建设工程施工合同纠纷民事一审判决书

原告中凯建设公司向本院提出诉讼请求：1、请求法院判决被告向原告支付工程款5528655元及相应利息（利息按照同期贷款市场报价利率从2020年4月26日计算至付清工程款止）；当庭变更本项诉求工程款为4506475元；2、请求法院判决原告对其承建的君顶大厦办公楼工程享有优先受偿权；3、本案诉讼费用由被告承担。事实与理由：2019年2月15日，原告与被告签订《建筑工程施工承包合同》，约定原告承包君顶大厦办公楼工程，工程总价款为人民币贰仟柒佰万元整（￥27000000）工程所在地为颍淮大道699号。该合同签订当日又签订补充协议，约定具体的付款方式。双方在履行合同过程中于2019年3月10日再次签订补充协议，约定被告用建成的楼房三、四两层计2800平方米的房产冲抵原告的2700万元工程款及100万元的履约保证金，该条第四款约定原告借给被告200万元用于办理相关手续。原告按照协议的约定施工并出借给被告200万元。2020年4月26日工程竣工验收合格。被告冲抵给原告的房产第三层，由被告以13776475.00出售给安徽志豪律师事务所，被告冲抵给原告的房产第四层东侧718.03平方米以9000元每平方米出售给安徽远信工程项目管理有限公司阜阳分公司。安徽志豪律师事务所付清房款后，被告连同借款只支付原告10247820元，剩余4506475元被告未支付原告。综上原告为保护自身的合法权益，原告依法贵院提起诉讼，望贵院依法支持原告的诉讼请求。

被告方圆置业公司辩称：对于剩余4506475元没有支付无异议但是应当扣除部分费用。1、原告与被告其实是约定了两种支付工程款的方式，一种是分阶段支付工程总价款2700万元，另外在补充协议中约定用案涉君顶大厦三、四层共2800平方米抵付工程款2700万元以及100万元押金，这并不意味着后签的协议就代替了前合同约定的分阶段付工程总价款2700万元约定，因为后面签的协议并没有约定前协议的支付方式作废，那么双方可以任意选择支付方式，同时也意味着，双方约定的以物抵债应该以2700万的工程总价款为标准，如果因为情势变更导致以物抵债与2700万相差过大，任何一方都有权根据合同法的相关规定提起诉讼变更该约定，因为以物抵债抵的是债权而非物权，并非是开发商向个人出售房屋，超出3%的部分不能额外收取费用而是应该送给买家。本案中案涉三、四两层2800平方米，原告不管在诉状中还是证据目录都明确认可2800平方米的数字，并且我们可以看到2800平方米从实际售卖的价格来看，实际上是接近于2800万元的，因此对于多出的105.47平方米楼层，已经超出了双方约定的2800平方米，不属于抵付工程款的范围应该从被告所欠原告的工程款中抵扣。2、原告一直不在案涉工程配电房中安装变压器，安装市政自来水影响工程验收进度，被告无奈才自己支付83万元购买了变压器、支付61271.46元市政自来水安装费应当扣除。3、虽然被告于2020年4月26日认为原告所建工程合格，但在被告提请各相关政府部门验收时，由于原告在施工中所存在的各种问题致使案涉工程一直无法通过验收，被告还因此受到行政处罚149803元，被告认为该行政处罚费用也应该由原告承担。4、通过原告不断整改使原本2019年10月15日疫情前就应该竣工的工程，一直拖到2020年9月28日，才通过验收。由于原告案涉房屋的逾期交付，案涉楼三层购房者安徽志豪律师事务所索要30万违约金，后经协商由原告负担，但其他楼层都同样存在类似问题，需要赔付大量违约金，该实际损失也应该由原告承担每天5万元的违约责任。5、由于案涉大厦投入使用期间，大厦地下室经常漏水，原告在被告一再催促下仍不理睬，该地下室被告本打算该作商用出租，但由于漏水一直无法投入使用，被告申请进行房屋质量鉴定以查明责任主体，综上请法庭依法裁判。

经审理查明：2019年2月15日，原告公司与被告公司签订《建筑工程施工承包合同》，约定原告公司承包发包人被告公司的君顶大厦办公楼工程，工程总价款为人民币贰仟柒佰万元整（￥27000000）加上原告缴纳的100万元的履约保证金合计2800万元，工程所在地为颍淮大道699号。开工日期为2019年2月15日、竣工日期为2020年2月15日即365天。质保期防水5年，其他工程2年。该合同签订当日又签订补充协议，约定具体的付款方式主要为工程竣工验收合格支付合同价款的97%，剩余3%合同尾款为质保金按质保金支付方式支付。双方在履行合同过程中于2019年3月10日再次签订补充协议，合同第三条2项约定被告用建成的楼房三、四两层计2800平方米的房产冲抵原告的2700万元工程款及100万元的履约保证金，该条第四款2项约定原告借给被告200万元用于办理相关手续，第四款6项约定工程竣工备案合格手续后10个工作日内将楼房三、四两层计约2800平方米房屋产权办理至承包指定的个人或单位名下等内容。原告按照协议的约定施工并出借给被告200万元。工程办理施工许可证时间为2019年7月14日，实际于2020年4月26日工程竣工验收合格。在施工过程中因为工程需要被告公司出钱购买83万的配电工程所需要的变压器用于工程建设。被告公司因工程需要支付市政自来水安装费用61271.46元。因规划原因由于建设少规划2个车位，少配建地下空间72.72平方米，被告公司被行政处罚149803元。2800万元工程款实际支付为：被告公司冲抵给原告的房产第三层，由被告公司以13776475出售给安徽志豪律师事务所，被告冲抵给原告的房产第四层东侧718.03平方米以9000元每平方米出售给安徽远信工程项目管理有限公司阜阳分公司，剩余部分原告公司自用。安徽志豪律师事务所将13776475元房款按照合同约定转账给了被告公司，但被告公司收到房款后只转账支付给原告公司927万元，剩余4506475元被告未支付原告公司，故而引起本案诉讼。

