房屋租赁合同纠纷民事一审判决书

焯申公司向本院提出诉讼请求：1、判令双方签订的房屋租赁合同于2020年4月16日解除；2、判令中美公司退还保证金244 705.14元、物业服务费押金58 263.12元；3、判令中美公司返还扣押的物品；4、判令中美公司返还预付的电费4000元。事实和理由：2017年3月30日，焯申公司和中美公司签订房屋租赁合同，约定焯申公司承租中美公司位于北京市朝阳区的物业用于健身房经营。合同签订后，焯申公司一直依约履行。2020年1月，新冠肺炎疫情爆发，北京市体育局等相关部门联合发布通知，要求室内健身场所暂停营业，此不可抗力因素导致焯申公司租赁场地从事健身房经营的合同目的无法实现，故焯申公司向中美公司提出解除租赁合同，依据国家文件精神和公平原则，双方在此情形下互不承担违约责任。但中美公司拒不同意，并禁止焯申公司进入租赁场地、搬离屋内物品，且拒绝退还焯申公司租赁保证金、押金等，为维护自身合法权益，故焯申公司诉至法院望判如所请。

中美公司辩称，不同意焯申公司的诉讼请求。系焯申公司根本违约，双方的租赁合同已于2020年4月16日通过中美公司单方解除。根据双方租赁合同相关条款的约定，中美公司无需退还焯申公司租赁保证金和物业服务费押金。中美公司并非扣押焯申公司的物品，只是出于安全考虑，在焯申公司无人出面拿走东西的情况下由中美公司代为保管。焯申公司主张的电费，并非由中美公司收取，焯申公司在解约后可以自行拿着电卡至北京某物业管理有限公司朝阳区第一分公司办理退款业务。

中美公司向本院提出反诉请求：1、判令焯申公司支付2020年3月5日至2020年4月16日期间的房屋租金124538.32元；2、判令焯申公司支付水费21 726.5元；3、判令焯申公司支付2017年4月5日至2017年6月4日免租期期间租金163 136.76元；4、判令焯申公司支付2020年4月17日至2020年6月8日期间的房屋使用费307 001.44元；5、判令焯申公司支付设备搬运费25 000元；6、判令焯申公司支付录像费用1200元；7、判令焯申公司支付保管费，按照每日756元的标准，自2020年6月9日计算至设备搬离之日止。事实和理由：2017年3月30日，中美公司与焯申公司签订《某·总部公园物业租赁合同》，约定免租期为2个月，自2017年4月5日至2017年6月4日。2017年4月5日至2019年4月4日期间的月租金为81 568.38元，2019年4月5日至2021年4月4日期间的日租金为2896.24元、月租金为88 093.85元。承租方应于租赁期内应缴纳月份的第20日至25日向出租方及物业公司预先支付下一缴费周期的租金、物业管理服务费。合同还约定，若承租方欠付租金、物业管理服务费、保证金或其他费用超过30天，出租方可单方面终止合同，并且1）承租方按本合同的规定所缴纳的保证金将作为违约金，不予退还；2）承租方补交齐全免租期所对应期限应交纳的租金作为违约金；3）承租方赔偿出租方的全部经济损失。当出现以上任何一种情况，出租方有权发出通知书后立即终止合同，承租方必须立即迁出承租单元，否则承租方按照上述约定承担违约金及赔偿责任外，还应自应迁出但未迁出之日按照两倍月租金的标准按日计算向出租方承担违约金责任。依据合同约定，焯申公司应当在2020年2月25日之前向中美公司支付2020年3月5日至2020年6月4日期间三个月的租金及物业管理费，但直到2020年4月16日仍未支付，故中美公司于该日向焯申公司发送《终止租赁合同通知书》，通知租赁合同于当日解除，并要求焯申公司承担相应的违约责任。根据合同约定，焯申公司不仅无权要求退还其所交纳的保证金，且还应补交免租期租金163 136.76元及2020年3月5日至2020年4月16日期间的租金124 538.32元。另外，至合同解除之日，焯申公司所欠水费为21 726.5元。合同解除后，中美公司多次要求焯申公司搬离物品并腾退房屋，但其拒不配合，为了及时止损，中美公司于2020年6月8日委托第三人将物品搬离腾退，并对腾退全程进行录像，因此产生搬运费用25 000元、录像费用1200元。合同于2020年4月16日合同解除，房屋于2020年6月8日腾退，故焯申公司应支付该期间的房屋使用费307 001.44元。此外，中美公司将焯申公司的物品搬至地下一层妥善存放保管，占地252平米，按照地下一层每天每平方米3元的租金计算，焯申公司每日应当支付保管费用756元。综上，因焯申公司违约导致合同解除，经中美公司多次催促，其仍拒不搬离，放任损失继续扩大，且至今不按照约定承担违约责任，故中美公司提出反诉请求望判如所请。

