房屋租赁合同纠纷民事一审判决书

原告诉请要点

一、被告返还原告合同押金损失61280元及2020年4月6日至2020年4月30日期间的租金24710元；二、被告赔偿被第三人扣押在租赁场地的办公物品的价值损失；三、本案诉讼费由被告承担。

被告答辩要点

一、不管其是否拖欠租金，只要原告已向其或已代其向第三人支付相应租金，均不影响原告正常使用房屋；二、其在履行转租合同中无任何违约行为，无需退还租金费用及租赁保证金。

第三人陈述要点

一、与被告的《房屋租赁合同》解除后，其有权收回房屋；二、原告逾期腾退房屋，其已经合法占有房屋内物品并有权行使留置权。综上，原告的诉讼请求没有事实和法律依据，请求人民法院予以驳回。

事实认定

2019年11月5日，原告（乙方、承租方）与被告（甲方、出租方）签订《物业租赁合同》（以下简称《合同》）,约定：甲方同意将位于南宁市青秀区佛子岭路11号荣和千千树荣和E中心写字楼第17层A1713、1715号房在现有状态下租赁给乙方使用，用途为办公；租赁期限自2019年11月11日起至2020年11月10日止；甲方应于2019年11月11日前将该租赁物业交予乙方使用，自2019年11月11日起计算租赁费用，并办理相关移交手续，若因甲方原因延迟交付该租赁物业，则本合同租赁期限顺延；租赁费用30640元/月；乙方应于2019年11月5日前交付首期租赁费用91920元，首期租赁费用起止日期为2019年11月11日起至2020年2月10日止，之后按季度计费结算，应于每季度第三个月的25日前支付下一季度的租赁费用（如遇节假日则顺延）；乙方应于2019年11月5日前向甲方支付2个月的租赁费用作为租赁保证金即61280元，在租赁期满（或提前解除租赁合同后）且在甲方确认乙方无应付甲方款项后返还。次日，被告向原告出具《收据》两份，分别确认收到原告交来案涉房屋押金61280元及首期租金91920元。

2020年4月1日，被告向原告出具《收据》，确认收到原告交来案涉房屋租金（2020年2月22日-2020年4月30日）69732元。

2020年4月21日，第三人向原告发出《清场公告》，其上载明：被告于2018年8月29日与我司签订《房屋租赁合同》，承租了我司的南宁市佛子岭路11号荣和E中心A-6至20层房屋，但因被告违反合同约定，拖欠我司租金及物业服务费等，我司已于2020年4月2日与被告解除了《房屋租赁合同》，收回了租赁房屋，我司于2020年4月3日发布公告，强调贵司如有意继续使用所租物业，须在该公告发布之日起三个工作日内（即2020年4月9日前）与我司商管部联系商谈租赁事宜，如贵司不再继续使用该物业，须在该公告发布之日起三个工作日撤场，并将场地恢复原状返还给我司，若逾期不撤场，则我司将强制清场，对物业内的所有设备、物品等作无主物处理，造成的一切损失由贵司自行承担。我司多次尝试与贵司协商租赁事宜，但均不予配合，至本公告发出之日，仍不愿意签订租赁合同，并继续非法占用我司场地，现再次通告，请务必于2020年4月23日18时前将南宁市佛子岭路11号荣和E中心第17层1713-1715号房屋清场完毕并将场地恢复原状返还给我司，否则，我司将强制清场，对物业内的所有设备、物品等作无主物处理，造成的一切损失由贵司自行承担，贵司仍须承担从2020年4月3日起至实际清场之日止产生的租金、物业管理等相关费用。

2020年4月22日，原告向被告发出《关于解除<物业租赁合同>并退还押金的函》（以下简称《函》），其上载明：2020年4月3日，第三人出具《公告》，称你公司因欠交服务费导致合同于2020年4月3日解除，各用户需重新缴纳租金续租，否则要在公告发布之日起三日后清场，此后，我公司的正常出入均受物业盘诘阻碍，无法正常办公，鉴于你公司已经无法正常提供租赁场地，我公司要求解除双方所签的《物业租赁合同》，合同自2020年4月3日解除，你公司应立即退还所收押金，鉴于我公司的办公家具及设备因物业阻碍，未能搬离撤场，请你公司立即协调物业管理，在三日内准许我公司撤场。被告当庭确认于当日收到该函。

