房地产开发经营合同纠纷民事二审判决书

彤利房产公司上诉请求：1.请求依法撤销一审民事判决；2.请求二审法院依法改判支持上诉人的全部诉讼请求；3.判令被上诉人承担全部诉讼费用。事实和理由：一审法院判决认定事实错误，适用法律错误。一、一审判决没有明确认定被上诉人的严重违约的事实。一审判决已在本院认为部分确认上诉人与被上诉人签订的《合作投资协议》合法有效，双方负有依照该合同约定全面履行的义务，并且被上诉人在庭审中已明确表示不再同意由上诉人继续施工E3#，即被上诉人已明确表示不再履行有效合同约定的义务，一审经庭审质证的其他证据已经充分证明被上诉人在明知已经具备继续履行协议的情况下仍然故意拒绝履行约定

义务，属于严重违约行为，但一审判决没有认定被上诉人拒绝

继续全面履行协议义务属严重违约行为这一重要事实，属于认

定事实错误；二、一审判决没有认定被上诉人拒绝继续履行合同义务给上诉人造成的实际损失及可得利益损失，属认定事实错误；三、一审判决没有认定被上诉人在履行协议过程中严重违约并给上诉人造成实际损失的事实；四、一审判决认定被上诉人负有向上诉人支付未建设的E3#楼部分楼花对应的欠款本金的义务，却没有依法判决被上诉人立即履行，属于适用法律错误；五、一审判决认为上诉人与被上诉人双方提供的结算资料中应交税款及费用金额不一致，并且上诉人已经建设且有权销售的楼房尚未全部销售，所产生的费用金额尚不能确定，故上诉人第一、三两项主张尚未确定金额，也未达到结算条件，目前无法支持，可待条件具备是另行主张权利。上述说理论证部分与在案证据证明的事实严重不符，更与正常逻辑相悖。综上，上诉人认为，一审判决认定事实错误，适用法律错误，依法应予以撤销。上诉人的诉讼请求有着充分的事实依据及法律依据，依法应予以支持。因此请二审法院依法查清全部事实后，依法改判，支持上诉人的全部诉讼请求。

金峰房产公司辩称，一、上诉书没有如实叙述案件事实，本案并不存“已经具备继续履行协议的情况”。上诉书说“一审经庭审质证的其他证据已经充分证明被上诉人在明知已经具备继续履行协议的情况下仍然故意拒绝履行约定的义务，属于严重违约行为，但一审判决没有认定被上诉人拒绝继续全面履行协议义务属严重违约行为这一重要事实，属于认定事实错误。”现在的情况是《合作投资协议》第一条第4项内容是“（E区建设工程施工许可证未办）”，在2018年4月8日双方签订协议时没有办施工许可证，时至今日，施工许可证仍然不能办，原因就是香域澜湾规划的E区地面有一条66KV高压线及9户动迁户，因而无法施工。根据金峰公司与新民市规划和国土资源局2011年3月31日签订的《国有建设用地使用权出让合同》，新民市净地出售该块土地，应由新民市规划和国土资源局（现在称自然资源局）负责动迁该高压线和9户居民，该局在合同签订后，至今已近11年内没有将高压线和9户动迁户迁出。2020年，金峰公司起诉新民市土地征收管理办公室后，沈阳市中级人民法院和辽宁省高级人民法院均判决新民市土地征收管理办公室违约，由于高压线和9户动迁户没有动迁，所以E3#楼根本不具备开工建设的条件。新民市政府至今没有为金峰公司办理施工许可证。对于上述情况，彤利公司明知，不但协议上已经注明，彤利公司领导还和金峰公司领导多次共同去找市政府领导协商动迁事宜。在协议不具备履行条件的情况下，上诉书却说“其他证据已经充分证明被上诉人在明知已经具备继续履行协议的情况”，不知上诉人所说的“其他证据”是什么，请求出示。一审开庭时，金峰公司已经向法庭如实说明了上述情况，法庭对情况全部了解。

