房屋租赁合同纠纷民事一审判决书

港务集团港埠分公司向本院提出诉讼请求：1．判令荣盛物业公司向港务集团港埠分公司支付2021年1月1日至2021年7月26日期间欠缴的租金合计85483元；2．判令合同履约保证金归港务集团港埠分公司所有；3．判令荣盛物业公司向港务集团港埠分公司支付2021年7月27日至房屋实际腾退之日止的房屋占用费，标准同月度租金（暂计至2021年9月22日为22983元）；4．判令荣盛物业公司向港务集团港埠分公司支付欠缴租金的违约金5042.53元（暂计算至2021年7月26日，实际按照每日万分之五的标准，从应付之日起计算至缴清完毕之日止）；5．判令荣盛物业公司立即腾退江汉区沿江大道18码头门楼面积500㎡的房屋；6．本案诉讼费由荣盛物业公司承担。事实及理由：2009年6月1日，港务集团港埠分公司（甲方，出租人）与荣盛物业公司（乙方，承租人）签订《房屋租赁合同》一份。双方约定，甲方将位于本市××道××码头部分自用房屋（面积500㎡）出租给乙方使用；租赁期限为无固定期限，自2009年6月1日起计算；租金10000元／月；荣盛物业公司应于每月5日一次性向甲方足额缴纳当月租金，租金自2009年8月1日起计算；未付或者未全额付清视为违约。欠付租金的，按每日万分之五计算违约金。合同签署后，港务集团港埠分公司依约向荣盛物业公司交付了租赁房屋，双方按照合同约定正常履行。2014年4月1日，经双方协商一致，租金标准调整为12500元／月，其它合同条款不变。此后，荣盛物业公司按照变更标准缴纳租金。自2021年1月1日起，荣盛物业公司开始拖欠租金，港务集团港埠分公司多次催促，但荣盛物业公司仍未支付。2021年7月26日，港务集团港埠分公司发送《终止租赁关系的函》，通知荣盛物业公司租赁合同自即日起终止，要求该公司接到通知后15日内腾退房屋、办理房屋交接手续以及租金及水电费结算事宜。但截止2021年9月3日，荣盛物业公司仍未支付拖欠租金及腾退返还房屋。为维护原告方合法权益，特具状起诉。

荣盛物业公司辩称，原、被告双方的租赁关系已持续有一、二十年。每年年底荣盛物业公司都基本结清了应付租金，不存在差欠的情况，诉讼期间，荣盛公司再次转账10万元租金给港务集团港埠分公司，下余租金也将于2021年12月全部结清。故请求驳回港务集团港埠分公司的诉讼请求，继续双方的租赁关系。

根据当事人陈述及经审查确认的证据，本院认定事实如下：坐落于本市江汉区××道××码头房屋（建筑面积1069.95㎡，另有725.10㎡无规划手续）所有权人为武汉港务集团有限公司。港务集团港埠分公司接受所有权人委托，对前述房屋实施经营管理，对外进行出租及收取租金。2009年，港务集团港埠分公司（甲方）与荣盛物业公司（乙方）签订《房屋租赁合同》一份，约定甲方将前述房屋中部分门楼500㎡的房屋出租给乙方用于办公；租赁期限采用无固定期限方式，即承租方有权在提前15天以书面方式通知出租方的条件下解除租赁关系，退出承租房屋而不承担违约责任；出租方对房屋实施拆迁、改造时提前15天以书面方式通知承租方的条件下解除租赁关系，承租人接到通知后在规定的时间内无条件腾退房屋，出租方不承担违约责任；租赁期限从2009年6月1日起计算；本合同签订时，乙方向甲方缴付履约保证金30000元，以保证合同履行，乙方出现合同4.1项下约定的违约情形时（包括欠付租金），该保证金作为违约金归甲方所有，并不得冲抵应付租金或欠付租金。保证金不计息、不保值，在乙方全面履行合同义务的情况下，在合同正常履行终止，双方财务对账清算后办理退还手续；每月租金10000元，采先缴付后使用的原则，由乙方于每月5日前一次性足额向甲方缴付。租金从2009年8月1开始计算；乙方必须在约定缴付时间内一次性向甲方全额付清当月租金，未付或未全额付清视为违约。在欠付租金期间，乙方需按欠付租金和金额，按每日万分之五比例承担违约金；乙方未按合同约定全额付清当月租金，拖欠长达30天时，甲方有权解除（终止）合同，由此造成的所有损失均由乙方负责。合同还对其他事项进行了约定。合同订立后，荣盛物业公司于2009年6月3日向港务集团港埠分公司支付履约保证金30000元。港务集团港埠分公司依约将案涉房屋交于荣盛物业公司使用，双方正常履行合同直至2020年度。其中，房屋租金从2014年4月1日起调整为每月12500元。自2021年1月1日起，荣盛物业公司虽经港务集团港埠分公司多次催要，未再按合同约定支付租金。2021年7月26日，港务集团港埠分公司向荣盛物业公司发出《终止租赁关系的函》，通知自即日起终止租赁关系，要求荣盛公司接到通知后15日内腾退房屋并办理交接手续、交纳拖欠房租及水电费用，因荣盛物业公司未在指定期限内遵照履行，导致本案诉讼。案件审理期间，荣盛物业公司于2021年11月23日通过公司工作人员向港务集团港埠分公司转账付款10万元。

