商品房销售纠纷民事判决书

广西壮族自治区罗城仫佬族自治县人民法院

民事判决书

（2018）桂1225民初555号

原告：***，男，****年*月*日生，壮族，原住广西罗城仫佬族自治县黄金镇北盛村宝亮新村屯6号，现住罗城仫佬族自治县。

原告：***，女，****年*月*日生，汉族，住***。

委托诉讼代理人：廖运谙，罗城仫佬族自治县法律援助中心律师。

被告：广西宁鑫房地产开发有限公司，住***。

法定代表人：杨金友，董事长。

委托诉讼代理人：***，男，****年*月*日生，汉族，户籍浙江省台州市黄岩区，系该公司员工。

委托诉讼代理人：张飙，北京大成（南宁）律师事务所律师。

第三人：广西柳州众智联合房地产营销策划有限公司，住***。

法定代表人：窦辉，执行董事。

原告***、***与被告广西宁鑫房地产开发有限公司（下称“宁鑫公司”）、第三人广西柳州众智联合房地产营销策划有限公司（下称“众智公司”）商品房预售合同纠纷一案，本院于2018年5月23日立案后，依法适用普通程序，分别于2018年7月24日、8月10日、9月6日三次公开开庭进行了审理。原告***及其委托诉讼代理人廖运谙、被告宁鑫公司委托诉讼代理人***、张飙、第三人众智公司的法定代表人窦辉到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告***、***向本院提出诉讼请求：1、依法判令被告为原告办理房屋的所有权证书；2、被告支付2017年1月30日至2018年5月17日间的违约金15429.40元给原告及从2018年5月18日起按日万分之一向原告支付逾期办理房屋的所有权证书违约金至实际办理本案诉争房屋的所有权证书之日止；3、依法判令被告返还原告费用6652元；4、第三人对上述请求承担连带责任；5、本案诉讼费用由被告和第三人承担。事实和理由：2015年4月28日，原告与被告签订《商品房买卖合同（预售）》（合同编号：金狮城0067），原告购买被告开发的金狮城一期B西区3栋3单元6层2号房屋一套，预测建筑面积143.96平方米，其中套内建筑面积129.28平方米，分摊共有建筑面积14.68平方米，合同约定房款413161元。《商品房买卖合同（预售）》第二十条约定，双方共同向房屋登记机构办理该商品房的房屋所有权转移登记；买受人未能在该商品房交付之日起360日内取得该商品房的房屋所有权证书的，出卖人按日计算向买受人即原告支付全部房价款万分之一的违约金。2015年5月，原告缴纳了契税6197.42元；2015年6月12日，被告收取原告合同备案、初始登记、测绘、评估代理费2263元；2015年6月24日，被告收取原告测绘、评估代理费2103元；2016年1月28日，原告交购房款412156元，被告收取原告办证费737元，同月29日原告收房；2016年7月7日，被告收取原告四项费用1639元。至2018年5月17日，被告未采取积极措施为原告办理房屋所有权证书，已逾期473天，按合同约定被告应当支付违约金（326203×1/10000×473天）15429.40元给原告。第三人是上述商品房买卖合同（预售）的销售经纪人，根据《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第二十二条的规定，其应当作为当事人参加本案诉讼。根据国家发展改革委、财政部《关于不动产登记收费标准等有关问题的通知》-发改价格规[2016]2559号和广西壮族自治区物价局《关于我区房产测绘收费及有关问题的通知》（桂价费[2010]294号）第四点第（二）项的规定，不动产登记收费标准为每件80元，证书工本费10元，新建商品房办理首次登记的登记费、因提供测绘资料所产生的测绘费、办理抵押权登记等费用不应由购房人承担，被告收取原告评估代理费、测绘代理费、办证费（测绘费、手续费）等事项费用共计6742元，除去不动产登记收费每件80元、证书工本费10元外的6652元没有合同约定和法律规定，其收取的该费用应当返还给原告。综上所述，原告认为，被告应当按照合同约定和法律规定履行自己的义务，其不按合同约定为原告办理本案诉争房屋的所有权证书的行为已经构成违约，应当承担为原告办理本案诉争房屋的所有权证书，支付2017年1月30日至2018年5月17日间的违约金15429.40元给原告及从2018年5月18日起按日万分之一向原告方支付逾期办理房屋的所有权证书违约金至实际办理本案诉争房屋的所有权证书之日止，返还原告费用6652元，并承担本案诉讼费用的责任；第三人对上述请求事项承担连带责任。为维护国家法律尊严和原告合法权益，特向法院起诉，请求依法支持原告的诉讼请求。被告宁鑫公司辩称：被告与原告签订合同后，被告严格履行合同，按期交房且根据交房后实际情况已向有关部门申请办理整个小区房产证，由于办理过程中遇到国家政策调整，县政府通知告知不再办理房产证，而是办理不动产权属证明书，所以有关部门重新办理不动产权属证明书时间不能按照合同约定时间。合同约定的客观事实已经发生变化，被告方也在积极办理不动产权属证明书，所以各方原告提出的要求被告赔偿的诉求无事实及法律依据。各方原告提出的办证费用诉请，这个费用被告是根据办证有关部门的要求代为收取，并非被告要收取，所以原告方该请求不应支持。所以请求法庭驳回各方原告诉讼请求。

