物业服务合同纠纷民事二审判决书

太达物业公司上诉请求：驳回锦绣苑业主委员会的一审诉讼请求或发回重审。事实及理由：

1．一审法院遗漏太达物业公司添置物业服务设施的重要事实未能认定，判决书认定事实不清，判决结果对太达物业公司显失公平。

太达物业公司与锦绣苑业主委员会签订合同接手小区物业时，锦绣苑业主委员会并没有向太达物业公司移交小区物业管理必须具备的一些设备设施，太达物业公司接手后，先后购买了用于拉运转移垃圾的客货车一辆、用于疏通排污管道的高压清洗机及其附属设备、用于打扫卫生的清扫、清洗设备等共计花费66095.2元，这些必备的设备本应由锦绣苑业主委员会移交提供给太达物业使用，但太达物业公司接手时却没有这些设备，太达物业公司只好花钱购买，这些费用应由锦绣苑业主委员会承担并从公共收益中扣取。另外，太达物业公司接手物业后，还代锦绣苑业主委员会安装了损坏的门禁系统，花费12000元，维修公共部位购买维修材料花费11199.80元，购买绿化树木等花费16198元；购买油漆、划线漆、消防水带、维修围墙等花费14642元；制作喷绘、刻板、粉刷老年活动室等花费4020元；改建自行车棚花费4695元。以上共计62754.8元应由锦绣苑业主委员会承担并从公共收益中扣取，另外，太达物业公司在应聘时给锦绣苑业主委员会交纳的应聘押金3万元至今也未能退还太达物业公司，本次计算返还公共收益时应一并计算退还太达物业公司。上述事实均有证据证实，2019年5月底至6月初，太达物业公司多次就公共收益情况公示表上签字认可部分花费项目共计52364元。在一审开庭前太达物业公司与锦绣苑业主委员会多次调解中锦绣苑业主委员会也认可部分费用。

2．太达物业公司只收取了公共利益199723元，并不是246023元，一审法院认定太达物业公司收取公共利益246023元错误。

太达物业公司应收取的公共利益是246023元，但实际上只收来了199723元，原因是其中46300元已被前期的恒大物业公司提前预收了，锦绣苑业主委员会在和太达物业公司签订合同时并没有如实告知太达物业公司这一情况，该46300元恒大物业公司至今不予返还，责任在锦绣苑业主委员会，应由锦绣苑业主委员会负责要回交给太达物业公司，否则，太达物业公司只能就实际收来的199723元公共收益进行返还，一审法院判决太达物业公司返还246023元中的70％也即172220元，没有依据，显失公平。

3．锦绣苑业主委员会应退还太达物业公司在应聘时缴纳的3万元投标押金，但至今未退，应从返还的公共收益中扣回，一审法院对此重要事实未做认定。

太达物业公司在应聘时给锦绣苑业主委员会缴纳了3万元投标押金，当时说明中标签订合同后就退还，锦绣苑业主委员会的会议记录上也载明要退还招聘押金，但至今未能退还，应从返还的公共收益中扣回。

综上，太达物业公司认为：依据双方《物业服务合同》约定：“乙方提取30％作为管理费，其余部分移交给甲方，分批次用于公共设备的维修、养护返还甲方”，太达物业公司提取的这30％是管理费用，不是用来购买设施设备和支付维修、绿化等费用的，设施设备、公共部位的所有权是锦绣苑业主委员会的，太达物业公司提供的是管理服务，没有义务为锦绣苑业主委员会添置财产，而且协议明确约定“其余部分移交给甲方，分批次用于公共设备的维修、养护”，所以，太达物业公司用来购买设施设备以及维修维护的费用共计128850.03元应从返还的公共收益中扣回。3万元的投标押金也应扣回。按照太达物业公司实际收来的199723元计算，按照合同约定，太达物业公司返还锦绣苑业主委员会公共收益为139806元（199723＊70％），扣除太达物业公司垫付的各项支出128850.03元和应返还的3万元投标押金，实际上锦绣苑业主委员会还倒欠太达物业公司19044.03元（139806-128850.03-30000=-19044.03元），根本不存在太达物业公司欠锦绣苑业主委员会公共收益的问题。

