房屋租赁合同纠纷民事一审判决书

原告梁河县万隆市场开发有限公司向本院提出诉讼请求：1.请求判令解除原、被告签订的《房屋租赁合同》（万隆合18年002号）。2.请求判令被告支付原告房屋租金人民币39,120元。3.请求判令被告支付原告逾期违约金12,284.8元（按照月利率2%支付自2020年5月17日暂计算至2021年3月25日），逾期违约金实际支付至被告清偿之日。4.请求判令被告支付原告因追讨房租所产生的律师费人民币5000元。5.本案所有诉讼费用由被告承担。事实与理由：2018年6月1日，原告与被告签订《房屋租赁合同》（万隆合18年002号），约定被告承租梁河县万隆建材装饰家具市场位于公路段旁栋02号商铺（建筑面积约360平方米），作为销售经营使用。租赁合同期限为3年，自2018年6月1日起至2021年5月31日，每年租金人民币69,120元。合同4.3.2条约定“之后每年房租于上一租赁年度届满15日前一次性支付”，第15.2条约定“因本合同所产生的争议，双方应协议解决，协商不能的，任何一方均可向梁河县人民法院提起诉讼。”合同签订后，原告按照合同约定将租赁商铺交付给被告使用。根据合同约定，被告应于2020年5月17日前向原告支付第三年租金及道路使用费69,120元，但被告未按约定交纳，并且在原告多次催促后仅于2020年12月15日交纳了30,000元，原告的法律顾问于2021年1月6日向被告发出《律师催告函》，但被告收到后，仍未交纳剩余租金，并于2021年2月1日强行退租，由被告代理人杨晓将商铺钥匙丢在原告办公室茶几上。合同第10.2.6条约定“乙方拖欠房租逾期达10天，原告可与被告解除合同。”第11.3条约定“乙方逾期交纳租金的，应当按照每月2%的标准支付逾期违约金。”向被告收取逾期违约金12,284.8元。另外被告在签订合同时向原告交纳履约保证金6000元，合同约定履约保证金在租赁合同终止或者解除时，用以冲抵被告应当承担的费用，该款项应在被告最终向原告支付的款项中扣减。

被告德宏鑫飞汽车销售服务有限公司未向本院提交书面答辩及证据。

原告围绕诉讼请求依法提交了证据，本院对原告提交的证据依法认定如下：1.《房屋租赁合同》（万隆合18年002号）1份，欲证明租赁合同期限为3年，自2018年6月1日起至2021年5月31日止，每年租金人民币69,120元，之后每年的租金于上一租赁年度届满15日前一次性支付，被告应于2020年5月16日前向原告支付2020年6月至2021年5月31日期间的租金69,120元。2.信用社来账凭证1份、收据1份，欲证明被告在原告多次催促后于2020年12月15日交纳了租金30,000元，还欠39,120元。3.律师催告函1份、EMS快递单1份，欲证明原告多次催收无果，于2021年1月5日向被告发出律师催告函，催讨剩余租金。4.照片1组、视频光盘1份，欲证明被告拒绝交纳剩余租金，并于2021年2月1日自行搬离将钥匙退还原告，构成违约，按照约定应解除合同，支付剩余房租及承担逾期违约金。5.委托协议1份、云南省增值税普通发票1份、云南省汇款业务单1份、云南省律师服务收费行业指引标准1份，欲证明原告为实现自己的合法债权聘请律师支付律师费5000元，该费用应由被告承担。

本院认为，证据1、2来源合法，内容客观，与本案具关联性，本院予以采信；证据3虽然来源合法，但不能证明邮寄的材料为律师催告函，本院不予采信；证据4经本院与杨晓核实，杨晓认可其2021年2月1日将钥匙交给原告公司员工尹春云，故本院对该证据的真实性采信；证据5虽然来源合法，内容客观，但不是本案必须发生的费用，本院不予采信。

根据当事人陈述和经审查确认的证据，本院认定如下事实：2018年6月1日，原告与被告签订《房屋租赁合同》（万隆合18年002号），约定被告承租梁河县万隆建材市场内公路段旁栋02号房屋（建筑面积约360平方米），出租给被告使用。租赁合同期限为3年，自2018年6月1日起至2021年5月31日，每年租金人民币69,120元。之后每年房租于上一租赁年度届满15日前一次性支付。乙方（被告）违反合同，甲方（原告）按照协议约定解除合同的，乙方应当向甲方支付总租金的20%作为违约金。乙方逾期交纳租金的，应当按照每月2%的标准支付逾期违约金。2020年6月1日至2021年5月31日的租金，被告未在约定的期限内交纳，被告于2020年12月15日向原告交纳了30,000元，剩余租金至今没有支付。2021年杨晓将该房屋的钥匙交给原告，原告于2021年3月将该房屋租赁给他人。另查明，被告按约定向原告交纳履约保证金6000元，合同约定租赁合同终止或解除时，收取的履约保证金用于冲抵被告应当承担的费用以及违约赔偿。