第三人众智公司在第二次开庭时辩称，被告作为销售方，与客户签订的商品房买卖合同上都有公司的信息，如宁鑫公司需要承担责任的话第三人也愿意承担连带责任。

第三人众智公司没有证据提交法庭。

经审理查明，2015年4月28日，以宁鑫公司作为出卖人与以***、***为买受人签订《商品房买卖合同（预售）》，合同约定***、***购买宁鑫公司开发的本县东门镇城南二环路北面金狮城一期B西区3栋3单元6层2号房屋（以下简称案涉房屋），该商品房合同约定建筑面积共143.96平方米，其中套内建筑面积129.28平方米，分摊共有面积14.68平方米。计算房价按照面积计算，单价为每平方米2869.9元，总金额413161元；买受人采取商业贷款（银行按揭）方式付款，买受人支付占全部房价款的30%的首期房价款，余款向商业银行申请贷款支付；双方同意共同向房屋登记机构申请办理案涉房屋的房屋所有权转移登记，因出卖人的原因，买受人未能在该商品房交付之日起360日内取得该商品房的房屋所有权证书的，双方同意在买受人不解除合同时，自出卖人应当完成房屋所有权登记的期限届满之次日起至实际完成房屋所有权登记之日止，出卖人按日计算向买受人支付全部房价款万分之一的违约金。***、***还在宁鑫公司开发的案涉楼盘购买有一个车库。同年6月12日，宁鑫公司收取***合同备案费80元，初始登记费80元，测绘费450元，评估费1653元，共计2263元，同年6月24日，宁鑫公司将其收取的上述费用中的测绘费450元、评估费1653元，计2103元支付给罗城仫佬族自治县科正房地产信息咨询服务部。2016年1月26日，宁鑫公司就其开发的金狮城B地块一期工程向***、梁相威、韦锋源等买受人通过邮政快递方式向其邮寄交房通知。同年1月28日，宁鑫公司向***、***出具收取案涉房屋购房款的《销售不动产统一发票（自开）》，载明建筑面积为143.61㎡，单价为2869.97元/㎡，金额为412156.00元。同日，***向宁鑫公司补交办证费737元（含测绘费450元、手续费287元），双方还签订了《楼宇交接书》，确认自次日起***、***正式接收案涉房屋。同年6月3日宁鑫公司代缴办证费80元，同年7月13日代缴550元，同年6月27日，本县人民政府根据相关法律规定发布罗政通告[2016]4号关于在全县范围内实行不动产统一登记的通告，《通告》第二条规定，自2016年6月30日起县国土资源局停止受理土地使用权登记业务，县房地产管理所停止受理房屋所有权登记业务。……2016年6月30日起各类不动产登记业务统一由县不动产登记局受理，依法依规办理不动产登记业务，核发不动产权证书、不动产登记证明，县国土资源局、县房地产管理所不再受理土地使用登记业务、房屋所有权登记业务。同年7月17日，宁鑫公司又收取***预告登记费550元、转移登记费550元、测绘费450元、手续费89元，合计1639元。至庭审结束时止，宁鑫公司除收取购房款外，另外收取各种费用4639元，其中已代缴费用2733元。尚有1906元未代缴。宁鑫公司开发的案涉楼盘因在合同约定的期间内未能取得房屋所有权登记，2018年5月5日，梁某可、卢某丁等三人以金狮城一期业主代表的名义就不动产证何时办了、菜市开放、大门修复等问题向宁鑫公司提出质询，同年5月10日，宁鑫公司在开发区公示栏内回复了业主的质询，其中第一点内容为：1、关于不动产证何时办了的问题：由于金狮城一期是罗城县第一家开始办理不动产的小区，1-8＃楼不动产证大证预计在2018年12月31日前全部办理完毕（现1＃楼大证已办得）。所有业主的不动产证小证力争在2020年12月31日前全部办理完毕（需要所有业主和相关部门的配合，所有业主在接到我公司经办人员通知后尽快提交补充材料，已预交的办证费用在办得小证后15天内结清多退少补）。

