物业服务合同纠纷一审民事判决书
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| 类型 | 广东省佛山市禅城区人民法院 |
| 案号 | - |
| 案由 | 物业服务合同纠纷 |
| 法院 | 广东省佛山市禅城区人民法院 |
| 裁判结果 | 文书内容 广东省佛山市禅城区人民法院 民事判决书 （2019）粤0604民初9016号 原告：佛山市丽园物业管理有限公司，住***。 法定代表人：许煜新，经理。 委托诉讼代理人：刘兴桂，广东法制盛邦律师事务所律师。 委托诉讼代理人：胡馨尹，广东法制盛邦律师事务所实习律师。 被告：佛山农村商业银行股份有限公司环市支行，住***。 负责人：熊伟杰。 委托诉讼代理人：龚秀庆、廖姝婷，均为广东天地正律师事务所律师。 原告佛山市丽园物业管理有限公司诉被告佛山农村商业银行股份有限公司环市支行物业服务合同纠纷一案，本院于2019年4月8日立案受理后，依法适用普通程序，由审判员罗婉文担任审判长，与人民陪审员郑婉佳、人民陪审员叶东梅组成合议庭，并于2019年6月5日公开开庭进行了审理。原告的委托诉讼代理人刘兴桂、胡馨尹，被告的委托诉讼代理人龚秀庆、廖姝婷到庭参加诉讼。本案现已审理终结。 原告向本院提出诉讼请求：1.被告向原告支付其拖欠的佛山市祖庙路26号之一丽园商业广场二、三、四层的物业管理费22881925.79元及滞纳金（滞纳金按欠付款期间的银行逾期贷款利率计算至被告全部清付之日止）；2.本案的诉讼费用由被告承担。 事实和理由：位于广东省佛山市禅城区祖庙路26号之一的丽园商业广场系佛山市丽园房地产开发有限公司（下简称“丽园房地产公司”）开发建设的商业楼宇。2000年10月18日，原告与丽园房地产公司签订《物业管理委托合同》，丽园房地产公司选择原告作为其房地产开发项目佛山市丽园商业广场的物业管理服务公司，管理期限暂定十年（自2000年8月1日起到业主委员会与物业管理公司签订委托合同止），物业管理费收费标准为40元/平方米/月，向业主或物业使用人收取。合同约定管理费的收取日期为2000年8月1日起。被告于2005年9月5日经佛山市中级人民法院裁定（文号：（2002）佛中法执字第244-19号民事裁定书）将丽园商业广场三层、四层、地下室一层、地下室二层的部分物业以物抵债给被告所有。被告又于2005年9月23日经佛山市禅城区人民法院裁定（文号：（2004）佛禅法执字第【771-789】-2号民事裁定书）取得丽园商业广场A座二层A230\A231\A233a\A256\A211\A212\A273a\A座三层A356\A317\A318\A332，A353a\A261\A263\A213\A213a\A253a\A210\A229\A275\A252\A238\A237\A225共24个铺的物业以物抵债给被告所有。被告对其所有的物业面积应负担的物业管理费却一直拖欠，虽经原告多次催收及催告，被告一直置之不理，既不回复，更未缴交。被告应付物业管理费的物业面积范围有：1.丽园商业广场第二层商铺：959.61平方米；2.丽园商业广场第三层商铺：902.48平方米；3.丽园商业广场第四层商铺：1880.99平方米。应付物业管理费起算时间依法应当以法院将相应面积物业裁定给被告的当月起计。原告经核算为：1.2009年4月1日（之前为国美电器租用，已付管理费，租金一直由被告收取）至2019年4月30日二层计费面积959.61平方米，按每月每平方米40元，计为4644512.40元；2.2005年9月5日至2005年9月30日三层13个商铺计费面积共598.12平方米，计为20734.83元；3.2005年9月23日至2005年9月30日三层5个商铺计费面积共304.36平方米，按每月每平方米40元计为3246.51元；4.2005年10月1日至2019年4月30日三层18个商铺计费面积共902.48平方米，按单价40元计算为5884169.60元；5.2005年9月5日至2019年4月30日四层46个商铺计费面积共1880.99平方米，按单价40元计算，为12329262.45平方米。