锦绣苑业主委员会对于太达物业公司的上诉意见答辩称，一审认定事实清楚，适用法律正确，请求驳回上诉，维持原判。事实与理由：

1．合同约定先向锦绣苑业主委员会交付公共收益，对于公共支出是由太达物业公司申请，锦绣苑业主委员会审批后，由双方对太达物业公司的支出进行核对，依据事实和合同约定进行支付。太达物业公司的支出可能部分属实，但没有履行合同约定的程序。

2．恒大物业公司提前收取的部分，有业主缴纳的费用，有锦绣苑业主委员会管理的部分公共收益，至今太达物业公司并未将性质不同的两种费用进行区分上报锦绣苑业主委员会。

3.3万元确实系招投标保证金，该保证金是锦绣苑业主委员会组织招投标时乔治（郑叔艳的儿子）缴纳的。太达物业公司在一审时否认该款项系招投标保证金，认为3万元是物业服务合同保证金（物业服务合同第13页中的约定），按其陈述的款项性质，该保证金应在合同履行终结时返还，太达物业现在要求返还不符合约定。

4．锦绣苑业主委员会提交给一审法院的公共收益收支情况公示表系太达物业公司自行制作，报到锦绣苑业主委员会处要求锦绣苑业主委员会向小区业主进行公示的，锦绣苑业主委员会认可其报来的公共收益246023元，对其他的支出款项锦绣苑业主委员会还没有时间来进行核查，是否真实发生，所报数额是否确实支付，所报项目是否是双方合同约定，或者是物业相关法律法规规定的锦绣苑业主委员会应当支付的费用。锦绣苑业主委员会通过诉讼拿到太达物业公司报给锦绣苑业主委员会的公共收益后，太达物业公司完全可以通过协商、调解、诉讼来要回自己认为应该由锦绣苑业主委员会支付的部分，本案的部分人民法院没有义务来为太达物业公司进行核查或核算。

补充观点：1．太达物业公司提到的恒大物业公司收走的部分与本案无关；2．太达物业公司管大门的时候还收取除了本小区之外的其他小区车辆的出入费，该费用没有记入公共收益；3．太达物业公司购置的设备应该是太达物业公司自行购置，而非锦绣苑业主委员会提供，不应用公共收益来支付；4．太达物业公司所述改造车棚的费用并未制作预算，也未经锦绣苑业主委员会审批，该费用数额不实，程序也不对。

锦绣苑业主委员会一审诉讼请求：1．判令太达物业公司返还锦绣苑业主委员会第一年（2019年6月至2020年5月）的小区公共收益172220元；2．判令太达物业公司依约向员工支付承诺的后两年服务保证金20万元；3．案件受理费由太达物业公司承担。

一审法院审理查明：2019年5月29日，锦绣苑业主委员会与太达物业公司签订《物业服务合同》一份，约定：锦绣苑业主委员会委托太达物业公司全面管理锦绣苑AB区物业服务项目及经营公共设施设备、公共区域（包含车辆停车管理费）、公共用房及会所带来的收益，太达物业公司提取总收益的30％作为管理费，其余部分移交给锦绣苑业主委员会，分批次用于公共设施设备的维修、养护。锦绣苑业主委员会提交加盖太达物业公司锦绣苑分公司公章的关于锦绣苑AB区公共收益收支情况公示表中载明，公共收益应收金额为246023元，公共收益提成为73803元。后太达物业公司未依约向锦绣苑业主委员会返还公共收益。

