租赁合同纠纷民事一审判决书

原告（反诉被告）某合作社起诉请求：1.解除1995年10月6日签订的《土地合同》和1996年签订的《协议书》；2.被告（反诉原告）互润公司将土地及房屋腾空并交还给原告（反诉被告）某合作社；3.被告（反诉原告）互润公司向原告（反诉被告）某合作社支付自2011年10月1日至2020年9月30日止的租金201.6万元及滞纳金，以及自2020年10月1日起至实际腾退之日止的占有使用费（按照年租金24.1920万元计算）；4.本案诉讼费由被告（反诉原告）互润公司负担。事实和理由：1995年10月6日，某合作社下属某生产队与互润公司签订土地合同，约定将涉诉场地9338平方米及地上物出租给互润公司，租赁期限50年，自1995年10月1日起至2045年9月30日止。双方还约定租金标准、违约责任。双方1996年签订协议书，约定将某合作社建造北房及围墙出租给互润公司，期限50年，互润公司将使用费18万元支付给某合作社。现合同属于不定期租赁合同，我方主张解除。

被告（反诉原告）互润公司辩称：不同意原告（反诉被告）某合作社全部诉讼请求。某合作社于2011年9月启动涉诉土地和房屋腾退工作，因此停止向我方收取租金。我方停止生产活动，搬走生产线，双方租赁关系中断，一直等待拆迁政策。某合作社告知我方腾退政策，但就补偿未协商一致。某合作社现违背事实向我方主张之前租金，解除合同，剥夺我方享有补偿权利。

被告（反诉原告）互润公司反诉请求：1.判令原告（反诉被告）某合作社向被告（反诉原告）互润公司支付位于北京市朝阳区某乡某村xx号非住宅房屋9800平方米重置成新价补偿金1500万元；2.判令原告（反诉被告）某合作社向被告（反诉原告）互润公司支付一次性停产停业综合补助费2900万元；3.判令原告（反诉被告）某合作社向被告（反诉原告）互润公司支付搬迁补助费100万元；4.反诉费由原告（反诉被告）某合作社负担。事实和理由：对方主张腾退，违背腾退公告内容，涉诉地上房屋为我方出资建设，我方依法享有重置成新价补偿。且对方行为导致我方停产，还应支付停产停业综合补助和搬迁补偿。经询，互润公司表示其反诉请求主张的重置成新价补偿金是针对涉诉《土地合同》、《协议书》两份合同中全部建筑物的补偿。

原告（反诉被告）某合作社辩称：不同意被告（反诉原告）互润公司反诉请求。合同解除之后，我方无需赔偿。对方主张没有事实和法律依据。

当事人围绕诉讼请求依法提交了证据，本院组织当事人进行了证据交换和质证。对当事人无异议的证据，本院予以确认并在卷佐证。对有争议的证据和事实，本院依法予以认定。本院经审理查明：

1995年10月6日，北京市朝阳区某村经济合作社某生产队（以下简称某合作社某队）作为甲方，与北京互润商贸有限责任公司作为乙方，签订《土地合同》，约定：甲方将其所有的座落于北京市朝阳区某村某队某路西侧的建设用地十四亩土地……东至某路的使用权有偿提供给乙方作为生产加工、办公、仓储等使用。使用期限自1995年10月1日至2045年9月30日止。乙方在本合同公证当日向甲方一次性付清1995年10月1日至1996年9月30日第一年度使用费，以后各年的使用费由乙方在当年9月30日前一次性付清给甲方。乙方自1995年10月1日至2000年9月30日每年向甲方交纳土地有偿使用费14万元，自2000年至2005年各年有偿使用费在原年数额基础上递增20%为16.8万元，2005年至2015年各年使用费在前一期年数额基础上递增20%，即20.16万元，以此类推，以后各年应交纳使用费每十年递增20%。甲方有权在乙方逾期一年交纳使用费时，单方终止本合同，并有权追究乙方违约责任。乙方在本合同有效期内，享有生产经营权、收益权，并有权将其所建房屋以出租、联营、合作方式与第三方经营。在合同期内，乙方所使用土地只能在有市级以上正式文件或政策规定情况下才能被征用，届时，乙方所建房屋归甲方所有，但甲方应按乙方所建房屋总造价减去年折旧总额乘以实际使用年数的价值，由甲方折价给付乙方，房屋归甲方所有，一切补偿费用和其他费用归甲方所有，本合同自行终止。乙方若未按期支付有偿使用费，每延期一日应向甲方交纳滞纳金0.1万元。本合同期满自行终止，地上之不动产归甲方所有。互润公司另提供北京市东城区公证处出具的《证明》：涉诉《土地合同》业经北京市某公证处1995年10月10日出具（xx）京东证经字第xx号公证书予以公证，证明其签约行为和履约真实、合法、有效，应予执行。双方当事人签约时北京市朝阳区某乡政府出具了同意将以上合同中涉及的土地出租给互润公司有偿使用50年的证明。经询，双方当事人均认可涉诉《土地合同》实际给付租金至2011年9月30日。