原告提交的交房单（荣和E中心1713-17）上载明：起租日期2019年11月22日，已交费用2019年11月22日至2020年2月21日；2020年2月15日前交2020年2月22日至2020年4月30日租赁费用69732元。原告随交房单提交的《关于租金期限的说明》上载明：被告实际交房日期为2019年11月22日，故租金应从该日起计至2020年2月22日，其已交清租金。被告对此予以确认。

在庭审中，原、被告一致确认：原告已缴纳押金61280元、首期租赁费用91920元、第二期租赁费用69732元。原告陈述称：第三人于2020年4月3日在案涉房屋张贴公告，并自2020年4月6日起限制其进入房屋，须由物业致电第三人办公室获得同意后其工作人员才能进入案涉房屋，但其客户无法进入，且仅两次获准进入房屋，均是为了与物业协商搬离房屋内物品的事宜，2020年4月22日之后，物业即禁止其进入案涉房屋，此外，2020年4月6日之后物业即禁止其将案涉房屋内的物品搬离，物业是经第三人授权阻拦其进入案涉房屋并搬离物品。第三人确认其于2020年4月27日对案涉房屋进行停电。

判决理由

原、被告在平等自愿协商一致基础上签订的《合同》系双方真实意思表示，内容未悖法律、行政法规的强制性规定，合法有效，双方均应恪守。

依照《中华人民共和国合同法》第二百一十二条之规定，被告作为出租人，有义务在租期内向承租人提供可正常使用、收益的租赁物，但根据各方陈述并结合《交房单》、《清场公告》、《函》所载内容及原告已交租至2020年4月30日的事实，在无相反证据的情况下，因被告与第三人之间的租赁合同纠纷，本院推定原告自2020年4月6日起即无法再正常占有、使用案涉房屋，合同目的无法实现，应认被告已构成根本违约，故依照《中华人民共和国合同法》第九十四条之规定，原告有权解除合同，《合同》于《函》送达至被告之日即2020年4月22日解除。

合同既已解除，已交租但无法正常占有、使用房屋期间的租赁费用及保证金61280元应予返还，经核算，2020年4月6日至2020年4月30日期间的租赁费用为25265元（69732元÷69日×25日），原告仅主张24710元，系当事人自愿处分自身的合法权益，本院予以准照。至于案涉房屋办公物品的价值损失，鉴于前述物品系由第三人而非被告留存于案涉房屋，原告应向第三人而非被告主张，故对该项诉请，本院不予支持，原告可另行与第三人协商解决或另案起诉。

判决结果

依照《中华人民共和国合同法》第八条、第六十条第一款、第九十四条、第九十七条、第二百一十二条及《最高人民法院关于适用<中华人民共和国民事诉讼法>的解释》第九十条、第一百零八条之规定，判决如下：

一、被告广西卓翰物业管理有限公司应向原告广西润生源生物科技有限责任公司返还2020年4月6日至2020年4月30日期间的租赁费用24710元；

二、被告广西卓翰物业管理有限公司应向原告广西润生源生物科技有限责任公司返还租赁保证金61280元；

三、驳回原告广西润生源生物科技有限责任公司的其他诉讼请求。

本案受理费1950元，由被告广西卓翰物业管理有限公司负担。

上述金钱义务，义务人应于本案判决生效之日起十日内履行完毕，如果未按本案生效判决指定的期间履行给付金钱义务，应当按照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条的规定加倍支付迟延履行期间的债务利息。权利人可在本案生效判决规定的履行期限最后一日起二年内向本院或与本院同级的被执行的财产所在地人民法院申请执行。

如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按照对方当事人的人数提出副本，上诉于南宁市中级人民法院，同时在上诉期届满之日起七日内预交上诉案件受理费（开户名称：南宁市中级人民法院，开户银行：中国农业银行南宁市竹溪支行，账号：2001********。网银转账先选古城支行，再在备注栏注明竹溪支行）。逾期未预交也不提出缓交申请的，则按自动撤回上诉处理。