房屋买卖合同纠纷二审民事判决书

陕西省西安市中级人民法院陕西省西安市中级人民法院民事判决书(2019)陕01民终8841号上诉人(原审被告)：***，男，****年*月**日出生，汉族，无业，住***。被上诉人（原审原告）：***，男，****年**月**日出生，汉族，个体工商户，住***。委托诉讼代理人：高建斌，陕西合恒律师事务所律师。委托诉讼代理人：罗彤，陕西合恒律师事务所实习律师。被上诉人（原审被告）：陕西佳和商业运营管理有限公司，住***。法定代表人：陈明亮，该公司总经理。上诉人***因与被上诉人***、陕西佳和商业运营管理有限公司（以下简称“佳和公司”）房屋买卖合同纠纷一案，不服西安市莲湖区人民法院（2019）陕0104民初610号民事判决，向本院提起上诉。本院依法组成合议庭对本案进行了审理，本案现已审理终结。***上诉请求：1、撤销一审判决第一、二项，改判其向***返还定金25000元；2、本案一、二审诉讼费全部由***、佳和公司承担。事实与理由：1、涉案房屋登记的所有权人为其父亲廖某某，廖某某于1997年12月30日在陕西省公证处给其办理了房产赠与合同书，其父亲于2001年4月27日去世，根据西安房地局的规定，房产赠与合同书，如果超过了三个月，不得再以房产赠与合同书办理房产过户手续。但其虽有房产赠与公证书，但没有过户，又过了过户有效期，不具备处理房产权利，只有房产落户到其名下，其才有处理涉案房产的权利。2、在签订涉案合同时，三方对涉案房屋产权的实际情况均知情，三方都要承担相应责任，共担风险，佳和公司曾向其承诺，涉案房屋的过户由佳和公司办理，但签约后一个多星期，佳和公司就打电话通知其过户手续办不成，让其自己去办，其认为本案中佳和公司应承担违约的主要责任，其与***也应该承担相应的责任。3、从2018年4月11日起至今，***占有涉案房屋，房屋的物业管理费其一直垫付，***要补清该期间内的物业管理费、垃圾费、水电费，同时要对其补偿房屋租金。***的诽谤、撬门等行为已对***的生活产生严重的影响应当赔偿***的名誉损失费和精神损失费。***辩称，签订的涉案合同合法有效，一审判决认定事实清楚，适用法律正确，请求驳回***的上诉，维持原判。佳和公司经本院依法传唤，未到庭参加诉讼，也未提交书面意见。***向一审法院提出诉讼请求：1、解除三方于2018年4月11日签订的《房屋买卖居间合同》；2、判令***立即双倍返还其购房定金100000元；3、***赔偿其房屋差价损失50000元；4、佳和公司承担连带赔偿责任；5、诉讼费由***、佳和公司承担。一审法院经审理查明，2018年4月11日，***（买方、乙方）与***（卖方、甲方）在佳和公司的居间下签订《房屋买卖居间合同》一份，约定甲方将涉案房屋出售给乙方，总价款510000元。合同签订之日，乙方支付甲方50000元作为购房定金，定金由甲方收取，甲方转定金的50%作为售房保证金。甲方应于房产交易过户之日起10个工作日内将房屋交付乙方使用。违约责任约定：甲方提供的虚假信息，反悔，改变出售条件，导致乙方不能成交，甲方将定金在乙方提出解除合同后3日内双倍退还给乙方，并赔偿本次房产交易所产生的评估费、按揭代理费、中介费等费用。该合同文头、文尾卖方处由***作为廖某某的代理人签字。同日，***收取***50000元定金并向***出具了《定金收条》，随即***将其中的25000元交给佳和公司作为售房保证金。2018年8月，***向***发送了《催告函》一份，载明如***愿继续履行合同，则应在2018年9月30日前配合办理过户手续并按照合同约定交房；如***不愿继续履行合同，则合同予以解除，***承担双倍返还定金100000元之违约责任并赔偿***房屋增值损失等。***收取该《催告函》后，至今未予回复。庭审后，***向法院提交其向西大街派出所的报案材料及涉案房屋的房门照片，以证明其与***因房屋发生纠纷后，***在2018年8月11日将房门用铁链反锁住，其于次日向西大街派出所报案，但公安机关并未立案。一审法院认为，依法成立的合同，受法律保护。***与***、佳和公司签订的《房屋买卖居间合同》，意思表示真实，内容未违反法律、法规的强制性规定，属合法有效。***经***催告后仍未按约履行合同义务，构成根本违约，***诉请解除合同，法院予以支持。合同解除后，尚未履行的，终止履行；已经履行的，根据履行情况和合同性质，当事人可以要求恢复原状、采取其他补救措施，并有权要求赔偿损失。合同签订后，***依约支付***50000元定金，***应依据定金罚则双倍返还***定金共100000元。考虑到佳和公司愿将其收取的25000元返还***，法院判令***返还***剩余定金25000元，并赔偿***50000元。***认为定金罚则不足以弥补其损失，还主张房屋差价损失50000元，对此法院认为***在2018年9月经催告后的合理期限内仍不履行合同义务，***自此应采取相应措施以防止损失扩大。法院综合考虑该时期同小区、同面积房屋价格涨幅，认为定金罚则所赔偿的50000元足以弥补***损失，故对***主张的房屋差价损失不再予以支持。***还主张佳和公司对其损失承担连带赔偿责任，因佳和公司仅系合同居间方，***的主张无法律依据，对此不予支持。综上所述，依照《中华人民共和国合同法》第八条、第六十条、第九十四条、第九十七条、第一百零七条、第一百一十三条第一款、第一百一十五条之规定，判决如下：一、解除***与***、佳和公司于2018年4月11日签订的《房屋买卖居间合同》；二、本判决生效后十日内，***返还***定金25000元、依据定金罚则赔偿***50000元，合计75000元；三、本判决生效后十日内，佳和公司返还***定金25000元；四、驳回***其余之诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费3300元（原告已预交）、法院减半收取1650元，由***负担。二审经审理查明，一审法院查明的事实。本院认为，***作为涉案房屋的处分权人，与***签订《房屋买卖居间合同》，将涉案房屋出卖给***，约定双方办理涉案房屋的过户手续。廖某某（已去世）虽已将涉案房屋通过公证赠与的方式赠与***，但***一直未将涉案房屋的产权转移登记至其名下。涉案合同签订后，***作为过户义务人，本应积极将涉案房屋办理至其名下，履行涉案合同的过户义务，但***未积极将涉案房屋产权办理至其名下，导致涉案合同无法继续履行，一审法院认定***违约是正确的。***基于涉案合同收取了***5万元定金，因***违约，根据定金罚则，***应承担双倍返还定金的违约责任，但一审法院判令部分定金25000元由佳和公司向***返还，对此，佳和公司未上诉，故本院对此不予变更。综上所述，原审判决认定事实清楚，适用法律正确，应予维持，依照《中华人民共和国合同法》第一百一十五条、《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项之规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费8900元，***已预交，由***承担。本判决为终审判决。审　判　长　　王　　　宏审　判　员　　侯　新　省审　判　员　　张　　　伟二○一九年十二月十六日书　记　员　　刘　燕　子1