焯申公司针对中美公司的反诉辩称，关于第一项反诉请求，焯申公司与中美公司之间的租赁合同解除并非因为焯申公司违约，而是由于不可抗力或情势变更导致的履行不能。基于公平原则，2020年1月26日至2020年4月16日期间的租赁费用应由双方共同负担，若按此计算，中美公司还应当退还焯申公司部分租金，故中美公司的第一项反诉请求不成立。关于第二项反诉请求，中美公司主张的水费损失没有依据，不应支持。关于第三项反诉请求，焯申公司没有违约，所以中美公司无权主张免租期期间的租金。关于第四项反诉请求，自2020年4月17日起，中美公司已经实际控制租赁房屋并将屋内物品扣押，所以焯申公司不应支付房屋使用费。关于第五、六、七项反诉请求，搬运费用、录像费用、保管费均是因中美公司过错造成，焯申公司曾要求取回物品，但被中美公司拒绝，而且这些费用既没有得到焯申公司认可也无法确认其真实性，因此焯申公司无需承担相关费用。综上，应当驳回中美公司的反诉请求。

当事人围绕诉讼请求依法提交了证据，本院组织当事人进行了证据交换和质证。对当事人无异议的证据，本院予以确认并在卷佐证。对有争议的证据和事实，本院认定如下：

2017年3月30日，北京某文化创意发展有限公司（出租方）与北京某科技有限公司（承租方）签订《某·总部公园物业租赁合同》，约定出租方将位于北京市朝阳区某乡某村某号院某总部公园即朝阳区某文化创意产业园项目1号楼1层102、103、105、106、107室（下称涉案房屋）租赁给承租方用于健身房经营。合同期限为60个月，自2017年4月5日至2022年4月4日止（包括首尾两日）。免租期共2个月，自2017年4月5日至2017年6月4日止（包括首尾两日）。免租期内，承租方可免付租金，但免租期内承租单元使用的物业管理服务费、电费、水费、通讯费、燃气费（如有）等公用设施及其他园区客户手册规定由用户承担之一切费用由承租方负担及支付。租金支付方式为每三个月支付一次，计租面积为510.8平方米，自2017年4月5日至2019年4月4日期间的租金为人民币5.25元/日/建筑平方米，月租金为81 568.38元；自2019年4月5日至2021年4月4日期间的租金为人民币5.67元/日/建筑平方米，月租金为88 093.85元；自2021年4月5日至2022年4月4日期间的租金为人民币6.12元/日/建筑平方米，月租金为95 085.42元。物业管理费每三个月支付一次，标准为人民币1.25元/日/建筑平方米，月物业管理服务费为19 421.04元。承租方应于双方签署本合同之日起三个工作日内向出租方预付免租期后三个月的租金244 705.14元，向物业公司预先支付免租期内二个月的物业管理服务费38 842.08元及免租期后三个月的物业管理服务费58 263.12元。除首期租金和首期物业管理服务费，承租方应于租赁期内应缴费月份的第20日至第25日向出租方及物业公司预先支付下一缴费周期的租金、物业管理服务费。租金保证金为三个月租金即244 705.14元，物业服务费押金为三个月的物业管理服务费即58 263.12元。租金保证金及物业管理服务费押金总称为保证金，作为承租方完全遵守本合同所有规定的担保。如本合同租赁期届满，或本合同提前终止或解除，则应在承租方向出租方或物业公司返还符合约定的承租单元后，在扣除承租方应支付的租金、物业管理服务费、其他费用、违约金及赔偿金等应由承租方承担的费用后，出租方视下述情况决定保证金退还事项：2.1承租方注册地点不在本园区，且承租方结清全部费用，按期迁出园区后15日内，出租方将承租方保证金无息退还承租方……承租方应按本合同的规定准时及直接向出租方或园区物业公司如数支付物业管理服务费及政府税费、电费、水费、通讯费、燃气费（如有）等代收费用。若出现以下任何一种情况时，出租方可单方面终止本合同，并且1）承租方按本合同的规定所缴纳的保证金将作为违约金，不予退还；2）承租方补交齐全免租期所对应期限应交纳的租金作为违约金；3）承租方赔偿出租方的全部经济损失：1.1承租方欠付租金、物业管理服务费、保证金或其它费用超过30天……。出现以上任何一种情况，出租方有权发出通知书后立即终止合同，承租方必须立即迁出承租单元，否则承租方除按照上述约定承担违约责任及赔偿责任外，还应自应迁出但未迁出之日起至迁出之日按照两倍月租金的标准按日计算向出租方承担违约责任。若承租单元因不可抗力导致承租方无法或难以使用承租单元，双方应按实际情况协商适当地降低或暂缓支付租金。若上述情况持续超过三个月，一方可以向另一方发出书面通知后立即终止本合同。若承租方擅自退租并迁出承租单元，承租方向出租方支付的保证金将不予退还，承租方须补交齐全免租期所对应期限应交纳的租金作为违约金，且出租方保留向承租方追偿的权利。