一审判决没有将新民市自然资源局不办理迁移高压线和违约的事实写进判决书，但也没有说已经具备履行协议的情况。上诉人说具备履行协议情况，根本无证据证明；二、上诉人所谓“拒绝继续履行合同义务给上诉人造成的实际损失及可得利益损失”并不存在。《合作投资协议》已经注明“E区建设施工许可证未办”。这是签订协议时双方共同确认的事实，协议并没有对办理施工许可证作出限制性约定，所以并不能依据办不办施工许可证来认定是否违约。《建设工程施工许可证》是建设施工中“五证”之一，没有《建设工程施工许可证》而施工属于违法行为。上诉人明知不具备办理《建设工程施工许可证》的条件，却说已经具备继续履行协议的情况，显然没有如实叙述案件事实。上诉书中提出“给付借款本金134.6万元，按年15.4%利率计算利息53.16万元，可预见收益损失310万元”。该意见无事实依据。关于134.6万元问题，《合作投资协议》第二条2项约定，“E3#部分楼体由甲乙双方共同组织施工，乙方分得建筑面积约1346平方米，相应的施工费用由乙方（彤利公司）承担”，根据上述规定，1346平方米房屋的建筑费用134.6万元应由彤利公司承担，该款并不是借款本金。

事实证明，上诉人关于损失“实际发生”的主张是建立在并不存在的事实基础上，不知上诉人依据的是什么；三、金峰公司并没有“在履行协议中严重违约”，并没有给上诉人造成实际损失。《合作投资协议》第二条9项约定，C1#、C2#、E3#楼彤利公司向外组织销售，金峰公司配合办理相关手续。该条规定合法有效，金峰公司并没有违反该规定，上诉人所说金峰公司违约给彤利公司造成损失均不存在。实际情况是：2018年6月20日，新民市土地房屋征收管理办公室向新民市政府提交的《香域澜湾项目征收情况说明》中提出：“恳请政府协调相关部门迁移影响施工的高压线路，同时对该项目范围的高层楼停止办理买卖备案手续”，2018年6月27日，新民市副市级干部刘正批示：“请住建局配合执行。”2018年6月27日后，新民市政府不再为购房者办理不动产登记手续。2020年12月1日一审庭审后，新民市人民法院民庭主审法官亲自到市土地办调取了新民市副市级干部刘正签字的原件，法庭于2021年7月12日再次开庭，进行了质证，证明不办证是新民市政府住建局根据领导批示不给办证，并不是金峰公司的原因。对于不办理登记，彤利公司是明知的，彤利公司领导、员工多次去市政府要求为销售的房屋办证。彤利公司明知对是住建局根据领导批示不给办证，现在却说是金峰公司不予办证，根本无事实依据。至于上诉人的损失，金峰公司没有过错，上诉人无权向金峰公司主张权利。一审判决认定彤利公司并非9商品房销售合同主体，上诉人无要求金峰公司办理相关房屋产权登记手续的诉权，一审认定符合案件事实。一审判决没有将上列新民市政府行为写入判决书，自有法院的考量。上诉人如果主张权利，应该向新民市人民政府提出；四、一审判决没有判令金峰公司向彤利公司支付未建设的E3号楼部分楼花对应的欠款本金，认定事实清楚，适用法律正确。一审判决虽然认定“双方就E3号楼未能交付建设部分楼花所对应的欠款本金部分，应由被告向原告支付（判决书9页13行）”，但是后面的但书内容已经指出，彤利公司已经建设并售出的楼房税款应由彤利公司另行支付或者预留其他位置的楼房用于支付相关税款和有关费用，因E3#楼未施工，未达到结算条件，所以法庭无法支持。综上所述，一审法院认定事实清楚、正确，适用法律正确。上诉人以并不存在的事实和理由提出上诉，无事实依据和法律依据。请求二审法院依法驳回上诉，维持原判。