本院认为，港务集团港埠分公司与荣盛物业公司之间签订的《房屋租赁合同》合法有效。双方当事人均应遵照合同约定履行各自义务。

荣盛物业公司经港务集团港埠分公司多次催要，迟延支付应缴租金，已超过合同约定的30日宽限期，租赁合同约定的解除条件已经成就，港务集团港埠分公司有权解除合同。同时，双方当事人签订的为无固定期限合同，港务集团港埠分公司亦有权随时解除合同。2021年7月26日港务集团港埠分公司已向荣盛物业公司送达《终止租赁关系的函》，视为已发出合同解除通知，案涉租赁合同自该通知到达荣盛物业公司之日即发生解除效力。

《中华人民共和国民法典》第五百六十六条第一款规定，合同解除后，尚未履行的，终止履行；已经履行的，根据履行情况和合同性质，当事人可以请求恢复原状或者采取其他补救措施。第二款规定，合同因违约解除的，解除权人可以请求违约方承担违约责任。据此，案涉租赁合同解除后，荣盛物业公司依法应将承租房屋腾退并返还给港务集团港埠分公司；荣盛物业公司迟延支付租金，损害了港务集团港埠分公司的财产权益，构成违约，亦应当依照合同约定承担偿付下欠租金及支付违约金的民事法律责任。荣盛物业公司自2021年1月1日起开始欠付租金，至2021年7月26日租赁合同解除之日止，累计下欠租金85417元（12500元/月×6个月＋12500元/月÷30天×25天）；合同解除后，荣盛物业公司继续占用承租房屋，港务集团港埠分公司主张参照合同约定租金标准、按实际占用期间计算房屋占有使用费，具有事实和法律依据，本院予以支持。截止2021年9月27日，应付房屋占有使用费金额为25000元（12500元/月×2个月）。之后的占用费应继续计算至房屋实际腾退返还之日止；双方当事人明确约定在欠付租金期间，乙方（荣盛物业公司）需按欠付租金的时间和金额，按每日万分之五计算违约金，此约定为当事人真实意思表示，合法有效。根据荣盛物业公司2021年1月1日至11月22日期间欠付租金的情况，按每日万分之五计算，应向港务集团港埠分公司支付违约金10118.77元。2021年11月23日荣盛物业公司以租金名义支付10万元，港务集团港埠分公司不持异议，所付款项依次冲抵合同履行期间下欠全部租金85417元及截止2021年9月27日止的应付部分房屋占有使用费14583元后，荣盛物业公司还下欠港务集团港埠分公司截止该日的房屋占有使用费10417元（25000元-14583元）；双方当事人明确约定，30000元履约保证金旨在保证案涉租赁合同正常履行，并不得冲抵应付租金或欠付租金。现荣盛公司未按合同约定全面履行自身义务，港务集团港埠分公司请求判令履约保证金归其所有，符合合同约定且不违反法律的禁止性规定，本院予以支持。

综上所述，依照《中华人民共和国民法典》第五百六十二条第二款、第五百六十五条、第五百六十六条第一款、第二款，第五百七十七条、第五百八十四条、第五百八十五条及《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十二条之规定，判决如下：

一、被告武汉市荣盛物业公司于本判决生效之日起十五日内向原告武汉港务集团有限公司汉口港埠分公司腾退返还武汉市江汉区沿江大道18码头门楼面积500平方米的房屋；

二、被告武汉市荣盛物业公司于本判决生效之日起十日内向原告武汉港务集团有限公司汉口港埠分公司支付欠付租金违约金10118.77元；

三、被告武汉市荣盛物业公司于本判决生效之日起十日内向原告武汉港务集团有限公司汉口港埠分公司支付截止2021年9月27日止的房屋占有使用费10417元（之后的房屋占有使用费，按每月12500元标准，自2021年9月28日起计算至占用房屋实际腾退返还之日止）；

四、确认合同履约保证金30000元归原告武汉港务集团有限公司汉口港埠分公司所有；

五、驳回原告武汉港务集团有限公司汉口港埠分公司的其他诉讼请求。

如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。

案件受理费3170元，减半收取计1585元，由原告武汉港务集团有限公司汉口港埠分公司负担1030元（已付），被告武汉荣盛物业公司负担555元。

如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按照对方当事人或者代表人的人数提出副本，上诉于湖北省武汉市中级人民法院。