2019年12月12日，北京某文化创意发展有限公司（出租方、甲方）、北京某科技有限公司（承租方、乙方）、中美公司（交接方、丙方）签订《物业租赁合同之补充协议（一）》，约定甲方同意将上述《某·总部公园物业租赁合同》项下的全部权利义务转移给丙方，并向丙方移交相关资料，丙方同意受让以上权利义务；乙方同意甲方的上述转让行为；自本协议生效之日起，甲方与乙方之间的权利义务终止，甲方因原合同产生的全部权利义务由丙方承担；丙方认可并继承本协议签订前甲方与乙方签署的原合同及付款行为，乙方认可甲方就原合同已经向乙方履行的相关义务转让给丙方。甲乙丙三方签署本协议并生效后，甲方需将乙方已交纳的三个月保证金244 705.14元、物业管理服务费押金58 263.12元转至丙方账户；租金保证金、物业管理服务费押金由乙丙双方按照原合同的约定另行结算，与甲方无关。本协议签订前，自2018年3月5日起，丙方已按照租赁合同的约定，自行收取乙方租金。 之后，中美公司（甲方）、北京某科技有限公司（乙方）、焯申公司（丙方）签订《房租补充协议》，约定《某·总部公园物业租赁合同》中乙方所享有或者承担的全部权利、义务由丙方享有或承担。自本协议生效之日起，由丙方承担支付甲方房租及物业管理费义务。承租方应于三方签署本协议之日起3个工作日内向出租方支付2018年3月5日至2018年9月4日期间的房屋租金及物业费。其后各期租金承租方应于租赁期内应缴费月份的第20日至第25日向出租方预先支付。自2017年4月5日至2020年4月4日租金为人民币5.25元/日/建筑平方米，月租金为81 568.38元；自2020年4月5日至2022年4月4日，租金递增8%，租金为人民币5.67元/日/建筑平方米，月租金为88 093.85元。

上述合同签订后，焯申公司向中美公司支付租赁押金244 705.14元、物业服务费押金58 263.12元及2020年3月5日之前的全部租金。2020年2月14日，北京市体育局下发《北京市体育局致广大体育企业的一封公开信》，载明各体育健身服务企业和机构，应严格落实市政府疫情防控要求，继续暂停各类聚集性健身活动。2020年3月9日，北京市体育局下发《关于进一步加强全市体育健身场所疫情防控工作的通知》，要求以下体育健身场所继续执行停业措施：一是利用地下空间等密闭场所开设的体育健身场所（通风条件较差）；二是各类游泳场馆；三是不符合疫情防控要求的其他健身场所；四是按照属地疫情防控要求需停业的体育健身场所。2020年4月18日，北京市朝阳区体育局下发《关于市内体育运动项目经营单位暂不开放的通知》，载明朝阳区内未营业的室内体育运动项目经营单位暂不开放，已经营业的市内体育运动项目经营单位于2020年4月18日（星期六）20时前暂停营业。

