房屋租赁合同纠纷民事二审判决书

万达公司上诉请求：1.撤销一审判决；2.依法改判由万达公司向公交公司支付合同期内租金297960元；3.依法驳回公交公司的其他诉讼请求；4.一、二审诉讼费由公交公司负担。事实与理由：1.一审法院认定事实错误。（1）一审法院认定公交公司履行了开票义务错误。双方在合同中约定甲方应提前十五日向乙方出具正式发票，合同期满后，万达公司已经明确告知不再续租，但公交公司一直阻拦不让搬离，也未出具发票，导致万达公司无法付款。公交公司单方出具的发票与合同约定金额不符，也未对此作出合理解释，万达公司在合同履行期间无任何过错及违约行为。一审法院认定公交公司履行了开具发票的义务错误，万达公司存在逾期付款，应支付利息无事实和法律依据。2.一审法院认定公交公司拒绝万达公司搬离房屋属于合理的自救行为，万达公司应继续支付实际占用期间的费用错误。万达公司于2020年7月20日向公交公司发送告知函告知期满后不再续租，但公交公司强行阻拦万达公司搬离，导致房屋无法腾退，从而产生42天的占用期间。公交公司认可该期间万达公司并未实际使用房屋，故该扩大损失系公交公司自身原因造成，其应自行承担相应责任。一审法院认定万达公司应负担45天逾期占用费用错误。2.一审法院适用法律错误。（1）一审法院不仅要求万达公司支付逾期占用的租赁费，也要求承担逾期付款的利息以及逾期交房违约金，三项费用均系同一性质款项，一审判决存在重复计算、重复支持公交公司的诉讼请求，违反了合同法第一百一十三条的规定。（2）合同违约金适用填平原则，一审法院在认定42天租金之后公交公司则不再具有其他损失，公交公司出具的发票金额为341430元，一审法院判决数额超出此金额。

公交公司辩称，1.公交公司及时给万达公司出具了增值税发票，因万达公司拒绝接受，公交公司只能通过邮寄方式交付发票，因此，公交公司已经开具了增值税发票并已经送达，发票金额是依据万达公司使用房屋的实际情况计算，对租金计算正确。2.公交公司系正规国企改制企业，从未阻碍万达公司撤离租赁房屋，万达公司也未提供证据证明公交公司实施了阻拦行为。3.万达公司拒不撤离、拒不支付租金的行为不仅严重违约，而且给公交公司造成了损失。综上，公交公司认为一审法院认定事实清楚，适用法律正确，请求驳回上诉，维持原判。

公交公司向一审法院起诉请求：1.判令万达公司向公交公司支付合同期限内租赁费用和租赁期满后实际占用商铺期间的租赁费用371430元，按全国银行间同业拆借中心发布的同期贷款市场报价利率支付自2021年1月9日至公交公司付清所有租赁费用之日的利息；2.请求依法判令万达公司向公交公司支付迟延交付房屋所产生的滞纳金56250元；3.请求依法判令万达公司向公交公司支付违约金49660元；4.本案诉讼费及律师费由万达公司承担。

一审法院认定事实：2018年年底，公交公司与万达公司签订合同，约定万达公司租用公交公司位于安康市汉滨区XX路143号XX大厦一楼的XX-XX号铺位，期限自2019年1月1日至2019年12月31日。租赁期满后，双方口头约定由万达公司再续租7个月，自2020年1月1日至2020年7月30日止。万达公司遂按口头约定继续使用该房屋。

