房屋买卖合同纠纷一审民事判决书

西安市雁塔区人民法院西安市雁塔区人民法院民事判决书（2019）陕0113民初6793号原告：***，男，****年**月*日出生，汉族，住***。委托诉讼代理人：***，男，****年**月**日出生，汉族，住***。被告：***，男，****年*月**日出生，朝鲜族，住***。委托诉讼代理人：殷栗平，陕西毕达律师事务所律师。委托诉讼代理人：牛磊，陕西毕达律师事务所律师。被告：西安元亨房地产中介有限公司第一分公司，住***。负责人：刘海飞，职务不详。原告***与被告***、西安元亨房地产中介有限公司第一分公司房屋买卖合同纠纷一案，本院受理后，依法组成合议庭，公开开庭进行了审理。原告***及其委托诉讼代理人***、被告***的委托诉讼代理人殷栗平、牛磊到庭参加了诉讼，被告西安元亨房地产中介有限公司第一分公司（以下简称“元亨一分司”）经本院合法传唤未到庭，本院依法缺席审理。本案现已审理终结。原告***诉称，其与***委托代理人禹春香、被告元亨一分司于2018年3月24日签订了《房屋买卖三方合同》，***将位于西安市高新区丈八北路1号国宾中央区XX幢XX单元XX室房屋以126万元出售给***，中介费用36900元，此合同为三方真实意思的表达。后因2018年5月份西安市房价暴涨，在合同中明确约定***拥有此房屋居住权以及在未通知***的情况下，***擅自将***此房屋内的生活工作物品全部抢走，至今未归还，之后***又通过中浩房屋以175万再次发布此房屋销售信息。在此期间，***以合同无效为由起诉***，判决前又以无任何理由进行撤诉。在双方多次协商中，***均表示拒绝出售此套房屋以及返还***支付的定金。***为获取利益，违背诚信、不遵守契约精神、侵占***购房资金，恶意违约，从而导致作为守约方的***已经从事实上无法再以签合同时的价格购买相似的房屋，对守约方的***蒙受重大经济损失和机会损失。故诉至法院，请求判令：1、被告***承担违约责任，在判决生效7日内双倍返还原告***支付定金共计80万；2、被告***在判决生效7日内归还原告***被抢生活日用物品2万元；3、被告元亨一分司在判决生效7日内退还原告***所付中介费用36900元；4、本案案件受理费由被告承担。被告***辩称，一、***要求***返还80万元定金缺乏事实与法律依据。（一）***与***签订的《房屋买卖三方合同》无效。根据《中华人民共和国合同法》第五十二条第（五）项规定：有下列情形之一的，合同无效：……（五）违反法律、行政法规的强制性规定。根据《中华人民共和国城市房地产管理法》第三十八条第（六）项规定：下列房地产，不得转让：……（六）未依法登记领取权属证书的。对于强制性效力性规定的区分方法，王利明教授提出三分法：第一，法律、法规规定违反该规定，将导致合同无效或不成立的，为当然的效力性规定；第二，法律、法规虽然没有规定：“违反其规定，将导致合同无效或不成立”，但违反该规定若使合同继续有效将损害国家利益和社会公共利益，这也属于效力性规定；第三，法律、法规没有规定：“违反其规定，将导致合同无效或不成立”，但违反该规定若使合同继续有效并不损害国家利益和社会公共利益，而只是损害当事人利益的，属于取缔性规定（管理性规定）。本案中，涉案房屋至今未取得权属证书，因此***与***对涉案房屋进行转让的行为违反法律规定，至于是否违反强制性效力性规定，***认为答案是肯定的。***与***签订的《房屋买卖三方合同》约定，双方以更名形式将涉案房屋由***转让给***，该转让形式，并未通过房屋主管机关办理产权登记，而是在涉案房屋的开发商处进行合同变更，该种方式，导致房屋主管机关无法收取对应的交易契税、增值税、个人所得税等税费，严重损害了国家利益，因此，涉案《房屋买卖三方合同》内容违反了法律的强制性效力性规定，合同无效，对***无法律约束力。在此情况下，***仅需将收取的40万定金在收取对应房屋使用费用后退还***即可。（二）本案不适用定金罚则。1、***不存在违约行为，《最高人民法院关于适用若干问题的解释》第一百二十条规定：“因当事人一方迟延履行或者其他违约行为，致使合同目的不能实现，可以适用定金罚则。但法律另有规定或者当事人另有约定的除外”。