另查明:2020年12月23日被告公司（甲方）、安徽志豪律师事务所（乙方）、原告公司（丙方）签订《关于办公楼房屋买卖补充合同》第四条约定：“由于甲、丙方未按照合同约定期限（已扣除疫情期三个月）交付房屋，甲、丙原因承担逾期交房违约金责任，向乙方支付违约金315000元，该款由丙方承担，甲、丙均同意该违约金从购房款扣除，在本协议签订后，乙方为甲、丙出具31.5万元增值税专票”。后原告公司未支付该违约金，由被告公司将违约金转账支付安徽志豪律师事务所。

上述事实，由原、被告营业执照、施工合同及补充协议、转账票据等证据及当事人的当庭陈述在卷予以佐证。

本院认为：原告公司与被告公司签订的《建筑工程施工承包合同》及其相关补充协议合法有效。造成本案争议的原因是合同约定不细致造成的。被告公司对于剩余4506475元工程款没有支付无异议，只是认为应当扣除部分费用。对于双方存在的争议本院评析如下：1、被告公司辩称多出的105.47平方米楼层，超出了双方约定的2800平方米，是否属于抵付工程款范围的答辩意见。从双方签订的补充协议目的及本意来看是原、被告公司将建成的三、四层房屋冲抵2800万元工程款，而无论三、四层的房产面积多大，因此超出部分属于抵付工程款范围。2、被告公司购买的变压器83万元、安装市政自来水安装费61271.46元是否抵付工程款的答辩意见。双方签订合同及补充协议对于此没有约定，因没有约定按照行业习惯，应当由建设单位即被告公司负担。3、被告公司缴纳的行政罚款149803元，是否有原告公司负担答辩意见。行政处罚的原因是由于建设少规划2个车位，少配建地下空间72.72平方米，这是工程建设之初规划问题造成的，没有证据证据原告公司作为施工单位擅自改变规划建设，因此该处罚罚款由建设单位即被告公司负担。4、被告公司关于违约金答辩意见。关于支付安徽志豪律师事务所31.5万元违约金承担问题。2020年12月23日被告公司（甲方）、安徽志豪律师事务所（乙方）、原告公司（丙方）三方签订《关于办公楼房屋买卖补充合同》第四条关于违约金承担问题明确，即由原告公司（丙方）负担，从购房款扣除，该补充合同是双方真实意思表示应当履行。该31.5万元违约金由原告负担从工程款中扣除。延期交房违约金问题。涉案工程办理施工许可证时间为2019年7月14日，实际于2020年4月26日工程竣工验收合格。合同约定365天，考虑到疫情因素影响造成的工程延误属于不可抗力，原告公司不构成违约不承担违约金。5、被告公司关于工程质量答辩意见。双方约定质保金为合同价款的3%，按质保金支付方式支付。质保期防水5年，其他工程2年，现涉案工程还在质保期范围内，被告公司应当要求原告公司先行维修，维修无果可以另案起诉，因此被告公司要求进行工程质量鉴定本院不予准予。质保金81万元（2700万元×3%）因未过质保期期限，被告公司可以暂时不予支付。尚欠工程款4506475元扣除暂不支付质保金81万元及原告公司负担的违约金31.5万元，余款3381475（4506475元-81万元-31.5万元）被告公司应当支付原告公司。原、被告公司对于工程欠款利息没有约定，考虑到被告公司没有支付工程价款给原告带来利息损失，从工程竣工验收之日2020年4月26日，人民法院按照同期LPR年息3.85%支持原告的利息诉讼请求，计算至款实际支付之日。涉案工程已经出售给第三方，没有证据证明涉案工程进行拍卖、变卖，原告公司要求工程款的优先受偿权的诉讼请求无实际意义本院不予支持。依据《中华人民共和国民法典》第十条、第四百六十五条、第五百零九条、第八百零七条、《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款之规定，判决如下：

一、被告阜阳市方圆置业有限公司于本判决生效之日起十日内支付原告安徽阜阳中凯建设工程有限公司工程款3381475元及利息（利息按照年息3.85%计算，从2020年4月26日起计算至款付清之日止）。

二、驳回原告安徽阜阳中凯建设工程有限公司其他诉讼请求。

如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。

案件受理费42852元、诉前保全申请费5000元，合计47852元，由原告中凯建设公司负担10000元、被告方圆置业公司负担37852元。

如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于安徽省阜阳市中级人民法院。