1996年，某合作社某队作为甲方，与互润公司作为乙方，签订《协议书》约定：甲方先期投资建设北房一栋（长陆拾陆米，宽陆米）及围墙（约贰佰米）的产权达成共识，总造价18万元，乙方一次性将18万元交给甲方，甲方同意将此房及围墙之使用权归乙方享有。此财产归乙方使用五十年。遇国家征用，此建筑物补偿款归乙方所有，与甲方无任何关系。

某合作社提交其2020年3月12日向互润公司发出的《催款函》一份，载明：截止2020年3月6日，你方共拖欠租金和使用费187.8802万元。限你方务必于本函作出之日起七日内一次性向我方支付，如你方未在上述期限内按时足额补交，我方将单方解除《租赁合同》、收回资产，并追究你方违约责任。

互润公司提交2011年9月1日的网页新闻，源自某报，主要内容为：朝阳区某等3个重点村本月全部启动拆迁腾退工作。互润公司还提交2019年12月17日，由北京市朝阳区某乡某村村民委员会发出的《公告》：自本公告公布之日起，我村全面启动土地储备项目剩余“非宅”腾退工作；某村村域范围内持有合法有效租赁合同，依合同约定履行合同义务且建设用于生产经营房屋的使用人。被腾退人须在本公告公布之日起，到某村腾退办洽商腾退补偿相关事宜，签订《租赁解除协议书》及《腾退补偿协议》等相关文件并搬离腾退；凡在限定期限内签订《腾退补偿协议》并按协议约定期限搬离腾退者，可享受相关腾退奖励补助，逾期未签订不享受任何奖励。

互润公司提供曲某的报警记录：1.2012年5月24日，在某714号互润集团有车将脏土倒在自己公司门口然后跑掉；2.2012年5月27日，在某714号互润集团，门被洒油漆；3.2012年5月31日，在某714号互润集团，门被洒油漆。关于曲某的身份，互润公司主张其为其工作人员。另，互润公司还提供2012年5月25日互润公司大门处被土堆挡门照片。经询，互润公司主张2011年10月份生产线搬走，之后涉诉土地和房屋陆续作为库房使用。目前房屋为空置。

另查一，经本院向北京市规划和自然资源委员会调查了解，涉诉《土地合同》、《协议书》项下土地性质为绿地性质。

另查二，互润公司表示除承租时某合作社的300平方米房屋之外，剩余房屋系互润公司出资建设。

另查三，关于《土地合同》、《协议书》关系，双方当事人表示项下的土地为同一位置和范围。

另查四，关于某合作社某队与本案某合作社诉关系，各方当事人对于原告身份及有权代替某队主张权利，均不持异议。

另查五，2016年7月1日，北京互润商贸有限责任公司企业名称经核准变更为现名称。

另查六，双方当事人对于涉诉《土地合同》与《协议书》均认可合法有效。

另查七，互润公司于2020年10月16日收到本案起诉状。

上述事实，有各方当事人提交的证据及各方当事人当庭陈述在案佐证。

本院认为，从签订和履行主体看，涉诉《土地合同》与《协议书》约束相同主体；从标的物范围看，涉诉《土地合同》与《协议书》项下土地、建筑物在同一范围内；从用途和合同目的看，互润公司使用涉诉《土地合同》与《协议书》项下土地与房屋具有不可分性。为减少当事人诉累，本案就涉诉《土地合同》、《协议书》所产生纠纷一并处理。《协议书》虽出现“产权”“使用权”等表述，但结合双方设定50年使用期限及在实际履行过程中并无办理产权变更意思表示，应认定《协议书》反映的仍是租赁合同关系，而非买卖合同关系，故本院依法将案由确定为租赁合同纠纷。互润公司主张双方当事人存在承包经营关系，但本案与承包经营权纠纷所针对的土地性质、签约方式、承包人身份等均有本质区别，本院对互润公司所持案由主张，不予采纳。

