本院酌情确定为54 990元，扣除该款项后远荟物业公司应当退还一鸣永盛公司租金45 010元；一鸣永盛公司主张的利息及违约金，于法无据，本院不予支持。关于货物损失，一鸣永盛公司提交的证据不足，本院不予支持。

据此，依照《中华人民共和国合同法》第五十二条、第五十八条，《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第二条之规定，判决如下：

一、北京远荟物业管理有限公司于本判决生效后十日内退还北京一鸣永盛商贸有限公司租金45010元；

二、驳回北京一鸣永盛商贸有限公司的其他诉讼请求。

如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。

案件受理费5350元，由北京一鸣永盛商贸有限公司负担4458元（已交纳），由北京远荟物业管理有限公司负担892元（于本判决生效后七日内交纳）。

如不服本判决，可于判决书送达之日起十五日内，向本院提交上诉状，并按对方当事人的人数提交副本，交纳上诉案件受理费，上诉于北京市第二中级人民法院。