彤利公司向一审法院起诉请求：1.请求人民法院判令被告给付原告借款本金134.6万元及利息（从合作协议签订之日起至实际开工日止期间给的利息损失，本金按134.6万元，利息按年15.4%利率计算，从2018年4月8日起开始计算，截止2020年10月31日利息为53.16万元）；因不能开工建设，此项再赔偿原告利息之外收益损失310万元（按每平方米销售价3,500元，建筑成本每平方米1,200元计算，面积按1346平方米）；2.请求人民法院判令被告立即为9户购房者办理不动产登记，并协助购房者办理住房按揭贷款，赔偿应办理贷款之日，即：销售许可证下发之日）至实际办理贷款之日期间给我公司带来的实际损失，本金按266万元，利息按年利率15.4%计算，从2018年6月26日起开始计算，截止2020年10月31日利息为96.24万元；3.请求人民法院判令被告立即为原告办理位于Cl#、C2#住宅6户，（面积803.62平方米）；车库5个，（面积：237.65平方米），总面积为：1041.27平方米房产办理登记手续及入住手续，（按每平方米销售价3,500元，面积803.62+237.65=1041.27平方米），给我公司带来的实际损失，本金按364.44万元，利息按年利率15.4%计算，从销售许可证下发之日起开始计算即2018年6月26日起到实际办理之日止，截至2020年10月31日利息为131.86万元。

一审法院查明：2018年4月8日，原、被告双方在经过股东会议对双方债权债务关系讨论通过的基础上，原告作为乙方，被告作为甲方，签订了《合作投资协议》，载明：“根据甲乙双方的意愿，现将乙方购买甲方位于新民市××××××商品房建设的投资意向，达成如下协议：一、项目概况。1、本项目位于新民市×××街×××号，原纺织集团南侧，占地面积85395平方米，设计建筑面积135200平方米。2、本项目由甲方享有独自开发建设权利，项目名称为‘香域澜湾'。3、该项目划分为五个区段，即A区、B区、C区、D区、E区，现已完成A区、B区全部和C区、D区部分单体楼的建设，并已销售。4、该项目为净地出让，甲方已交齐全部购地款，已办完全部开发建设的审批手续（E区建设工程施工许可证未办），城市综合配套已进入现场。二、双方合作方式。1、甲方以享有独立开发建设权的‘香域澜湾’中的C1#、C2#和E3#部分单体楼作为楼花出售给乙方，建筑面积为10000平方米（实际面积按房产局审定的销售面积为准），作价1,100万元人民币。甲方以此楼花抵顶欠乙方的1,100万元借款（见相关协议）。2、乙方对上述单体楼自行组织施工，由乙方承担建筑总成本、文明施工、施工档案、检测验收、项目经理和安全员等费用[E3#部分单体楼由甲乙双方共同组织施工，乙方分得建筑面积（约1346平方米）相应的施工费用由乙方承担]。3、由甲方委派监理公司进行监理，监理费用由甲方承担。甲方委派专业工程师现场协调，组织监督施工，乙方应保证配合工作。4、乙方应保证在2018年底前完成C1#、C2#楼的交付使用，否则应承担相应的责任。5、乙方应按照甲方的原施工设计方案组织施工（楼内部分调整如增加电梯，由乙方确定，但要办理相关手续方可进行），外立面的造型及色彩按施工图施工。与已完工程保持一致。6、甲方保证现场具备施工条件（三通一平）、给水、供电设施到位。施工时的临时水、电费用由乙方承担。7、甲方负责建筑单体楼一米以外的全部配套工程，办理相关手续，支付全部费用。8、乙方负责完成合作项目的土建及施工图确定的内外装修工程并承担全部费用，配套管线连接至建筑物外一米。9、乙方对C1#、C2#楼和E3#楼部分所分得的商品房自行组织销售，销售宣传和人工费用由乙方承担，甲方配合办理相关手续。10、乙方应按甲方与沈阳农垦建设集团公司签订的施工合同，及时开具沈阳农垦建设集团公司的正规发票，费用由乙方承担。三、相关税费。甲方在乙方的楼花中预留2000平方米建筑面积的商品房作为商品房销售的相关税费和有关费用（不包括建筑施工开具发票的税金、管理费和质保金）。其中E3#预留约1346平方米建筑面积，C1#楼预留约654平方米建筑面积（具体位置在三单元3-1-1、3-2-1、3-3-1、3-4-1、3-5-1）。”《合作投资协议》签订后，原告对C1#、C2#楼进行了施工建设，并对部分房屋进行了销售。E3#楼因尚未取得建设工程施工许可证，至今未开工建设。

