房屋租赁合同纠纷民事二审判决书

兰德里公司上诉请求：撤销一审判决第三项，依法改判驳回星泓公司请求兰德里公司支付房屋占用费及滞纳金的诉讼请求或将本案发回重审。事实与理由：1.双方在2019年底签订正式书面合同，合同即生效，但星泓公司以合同需要签字为由将合同拿走后一直未交付，直至诉讼之后，星泓公司才将合同扫描件发送给兰德里公司。因此，星泓公司明显违反合同法约定在先，与兰德里公司的违约行为有一定的因果关系。2.星泓公司作为甲方在合同中拥有绝对的权利优势，星泓公司在采取断水断电等限制经营的措施之后，已经单方面解除了合同，但星泓公司未主动提出解除合同，是因其在疫情期间考虑自身利益最大化。一审法院将房屋占用费按照市场标准由各方各担一半不妥。兰德里公司因疫情原因无法及时赶回，且已告知星泓公司工作人员兰德里公司已经搬出的事实。兰德里公司承担的责任应当少于星泓公司。

星泓公司辩称，1.房屋占用费的数额与返还房屋时间有关，即使一审法院判决了返还时间，兰德里公司也没有按照时间返还房屋。2.滞纳金在本案中实为违约金。请求驳回上诉，维持原判。

星泓公司向一审法院起诉请求：1.判令星泓公司、兰德里公司签订的《商铺租赁合同》于兰德里公司收到起诉状副本之日解除，并判令兰德里公司在合同解除之日七日内向星泓公司返还编号为613XX、613XX、613XX、613XX的商铺4间面积共137.92㎡；2.判令兰德里公司向星泓公司支付租金和房屋占用费共计30512元（自2020年7月1日起至12月31日止租金为7757元；2021年1月1日起至2021年5月31日止房屋占用费为22755元）以及按照租金标准应支付到腾退之日的房屋占用费；3.判令兰德里公司以2020年7月1日至2020年12月31日的欠付租金7757元为基数，按照日千分之五的标准计算自2020年6月1日至欠付租金支付完毕之日止的滞纳金（暂计算至2021年5月31日止为15281元）；4.本案诉讼费由兰德里公司承担。

一审法院认定事实：2019年12月16日，星泓公司与兰德里公司签订《中国西北（安康）国际天贸城商铺租赁合同》，约定星泓公司将位于安康国际天贸城XX栋XX楼613XX、613XX、613XX、613XX号商铺（137.92㎡）出租给兰德里公司，租赁期限2年，自2020年1月1日至2021年12月31日，租金标准为33元/㎡/月，租金每半年支付。合同还约定租赁时间段为2020年7月1日至2020年12月31日的租金共计27308元应当在2020年6月1日支付，该期租金经星泓公司催要还剩余7757元未付。2020年10月，星泓公司通过停电方式对兰德里公司经营场所进行限制性经营。截止起诉之日兰德里公司没有将欠费支付完毕，承租房屋也没有交还星泓公司。星泓公司遂向法院起诉请求依法判决。

一审法院认为，本案的争议焦点为：

1.本案合同自何时解除？庭审中兰德里公司同意与星泓公司解除租赁合同。根据星泓公司、兰德里公司签订的合同第3.2.2条规定，乙方（兰德里公司）未按约定和甲方（星泓公司）要求交纳各项费用的，甲方（星泓公司）有权单方解除合同，经甲方（星泓公司）书面通知乙方（兰德里公司）后合同即解除。合同第5.8条规定，乙方（兰德里公司）未按合同约定或者甲方（星泓公司）要求按时完成各项租赁费用的交纳，甲方（星泓公司）有权单方解除本合同，自乙方（兰德里公司）收到甲方的解除通知书之日起即解除本合同。本案中星泓公司在兰德里公司欠费情况下，没有书面告知兰德里公司要求解除合同，直接以诉讼方式起诉要求解除合同，根据《中华人民共和国民法典》第五百六十五条规定的“当事人一方未通知对方，直接以提起诉讼或者申请仲裁的方式依法主张解除合同，人民法院或者仲裁机构确认该主张的，合同自起诉状副本或者仲裁申请书副本送达对方时解除”。本案兰德里公司于2021年4月7日收到起诉状副本，租赁合同应在2021年4月7日解除。