前述几项物业面积共为3743.08平方米，管理费本金共计22881925.79元；滞纳金暂计至2019年4月30日为12859787.60元（暂计），两项合计为35741713.39元。被告依据《物业管理委托合同》应当予以清缴。但被告经原告多次催告，一直找各种理由拖延，至今未支付。依据国务院《物业管理条例》第四十一条规定：“业主应当根据物业服务合同的约定交纳物业服务费用。业主与物业使用人约定由物业使用人交纳物业服务费用的，从其约定，业主负连带交纳责任”。根据物权法第二十八条，因人民法院、仲裁委员会的法律文书确认或者人民政府的征收决定等取得所有权的主体，亦视为业主。《最高人民法院关于审理建筑物区分所有权纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第一条规定，依法登记取得或者根据物权法第二章第三节规定取得建筑物专有部分所有权的人，应当认定为物权法第六章所称的业主。基于与建设单位之间的商品房买卖民事法律行为，已经合法占有建筑物专有部分，但尚未依法办理所有权登记的人，可以认定为物权法第六章所称的业主。《最高人民法院关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第一条：“建设单位依法与物业服务企业签订的前期物业服务合同，以及业主委员会与业主大会依法选聘的物业服务企业签订的物业服务合同，对业主具有约束力。业主以其并非合同当事人为由提出抗辩的，人民法院不予支持。”原告依据《前期物业管理（服务）合同》为丽园广场提供了物业管理服务，依法及依约均有权收取物业管理费。被告为丽园广场二、三、四层的业主，无论其是通过何种方式取得物权，也无论其是否自己使用抑或出租或指定他人使用，均不影响清偿物业管理费的义务。原告多次发函催收，并曾派员上门催收和交涉，被告均不予理睬，严重影响了原告作为物业服务企业的正常运作，也损害了丽园广场其他业主的合法权益。综上，原告的诉讼请求依法有据，且有发生在该商业楼宇同类相关司法判例支持。作为该涉案商铺的物权所有人（产权人），被告有义务清偿拖欠的物业管理费，被告本应依据合同约定承担更高的滞纳金，但考虑相关生效判例的司法处理规则，原告同意以欠费额为基数，按实际拖欠时间的银行同期贷款利率计算滞纳金（计至欠费实际付清之日止）。原告的诉讼请求符合国务院《物业管理条例》第七条、第二十一条、第三十三条、第四十一条的规定，《合同法》第三十六、第四十四条、第六十条，《物权法》第八十一、第八十二、第八十三条，《最高人民法院关于审理建筑物区分所有权纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第一条，《最高人民法院关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第一条、第六条等的规定，应当依法得到人民法院的支持。因本案诉讼为被告失信所引发，故依法依理应由被告承担与本案处理相关的诉讼费、保全费、评估费（如有）等。因协商未果，原告诉至人民法院，恳请法院依法判如所请，以维护社会经济活动的诚信，更维护法律的公正权威。 被告***，一、本案事实。（一）丽园房地产公司委托原告管理物业。2000年10月18日，丽园房地产公司与原告签订《物业管理委托合同》约定：丽园房地产公司将位于佛山市禅城区祖庙路26号之一的丽园商业广场委托给原告提供物业服务；期限自2000年8月1日起到业主委员会与物业公司签订合同时止，物业服务费按建筑面积、40元/月/平方米由业主或物业使用人交纳。（二）禅城区人民法院及佛山市中级人民法院裁定以物抵债。1.关于丽园广场三层的13个商铺、四层及地下室一、二层物业。2002年前，丽园房地产公司向被告借款，并以丽园广场部分商铺作为抵押。后其未依约归还借款，被告起诉后胜诉。2002年3月8日，被告向佛山市中级人民法院申请强制执行【（2002）佛中法执字第244号】。2005年9月5日，佛山市中级人民法院作出《民事裁定书》【（2002）佛中法执字第244-19号、20号】，裁定丽园广场三层中13个商铺和四层、地下室一层和二层、建筑面积共计9215.78平方米的房产作价35317873元以物抵债给被告。