***、***与宁鑫公司双方约定案涉房屋交付之日（2016年1月28日）后360日的届满时间为2017年1月23日。***、***主张逾期办证违约金的计算期间为2017年1月30日至2018年5月17日起诉时可预见的违约金及之后至取得房屋产权证的违约金。宁鑫公司主张未能办理案涉房屋所有权证的原因是本县人民政府发布的罗政通告[2016]4号关于在全县范围内实行不动产统一登记的通告，导致宁鑫公司办理产权证的时间延误。据此，为查明本案事实，本院依法于2018年7月26日向本县不动产登记中心发函查询以下问题：1、宁鑫公司开发建设的“金狮城”项目1-8＃和62＃楼，是否已具备办理不动产权登记的条件？2、该公司何时将涉案楼盘权属办理初始登记的材料（包括大证和分割为更小的不动产单元材料）交到贵中心，申请商品房确权手续？3、按此前登记要求和流程，办理涉案房产权属登记所需要的工作日是多少？4、罗政通告[2016]4号文件的发布是否影响了宁鑫公司办理涉案楼盘产权登记的时间，如产生影响，影响的工作日是多少？5、涉案楼盘当前的不动产登记程序处于何种情况？6、按正常工作日程，办妥涉案楼盘的不动产登记还需要的时间？同年7月30日，本县不动产登记中心函复称：1、宁鑫公司开发建设的“金狮城”项目1-8#楼和62#楼已经具备办理不动产权登记的条件；2、2018年；3月至6月，“金狮城”项目1-8#楼的大证已经陆续办结。1-8#楼各业主的不动产证也已经在收集材料阶段，其中1#楼已于2018年7月4日起将材料提交到我中心，我中心正在按受理时间依法办结。8#楼的材料也已快准备完毕，待材料齐全后我中心将按受理时间依法办结。经向宁鑫公司了解，62#楼为宁鑫公司的产业，宁鑫公司暂时不把办证事项列入近期计划；3、按未实行不动产登记之前，办理房产权属登记由县房管所负责，建议贵院向县房管所函询；4、我县罗政通告[2016]4号文件中要求，我县于2016年6月30日起开始办理不动产登记，同时停止办理原《土地证》和《房屋产权证》。由于之前宁鑫公司只为业主办理《房屋产权证》，未办理《土地证》，因此只准备了房产登记的材料，在实行不动产登记时，由于未能提交楼宇坐标及房地公摊方案，对办理不动产登记造成了影响，具体的影响时间视宁鑫公司完成材料收集时间而定，按规定提交完整材料的，我中心将在20个工作日内办结；5、目前金狮城”1-8#楼当前的不动产登记程序已经到为各业主办理不动产初始登记业务阶段；6、按正常工作流程，办理不动产初始登记业务从受理之日起在20个工作日内办结。根据上述函复，本院于同年7月31日发函本县房地产管理所，查询以下问题：1、宁鑫公司开发建设的“金狮城”项目1-8＃和62＃楼，该公司何时将涉案楼盘权属办理初始登记的材料（包括大证和分割为更小的不动产单元材料）交到贵所，申请商品房确权手续？2、按此前登记要求和流程，办理涉案房产权属登记所需要的工作日是多少，如未实行两证合一制，贵所在该公司提交初始登记后最迟可在什么时间段内办结涉案楼盘的房产登记手续？3、罗政通告[2016]4号文件的发布是否影响了宁鑫公司办理涉案楼盘产权登记的时间，如产生影响，影响的工作日是多少？