2.兰德里公司应承担的租金和房屋占用费金额是多少？庭审中兰德里公司仅对2020年7月1日至12月31日期间租金欠费7757元予以认可，对2021年1月至5月的房屋占用费22755元不同意支付。星泓公司主张兰德里公司截止庭审时没有将商铺腾空退还星泓公司，应当按照租金标准继续支付2021年1月至5月的房屋占用费22755元。根据双方签订合同第4.6条规定“不论任何原因，乙方（兰德里公司）未在期限内清理腾退商铺，甲方（有权）代为强制性清场，商铺内的遗留物品、装饰装修和其他物品视为乙方已经放弃，甲方有权自行处置。由此造成的责任和损失由乙方（兰德里公司）自行承担，包括但不限于乙方（兰德里公司）的装修损失及物品损失，甲方（星泓公司）强制清场的费用，甲方维权所产生的律师费、鉴定费、公证费、诉讼费、差旅费等”。本案星泓公司虽然没有向兰德里公司下达书面限期腾退商铺的通知书，但星泓公司完全有能力行使自己作为房屋所有权人的权利要求兰德里公司清缴费用腾退房屋。星泓公司在2020年10月对兰德里公司采取限制经营措施后，兰德里公司既没有尽快支付租金也没有腾退房屋，星泓公司应当预见会有扩大损失的产生。即使给予兰德里公司3个月的宽限期，那么截止到2020年12月，兰德里公司依然没有交纳房租的情况下，星泓公司既没有行使单方解除合同的权利，也没有按照上述合同第4.6条之规定责令兰德里公司腾退房屋，星泓公司对这部分可以预见的损失没有及时采取积极措施止损，主观具有过错，应承担该部分损失50%的责任。兰德里公司作为店铺商户，在无力支付租金的情况下应尽快与星泓公司沟通协商是否续租，已达到尽快止损的目的。兰德里公司截止目前依然拖欠房租、占用房屋，兰德里公司对星泓公司主张的2021年1月至5月的房屋占用费22755元应承担50%的责任。2021年6月至7月的房屋占用费依然属于扩大损失，星泓公司、兰德里公司各自承担50%。星泓公司诉称店铺水电正常，自己作为出租人并不知晓兰德里公司是否停止营业，因此没有要求兰德里公司解除合同腾退房屋，法院对星泓公司的这一主张理由不予采纳。兰德里公司认为星泓公司没有交付合同文本所以拒付剩余租金，这一辩解理由法院亦不予采信。因此，兰德里公司应承担的房屋租金金额为7757元（2020年7月1日至2020年12月31日）；2021年1月至5月的房屋占用费为11377.5元（22755元的50%）；2021年6月至7月的房屋占用费为4551元（9102元的50%）。

3.兰德里公司是否应承担法院判决的房屋腾退之日至实际腾退之日止的房屋占用费。根据《中华人民共和国民法典》第七百三十三条规定的“租赁期限届满，承租人应当返还租赁物。返还的租赁物应当符合按照约定或者根据租赁物的性质使用后的状态”，兰德里公司应在合同解除后向星泓公司腾空并交还编号为613XX、613XX、613XX、613XX号的商铺。从节约资源和尽快止损的角度出发，法院判令兰德里公司在2021年8月1日搬离租赁房屋。如兰德里公司逾期搬离则从逾期之日到实际搬离之日的房屋占用费系兰德里公司全部的责任导致，应由兰德里公司按照租金标准予以承担。

4.星泓公司是否是滞纳金的征收主体？兰德里公司应承担的违约金金额是多少？我国对于滞纳金的概念来自《税收征收管理法》的相关规定，滞纳金属于行政法律中的概念，因行政管理相对人违反法律规定的缴纳义务所要承担的行政处罚责任。本案星泓公司、兰德里公司在合同中约定了滞纳金的支付条件和标准，即在兰德里公司迟延支付租金超过15天的，应当按照日千分之五的标准承担滞纳金。虽然星泓公司作为民事主体不具备收取滞纳金的权限，但合同约定的滞纳金在违约责任章节，根据合同的解释规则双方对滞纳金的约定实为民事责任中的违约金。由于星泓公司主张的按照日千分之五的标准支付违约金，其标准明显超过民间借贷合法保护利息的范畴，兰德里公司当庭表示愿意承担按照日万分之五的标准或者损失的30%承担相应的违约金，因此法院酌情予以降低，标准为日千分之一。