关于涉诉《土地合同》、《协议书》效力，当事人未经合法审批订立集体土地租赁合同，约定将集体所有土地出租用于非农业建设的，租赁合同无效。但租赁合同出租集体建设用地的，可以认定租赁合同有效。涉诉《土地合同》、《协议书》项下土地性质为绿地，属集体建设用地范围，而非农用地。考虑涉诉《土地合同》、《协议书》签订和履行具有一定特殊历史因素，在当时背景下有利于盘活、发回农村闲置地功能，实现农村增收，且现无证据证明涉诉《土地合同》、《协议书》签订时土地为农用地或已被规划为绿地，故本院对涉诉《土地合同》、《协议书》合法性，不持异议。

关于涉诉《土地合同》、《协议书》状态，涉诉《土地合同》、《协议书》签订于《中华人民共和国合同法》实施之前，法律尚未对租赁合同期限作出限制，《中华人民共和国合同法》实施之后，根据法律规定租赁期限超过二十年的，超过部分无效。故自1999年10月1日起算20年租赁期限截至2019年9月30日，超出该日期之后的部分无效。互润公司主张涉诉《土地合同》、《协议书》应按合同约定期限履行，本院认为，根据《最高人民法院关于适用<中华人民共和国合同法>若干问题的解释（一）》（自1999年12月29日起施行）第一条规定：合同法实施以后成立的合同发生纠纷起诉到人民法院的，适用合同法的规定；合同法实施以前成立的合同发生纠纷起诉到人民法院的，除本解释另有规定的以外，适用当时的法律规定，当时没有法律规定的，可以适用合同法的有关规定。故《中华人民共和国合同法》实施之后，租赁期限应适用该法律规定执行。互润公司主张按20年履行超出其单方心理预期，本院认为，《中华人民共和国合同法》自1999年3月15日通过至1999年10月1日施行有6个半月过渡期间，社会公众具有充分知晓法律规定和协商、调整合同内容的机会，至本案诉讼发生又经过20年，各方当事人对相应法律后果应持理性预期。本院对互润公司前述主张，不予采纳。关于涉诉《土地合同》、《协议书》截至2019年9月30日之后的状态。双方当事人继续保持不定期租赁合同关系，某合作社诉请解除不定期租赁合同，本院不持异议。依据解除后果，某合作社要求互润公司返还涉诉《土地合同》、《协议书》项下的土地和房屋，于法有据，本院予以支持。

关于某合作社诉请互润公司支付2020年9月30日之前的租金，租赁合同系继续性合同，根据互润公司所持意见，当某合作社行为影响互润公司履行合同时，互润公司未及时返还涉诉土地、房屋以终止租金不断持续累积发生，互润公司亦未及时将纠纷诉至法院结束持续的履行僵局状态。故互润公司仍应支付实际占用涉诉土地及房屋期间的相应租金。但是，本院也注意到，涉诉土地及房屋所在村落自2011年10月份之后短期内存在拆迁不确定性影响，之后互润公司正常使用涉诉土地、房屋过程中受阻并报警，且在长达近9年时间里，某合作社未向互润公司主张过租金，也有悖常理。综上，本院认为互润公司的事实主张更为接近客观真实。本院根据前述情形，酌情调整互润公司应给付的租金数额为195万。关于滞纳金一节，如前所述，互润公司未按时给付租金具有一定合理理由，本院对滞纳金不再予以支持。关于某合作社诉请互润公司支付2020年10月1日之后的占有使用费，因互润公司未能举证证明影响行为长期、客观存在和无法克服，且互润公司负有及时采取措施避免损失持续发生或向有权机关寻求救济、及时止损义务，故本院对2020年10月1日之后的占有使用费标准参照合同约定，不再予以调整。另需说明，《协议书》中租金针对50年期限，在该期限之前返还时应依公平原则退还互润公司未实际使用期间相应租金。退还租金是解除《协议书》的附随结果，不以互润公司提出反诉为前提条件。退还《协议书》项下租金与某合作社主张租金均属于金钱给付义务，本院在某合作社本诉主张租金中一并予以相应抵扣，抵扣之后互润公司还应支付186万元。