一审法院认为，当事人对自己提出的主张，有举证的责任。当事人对自己提出的诉讼请求所依据的事实或者反驳对方诉讼请求所依据的事实，应当提供证据加以证明，但法律另有规定的除外。依法成立的合同，自合同成立时生效，受法律保护，对当事人具有法律约束力，当事人应当按照约定履行自己的义务。本案中，原、被告双方签订的《合作投资协议》系双方真实意思表示，且不违反相关法律法规的强制性效力规定，合法有效，双方负有依照该合同约定全面履行的义务。原、被告双方的争议焦点为：双方签订的《合作投资协议》中约定的在原告的“楼花中预留2000平方米建筑面积的商品房作为商品房销售的相关税费和有关费用（不包括建筑施工开具发票的税金、管理费和质保金）”如何解释。原告主张该约定是指以预留的2000平方米建筑面积商品房的销售款作为费用来源，并以实际发生的税费金额为准，多退少补；而被告则主张该约定是指预留的2000平方米的建筑面积的商品房均应由原告承担建筑费用，但建成后应交付给被告，销售该2000平方米商品房的所得均用于抵顶相关税费和相关费用，风险自担，无需再另行计算税费及相关费用的实际金额。针对此项争议，《合作投资协议》中并未明确约定上述2000平方米如何实现抵顶相关税费和有关费用的具体方式，原、被告双方亦均未能提供充分证据证明自己的主张。本院根据《民法典》第五百一十条、第五百一十一条的规定，采纳原告的主张。理由为：一、从该约定的行文来看，使用里“预留“一词，预留有预先、事先保留的含义，如按被告解释则无需“预留”，只需约定原告负责建设后归被告所有即可；二、从交易习惯来看，因在签订合同时房屋的具体面积及销售单价均无法确定，所产生的税费金额也无法确定，故按照实际交易金额来确定实际产生的税费金额、多退少补，更符合交易习惯。据此，对于原告的第一项诉讼请求和第三项诉讼请求：因庭审中被告明确表示不再同意由原告继续施工，原告也当庭表示明确诉讼请求为要求被告继续偿还未能交付建设的楼花相对应的欠款部分及相应利息，故本院认定原、被告双方就E3#楼未能交付建设的部分楼花所对应的欠款本金部分，应由被告向原告支付。但是，因双方签订的《合作投资协议》中明确约定在原告的楼花中预留2000平方米建筑面积的商品房作为商品房销售的相关税费和有关费用（不包括建筑施工开具发票的税金、管理费和质保金），因此，应由原告承担商品房销售的相关税费。现因应预留的E3#楼未能施工，双方也已经确定不再由原告施工，因此，对于原告已经建设并有权销售的部分楼房所涉及的税款，应由原告另行支付或者预留其他位置的楼房用于支付相关税费和有关费用。同时，因原、被告提供的材料中主张的应交税费及相关费用的金额并不一致，且原告已经建设并有权销售的楼房尚未全部销售，所应产生的费用金额尚不能确定。故原告提出的此两项诉讼请求尚未确定金额，也未达到结算条件，本院目前无法支持，原告可待条件具备时另行主张权利。对于原告的第二项诉讼请求:通过庭审可知，原告所主张的9户购房者已经与被告签订了相应的合同，原告并非9套商品房销售合同主体，原告无要求被告办理相关房屋的产权登记手续的诉权。同时，原、被告双方亦未在《合作投资协议》中约定实现债权的时间，故对于其要求损失的诉讼请求，本院不予支持。综上，依照《中华人民共和国民法典》第五百零九条、四百六十五条、第五百一十条、第五百一十一条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条，《最高人民法院关于适用的解释》第九十条、第九十一条之规定，判决如下：驳回原告辽宁彤利房地产开发有限公司的诉讼请求。案件受理费95,102元，由原告辽宁彤利房地产开发有限公司承担。