一审法院认为，锦绣苑业主委员会与太达物业公司签订的《物业服务合同》合法有效，依法应予保护。太达物业公司对公共收益246023元未依《物业服务合同》约定比例向锦绣苑业主委员会返还，属违约行为，应承担相应的民事责任，故对锦绣苑业主委员会要求太达物业公司返还锦绣苑业主委员会第一年（2019年6月至2020年5月）的小区公共收益172220元的诉讼请求予以支持。对锦绣苑业主委员会要求太达物业公司依约向员工支付承诺的后两年服务保证金20万元的诉讼请求，无证据予以证实，不予支持。关于太达物业公司辩称，锦绣苑业主委员会若返还其公司垫资购买的公共器材等设备款，其公司可以将公共收益退还锦绣苑业主委员会的辩解意见，因无证据证实购买公共器材等设备款应由锦绣苑业主委员会承担，对该辩解意见不予采纳。

依照《中华人民共和国合同法》第八条、第一百零七条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款、第一百三十四条第一款，《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉的解释》第九十条之规定，判决：1．太达物业公司于判决生效之日返还锦绣苑业主委员会小区公共收益172220元（2019年6月至2020年5月）；2．驳回锦绣苑业主委员会的其他诉讼请求。案件受理费已减半收取计3442元，由太达物业公司负担。

二审期间，太达物业公司为证明所述，向本院出示以下证据：

证据一：关于锦绣苑AB区部分公共设施移交的决议复印件一份，证明：锦绣苑业主委员会明确原电子门禁无法使用，要求太达物业公司尽快更换新设备，对监控设施及部分消防设施进行维护，该支出费用应从公共收益中扣除；

证据二：申请复印件4页，证明：经业主委员会书面批准答复，允许太达物业公司购置、更换相关设备，费用从公共收益中扣除；

证据三：支出凭证复印件9页，证明：太达物业公司用来购置、更换、维修、维护，支出128850.03元费用的事实；

证据四：关于锦绣苑AB区公共收益收支情况公示表复印件3页，证明：经锦绣苑业主委员会审核认可太达物业公司支出项目中有58000元，锦绣苑业主委员会签字认可，应从公共收益中扣减。

证据五：锦绣苑业主委员会会议记录复印件一份，证明：经锦绣苑业主委员会会议确定，同意从公共收益中退还招聘押金3万元。

补充证据：发票两张，结合证据二及一审中出示的合同证明太达物业公司更换门禁系统花费12000元，购买草坪机花费4300元。

锦绣苑业主委员会针对太达物业公司出示的证据质证认为，对证据一的真实性、合法性、关联性认可，对其证明目的不予认可，太达物业公司申请的服务项目经锦绣苑业主委员会同意，但没说服务内容的价格以及如何向太达物业公司支付款项。

对证据二的真实性、合法性、关联性认可，对其证明目的不予认可，四份申请中物业所需要服务的项目，锦绣苑业主委员会的确同意进行，但锦绣苑业主委员会只是同意在结束后由公共收益进行开支。

对证据三的真实性无法确认，对其证明目的不予认可，除了证据二的申请单之外其他的项目均未经锦绣苑业主委员会审批，对该事情不清楚，对其花费也不清楚，该费用是否系应该由公共收益支出也不清楚。

对证据四的真实性、合法性、关联性均不认可，该公示表中没有业委会的签章确认、同意，龚志超、夏玉忠的签字是否属实不清楚，公示表上也没有毛新强本人签字。锦绣苑业主委员会有7人，分别进行审查，审查后龚志超、夏玉忠在当页签字，仅代表其个人，不能代表锦绣苑业主委员会，该表最终也未核对确认，剩余5份仍在锦绣苑业主委员会保管。

对证据五的真实性、合法性、关联性均不认可，该证据既是复印件也是截选的部分。

对于补充出示的证据质证认为，发票的开具日期为2021年5月17日、5月18日，不知是否和2019年的收益和支出有关联。即使证据三性符合规定，也不符合“先交付收益再返还实际支出”的约定。