2020年2月，焯申公司与中美公司沟通，希望减免六个月租金，但中美公司不同意减免，仅同意缓交，故双方未协商一致。2020年3月25日，焯申公司向某社区工作人员询问是否能够复工，工作人员回复称暂时不能复工。2020年4月10日，焯申公司向中美公司发送《房屋租金协商函》，载明因受新冠疫情影响及相关政策防控需要，无法正常开门营业，希望中美公司给予6个月免租期。

2020年4月15日，焯申公司向中美公司发送《退租申请》，称由于新冠疫情的不可抗力因素导致无法经营，要求于2020年3月5日停止合作，中美公司退还房租保证金。

2020年4月16日，中美公司向焯申公司发送《终止租赁合同通知书》，称焯申公司未按约定支付2020年3月5日至2020年6月4日期间的租金和物业管理服务费，且已逾期超过30日，中美公司也已经收到焯申公司的退租申请，故根据双方合同约定中美公司决定自本通知书发出之日，终止双方之间的租赁合同，焯申公司缴付的保证金作为违约金不予退还，焯申公司应于15个工作日补齐所有欠缴费用及承担中美公司全部经济损失。

2020年4月23日，焯申公司向中美公司《回函》，表示愿意接受中美公司提出的终止双方租赁合同的提议，但租赁合同系因不可抗力导致解除，故不接受将已缴纳的租赁保证金作为违约金的意见。同时焯申公司申请2020年5月1日至6日进行室内设备搬离，请中美公司在24日前给与办理出门手续和配合现场撤离。

2020年4月25日，中美公司向焯申公司《回函》，载明焯申公司逾期缴纳租金、物业管理服务费的行为构成根本违约，中美公司因此有合同解除权。而且焯申公司在2020年4月15日发函申请4月17日终止合同，亦构成单方根本违约。

2020年4月27日，中美公司向焯申公司发出《搬离房屋通知书》，要求焯申公司于2020年4月30日之前与中美公司签署解约协议，办理完成所有退租手续搬离房屋。焯申公司遗留在承租单元内的遗留装修及所有物品于2020年4月30日前清出承租单元，否则视为乙方自动放弃，甲方有权处置。

2020年4月28日，焯申公司至涉案房屋处欲搬走屋内设备，但被中美公司拒绝。同日，中美公司收回房屋并在涉案房屋大门张贴封条。

2020年5月11日，中美公司向焯申公司发送《告知函》，载明焯申公司未在限定时间内补齐欠缴费用及搬离房屋，要求焯申公司于2020年5月15日前履行上述义务，否则中美公司将遗留物品清出。

经询，双方均认可《某·总部公园物业租赁合同》及《房租补充协议》于2020年4月16日解除。焯申公司认为解除原因系中美公司违约单方解除合同，但焯申公司同意解除；而中美公司则认为解除原因系焯申公司违约，中美公司行使合同解除权。中美公司称为了减少损失于2020年6月8日将涉案房屋内物品搬至地下室。本院要求双方于2021年10月22日之前自行办理物品交接，但中美公司称需要焯申公司支付保管费用，否则其有权留置焯申公司物品，故不同意办理物品交接。

另，焯申公司提交电费支付凭证拟证明其预充值的电费，其上显示付款人名称为焯申公司，收款人名称为北京某物业管理有限公司朝阳第一分公司；提交物品清单和采购合同，拟证明被被告强行扣押的物品情况及价值。中美公司则提交水费明细表、水表照片，拟证明焯申公司应支付的水费金额；提交微信聊天记录、转账明细、《装饰装修施工合同》、健身设备拆除搬运报价清单、某银行业务回单、发票、仓储租赁合同、收据、光盘等，拟证明中美公司为搬运、安置涉案房屋内物品所花费的搬运费、录像费、保管费等费用。