2.关于丽园广场二层、三层中的5个商铺。2005年前，丽园房地产公司等向被告借款。后该借款未依约归还，被告起诉后胜诉并申请强制执行。2005年9月23日，禅城区人民法院作出《民事裁定书》【（2004）佛禅法执字第[771-789]-2号】，裁定丽园广场二层、三层中5个商铺、建筑面积共计1263.97平方米的24个商铺作价8163357.60元以物抵债给被告。（三)阳江市中级人民法院裁定移交物业。2007年11月6日，广东省高级人民法院作出（2007）粤高法执指字第1055号《民事裁定书》，指定上述佛山市中级人民法院裁定由阳江市中级人民法院执行【（2008)阳中法执字第32号】。2008年9月11日，阳江市中级人民法院作出（2008)阳中法执字第32号《通知书》，责令丽园房地产公司及原告在收到通知后15日内移交丽园广场三层中13个商铺、四层及地下室一、二层物业。同月17日，该通知书送达。（四）被告转让抵债物业。2008年6月30日，被告与佛山市禅城区盈裕资产经营有限公司（后更名为佛山市禅城区城市设施开发建设有限公司，下简称“城市开发公司”）签订《资产转让协议》约定：被告转让上述物业予城市开发公司；城市开发公司在签订协议前完成转让价款的支付；自转让价款支付完毕之日起，转让物业的权利义务及衍生权益均由城市开发公司所有。2008年6月30日，城市开发公司支付完全部转让价款，物业权利义务全部转让完成。（五）本案诉讼。2019年4月，原告向禅城区人民法院起诉【（2019）粤0604民初9016号】，要求被告支付丽园广场二层959.61平方米物业在2009年4月至2019年4月期间、三及四层2783.47平方米物业在2005年9月至2019年4月期间的物业服务费共计22881925.79元及滞纳金（按银行逾期贷款利率1.5倍计算，暂计至2019年4月30日，为12859787.60元）。 序号 以物抵债 裁定法院 裁定出具 时间 物业 名称 商铺 (个) 面积 （㎡） 原告诉请 时间段 备注 1 禅城区人民法院 2005年9月23日 二层 19 959.61 2009年4月1日-2019年4月30日 2 三层 5 304.36 2005年9月23日-2019年4月30日 3 佛山市中级人民法院 2005年9月5日 三层 13 598.12 2005年9月5日-2019年4月30日 阳江市中级人民法院通知移交物业，2008年9月17日通知送达 4 四层 46 1880.99 |
其起诉没有事实和法律依据。
二、被告无需缴纳涉案物业服务费。（一）涉案物业转让给城市开发公司前，没有过户及交付被告，原告主张物业服务费无理。1.涉案物业一直没有过户给被告，原告主张物业服务费无理。《物业管理条例》（2003年）第六条第一款规定：“房屋的所有权人为业主。”第七条规定：“业主在物业管理活动中，履行下列义务……（五）按时交纳物业服务费用……”据此，缴纳物业服务费用的主体应为业主。虽涉案物业在2005年9月5日、23日经佛山市中级人民法院、禅城区人民法院裁定以物抵债给被告，但涉案物业一直没有过户给被告。被告并非涉案物业的业主，没有缴纳物业服务费的义务。至于《物权法》第二十八条规定“因人民法院、仲裁委员会的法律文书或者人民政府的征收决定等，导致物权设立、变更、转让或者消灭的，自法律文书或者人民政府的征收决定等生效时发生效力”，该法自2007年10月1日起才施行。根据法不溯及既往原则，被告并非自以物抵债裁定生效时即成为涉案物业的所有权人。因此，被告并非涉案物业的业主，对物业服务费依法不承担缴纳义务。2.丽园房地产公司2008年9月17日才向被告交付涉案物业，其主张物业服务费无理。《广东省物业管理条例》（1998年）第二条第五款规定：“本条例所称物业，是指已建成并交付使用的住宅、工业厂房、商业用房等建筑物及其附属的设施、设备和相关场地。”第二十七条第一款规定：“业主和使用人应当遵守业主公约，按照物业管理委托合同的约定和业主委员会的决定交付物业管理、维修等费用。”