从以上规定可以看出，定金罚则适用的基本前提是：一方迟延履行或其他违约行为导致合同根本目的不能实现。本案中，因《房屋买卖三方合同》无效，就不存在迟延履行或其他违约行为。退一万步，就算该合同有效，***也不存在违约行为。***为了给母亲看病，在危难之时出卖房屋，一直都在积极履行《房屋买卖三方合同》所确定的合法义务，包括依约交付房屋钥匙、磁卡、电卡等；依约对涉案房屋办理解押手续，因***拒绝配合导致未能及时办理解押手续；前往开发商和房管局处沟通和办理更名等行为，之所以未更名成功，是因为双方约定的以更名的方式进行房屋转让的行为违反法律的强制性效力性规定而不能办理，是因客观原因导致的履行不能，而非***之意愿，故***不存在任何违约行为。2、***在履行合同过程中存在违约行为，根据2018年3月24日签订的《房屋买卖三方合同》第九条第1款约定，***与***任意一方不按照合同约定履行或者不完全按照本合同约定履行视为违约，如***违约，定金不退，***违约双倍退还***定金。本案中，根据《房屋买卖三方合同》第三条第（一）款和第（二）款第2项C之约定，***应当于签订合同当日即2018年3月24日将40万元付至约定账户，但***违反合同约定，直至2018年3月26日才支付。可见，***在首次履行合同时就存在违约行为，故***无权要求返还80万元，恰恰相反，***已经支付的40万元中的定金部分***有权不予退还。3、***存在过错，定金罚则的适用前提是守约方在整个合同履行过程中不存在过错。本案中，***明知***签订的《商品房买卖合同》已经在西安市房管局备案（合同登记号：Y15109828），为了一己私利，规避国家政策、交易流程，要求***配合将《商品房买卖合同》变更至***名下，这些合同条款内容一方面逃避房地产交易税费，违反法律、行政法规的强制性效力性规定，是无效条款；另一方面，正是因为***的违法要求，才导致《房屋买卖三方合同》履行不能。另外，***占有***房屋后，未经***同意，未装修完成的情况下，擅自更换房门钥匙，导致***无法进入，由此导致双方报警处理，对双方履约造成了影响，故因***存在过错，本案不应适用定金罚则。4、双方已经协商一致解除了《房屋买卖三方合同》，《中华人民共和国合同法》第九十三条第一款规定：当事人协商一致，可以解除合同。《中华人民共和国合同法》第九十七条规定：合同解除后，尚未履行的，终止履行；已经履行的，根据履行情况和合同性质，当事人可以要求恢复原状、采取其他补救措施，并有权要求赔偿损失。本案中，***与***于2018年7月10日通过微信协商，已经达成一致，由***将40万元返还***，双方之间再无纠纷。因此，《房屋买卖三方合同》自双方协商一致已经解除，定金罚则亦不适用。5、合同约定的定金数额超过法定上限，《最高人民法院关于适用若干问题的解释》第一百二十一条规定：“当事人约定的定金数额超过主合同标的额百分之二十的，超过的部分，人民法院不予支持”。本案中，《房屋买卖三方合同》的标的额为126万元，则定金上限为252000元，约定的定金数额40万元大大超过了法定上限。二、***无权要求***返还所谓的生活日用品。***既未明确生活用品的种类、数量、品牌、型号等，也未能证实这些生活用品的价值，就要求返还并草率的写下2万元，毫无事实和法律依据，恳请贵院依法驳回。综上，双方签订的《房屋买卖三方合同》内容违反法律强制性效力性规定导致无效，对双方均不产生法律约束力。就算该合同有效，***既不存在根本违约行为，也不存在过错，更未抢走所谓的生活用品。而***在违约的情况下，却恶人先告状，为一己私利，将房产交易作为牟利的工具，此行为既不诚信，也毫无事实和法律依据，恳请法庭在查明事实的基础上依法驳回***的全部诉讼请求。被告元亨一分司未到庭，亦未提交书面答辩意见。经审理查明，2018年3月24日，禹春香代***（甲方、出卖方）与***（乙方、买受人）、元亨一分司（丙方、居间方）签订《房屋买卖三方合同》，约定甲方将坐落于高新区丈八北路国宾中央区XX幢XX单元XX室（建筑面积为109.15平方米）出售给乙方，该房屋尚未办理房屋所有权证，《商品房买卖合同》登记号为Y15109828，房屋成交价格为126万元，乙方应于本合同签订当日将定金40万元整支付给甲方，合同还对税费、房产过户手续的办理及代办费进行了约定。