本院对于太达物业公司出示的证据认证如下：证据一、证据二锦绣苑业主委员会对真实性予以认可，能够证明太达物业公司在提供物业服务过程中，锦绣苑业主委员会要求其更换门禁系统及按照太达物业公司的申请同意其购买部分设施设备，并用公共收益开支的事实。四份申请结合太达物业公司在一、二审中提供对应物品的发票、收据、合同，部分发票出票时间虽为案件审理中，但结合锦绣苑业主委员会要求太达物业公司更换门禁系统以及同意太达物业公司购买相关设施设备的意见及太达物业公司在一审中提供的合同，本案应该对太达物业公司更换门禁系统、购买草坪机、潜水泵、人力垃圾车、喷灌设施、高压清洗设备所花费的资金予以认定。对于证据二中所载的锦绣苑业主委员会同意购买的其他物品，结合物品的具体情况及商户规模程度，对太达物业公司提供的锦绣苑业主委员会同意购买并同意用公共收益开支进行支付的设施设备的收据的证明效力予以确认。

证据三中部分收据即为证据二中锦绣苑业主委员会同意太达物业公司购买的设施设备的收据，对该部分收据已结合证据二予以认证，不再重复认证。对于证据二中锦绣苑业主委员会同意太达物业公司购买的物品名录之外的其他物品因太达物业公司无法证实锦绣苑业主委员会同意其购买或应由锦绣苑业主委员会向其提供，对于证明效力不予确认。

证据四仅有部分业主委员会成员签字，不能作为认定业主委员会认可的证据。

证据五真实性无法确认，对证据的证明效力不予确认。

依据各方当事人的陈述及确认效力的证据，本院确认一审查明的事实。

另查明：2019年7月24日，锦绣苑业主委员会向太达物业公司发出公共设施移交的决议，记载原电子门禁设施无法使用，需尽快拆除更新设备。太达物业公司购置安装门禁系统（含配套电脑、护栏板）花费12000元。

2019年5月31日，太达物业公司向锦绣苑业主委员会提交《申请》，记载为进行绿化修剪和灌溉，申请业主委员会配备草坪机一台，打草机一台，绿篱机一台，潜水泵两台，水管400米。2019年6月9日，锦绣苑业主委员会答复准许配备草坪机一台、打草机一台、绿篱机一台，潜水泵两台，水管400米，由物业自备，准许配备机械经费以公共收益项目开支（所购财产权属业主委员会）。太达物业公司购买两台潜水泵共计花费1150元，购买草坪机花费4300元。

2019年5月31日，太达物业公司向锦绣苑业主委员会提交《申请》，记载为修复喷灌设施设备预算花费17000元。2019年6月9日，锦绣苑业主委员会答复同意项目设施设备由太达物业公司实施，材料费以公共收益项目开支（三年内的使用和维护由物业公司承担）。太达物业公司为此实际支付17250元。

2019年6月1日，太达物业公司向锦绣苑业主委员会提交《申请》，申请业主委员会配备垃圾清运车一辆、垃圾收集桶100个，人力垃圾车8辆。2019年6月9日，锦绣苑业主委员会答复垃圾桶100点、人力垃圾车6辆由物业公司订购，业主委员会监管，费用从公共收益项开支（财产属业主委员会，物业公司使用，负责维修）。太达物业公司购买人力垃圾车6辆花费1290元。

2019年6月1日，太达物业公司向锦绣苑业主委员会提交《申请》，记载因解决下水管道淤堵问题，申请业主委员会配备高压清洗设备一台，配套高压水管50米，水管堵头两个、1000升水罐一个，整套设备预算价约为6050元。2019年6月9日，锦绣苑业主委员会答复高压疏通设备（6050元）于2019年6月8日业主委员会通过，设备属业主委员会，物业管理使用维护，从公共收益费项目开支。太达物业公司购买高压疏通设备花费6050元，购买配套设备（高压水枪、高压水管、储水桶）花费1460元。

依据双方认可的公共收益收支情况公示表记载另查明：2019年6月至2020年6月，锦绣苑小区公共收益应收金额为246023元，其中恒大物业预收未返还部分为46300元。