2020年6月，双方经协商就续租事宜达成书面合同，公交公司在合同上盖章后将合同交给万达公司，万达公司于2020年8月27日在合同上盖章确认。该书面合同主要内容为：公交公司将其位于安康市汉滨区XX路XX号XX大厦一楼的XX-XX号铺位出租给万达公司，租赁期限共7月，自2020年1月1日起到2020年7月30日止（因新冠疫情影响，将本租赁合同截至日期2020年6月30日延长至2020年7月30日，此次延长不产生任何衍生的费用）。租金、履约保证金及费用：公交公司按照万达公司所占用的位置和面积向万达公司收取上半年的租金229200元、物业费用45840元、公共区域水电费用为22920元；公交公司向万达公司收取履约保证金25000元，由万达公司在支付租金时一次性付清；万达公司按1元/度的标准向公交公司交纳户内使用电费和空调电费，购买20000元电费，由万达公司在支付电费时一次性付清，电费使用按照实际使用情况多退少补。费用的支付方式和期限：2020年上半年租金在合同签订后30个工作日内支付完成（需收到合法增值税专用发票），同时履约保证金及预缴电费与上边租金一同支付。万达公司交纳本合同租金及费用时，公交公司应提前十五日向万达公司出具正式发票。合同终止时租赁铺位的交接：万达公司应于租赁期满日将承租铺位腾空，交付公交公司验收；如届时未能交付验收，超过时间公交公司每天按履约保证金总额的5%向万达公司收取滞纳金。违约责任：因一方违约导致本合同不能履行的，违约方须向另一方支付相当一个月租金（含物业费和公共区域水电费用）的违约金，违约方还应就其违约行为给对方造成的全部经济损失（包括但不限于诉讼费、律师费等）进行赔偿。

2020年7月20日，万达公司向公交公司邮寄了一份告知函，告知公交公司在2020年7月30日租赁期满后其不再续租房屋。2020年7月30日租赁期满时，万达公司提出搬离房屋，公交公司以万达公司未在书面合同上签字盖章，也未支付租金为由，拒绝了万达公司的要求。2020年8月27日，万达公司在书面租赁合同上补充签字盖章，并将书面租赁合同交付给公交公司。2020年9月13日，万达公司从承租房屋搬出并将房屋交还给公交公司。2020年12月23日公交公司向万达公司邮寄了租金发票、滞纳金收据及结算资料，万达公司的工作人员于2020年12月24日拒收。

一审法院认为，公交公司和万达公司签订的《安康市公交大厦商铺租赁合同》系双方真实意思表示，内容不违反法律规定，合同合法有效，双方均应按约履行。公交公司履行了交付房屋义务，万达公司应按约定履行支付租金义务。合同第四条约定，万达公司交纳租金及费用时，公交公司应提前十五日向万达公司出具正式发票。公交公司于2020年12月23日向万达公司邮寄了增值税发票，并在交寄单上明确备注“房租发票、结算资料”字样，万达公司于2020年12月24日拒收，应视为公交公司履行了开具发票的义务。现公交公司要求万达公司支付租赁费用，并承担逾期付款的利息理由成立，法院予以支持。

关于万达公司逾期交房的责任承担问题。双方于2020年6月已就合同的内容协商一致，公交公司在合同上盖章后将合同交给万达公司，万达公司于2020年8月27日才在合同上签字盖章，租赁期满后,现公交公司要求万达公司支付租赁期满后实际占用期间的租赁费理由成立，应予支持。万达公司认为其未按约定时间搬离房屋是因公交公司阻拦所致。对此，法院认为，在万达公司未签署合同也未明确租金支付的情况下，公交公司拒绝万达公司搬离房屋属于合理的自救行为。在此期间，万达公司继续正常使用房屋，故公交公司要求万达公司支付租赁期满后实际占用期间的租赁费理由成立，应予支持。

万达公司在2020年8月27日签署合同后仍继续占用房屋，且未能举证证明公交公司在2020年8月27日之后存在阻拦其腾房的行为，故万达公司应承担2020年8月27日之后逾期交房的违约责任。公交公司要求万达公司按约定支付逾期交房的滞纳金（实为逾期交房违约金）理由成立，法院予以支持。万达公司逾期交房时间自2020年8月28日至2020年9月13日共17日，相应的违约金为25000×5%×17=21250元。公交公司另主张万达公司支付违约金49660元理由不能成立，不予支持。

