物业服务合同纠纷民事一审判决书

查明事实：原告广西南宁和祥物业服务有限责任公司成立于2008年11月27日，经营范围是物业服务、房屋租赁、对园林景观业、室内装饰业的投资、销售等。被告系融安县长安镇东方上城小区业主，该住宅建筑面积为117.02㎡（多层无电梯）。

2017年10月17日，广西天裕来房地产开发有限公司就其开发位于融安县融江南路1号的“东方上城”小区与原告广西南宁和祥物业服务有限责任公司签订《东方上城前期物业服务管理合同》。合同中将东方上城小区服务标准定位为三级二类服务，并约定合同自签订之日起生效，自小区依法成立业主大会继续聘用或重新选聘物业服务公司签订物业服务合同生效起，本合同自动终止，合同还对双方的权利义务及具体的收费标准进行了约定，即多层住宅物业服务费（无电梯）按月0.45元/㎡收取，公共照明电费按月每户6元收取，物业服务费由业主按其拥有物业的建筑面积计算并在当月足额交纳；服务项目包括综合管理服务、公共区域秩序维护、公共区域清洁卫生、公共区域绿化日常养护、共用部位、共用设施设备日常运行、保养、维修，其中共用部位、共用设施包括公共部位、电梯升降系统、排水系统、供水系统、公共照明系统、消防系统、智能化系统。合同签订后，原告于2017年11月进驻“东方上城”小区对该小区进行前期物业管理，并自2017年12月1日起开始向业主收取物业费。

2020年10月21日，原告在东方上城小区张贴《关于广西南宁和祥物业终止“东方上城”物业管理服务的公告》，公告称原告与长安镇人民政府、融安县住房和城乡建设局、融江社区居民委员会、广西天裕来房地产开发有限公司商讨决定撤场，撤场时间为2020年11月1日，公告内容对撤场事由作了说明，同时提示催告欠缴物业服务费的业主缴纳费用。

被告在原告进驻东方上城小区开始物业管理后没有缴纳物业服务费、公共照明费。原告于2020年8月14日通过发送短信方式、于2020年11月16日通过在小区各楼道口张贴律师函及欠费明细的方式向被告催收物业服务等费用。部分业主提供证据证实东方上城小区有乱堆垃圾、建筑垃圾未及时清理、小区车辆乱停乱放、消防设施缺失、下水道堵塞等现象，证明原告在服务过程中存在物业管理不到位的情形。原告在催收未果后向本院提起诉讼。

本院意见：本院认为，建设单位依法与物业服务企业签订的前期物业服务合同，对业主具有约束力。原告于2017年10月17日与建设单位广西天裕来房地产开发公司签订了《东方上城住宅小区前期物业服务合同》，在原告与建设单位签订物业服务合同时，“东方上城”小区尚未成立业主委员会，因此，原告与建设单位签订的是前期物业管理合同，对作为案涉小区业主的被告具有约束力。且原告作为物业服务人已进驻东方上城小区并实际持续地提供了物业服务，被告作为东方上城小区的业主，享受了原告提供的物业服务，应当按照合同约定向原告支付物业费。原告诉请的物业费用的收费项目及收费标准符合合同约定及相关法律、法规的规定，本院予以支持；东方上城小区的部分业主提交相关证据证实原告在该小区提供物业服务期间存在未完全履行合同义务的情形，原告未能提供证据予以反驳，故本院认定原告服务行为存在不到位的瑕疵情况，因此原告诉请的物业服务费应予以酌情扣减20%。综上，被告尚欠原告自2017年12月起至2020年10月期间共35个月的物业服务费1474.45元（0.45元/㎡×117.02㎡×35个月×80%，四舍五入，下同），被告应支付给原告。公共照明电费的收取主要是用以维护小区业主共同利益，是保障小区共有部分、公共设施的正常运转为目的，能够起到保障业主物业处于一个完整、安全的环境，对于业主来说，潜在的享受了这部分利益，因此被告应按合同约定支付自2017年12月起至2020年10月期间共35个月的公共照明费210元（6元/月×35个月）。

判决依据：依照《最高人民法院关于适用<中华人民共和国民法典>时间效力的若干规定》第一条、第四条，《物业管理条例》第七条第一款第（五）项、第三十五条、第四十条、第四十一条，《最高人民法院关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》（法释〈2009〉8号）第一条、第六条，《中华人民共和国民事诉讼法》第一百六十二条之规定

判决主文：被告林*应于本判决生效之日起十日内向原告广西南宁和祥物业服务有限责任公司支付自2017年12月起至2020年10月期间共35个月的物业服务费1474.45元、公共照明费210元，合计1684.45元。

权利告知：义务人如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。权利人可依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百三十九条规定，在本案生效判决规定的履行期限最后一日起两年内，向本院申请执行。

诉讼费：案件受理费50元，因适用小额诉讼程序减半收取计25元，由被告林*负担。

本判决为终审判决。