商品房销售合同纠纷民事一审判决书

原告诉讼请求：1.被告支付原告2017年12月29日至2021年7月1日期间违约金32750.9元；2.被告承担原告2017年12月29日至2021年7月1日期间房屋居住所产生的租房费用共计12600元；3.本案诉讼费由被告承担。事实与理由:2017年3月6日，原、被告签订《商品房买卖合同》，约定原告向被告购买位于上思县，交房时间为2017年12月28日前；第九条约定逾期交房超过90日的，从最后交付期限的第二天起至实际交付之日，出卖人按日向买受人支付已付款万分之一的违约金。原告已按合同约定交付房款256267元，但被告延期交房达1278天，被告需向原告支付违约金32750.9元（256267元×0.0001×1278天天）。同时，因被告未如期交房造成原告经济损失，被告理应承担原告2017年12月29日至2021年7月1日期间房屋居住所产生的租房费用每月300元，共计12600元（300元×42个月）。

被告答辩意见：1.原告诉请的逾期交房违约金不应获得全部支持，且主张的计算方式无依据。违约金计算方式应为“实际支付的房屋总价款×0.05‰×[原告主张的逾期交付的天数-约定交付日前中雨（以上含中雨）天气天数-中考、高考天数-新冠疫情原因不准开工的天数]”，本案房屋总价款实际为256267元，中雨以上天气为211天，中考、高考天数为20天，新冠疫情原因导致不准开工天数为113天。新冠疫情于2020年1月8日开始，住***。2、原告主张房租费无依据，不应支持。应同时具有下列证据才能充分证明租房产生的租金事实：在上思县城工作的劳动合同或劳务合同、工资单；在上思县城居住的房屋租赁合同，且合同经过备案或有居委会的证明、房东出庭作证；具有支付租金的发票、收据，支付水电费、物业费的有效凭据。原告未提交上述全部证据予以证明，故被告不予认可。

查明事实：

一、合同依据：《商品房买卖合同》

二、合同签订日期：2017年3月6日，约定的交房日期：2017年12月28日（出卖人应当在2017年12月28日前将经验收合格的商品房交付买受人使用）。

三、合同双方当事人：买受人为原告梁**，出卖人为被告上思县恒宇房地产开发有限责任公司。

四、购房款：合同约定单价3211.77元/㎡，总金额256267元，并约定首付款106267元，按揭贷款150000元。原告已付清购房款（3000元+63267元+40000元+190000元-40000元=256267元）。

五、合同约定内容：第八条约定，遇下列特殊原因，可据实予以延期交房：遭遇不可抗力，按实际受影响时间顺延；停水停电等影响施工，施工单位已要求顺延工期的；非施工单位及出卖人的过错，政府或其行政机关要求，暂停施工的；买受人延期付款的……第九条约定：出卖人逾期交房的违约责任：2.逾期超过90日，买受人有权解除合同；买受人解除合同的，出卖人应当自买受人解除合同通知到达之日起30天内退还全部已付款，并按买受人累计已付款的5%向买受人支付违约金。买受人要求继续履行合同的，合同继续履行，自本合同第八条规定的最后交付期限的第二天起至实际交付之日止，出卖人按日向买受人支付已付款万分之一的违约金；3.逾期交房的违约金最高额以本合同总价款2%为上限。第十一条约定，商品房达到交付使用条件后，出卖人应当书面通知买受人办理交付手续；双方进行验收交接时，出卖人应当出示该商品房经验收合格的证明文件，并签署房屋交接单；出卖人还需提供《住宅质量书》、《住宅使用说明书》；出卖人不出示或出示的文件不齐全，买受人有权拒绝交接，由此产生的延期交房责任由出卖人承担。

六、房屋交付情况：原告所购买房屋系上思县。被告向原告邮寄《房屋交接及入伙通知书》，原告于2021年5月2日签收通知书。被告未能提供商品房经验收合格的证明文件，原告拒绝收房。截至本案庭审结束，房屋尚未交付。