以上事实，有双方当事人陈述及《某·总部公园物业租赁合同》《租赁合同之补充协议一》《房租补充协议》、支付凭证、微信聊天记录、《房屋租金协商函》《退租申请》《终止租赁合同通知书》《回函》《搬离房屋通知书》、照片、光盘等在案佐证。

本院认为，依法成立的合同，自成立时生效，当事人应当按照约定全面履行自己的义务。因不可抗力不能履行合同的，根据不可抗力的影响，部分或者全部免除责任，但法律另有规定的除外。疫情或者疫情防控措施直接导致合同不能履行的，依法适用不可抗力的规定，根据疫情或者疫情防控措施的影响程度部分或者全部免除责任。疫情或者疫情防控措施仅导致合同履行困难的，当事人可以重新协商；能够继续履行的，人民法院应当切实加强调解工作，积极引导当事人继续履行。当事人以合同履行困难为由请求解除合同的，人民法院不予支持。承租房屋用于经营，疫情或者疫情防控措施导致承租人资金周转困难或者营业收入明显减少，出租人以承租人没有按照约定的期限支付租金为由请求解除租赁合同，由承租人承担违约责任的，人民法院不予支持。双方当事人都违反合同的，应当各自承担相应的责任。

本案中，《某·总部公园物业租赁合同》《租赁合同之补充协议一》《房租补充协议》均系各方主体真实意思表示，且未违反法律法规的强制性规定，故是合法有效的。根据上述协议的约定，经过债权债务的转让，中美公司和焯申公司形成房屋租赁合同关系，故双方均应按照协议约定履行。现中美公司于2020年4月16日向焯申公司发送《终止租赁合同通知书》，双方均认可上述租赁合同及补充协议于该日解除，对此本院不持异议，确认双方合同解除时间为2020年4月16日。

关于焯申公司的其他诉讼请求，本院逐一论述。1、关于租金保证金244 705.14元、物业服务费押金58 263.12元。根据合同约定，租金保证金和物业管理服务费押金总称为保证金，合同租赁期届满或提前终止、解除，在扣除承租方应支付的租金、物业管理服务费、违约金等费用后，出租方才可将保证金退还承租方。现双方租赁合同于2020年4月16日解除，中美公司应当退还焯申公司保证金，但需要扣除焯申公司应支付的费用。考虑到中美公司的反诉请求中就除违约金以外的其他费用已经提出主张，故本院不再就反诉请求中的费用在保证金中进行抵扣。而中美公司认为无需退还保证金的主要理由是焯申公司存在逾期支付租金和物业管理费超过30日、提前退租的根本违约行为，实质上系主张以违约金抵扣保证金。就此本院认为，焯申公司承租涉案房屋系用于经营健身房，疫情或者疫情防控措施确实导致焯申公司资金周转困难或者营业收入明显减少，焯申公司也于2020年2月即与中美公司沟通租金减免事宜，中美公司亦同意焯申公司缓交租金，故不能认定焯申公司存在逾期不支付租金的违约行为。但新冠肺炎疫情仅是导致焯申公司阶段性经营困难，焯申公司以不可抗力要求提前退租，依据不足。而中美公司以焯申公司未按约定期限支付租金解除租赁合同、焯申公司承担违约责任，亦无法律依据。综上，本院考虑疫情对双方的影响、合同的履行程度等，从公平、合理分担损失的角度判决中美公司退还焯申公司保证金15万元。2、关于返还物品。双方租赁合同解除后，焯申公司应当从涉案房屋搬离并将己方物品搬走，中美公司称为了减少损失于2020年6月8日将涉案房屋内物品搬至地下室，故中美公司应当向焯申公司返还物品。3、关于电费4000元。焯申公司提交的证据显示电费收款方为北京某物业管理有限公司朝阳第一分公司而非中美公司，故焯申公司要求中美公司退还电费4000元没有依据，本院不予支持。