综上，依据《中华人民共和国民法典》第四百六十四条、第四百六十五条、第四百六十六条、第四百六十九条、第五百零二条、第五百零九条、第五百六十四条、第五百六十六条、第五百六十七条、第五百七十七条、第五百七十九条、第五百八十五条、第五百九十一条、第七百零三条，第七百二十二条、第七百三十三条，《最高人民法院关于适用时间效力的若干规定》第一条第三款之规定，判决：一、星泓公司与兰德里公司签订《中国西北（安康国际天贸城）商铺租赁合同》在2021年4月7日解除；二、兰德里公司在2021年8月1日前向星泓公司腾空并交还编号为613XX、613XX、613XX、61360号的商铺，如逾期搬离则按照33元/㎡/月标准支付面积为137.92㎡的商铺至实际腾退之日的房屋占用费；三、兰德里公司在判决生效后5日内支付星泓公司房屋租金7757元，房屋占用费15928.5元；并以7757元为基数按照日千分之一的标准支付自2020年6月1日起至7757元全部支付完毕之止的违约金。如果未按判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费370元由兰德里公司负担。

二审中，当事人围绕上诉请求依法提交了证据，本院组织当事人进行了证据交换和质证。星泓公司提交声明一份，拟证明兰德里公司并未按照一审判决要求的时间向星泓公司交付房屋，本案房屋占用费的产生系兰德里公司在可交付但未交付的情况下形成。兰德里公司对真实性无异议，但解释没有按时交付是因为收到判决较晚且人在外地无法交付。本院经审查认为该证据与本案争议焦点无直接关联性，故不予采信。

经二审查明的事实与一审认定的事实一致。

本院认为，星泓公司与兰德里公司签订的房屋租赁合同系双方真实意思表示，合同有效，双方均应按照合同约定履行各自义务。双方在履行合同过程中发生纠纷，兰德里公司现对星泓公司诉请的解除合同、返还房屋、支付欠付租金7757元并无异议，仅对房屋占用费和滞纳金提出异议。故综合兰德里公司的上诉意见，本案的争议焦点为：兰德里公司是否应当向星泓公司支付房屋占用费及滞纳金。

首先，关于房屋占用费的问题。双方在合同中约定租金每半年支付一次，先付租金。截止2020年12月31日欠付租金为7757元。星泓公司自2021年1月1日起按照租金标准主张房屋占用费。经审查，因兰德里公司欠付租金，星泓公司于2020年10月通过停电方式限制经营后，兰德里公司未再正常经营。双方合同约定期限为2021年12月31日，此时尚在合同期内，兰德里公司欠付租金数额不大，双方本应积极采取措施，通过协商或其它方式解决纠纷，即使无法达成一致意见也应及时表明各自态度从而避免双方损失的进一步扩大。但兰德里公司在限制经营后既未交付欠付租金，也未支付下半年度租金，虽然搬走部分物品，但也未明确表明是否退租。星泓公司限制经营后也未主动采取其他措施。致使产生本案2021年1月1日至判决确定日期的房屋占用费，在此期间，双方均有损失，双方亦均应承担责任，一审法院认定该期间的费用各自承担一半，由兰德里公司向星泓公司支付占用费15928.5元并无不当。兰德里公司上诉认为其已向星泓公司员工表明已将物品全部搬离，但并未提供有效证据予以证实，故应依照《最高人民法院关于适用的解释》第九十条之规定，自行承担举证不能的不利后果。因此，兰德里公司认为不应承担房屋占用费的上诉理由。

其次，关于滞纳金问题。我国滞纳金指针对不按纳税期限缴纳税款，按滞纳天数加收滞纳款项一定比例的金额。滞纳金具有法定性、强制性、惩罚性的特点。本案中，星泓公司与兰德里公司在合同中第4章违约责任部分约定了拖欠各项费用应按照交纳费用的千分之五每日加收滞纳金。由此可见，该滞纳金实为对兰德里公司拖欠费用的违约行为的约定，该约定系双方真实意思表示，双方则应依约履行。一审法院已将此标准调整为日千分之一，与兰德里公司的违约情形基本相符。兰德里公司在二审中认为其愿意支付违约金但不愿意支付滞纳金的上诉理由不能成立。

综上所述，兰德里公司的上诉请求不能成立应予驳回。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（一）项、第一百七十五条之规定，判决如下：

驳回上诉，维持原判。

二审案件受理费210元，由安康兰德里建筑劳务有限公司负担。

本判决为终审判决。