关于互润公司诉请某合作社向其支付重置成新价补偿金一节，因双方从未达成拆迁补偿协议，互润公司诉请系在租赁合同纠纷中对建设房屋的造价费用损失的补偿。本院分析如下：首先，涉诉《土地合同》约定“乙方所建房屋归甲方所有，甲方应按乙方所建房屋总造价减去年折旧总额乘以实际使用年数的价值”对应情形指市级征收，与本案合同解除情形虽不完全相符，但可适当参考；其次，新建房屋行为与装饰装修行为在成本摊销、残值折旧方面有所区别。新建房屋物权归于出租人，出租人因此受益，该受益不符合租赁合同性质与特征，故需借助补偿以平衡双方当事人整体利益；再次，虽然各方当事人未提交新建房屋规划许可手续，但考虑房屋建设时《中华人民共和国城乡规划法》尚未实施，故是否具备规划手续不必然影响新建房屋价值补偿。综上，本院认为，在涉诉《土地合同》、《协议书》解除时，互润公司所建涉诉房屋归属于某合作社时，某合作社应向互润公司支付建设房屋的造价费用。关于造价费用标准，双方当事人对互润公司建设的建筑面积和造价标准均一致认可，本院不持异议。

关于互润公司诉请某合作社向其支付停产停业综合补助费一节，因双方当事人未签订拆迁补偿协议，故互润公司主张向后发生的停产停业损失不应得到支持。互润公司诉请还包括某合作社违约、拆迁不确定性影响等给互润公司造成的经营损失。该损失与前述因租赁物使用功能降低调整租金的性质和范围并不相同，故本院对租金调整不影响互润公司就经营损失提出反诉请求。根据互润公司提供的证据，可以证明某合作社对互润公司正常使用土地、房屋存在一定妨碍行为，该行为必然导致互润公司产生一定经营损失。就该损失的数额而言，互润公司未对具体损失数额的事实进行充分举证。另外，即便某合作社存在影响其正常经营行为，前述行为因缺乏持续性且从程度上看并非无法克服。故互润公司主张停产停业损失计算的对应期限也不应过度延伸。综上，本院根据互润公司对停产停业损失的证明程度，兼顾涉诉合同履行情况，依据公平和诚实信用原则，酌情予以支持。关于互润公司诉请某合作社向其支付搬迁补助费，缺乏合同和法律依据，且无论涉诉合同履行20年还是50年，对于互润公司而言均会产生搬迁费用，本院对此不予支持。

综上，本院依照《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民法典〉时间效力的若干规定》第一条，《中华人民共和国合同法》第二百一十四条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条规定，判决如下：

一、确认北京市朝阳区某乡某村经济合作社某队与北京互润商贸有限责任公司于一九九五年、一九九六年分别签订的《土地合同》、《协议书》自二○二○年十月十六日解除；

二、被告（反诉原告）北京互润食品营销有限公司于本判决生效之日起十五日内向原告（反诉被告）北京市朝阳区某乡某村经济合作社腾空并返还《土地合同》、《协议书》项下全部土地及房屋；

三、被告（反诉原告）北京互润食品营销有限公司于本判决生效之日起十五日内向原告（反诉被告）北京市朝阳区某乡某村经济合作社支付二○一一年十月一日起至二○二○年九月三十日止期间的租金186万元及后续占有使用费（后续占有使用费按照每年24.1920万元为标准，自二○二○年十月一日起计算至实际腾退返还之日止）；

四、原告（反诉被告）北京市朝阳区某乡某村经济合作社于本判决生效之日起十五日内向被告（反诉原告）北京互润食品营销有限公司支付重置成新价补偿金1304.5605万元；

五、原告（反诉被告）北京市朝阳区某乡某村经济合作社于本判决生效之日起十五日内向被告（反诉原告）北京互润食品营销有限公司支付营业损失8万元；

六、驳回原告（反诉被告）北京市朝阳区某乡某村经济合作社的其他诉讼请求；

七、驳回被告（反诉原告）北京互润食品营销有限公司的其他反诉请求。

如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。

本诉案件受理费48900元，由原告（反诉被告）北京市朝阳区某乡某村经济合作社负担25565元（已交纳），由被告（反诉原告）北京互润食品营销有限公司负担23335元（于本判决生效之日起七日内交纳）。反诉案件受理费266800元，减半收取133400元，由原告（反诉被告）北京市朝阳区某乡某村经济合作社负担50200元（于本判决生效之日起七日内交纳），由被告（反诉原告）北京互润食品营销有限公司负担83200元（已交纳）。

如不服本判决，可于本判决书送达之日起十五日内向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数或者代表人的人数提出副本，上诉于北京市第三中级人民法院。