因阳江市中级人民法院在2008年9月11日作出（2008)阳中法执字第32号《通知书》，责令丽园房地产公司及原告在收到通知后15日内移交涉案三层中13个商铺及四层物业。同月17日，该通知书送达。由此可见，在阳江市中级人民法院通知移交并送达前，即2008年9月17日前，涉案物业并未交付给被告。在此情况下，丽园物业公司向被告主张物业服务费无理。（二）涉案物业转让城市开发公司后，全部物业服务费依法依约应由其负担，与被告无关。《资产转让协议》第三条约定：“自转让价款支付完毕之日起，资产权利、义务及衍生权益如租金收益等均由甲方（被告）转移归乙方（城市开发公司)所有。”因涉案物业在2008年6月30日已转让给城市开发公司，由城市开发公司占有、使用、收益和处分，故城市开发公司是涉案物业的实际权利人。根据上述规定，2008年6月30日后，涉案物业的全部物业服务费依法依约应由实际使用人城市开发公司负担，与被告无关。原告诉请被告支付物业服务费无依据。三、原告的诉讼请求已超过诉讼时效。《民法通则》第一百三十五条规定：“向人民法院请求保护民事权利的诉讼时效期间为二年，法律另有规定的除外。”第一百三十七条规定：“诉讼时效期间从知道或者应当知道权利被侵害时起计算.……”第一百四十条规定：“诉讼时效因提起诉讼、当事人一方提出要求或者同意履行义务而中断。从中断时起，诉讼时效期间重新计算。”《民法总则》第一百八十八条第一款规定：“向人民法院请求保护民事权利的诉讼时效期间为三年。法律另有规定的，依照其规定。”第二百零六条规定：“本法自2017年10月1日起施行。”虽原告提供了自2007年至2018年累计寄送的14次催费通知作为证据，但该等通知寄送地址部分并非被告工商注册地，部分收件单位名称错误，而收件人姓名处要么空白，要么写的是不明确的“财务部”或者是非被告负责人或法定代表人的“梁锡洪”。此外，2018年以前的催费通知均显示未投递成功。因此，原告的催费通知并未有效送达被告，依法不构成时效中断。涉案物业服务费依法已超过诉讼时效，不受法律保护，原告诉讼请求依法无据。四、退一步讲，即使被告应缴纳物业服务费，但原告无权按《物业管理委托合同》约定标准收费。（一）《物业管理委托合同》约定的收费标准畸高，严重不合理。《物业管理条例》（2003年）第四十一条规定：“物业服务收费应当遵循合理、公开以及费用与服务水平相适应的原则，区别不同物业的性质和特点，由业主和物业管理企业按照国务院价格主管部门会同国务院建设行政主管部门制定的物业服务收费办法，在物业服务合同中约定。”本案，丽园房地产公司与原告是关联公司，丽园房地产公司作为丽园广场的建设单位，在2000年10月18日与原告签订《物业管理委托合同》时，约定丽园广场按40元/平方米/月的标准收取物业服务费，明显暗箱操作，谋取不当利益。而同期作为佛山市商业中心和地标建筑的百花广场，其物业服务水平堪为当时佛山一流，才按25元/平方米/月的标准收取物业服务费。可见，《物业管理委托合同》约定的40元/平方米/月物业服务费收取标准畸高，严重不合理。（二）原告提供物业服务不符合约定，无权按《物业管理委托合同》约定标准收费。《物业管理条例》第三十六条第一款规定：“物业管理企业应当按照物业服务合同的约定，提供相应的服务。”《广东省物业管理条例》第十九条规定：“物业管理公司应当提供下列服务内容；（一）建筑物及其附属的共用设施、设备、场地的养护与维修；（二）绿化、环境卫生管理服务；（三）安全防范服务；（四）车辆停放及其场地的管理；（五）高层楼宇增设的服务项目；（六）物业档案资料的管理；（七）业主和使用人委托的其他服务事项。”根据上述规定，原告依法应提供相应物业服务。而《物业管理委托合同》第十九条也详细约定了其应提供的具体物业服务内容。但本案，原告诉请2288万余元的巨额物业服务费，却未提供任何证据证明其提供了哪些物业服务，以及服务的成果，成果是否符合约定等。事实上，原告一直只有三名在职员工，根本不可能为7层、面积达3万平方米的丽园广场提供符合约定的物业服务。此外，涉案物业因丽园广场人气不旺等因素，大部分长期空置，原告进行物业管理服务的人力、物力开支必然较正常物业管理服务为低。且原告长年未开、闲置不用中央空调及电梯等，其无需支出中央空调及电梯使用产生的公摊电费等，其物业成本也相应降低。