关于中美公司的反诉请求，本院逐一论述。1、关于租金124 538.32元。因双方租赁合同及补充协议于2020年4月16日解除，而焯申公司支付租金至2020年3月4日，故焯申公司应向中美公司支付2020年3月5日至2020年4月16日期间的房屋租金124 538.12元。2、关于水费21726.5元。中美公司并未提交证据证明其系水费的收费主体，亦未提交证据证明向焯申公司交付房屋时的水表情况，且根据双方证据材料显示，焯申公司系通过债权债务转让成为涉案房屋的承租人，也并非中美公司所述系涉案房屋的第一个租户，故从中美公司现有证据来看，其要求焯申公司支付水费21 726.5元的反诉请求，本院难以支持。3、关于免租期期间的租金163 136.76元。合同约定承租方欠付租金、物业管理费、保证金或其它费用超过30天的，承租方擅自退租并迁出承租单元的，承租方须补交齐全免租期所对应期限应交纳的租金作为违约金。本案中，焯申公司系因疫情影响导致经营困难，且于2020年2月即与中美公司沟通租金减免事宜，中美公司亦同意焯申公司缓交租金，故焯申公司不存在逾期不支付租金的违约行为。焯申公司也并非擅自退租，而是在中美公司发出《终止租赁合同通知书》后，才从涉案房屋搬离，故中美公司无权要求焯申公司支付免租期期间的租金。4、关于房屋使用费307 001.44元。中美公司于2020年4月27日向焯申公司发出《搬离房屋通知书》并于2020年4月28日收回房屋，故焯申公司应当向中美公司支付2020年4月17日至2020年4月27日期间的房屋占有使用费31 858.60元。5、关于设备搬运费、录像费用及保管费用。根据现有证据、庭审陈述及本院要求双方办理物品交接的情况可以看出系焯申公司要求搬离物品遭到中美公司拒绝，故中美公司存在自行扩大损失的行为，本院对该项反诉请求本院不予支持。

综上，依照《中华人民共和国合同法》第六十条、第九十四条、第九十七条、第一百一十七条、第一百二十条，《最高人民法院关于依法妥善审理涉新冠肺炎疫情民事案件若干问题的指导意见（一）》第三条，《最高人民法院关于依法妥善审理涉新冠肺炎疫情民事案件若干问题的指导意见（二）》第五条，《最高人民法院关于适用<中华人民共和国民法典>时间效力的若干规定》第一条之规定，判决如下：

一、原告（反诉被告）北京焯申健身科技有限公司与被告（反诉原告）北京中美明星国际影视文化传媒有限公司之间签订的《某·总部公园物业租赁合同》《租赁合同之补充协议一》《房租补充协议》于二○二○年四月十六日解除；

二、被告（反诉原告）北京中美明星国际影视文化传媒有限公司于本判决生效后七日内退还原告（反诉被告）北京焯申健身科技有限公司租金保证金、物业服务费押金共计150 000元；

三、被告（反诉原告）北京中美明星国际影视文化传媒有限公司于本判决生效后七日内返还原告（反诉被告）北京焯申健身科技有限公司被扣押的全部物品；

四、原告（反诉被告）北京焯申健身科技有限公司于本判决生效后七日内给付被告（反诉原告）北京中美明星国际影视文化传媒有限公司房屋租金124 538.12元；

五、原告（反诉被告）北京焯申健身科技有限公司于本判决生效后七日内给付被告（反诉原告）北京中美明星国际影视文化传媒有限公司房屋占有使用费31 858.60元；

六、驳回原告（反诉被告）北京焯申健身科技有限公司之其他诉讼请求；

七、驳回被告（反诉原告）北京中美明星国际影视文化传媒有限公司之其他反诉请求。

如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百六十条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。

案件本诉受理费5905元，由原告（反诉被告）北京焯申健身科技有限公司3020元（已交纳）；由被告（反诉原告）北京中美明星国际影视文化传媒有限公司负担2885元（于本判决生效后七日内交纳）。

案件反诉受理费5113元，由原告（反诉被告）北京焯申健身科技有限公司负担1244元（于本判决生效后七日内交纳）；由被告（反诉原告）北京中美明星国际影视文化传媒有限公司负担3869元（已交纳）。

如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按照对方当事人或者代表人的人数提出副本，上诉于北京市第三中级人民法院。