本院认为，租赁合同是出租人将租赁物交付承租人使用、收益，承租人支付租金的合同。本案中，被告向原告租用房屋，原告将房屋交付给被告使用，已经履行了自己的义务，被告应当按照约定向原告支付租金。现被告未按约定交纳租金，原告要求解除合同，根据双方的约定，应当予以支持，但2021年2月1日杨晓将该房屋钥匙交给原告，且原告又将房屋出租给他人，双方实际于2021年2月1日就解除了合同，在本案中无需再解除。对于原告要求被告支付租金的问题，租金应当支付至解除合同时，即支付期限为2020年6月起至2021年1月止，金额为16,080元[（69,120元÷12个月）×8个月-30,000元]，故原告要求被告支付租金39,120元的诉讼请求，本院予以部分支持，即支持16,080元。当事人一方不履行合同义务或履行不符合约定的，应当按照约定承担违约责任。本案中，被告未按约定支付租金，已构成违约，应当按照约定承担违约责任，双方约定逾期交纳租金，按照每月2%支付逾期违约金，但没有约定计算基数和支付违约金的期限，根据本案实际，本院酌情支持计算基数为解除合同前产生的租金，期限从逾期之日起至合同解除时止，2020年12月15日前逾期支付7个月，违约金计算为6451.2元[（69,120元÷12个月）×8个月×2%×7个月]，2020年12月16日至2021年1月31日，逾期一个半月，违约金为482.4元（16,080元×2%×1.5月），合计6933.6元，故对原告要求被告按月利率2%从2020年5月17日起至清偿之日止支付逾期违约金的诉讼请求，本院予以部分支持，即支持6933.6元。综上，被告应支付的租金和违约金合计23,013.6元，减去被告交纳的履行保证金6000元，还应支付17,013.6元。对原告要求被告支付原告因追讨房租所产生的律师费人民币5000元的诉讼请求，不是本案必须发生的费用，故本院不予支持。

综上所述，根据《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民法典〉时间效力的若干规定》第一条第三款，《中华人民共和国民法典》第五百零九条、第五百八十二条、第七百零三条、第七百二十一条之规定，判决如下：

一、由被告德宏鑫飞汽车销售服务有限公司向原告梁河县万隆市场开发有限公司支付租金人民币16,080元，违约金6933.6元，合计23,013.6元，减去履行保证金6000元，还应支付17,013.6元，限判决生效后十日内付清；

二、驳回原告梁河县万隆市场开发有限公司的其他诉讼请求。

如果未按本判决指定的期间履行给付义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。

案件受理费1210元，减半收取605元，由梁河县万隆市场开发有限公司负担388元，被告德宏鑫飞汽车销售服务有限公司负担217元。

如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提交副本，上诉于德宏傣族景颇族自治州中级人民法院。

双方当事人均服判的，本判决即发生法律效力。若负有义务的当事人不自觉履行本判决，享有权利的当事人可在本判决规定的履行期限届满后二年内向本院申请强制执行。

二零二一年六月八日

附录

附：本案适用的法律条文：

《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民法典〉时间效力的若干规定》

第一条民法典施行后的法律事实引起的民事纠纷案件，适用民法典的规定。

民法典施行前的法律事实引起的民事纠纷案件，适用当时的法律、司法解释的规定，但是法律、司法解释另有规定的除外。

民法典施行前的法律事实持续至民法典施行后，该法律事实引起的民事纠纷案件，适用民法典的规定，但是法律、司法解释另有规定的除外。

《中华人民共和国民法典》

第五百零九条当事人应当按照约定全面履行自己的义务。

当事人应当遵循诚信原则，根据合同的性质、目的和交易习惯履行通知、协助、保密等义务。

当事人在履行合同过程中，应当避免浪费资源、污染环境和破坏生态。

第五百八十二条履行不符合约定的，应当按照当事人的约定承担违约责任。对违约责任没有约定或者约定不明确，依据本法第五百一十条的规定仍不能确定的，受损害方根据标的的性质以及损失的大小，可以合理选择请求对方承担修理、重作、更换、退货、减少价款或者报酬等违约责任。

第七百零三条租赁合同是出租人将租赁物交付承租人使用、收益，承租人支付租金的合同。

第七百二十一条承租人应当按照约定的期限支付租金。对支付租金的期限没有约定或者约定不明确，依据本法第五百一十条的规定仍不能确定，租赁期限不满一年的，应当在租赁期限届满时支付；租赁期限一年以上的，应当在每届满一年时支付，剩余期限不满一年的，应当在租赁期限届满时支付。