故其无权按原约定的、使用中央空调和电梯情况下的标准收取物业服务费。此在佛山市中级人民法院生效的（2017）粤06民终8781号《民事判决书》中已明确查明。因此，原告无权按《物业管理委托合同》约定标准收费。（三）原告为丽园广场提供同等物业服务，却对部分物业约定收取11元/平方米/月的物业服务费，涉案物业收费显失公平。根据佛山市中级人民法院生效的（2017)粤06民终8781号《民事判决书》中查明的事实，原告在与上海合某等其他业户签订的《物业服务合同》中，约定按11元/平方米/月的标准收取物业服务费，显著低于《物业管理委托合同》约定的收费标准。本案，原告利用建设单位丽园房地产公司的关联企业关系，取得对丽园广场提供物业服务权利，在其本身公司员工只有三名、人力如此有限情况下，其不可能对涉案物业另行提供更高水准的物业服务。因此，在原告为丽园广场提供同等物业服务的情况下，根据公平合理原则，其应按统一的、合理的、正在执行的11元/平方米/月的标准收取物业服务费。故其在本案中诉请按40元/平方来/月标准收费，显失公平。五、原告诉请滞纳金计算标准过高，依法应调低。《合同法》第一百一十四条第一、二款规定：“当事人可以约定一方违约时应当根据违约情况向对方支付一定数额的违约金……约定的违约金过分高于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以适当减少。”《最高人民法院关于适用
诉讼中，原告举证如下：
1.2000年10月18日原告与丽园房地产公司签订的《物业管理委托合同》，2007年12月18日的补充合同。证明原告为丽园商业广场提供物业管理（服务），合同延续履行至今，并约定了每月的物业费。
2.2005年8月26日《以物抵债协议》、《抵债物清单》，（2004）佛禅法执字第[771-789]-2号民事裁定书，商品房合同登记信息查询结果，（2002）佛中法执字第244-19号民事裁定书，（2002）佛中法执字第244-20号民事裁定书，《价格复核报告》及不动产登记信息查询结果。证明涉案物业是被告通过法院裁定获得，被告符合法律法规和司法解释关于业主身份的规定，故被告有义务支付物业管理费。
3.（2009）粤高法民一终字第199号民事判决书，（2011）粤高法审监民再字第51号、（2012）粤高法审监民再字第7号民事判决书，最高人民法院（2014）民提字第184号民事判决书。证明另案丽园物业公司与广发行开平支行物业服务合同纠纷中，省高级人民法院二审及再审均支持了40元/平方米的物业管理费标准，滞纳金部分参照中国人民银行规定的金融机构同期计收逾期贷款利息的标准分段累计计算。
4.（2017）粤06民终7612号民事判决书及驳回申诉的（2018）粤民申1142号民事裁定书、佛检民（行）监[2018]44060000201号不支持监督申请决定书。证明2017年的最新司法判例，丽园商业广场的物业管理收费标准（每月每建筑平米40元）得到佛山市中级人民法院、广东省高级人民法院以及2019年佛山市检察院的支持。
5.原告向被告催收所欠物业管理费的邮政快递凭单和催缴款通知。证明被告拖欠物业管理费及滞纳金，原告一直主张权利，但被告未予理睬。证明原告的权利未过时效，依法应被支持。
6.被告拖欠物业管理费本金及滞纳金一览表。证明被告欠费（本金+滞纳金）详细情况。
7.《关于协调租金收入分配的申请书》。证明被告于2005年12月8日向佛山市中级人民法院出具的申请书，文中的表述证明其早已收到佛山市中级人民法院的裁定及禅城区人民法院作出的以物抵债裁定的内容。
8.佛山市（禅城区）商品房合同登记信息查询结果（2019年6月）。证明涉案物业于2005年10月31日起已被查封冻结，故被告获得以物抵债的涉案房产应早于此时间。
9.（2002）佛中法执字第244-19号、第244-20号民事裁定书送达回证（被告签收），（2002）佛中法执字第244-19号、第244-20号民事裁定书送达回证（丽园房地产公司及原告签收）。证明原、被告均于2005年9月已签收并了解以物抵债的内容，自此被告成为该批涉案物业的所有人，符合法律规定及司法解释关于业主的身份认定。