二审中，彤利房产公司向法庭提供情况说明和计算依据以及税务局出具的文件，证明就案涉C1、C2住宅销售面积为8514.66平方米，销售额为30,356,940.20元，其公司应承担的税款为1,708,652.27元。

金峰房产公司对上述证据的质证意见：三性均不认可，根据双方签订的合作投资协议第三条内容是甲方在乙方预留2000平方米面积作为相关税费和有关费用，现在E3号楼中有1346平方米还没建设，建筑成本和税费无法确定。

同时，金峰房产公司亦向法庭提供（2020）辽01民初440号、（2021）辽民终260号民事判决书，证明新民市自然资源局未全部交付土地、存在违约行为，致使E号楼无法建设。

彤利房产公司对上述证据的质证意见：真实性、合法性没有异议，但关联性及证明问题有异议，E3楼所在地块高压线早已拆除，已具备开工建设条件，就关联性而言，被上诉人已经承诺用E3号楼相应房产抵顶钱款，不论什么原因导致E3没有建设，合同目都无法实现，如果是第三人原因导致的，也不能影响被上诉人的违约行为。如果是金峰公司行为，那么金峰公司当然应承担责任。

本院对一审查明的事实予以确认。

本院认为，依法成立的合同，对当事人具有法律约束力。因案涉《合作投资协议》系双方的真实意思表示，且内容未违反法律及行政法规的强制性规定，应为合法、有效，双方均应依约履行。

关于上诉人要求被上诉人赔偿其未能交付E3楼花而导致的可得利益损失310万元和本金134.6万元以及因未能为部分车位、车库办理登记手续而造成的损失364.44万元和利息131.86万元的上诉主张，本院认为，因案涉《合作投资协议》中明确约定，在上诉人建设的楼花中预留2000平方米建筑面积商品房作为商品房销售的相关税费和有关费用（不包括建筑施工开具发票的税金、管理费和质保金），故由此认定商品房销售的相关税费应由上诉人承担。现因预留的E3#楼未能施工，且双方在一审中也已经确定不再由上诉人施工，因此，对于上诉人已经建设并有权销售的部分楼房所涉及的税款，应由上诉人另行支付或者预留其他位置的楼房用于支付相关税费和有关费用，但鉴于双方所提供的材料中主张的应交税费及相关费用的金额并不一致，且上诉人已经建设并有权销售的楼房亦未全部销售，而由此产生的建筑成本和税费金额尚不能确定，进而导致上诉人的上述两项诉讼请求所涉损失金额无法确定，故一审法院暂不予支持上诉人的上述两项诉讼请求并无不当。上诉人可待条件具备时就此问题再行主张相应权利。本院对上诉人的该项上诉主张不予支持。

关于上诉人要求被上诉人赔偿因9户购房者不能办理产权登记手续所产生的损失及利息的上诉主张，本院认为，因9户购房者已分别与被上诉人签订商品房销售合同，而上诉人并非上述合同的相对方，故其无权要求被上诉人承担逾期办证的违约责任，本院对上诉人的该项上诉主张亦不予支持。

综上所述，彤利房产公司的上诉请求不能成立，应予驳回；一审判决认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项规定，判决如下：

驳回上诉，维持原判。

二审案件受理费95,102元，由上诉人辽宁彤利房地产开发有限公司负担。

本判决为终审判决。

二零二二年二月二十四日

附录

本案判决所依据的相关法律

《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项规定：第二审人民法院对上诉案件，经过审理，按照下列情形，分别处理：（一）原判决、裁定认定事实清楚，适用法律正确的，以判决、裁定方式驳回上诉，维持原判决、裁定。