综上，依照《中华人民共和国合同法》第四十四条、第六十条、第一百零七条、第一百零九条、第一百一十四条、第二百一十二条、第二百二十六条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条，《最高人民法院关于适用时间效力的若干规定》第一条之规定，判决：一、万达公司于判决生效后十日内向公交公司支付房屋租赁费371429.59元（合同期内租赁费297960元+逾期占用的租赁费297960×2÷365×45=73469.59元），并以371429.59元为基数，按全国银行间同业拆借中心发布的同期贷款市场报价利率向公交公司支付自2021年1月9日至实际给付之日的利息。二、万达公司于判决生效后十日内向公交公司支付逾期交房的违约金21250元。三、驳回公交公司的其他诉讼请求。如果未按照判决指定的期间履行给付金钱义务的，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费8502元，公交公司负担1458元，万达公司负担7044元。

二审中，当事人均未向法庭提交新的证据。

经二审查明的事实与一审认定的事实一致。

本院认为，《最高人民法院关于适用的解释》第三百二十三条规定，第二审人民法院应当围绕当事人的上诉请求进行审理。综合万达公司的上诉意见，本案的争议焦点为万达公司是否应当向公交公司支付逾期占用租赁费、利息及违约金。

首先，关于逾期占用租赁费的问题。万达公司与公交公司签订合同租赁公交公司铺位，双方合同约定的期限截止2020年7月30日。万达公司虽在2020年7月20日向公交公司邮寄了告知函告知公交公司其在7月30日期满之后不再续租房屋，但万达公司并未在7月30日期满之后搬离，其实际于2020年9月13日将房屋交还于公交公司，故公交公司请求支付逾期占用租赁费应予支持。万达公司认为公交公司阻拦万达公司搬离相关物品，从而产生42天的房屋占用期，该损失系公交公司自身原因造成。经审查，双方虽然就2020年1月至7月达成协议，且万达公司亦实际使用房屋，但万达公司迟迟未签订该期间的续租合同，直至2020年8月27日才补充签字盖章，万达公司也未实际支付该期间的房屋租金。因此，万达公司认为该损失系公交公司自身原因造成的理由不能成立,一审法院认定2020年7月31日至2020年9月13日期间45天租赁费并无不当。

其次，关于利息问题，双方在合同中约定，2020年上半年租金在合同签订后30个工作日内完成支付，乙方交纳本合同租金及费用时，甲方应提前十五日向乙方出具正式发票。因此，万达公司应当按照合同约定按时支付租金，案涉合同最终于2020年8月27日签字盖章，公交公司于2020年12月23日向万达公司邮寄了发票等结算资料，万达公司应在收到发票后15日内付款。万达公司如对金额有异议，可向公交公司提出后双方另行结算或先支付双方无异议部分的费用，但万达公司拒收发票，且亦未与公交公司进行结算，故可视为公交公司已经履行了开票义务。因案涉租金万达公司一直未支付，给公交公司造成了资金占用损失，故公交公司请求自2021年1月9日起按照全国银行间同业拆借中心公布的贷款市场报价利率支付利息应予支持。

第三，关于违约金问题，从案涉合同的签订及履行情况来看，万达公司存在不符合合同约定内容的行为，故万达公司构成违约，公交公司主张支付违约金符合合同约定，应予支持。一审法院认定违约金21250元，与本案中欠付租赁费总额较大的实际情况、万达公司的违约情形及双方合同的约定内容基本相符，万达公司该上诉理由不能成立。

综上所述，万达公司的上诉请求不能成立，应予驳回。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十七条第一款第（一）项、第一百八十二条之规定，判决如下：

驳回上诉，维持原判。

二审案件受理费2168元，由安康万达置业有限公司负担。

本判决为终审判决。