本院认为，对于太达物业公司提出其在提供物业服务过程中，垫资购买的设施设备应在返还的公共收益资金中扣减的上诉意见，太达物业公司提交的公共资产移交决议、《申请》，能够证明锦绣苑业主委员会要求或同意其购买提供物业服务的相关设施设备，且《申请》中明确记载以公共收益支付，对于该部分费用，应在太达物业公司返还的公共收益中予以核减。太达物业公司提供的证据证明安装门禁系统花费12000元，购买两台潜水泵共计花费1150元，购买草坪机花费4300元，购买喷灌设施设备17250元，购买人力垃圾车6辆花费1290元，购买高压疏通设备花费6050元，购买配套设备（高压水枪、高压水管、储水桶）花费1460元。上述费用共计43500元，应在太达物业公司返还的公共收益中予以核减，购买的上述设施设备所有权归锦绣苑业主委员会。

对于太达物业公司提出公共收益应收款中有部分款项被前任物业提前收取，不应在返还的资金中予以计算的上诉意见，双方提交的公共收益收支情况公示表明确记载应收金额为246023元，其中恒大物业预收未返还部分为46300元，该部分费用太达物业公司并未实际收取到位，不应计算在太达物业公司应返还的公共收益中，一审法院对此未予核减错误，应予纠正。

对于太达物业公司提出锦绣苑业主委员会应向其返还支付的3万元投标保证金的上诉意见，双方均陈述该3万元系投标保证金，双方对于保证金的收取及退还与本案纠纷不属于同一法律关系，太达物业公司亦未提供证据证实达到退款条件，本案中对此不予处理。

综上，太达物业公司收取的公共收益为199723元（246023元-46300元），按照70％比例应返还给锦绣苑业主委员会的收益为139806.1元，核减锦绣苑业主委员会要求太达物业公司购买、更换的设施设备43500元，剩余96306.10元，太达物业公司应向锦绣苑业主委员会返还。太达物业公司的部分上诉理由成立，应予支持。

综上，一审认定事实不清，判决结果有误。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百六十九条、第一百七十条一款二项、第一百七十五条，判决如下：

一、撤销宁夏回族自治区中宁县人民法院（2020）宁0521民初3487号民事判决；

二、中宁县太达物业服务有限公司于本判决生效之日起十日内向中宁县锦绣苑AB区业主委员会返还中宁县锦绣苑AB区公共收益96306.10元；

三、驳回中宁县锦绣苑AB区业主委员会的其他诉讼请求。

一审案件受理费3442元，由中宁县锦绣苑AB区业主委员会负担1925元，由中宁县太达物业服务有限公司负担1517元；二审案件受理费6884元，由中宁县锦绣苑AB区业主委员会负担3850元，由中宁县太达物业服务有限公司负担3034元。

本判决为终审判决。

二零二一年五月二十五日

附录

《中华人民共和国民事诉讼法》

第一百六十九条第二审人民法院对上诉案件，应当组成合议庭，开庭审理。经过阅卷、调查和询问当事人，对没有提出新的事实、证据或者理由，合议庭认为不需要开庭审理的，可以不开庭审理。

第一百七十条第二审人民法院对上诉案件，经过审理，按照下列情形，分别处理：

（一）原判决、裁定认定事实清楚，适用法律正确的，以判决、裁定方式驳回上诉，维持原判决、裁定；

（二）原判决、裁定认定事实错误或者适用法律错误的，以判决、裁定方式依法改判、撤销或者变更；

（三）原判决认定基本事实不清的，裁定撤销原判决，发回原审人民法院重审，或者查清事实后改判；

（四）原判决遗漏当事人或者违法缺席判决等严重违反法定程序的，裁定撤销原判决，发回原审人民法院重审。

原审人民法院对发回重审的案件作出判决后，当事人提起上诉的，第二审人民法院不得再次发回重审。

第一百七十五条第二审人民法院的判决、裁定，是终审的判决、裁定。

第十四条人民检察院有权对民事诉讼实行法律监督。