同年8月7日，本县房地产管理所函复称：1、金狮城项目1-8#和62#楼办理初始登记或产权告知书的时间详见附件（其中申请时间有两个阶段：2、4、6#楼为2016年4月28日，1、3、5、7、8#楼为2017年10月18日，受理时间分别为2016年4月29日和2017年10月20日）；2、在申请人提交申请初始登记的材料齐全后，我所的法定办结时限为30个工作日；3、罗政通告[2016]4号文件颁布后，我所于2016年6月30日后不再颁发《房屋所有权证》，由不动产登记机构颁发《不动产权证书》，按照不动产权登记机构的要求，原颁发的《房屋所有权证》需更换为《不动产权证书》后方可交易，换证需要重新测绘并进行权籍调查，到我所开具《产权告知书》后，方可到不动产登记机构办理相关业务。罗政通告[2016]4号文件颁布对宁鑫公司办理涉案楼盘的产权登记造成了一定影响，具体影响了多少工作日无法估计，影响的时间包括，换证或开具告知书测绘机构重新测绘和进行权籍调查的时间，以及《通告》颁布后我所与不动产登记机构的对接，新业务相关表格及所需提交材料的设计、制作，业务流程的设计及熟练过程等需要的时间。对于出现相距一年六个月的申请时间，宁鑫公司在第二次庭时的辩解意见是：宁鑫公司开发的1-8#楼资料是在2016年4月28日直接向科正公司提交的，2017年是不动产中心办理后转房管所告知书，为什么出现两个时间段公司不清楚。我们材料交测绘公司，然后由测绘公司向房管所交材料，具体为什么出现两个申请时间段可能只有他们才清楚。为查明这一问题，本院依职权向涉案测绘公司：广西科正测绘有限公司函询，其于2018年8月28日函复称：1、我公司2016年6月30日之前只提供房产测绘服务，供业主办理《房屋所有权证》使用，宁鑫公司办理房屋产权登记需要我公司提供其相关的房产测绘成果报告。2、宁鑫公司于2016年3月22日提交“金狮城”项目1-8#楼、62#楼需要办理房屋初始登记资料予我公司，根据宁鑫公司要求，我公司先为其办理该项目2#、4#、6#楼房屋测绘，并于2016年4月23日提交相关房屋测绘成果予宁鑫公司，其余楼盘房屋测绘成果我公司当时正在办理中，因2016年7月1日广西实行不动产登记，其余楼盘出具的房屋测绘成果无效。3、我公司受委托测绘之日起，组织外业测绘、内业数据处理及计算、出具房屋测绘成果报告，该项目每栋房屋约需要7个工作日。4、我公司于2016年4月23日提交“金狮城”项目2#、4#、6#楼房屋测绘成果供宁鑫公司办理《房屋所有权证》。因实行不动产登记，该项目1#至8#楼、62#楼需要重新进行房屋测绘、土地测绘、地籍调查及土地分割，我公司还未取得相关土地测绘资质，直至2016年12月28日在罗城仫佬族自治县国土资源局备案相关土地测绘资质。于2017年6月对“金狮城”项目重新进行不动产测绘，并于2017年8月7日提交相关房屋测绘成果予宁鑫公司办理《产权告知书》。该项目土地测绘成果因不动产登记局要求，陆续作出2次修改，于2018年3月10日提交该项目完整的测绘报告予宁鑫公司办理《不动产权证书》。庭审时，***、***明确表示将“判令被告为原告办理房屋的所有权证书”的诉讼请求变更为：“判令被告为原告办理房屋的不动产权证书”。