七、合同签订后至合同约定的交房日期期间，出现中雨以上降水天气的天数为41天。

本院意见：涉案合同签订时间及被告逾期交房的开始时间，均发生在《中华人民共和国民法典》施行前，根据《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民法典〉时间效力的若干规定》第一条、第二十四条规定，应适用当时的法律及司法解释的规定处理。原告与被告签订的《商品房买卖合同》是双方真实意思表示，内容不违反法律、行政法规强制性规定，属于有效合同，双方应按照合同约定履行自己的义务。

关于被告是否应支付原告逾期交房违约金的问题。根据双方签订的《商品房买卖合同》第八条约定，被告逾期交付房屋的免责事由为不可抗力、停水停电等影响施工，政府或其行政机关要求暂停施工……被告作为出卖人，既应证明存在足以影响施工的事由，也应证明该事由已实际影响到施工。根据被告提供的气象资料证明，可知本案《商品房买卖合同》签订后，施工过程中确实存在足以影响施工的气象事由。综合考虑气象资料所体现的气象事由及施工所需气候条件等因素，本院酌情考虑中雨以上降水天气作为被告延期交房的合理事由。扣除中雨以上天气影响施工的41天后，被告可合理顺延交房的天数共41天，即被告最迟应于2018年2月7日向原告交付符合约定条件的房屋。早在新冠疫情发生前，被告已经存在迟延履行交房的行为，疫情防控停工期间不属于本案延期交房的免责事由，被告抗辩疫情防控期间顺延交房，缺乏事实依据，本院不予采纳。此外，被告辩称还应扣除中、高考期间的天数，但未能提供任何证据证明，故对被告的该项辩解，本院不予采纳。

被告虽然已通知原告收房，但未能向原告出示商品房经验收合格的证明文件，依合同约定原告有权拒绝收房。截至本案庭审结束，被告尚未向原告交付符合约定条件的房屋，被告逾期交房已构成违约，应向原告承担违约责任。被告逾期交房天数从2018年2月8日起计算至2021年7月1日止，逾期交房天数为1240天。《中华人民共和国合同法》第一百一十四条第二款规定:“约定的违约金低于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以增加；约定的违约金过分高于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以适当减少。”《商品房买卖合同》第九条约定“逾期交房的违约金最高额以本合同总价款的2%为上限”。因双方约定的违约金过低，结合涉案合同履行情况、当事人的过错程度、被告逾期交房期限以及预期利益等综合因素，根据公平原则和诚实信用原则予以衡量，本院将违约金调整为按全部房价款日万分之零点五计算。故被告应向原告支付的违约金为256267元×0.05‰×1240天=15888.55元。对于原告超出这一数额的主张，本院不予支持。

关于租房费用问题。《商品房买卖合同》并未约定出卖人需要向买受人支付逾期交房期间的租房费用，原告诉请被告支付租房费用，缺乏事实和法律依据，本院不予支持。

判决主文：

一、被告上思县恒宇房地产开发有限责任公司向原告梁**支付逾期交房违约金15888.55元；

二、驳回原告梁**的其他诉讼请求。

上述应付款项，义务人应于本判决生效之日起十日内履行完毕。如未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。权利人可在本案生效判决规定的履行期限最后一日起二年内，向本院或与本院同级的被执行的财产所在地人民法院申请执行。

判决依据：《中华人民共和国合同法》第八条、第六十条、第一百零七条、第一百一十四条第二款、第一百一十七条，《最高人民法院关于适用<中华人民共和国民法典>时间效力的若干规定》第一条。

诉讼费:案件受理费467元，由被告上思县恒宇房地产开发有限责任公司负担164元，原告梁**负担303元。

上诉权利：如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提交副本，上诉于防城港市中级人民法院。并在上诉期限届满之日起七日内按普通程序预交上诉案件受理费934元。汇款：广西壮族自治区防城港市中级人民法院，开户行：农行防城港分行营业室，账号：2076××××2013（受理费），逾期不交也不提出缓交申请的，防城港市中级人民法院则按自动撤回上诉处理（中级法院不再另行通知）。