合同第十三条约定，鉴于双方签订本合同时，开发商尚未将房产证办理至甲方名下，甲方能够协助开发商办理合同更名手续，且更名所有费用由甲方承担；甲方承诺于2018年7月1日前办理该房屋的更名手续；本合同签订之日起，乙方有房屋的居住权。当日，***给元亨一分司支付佣金36900元。同年4月30日，三方又签订补充协议，约定对《房屋买卖三方合同》第二条第（三）项B选项内容进行修改。2018年3月26日，禹春香收到***通过魏某某账户转账的40万元。庭审中，***称更名责任在***，提交了禹春香与中介微信聊天截屏（无原件）予以证明。***对该聊天截屏的真实性和证明目的均不认可，称无原件，无法确定其真实性，并且从内容看，***并没有明确肯定可以办理更名手续，只是认识开发商的相关工作人员，因此对该组证据证明目的不认可。***称其物品被抢，提交了物品清单予以证明。***对此不予认可，称该证据***单方制作，并没有***或者有相关确认职责的工作人员签字。***称***一房多卖，提交了公证书、委托书予以证明。***对公证书的真实性认可，对委托书的真实性不认可，对证明目的不予认可，***与***已于2018年7月10日协商解除了《房屋买卖三方合同》，由***退还***40万元，***有权在2018年8月6日对涉案房屋进行处分，***也不能证明公证书所涉的房屋就是涉案房屋，故对***所述***一房二卖的内容不予认可。针对上述意见，***提交了微信聊天记录予以证明。***对微信聊天记录的真实性认可，但不认可证明目的，其不清楚其母亲魏某某是怎么跟***协商的，***也没有给***退40万元，如果协商一致的话，***应该和***签订协议，但***没有提交协商一致的协议。上述事实，有《商品房买卖合同》银行流水及庭审笔录等在卷佐证，并经当庭质证，足以认定。本院认为，涉案《房屋买卖三方合同》约定通过“更名”的方式转让房屋，即在开发商同意的情况下，由***先与开发商解除原预售商品房合同，撤销原销售备案登记，再由***与开发商重新签订商品房买卖合同，以达到房产转让的目的。《中华人民共和国城市房地产管理法》第三十五条规定，国家实行房地产成交价格申报制度。房地产权利人转让房地产，应当向县级以上地方人民政府规定的部门如实申报成交价，不得瞒报或者作不实的申报。房产交易应在房产交易市场内进行，原、被告三方签订的合同约定***在开发商处将房产更名至***名下，已涉嫌规避房产交易税收监管，该行为应为法律所禁止，故涉案《房屋买卖三方合同》应属无效合同。《中华人民共和国合同法》第五十六条规定，无效的合同或者被撤销的合同自始没有法律约束力。合同部分无效，不影响其他部分效力的，其他部分仍然有效。第五十八条规定，合同无效或者被撤销后，因该合同取得的财产，应当予以退还……涉案《房屋买卖三方合同》自始没有法律约束力，***基于涉案合同将定金40万元交予***，将中介费36900元交予元亨一分司，故***应当退还***定金40万元，元亨一分司退还***缴纳的中介费36900元。关于***要求***归还被抢生活日用物品一节，与本案不属于同一法律关系，本院依法不予处理，***可另案主张。综上，依据《中华人民共和国合同法》第五十二条、第五十六条、第五十八条、《中华人民共和国城市房地产管理法》第三十五条之规定，判决如下：一、被告***于本判决生效后十日内退还原告***定金40万元。二、被告西安元亨房地产中介有限公司第一分公司于本判决生效后十日内退还原告***所付的中介费36900元。三、驳回原告***要求被告***双倍返还定金之中另外40万元的诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。本案案件受理费12369元，由被告***承担7300元，被告西安元亨房地产中介有限公司第一分公司承担790元，原告***承担4279元。鉴于原告已预交，二被告应当于本判决生效后十日内将各自承担的案件受理费一并给付原告。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提供副本，上诉于陕西省西安市中级人民法院。审　判　长朱华人民陪审员张云人民陪审员许宁霞二〇一九年八月二十日书　记　员张开心