本院认为：本案是商品房预售合同纠纷。二原告与被告宁鑫公司签订的《商品房买卖合同》是双方的真实意思表示，其内容并没有违反法律法规的禁止性规定，双方由此设立的商品房买卖合同关系依法成立，合法有效，本院予以确认。双方均应按合同约定履行各自相应的义务。本案的争议焦点为：1、原告请求办理的证书是否属于原、被告双方合同约定的范围及逾期办证的原因是否应当归责于被告和第三人；2、原告要求被告退还的相关费用是否属于本案的审查范围，若是，这些费用是否应当由被告退还；3、原告请求的违约金是否有事实和法律依据，是否应予支持；4、第三人众智公司对上述债务是否应当承担连带责任？

双方当事人签订的《商品房买卖合同》（预售）第二十条房屋登记规定：（一）双方同意共同向房屋登记机构申请办理该商品房的房屋所有权转移登记。（二）因出卖人的原因，买受人未能在该商品房交付之日起360日内取得该商品房的房屋所有权证书的，双方同意按下列第1种方式处理：1.买受人有权解除合同。买受人解除合同的，应当书面通知出卖人。出卖人应当自解除合同通知送达之日起15日内退还买受人已付全部房款（含已付贷款部分），并自买受人付款之日起，按照0.6%（不低于中国人民银行公布的同期贷款基准利率）计算给付利息。买受人不解除合同的，自买受人应当完成房屋所有权登记的期限届满之次日起至实际完成房屋所有权登记之日止，出卖人按日计算向买受人支付全部房价款万分之一的违约金。从以上可知，双方约定的是“共同向房屋登记机关申请”，办理的是“房屋所有权证书”。按双方约定，案涉商品房于2016年1月28日交房，宁鑫公司最迟应在2017年1月23日为二原告办结案涉房屋的房屋所有权证，否则构成违约。宁鑫公司2016年3月22日即提交“金狮城”项目1-8#楼、62#楼需要办理房屋初始登记资料予科正公司，即可视为完成了房屋所有权初始登记的备案工作，且在同年的4月28日完成了提交2、4、6号楼的房屋所有权的申请予房屋产权登记部门，并于同年5月24日取得了2、4、6号楼的房屋产权证（大证）。按照房屋所有权证的办理流程，至2017年1月23日，宁鑫公司是可以办理案涉房屋的所有权证书予二原告的，而未能在此期间内取得房屋的所有权证，是因为自2016年6月30日起在全县实行了不动产权统一登记，房地产管理部门停止受理房屋所有权登记业务，原双方合同约定的办理房屋所有权证的前提已经丧失，在遇到政策调整时，宁鑫公司又积极配合按照新政策规定办理了不动产权登记相关材料的报送手续，现案涉楼盘的不动产权登记已在办理当中。这一系列的行为均表明宁鑫公司已积极履行了自身义务，对逾期办证不具有过错，二原告未能按合同的约定取得房屋所有权证，并非由于出卖人宁鑫公司的原因，二原告再要求宁鑫公司按原合同约定的期间为其办理不动产权证书，没有事实依据和法律依据，本院不予支持。

宁鑫公司收取二原告评估费、测绘费、预告登记费、手续费等费用共6742元，宁鑫公司收取了上述费用，以该行为表示接受二原告要求其代为申办不动产权证的委托，虽然双方对办理不动产权证书的相关费用没有约定，但二原告已向宁鑫公司交付相关费用，且只要求宁鑫公司退还其多收取的部分，此行为可以视为原告愿意负担合理部分的费用。由此可见，二原告与宁鑫公司之间关于申办不动产权证的委托与被委托关系已成立，宁鑫公司在庭审时亦同意为二原告办理不动产权证书，按本县不动产登记中心的函复，至2018年6月，案涉项目1-8＃楼的大证已经陆续办结，各业主的不动产证也已经在收集材料之中，已经到为各业主办理不动产初始登记业务阶段，宁鑫公司已经在为二原告办理了案涉房屋的不动产权证的事实可以确认，二原告要求宁鑫公司为其办理案涉房屋的不动产权证书有事实依据和法律依据，本院予以支持。而相关费用的多少宁鑫公司只是代收代支行为，实行多退少补，宁鑫公司收取费用在其代支后应当向二原告出具票据，以合法票据载明的金额为准。现不动产权证书未办结，需要支付的费用尚处于不确定状态，二原告在此前提下主张按相关文件规定要求宁鑫公司退还多收的费用为时尚早，应当待宁鑫公司为其办完不动产权证书后再与其核对，多退少补。故对二原告在本案中要求宁鑫公司退还相关费用的诉讼请求，本院亦不予支持。宁鑫公司在本案中不存在违约行为，作为宁鑫公司委托销售经纪机构的众智公司亦不存在违约行为。综上所述，依照《中华人民共和国合同法》第八条、第六十条、第一百零七条、《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十八条的规定，判决如下：一、广西宁鑫房地产开发有限公司在本判决生效后60日内为原告***、***办理金狮城一期B西区3幢3单元6层2号房屋的不动产权证；

二、驳回原告***、***的其他诉讼请求。案件受理费185元，由原告***、***负担93元，由广西宁鑫房地产开发有限公司负担92元。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于河池市中级人民法院。

审　判　长　　韦才杰

审　判　员　　潘冰亦

人民陪审员　　银星文

二〇一八年九月三十日

书　记　员　　陈　静