合同纠纷案件执行执行异议裁定书

审查查明，金平瑞诚开发有限公司与金平鸿俊房地产开发有限公司合同纠纷一案，执行依据为本院于2021年4月20日作出（2021）云25民初182号民事裁定书，内容为：查封、扣押、冻结金平鸿俊房地产开发有限公司名下的财产，查封、扣押、冻结财产的价值以15657666.2元为限。本院立（2021）云25执保25号案件执行。执行过程中，本院根据申请保全人金平瑞诚开发有限公司申请网络查控的结果及其提供的财产线索，依照（2021）云25民初182号民事裁定书，冻结、查封了被保全人金平鸿俊房地产开发有限公司以下财产：1.于2021年4月25日，分别以15657666.2元为限额冻结了被保全人名下5个银行账户内存款：中国农业银行2426××××1575账户，实际冻结金额为49860.35元；中国农业银行2426××××5478账户，实际冻结金额为0元，为轮候冻结；中国农业银行2426××××1385账户，实际冻结金额为49937.05元；交通银行7154××××5415账户，实际冻结金额为0元；交通银行7154××××9982账户，实际冻结金额为0元。于2021年5月12日，以15657666.2元为限额，轮候冻结了被保全人名下金平县农村信用合作联社3800××××3012账户内存款。上述账户实际冻结金额共计99797.4元人民币。2.于2021年5月11日查封了被保全人位于金平县8处房产，于2021年6月18日查封了被保全人位于金平县1处房产，于2021年6月24日查封了被保全人位于金平县汇金半岛小区4处房产。查封的这43套房产中，房管处回复称有19套房产为抵债融资房源，有2套为已办理在建抵押房源。

本案争议的焦点问题是：1.对于异议人的商品房预售款专用账户（中国农业银行金平县支行账号：2426××××5478和金平县农村信用合作联社账号:3800××××3012）的能否冻结？2.依据现有证据材料，能否确认查封超标的额？

本院认为，针对焦点问题一，根据货币“占有即所有”的原则，预售商品房销售款进入房地产开发企业名下的监管账户，即属于房地产开发企业所有，债权人有权对作为债务人的房地产开发企业名下财产申请强制执行。并且，法律、司法解释等并未对冻结、扣划商品房预售资金监管账户作出禁止性规定，即使《城市房地产管理法》规定商品房预售所得款项必须用于有关的工程建设，但该规定系针对与商品房开发建设有关的主体如何使用商品房预售款所作的要求，不能约束人民法院依法实施的冻结、扣划等公法行为。同时，房地产开发企业与监管银行等签署的商品房预售资金监管协议，只能约束协议当事人，不能对抗人民法院的强制执行。另外，依照《最高人民法院关于查封法院全部处分标的物后轮候查封的效力问题的批复》的规定，轮候查封、扣押、冻结自在先的查封、扣押、冻结解除时自动生效。本院中，对异议人所称的二商品房预售资金监管账户系轮候冻结，因此并未发生实际冻结的效力。异议人的异议理由不能成立。

针对焦点问题二、要通过审查需要查封的财产金额和实际查封的财产价值两方面的情况综合判定。

一、需要查封的财产金额。《中华人民共和国民事诉讼法》第一百零二条规定，保全限于请求的范围。本案本院（2021）云25民初182号民事裁定书裁定保全的金额为15657666.2元为限，则本案应当保全的财产金额应按民事裁定确定的数额掌握。

二、实际查封的财产价值。本院虽然查封了异议人名下位于金平县房产，但根据查明事实，查封房产中有2套已办理在建工程抵押，计算财产价值时应当扣除已设定抵押、质押担保的债权数额，有19套因房管处称系抵债融资房源，即权属存在争议，对于该部分房源对应的价值，暂不宜计入保全查封财产价值。对于剩下的22套房产，异议人提供的2021年1月14日云南瑞华房地产土地资产评估有限公司出具的房产偿债市场价值评估报告并不是针对该43套房产所作，并不能反映出查封房产的实际市场价值，亦不能反映出存在严重超标的情况。异议人的异议理由不能成立。

综上所述，异议人异议理由没有事实依据，不能成立，对其异议请求本院不予以支持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百零二条、第二百二十五条、《最高人民法院关于人民法院办理财产保全案件若干问题的规定》第二十六条、《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第十七条第（一）项规定，裁定如下：

驳回异议人金平鸿俊房地产开发有限公司的异议请求。

当事人、利害关系人对裁定不服的，可以自裁定送达之日起十日内向云南省高级人民法院申请复议。