房屋租赁合同纠纷民事一审判决书

经审理查明，本院对于本案下列事实依法予以确认：

2018年3月20日，东淘公司（甲方）与奥捷商行（乙方）签订了《租赁与综合服务合同》一份，约定，甲方将位于杭州市上城区（原江干区）天城路房屋租赁给乙方作为商铺使用，乙方业态为图文设计广告；房屋租赁建筑面积为36平方米；租赁期限自2018年3月17日起至2023年1月14日止，共计58个月；甲方同意给予乙方自交付之日起15天装修免租期；租金标准为2018年4月1日至2020年3月31日期间为5.5元／天／平方米……乙方应在合同签订当日向甲方支付合同履约保证金12045元，乙方在签订合同七日内支付第一期租金，租金每十二个月支付一次；合同到期乙方无实质性违约行为，甲方将在合同终止、房屋收回且乙方公司注册地迁出后十个工作日内向乙方无息全额退还保证金；等等。案外人浙江特殊教育职业学院资产经营有限责任公司（以下简称特教经营公司）作为鉴证方在该合同上签章后合同生效。

合同签订后，奥捷商行依约支付了租赁履约保证金12045元，2018年4月1日至2019年3月31日期间的租金72270元。

2018年12月18日，特教经营公司发函给奥捷商行，以东淘公司违反与其之间的协议，其已提起仲裁为由，要求奥捷商行将截止2018年12月31日所拖欠的应缴未缴租金提存至特教经营公司；待其与东淘公司案件裁决生效后，再另行结算。

2019年3月14日，奥捷商行向特教经营公司支付租金50000元；2019年5月29日，奥捷商行向特教经营公司支付租金22270元。

2019年3月21日，杭州仲裁委员会就特教经营公司与东淘公司的服务合同一案做出裁决书，认定特教经营公司与东淘公司于2018年4月26日合意解除合同，裁决东淘公司自裁决书生效之日起十五日内将案涉物业腾空交还给特教经营公司。

2019年5月16日，东淘公司至原杭州市江干区人民法院起诉奥捷商行，主张解除双方签订的《租赁与综合服务合同》，并要求奥捷商行腾退返还房屋。2020年5月13日，法院以仲裁裁决已确定东淘公司的腾空交还义务，东淘公司与奥捷商行间的合同在事实上不能继续履行为由，判如东淘公司所请。

2019年9月30日，杭州市中级人民法院依据仲裁裁决在天城路张贴公告，责令相关人员于2019年10月16日前迁出案涉房屋。

2020年1月1日，奥捷商行腾空案涉房屋，搬迁至范家路。因迁址事宜，奥捷商行的特许经营授权方就迁移新店址收取了奥捷商行评估、测绘、设计等成本费用5000元。

经奥捷商行申请，本院委托浙江韦宁资产评估有限公司对案涉房屋内装修残值损失进行了鉴定，鉴定意见为鉴定基准日2020年1月1日，案涉房屋内已形成附合的装饰装修物在剩余租期内的装修残值损失为33390元；形象墙宣传画的损失为1890元。奥捷商行支出鉴定费8000元。

上述事实，有原告奥捷商行提交的《租赁与综合服务合同》、增值税普通发票、银行客户回单、特教经营公司告知书、银行结算业务凭证、杭州市中级人民法院公告、店址搬迁通知及照片、（2019）浙0104民初4808号民事判决书、工作联系单、增值税发票、鉴定报告、鉴定费发票，及当事人庭审陈述为证。

本院认为，奥捷商行与东淘公司签订的《租赁与综合服务合同》系双方真实意思表示，双方均应依约履行义务并享受权利。案涉合同履行期间，因东淘公司之故导致合同事实上不能继续履行而解除，东淘公司应负相应的违约责任。故东淘公司收取的履约保证金12045元应当返还，并赔偿奥捷商行因合同解除而遭受的损失。

关于双方争议的损失问题。本案中，奥捷商行经东淘公司同意对案涉房屋进行了装饰装修，因东淘公司违约导致合同解除，东淘公司应当赔偿奥捷商行剩余租赁期内装饰装修残值损失。经鉴定，案涉房屋内形成附合的装饰装修残余价值为33390元，应当予以赔偿。东淘公司主张形象墙可以拆除再次利用。奥捷商行主张形象墙系定制，在新店址无法继续使用。从现场勘验情况来看，形象墙确已被废弃。奥捷商行的主张本院予以采信，东淘公司应当赔偿形象墙损失1890元。关于搬迁费和变更地址加盟考察咨询费的赔偿问题。本院认为，一方违约给对方造成损失的，损失赔偿额应当相当于因违约所造成的损失。搬迁费属于承租方交还房屋时必然会产生的经济支出，并不属于违约导致的损失，故对于奥捷商行该项损失的主张，本院不予支持。东淘公司出租案涉房屋给奥捷商行用于图文设计广告，东淘公司违约导致奥捷商行增加了一次择址的成本，且其加盟的机构亦已实际收取了该费用，故变更地址加盟考察咨询费5000元应当由东淘公司予以赔偿。鉴定费8000元，因本案纠纷系因东淘公司违约造成，由东淘公司负担。

据此，依照《中华人民共和国合同法》第六十条第一款、第一百零七条、第一百一十三条，《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第十一条之规定，判决如下：

一、被告杭州东淘投资有限公司向原告杭州市江干区奥捷办公用品商行返还履约保证金人民币12045元，于本判决生效后十日内付清。

二、被告杭州东淘投资有限公司向原告杭州市江干区奥捷办公用品商行赔偿装修损失人民币33390元、形象墙损失人民币1890元、变更地址加盟考察咨询费损失人民币5000元，合计人民币40280元，于本判决生效后十日内付清。

三、被告杭州东淘投资有限公司向原告杭州市江干区奥捷办公用品商行赔偿鉴定费损失人民币8000元，于本判决生效后十日内付清。

如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百六十条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。

四、驳回原告杭州市江干区奥捷办公用品商行的其他诉讼请求。

案件受理费人民币1371元，减半收取人民币685.5元，由原告杭州市江干区奥捷办公用品商行负担人民币27.5元，由被告杭州东淘投资有限公司负担人民币658元。原告杭州市江干区奥捷办公用品商行于本判决生效之日起十五日内向本院申请退费。被告杭州东淘投资有限公司于本判决生效之日起七日内向本院交纳应负担的案件受理费。

如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于浙江省杭州市中级人民法院。