诉讼中，被告举证如下：
1.被告营业执照。证明被告的诉讼主体资格。
2.（2018）阳中法执字第32号《通知书》1份、送达回执复印件2份。证明涉案物业在2008年9月17日才移交给被告，依法，被告无需承担此前物业服务费。
3.《资产转让协议》、《法律意见书》复印件、付款凭证。证明2008年6月30日，涉案物业全部转让给城市开发公司。依法依约，涉案物业服务费应由其负担，与被告无关。
4.佛山市禅城区环市农村信用合作社企业信用公示报告打印件、佛山市环市农村信用合作社企业信用公示报告打印件。证明原告催费通知寄送地址、收件人错误，依法不构成时效中断，其诉讼请求超过时效，依法不受法律保护。
5.现场照片。证明原告提供物业服务不符合约定，无权按《物业管理委托合同》约定标准收费。
6.（2017）粤06民终8781号民事判决书。证明原告为丽园广场提供同等物业服务，却对部分物业收取11元/平方米/月的物业服务费，对被告显失公平。
7.《确认书》、城市开发公司的企业机读档案变更登记资料。证明：①原告明确知悉涉案物业于2008年6月30日已转让给城市开发公司，城市开发公司是涉案物业所有权人，且约定与原告另行协商物业服务费的收取标准；②原告与城市开发公司明确约定，涉案物业过户至城市开发公司名下前，免收物业服务费等；③城市开发公司与本案具有重大关联和利害关系，其依法应被追加为被告或第三人。
8.《关于佛山市城郊农村信用合作社联合社及其辖属机构更改名称的批复》复印件、《核准变更登记通知书》。证明农村信用合作社及被告的名称变更。
诉讼中，本院于2019年9月10日到涉案现场进行勘查，并制作现场勘查笔录一份、拍摄现场照片14张。
经庭审质证，本院认证如下：
原告的证据1，原告能提供原件予以核对，被告虽有异议，但未举证予以反驳，本院对真实性予以确认，本院对真实性予以确认；证据2、3、4、9，被告对真实性无异议，本院对真实性予以确认；证据5，原告能提供原件核对，本院对真实性予以确认，至于证明内容能否成立，本院将综合全案证据待后论述；证据6为原告单方制作的材料，被告有异议，其证明内容能否成立，本院将综合全案证据待后论述；证据7，被告对真实性不持异议，本院对真实性予以确认；证据8为原件或与原件核对无异复印件，本院对真实性予以确认。
被告的证据1、3、6及证据2中的《通知书》，原告对真实性无异议，本院对真实性予以确认；证据2中的送达回执虽为复印件，但与证据2中的《通知书》相互印证，本院对真实性予以确认；证据4、8能相互印证被告名称变化的情况，故本院对真实性予以确认；证据5为照片，原告有异议，因未反映拍摄时间，而本院已进行现场勘查，故对现场情况将综合现场勘查予以认定；证据7，被告能提供原件核对，本院对真实性予以确认。
本院制作的现场勘查笔录及拍摄的现场照片，原告的职员在现场核实并签名，被告对真实性无异议，本院对真实性予以确认。
综合本院采信的证据以及当事人的***，本院确认以下案件事实：
2000年10月18日，丽园房地产公司（甲方）与原告（乙方）签订《物业管理委托合同》，约定由原告为丽园广场提供物业管理服务委托期限自2000年8月1日起至业主委员会与物业管理公司签订合同止。第二十条约定物业管理费按照建筑面积每月每平方米40元向业主或物业使用人收取。管理服务费标准的调整，按市物价局的有关文件调整。空置房屋的管理服务费，由乙方按建筑面积每月每平方米20元向甲方收取。
2005年9月5日，佛山市中级人民法院作出（2002）佛中法执字第244-19号民事裁定书，上载：申请执行人佛山市环市农村性用合作社，住***。裁定书于2005年9月6日送达佛山市环市农村信用合作社；2005年9月8日送达丽园房地产公司。2005年9月15日佛山市中级人民法院再作出（2002）佛中法执字第244-20号民事裁定书，裁定补正抵偿债务金额为35317873元。
《价格复核技术报告》显示标的物如下：丽园广场首层A122、A127共两个铺位；三层A313、A313a、A315、A316、A325至A328、A345至A349共13个铺位；四层A401、A402、A403、A403a、A405至A411、A411a、A412、A412a、A413、A413a、A413b、A413c、A415、A415a、A416、A416a、A417至A423、A423a、A425至A429、A429a、A430、A430a、A431、A432、A443b、A445至A449共46个铺位；地下一层……。《价格复核结论汇总表》显示三层建筑面积共598.12平方米；四层建筑面积共1880.99平方米。
2005年9月23日，本院作出（2004）佛禅法执字第[771-789]-2号民事裁定书，上载：申请执行人佛山市禅城区环市农村信用合作社，住***。
2008年6月30日，佛山市禅城区农村信用合作联社、佛山市禅城区农村信用合作联社营业部、佛山市禅城区农村信用合作联社环市信用社、佛山市禅城区农村信用合作联社城南信用社（甲方）与佛山市禅城区盈裕资产经营有限公司（乙方）签订《资产转让协议》（编号：禅资转字200801），主要内容如下：“第一条甲方向乙方转让江湾大厦、丽园广场11484平方米房产；第二条本协议所示标的资产的转让价款为48400000元；第三条自转让价款支付完毕之日起，资产权利、义务及衍生权益等均由甲方转移归乙方所有……”协议附《房产资产转让清单》，其中丽园商业广场资产如下：第二层19个商铺，面积959.61平方米，包括A230、A231、A233a、A256、A211、A212、A273a、A261、A263、A213、A213a、A253a、A210、A229、A275、A252、A237、A238、A225号商铺；第三层18个商铺，共902.48平方米，包括A313、A313a、A315、A316、A325至A328、A345至A349、A356、A317、A318、A332、A353a号商铺；第四层46个商铺，共1880.99平方米，包括A401至A403、A403a、A405至A411、A411a、A412、A412a、A413、A413a、A413b、A413c、A415、A415a、A416、A416a、A417至A423、A423a、A425至A429、A429a、A430、A430a、A431、A432、A443b、A445至A449号商铺。
2012年11月27日，佛山市禅城区城市设施开发建设有限公司（甲方）与丽园房地产公司（乙方）、原告（丙方）签订《确认书》，上载：根据（2002）佛中法执字第244-19号、（2004）佛禅法执字第[771-789]-2号民事裁定书，佛山市禅城区环市农村信用合作社通过以物抵债方式取得涉案房产，后该社于2008年6月30日将涉案房产转让给甲方，甲方成为涉案房产所有权人，鉴于未办理登记或过户至甲方名下手续，三方达成协议：1.乙、丙两方同意自本确认书生效之日起两年内将上述房产直接登记或过户至甲方名下……3.上述房产在未登记或过户至甲方名下之前，甲方无需向乙、丙两方支付任何费用（包括但不限于物业管理费等）……。
原告于2007年12月20日、2008年6月24日、2008年11月1日、2009年4月1日、2010年3月1日、2011年7月1日、2012年4月5日、2013年6月1日、2014年7月22日、2015年9月1日、2016年4月1日、2016年11月1日、2017年7月6日、2018年1月24日通过邮政特快专递方式向被告的地址佛山市市东下路省元巷69号、佛山市禅城区朝安南路38号邮寄《催缴物业管理服务费通知》。
另查明，根据不动产登记信息查询结果显示如下：
丽园商业广场A座二层A230、A231、A233a、A256、A211、A212、A273a、A261、A263、A213、A213a、A253a、A210、A229、A275、A252、A238、A237、A225，建筑面积合计959.61平方米。限制文号为（2004）佛禅法执字第[771-789]-2号民事裁定书，限制日期是2005年10月31日。附记：房产所有权转归佛山市禅城区环市农村信用合作社所有，如无原产权证照等资料请依法注销。
丽园商业广场A座三层A356、A317、A318、A332、A353a，建筑面积合计304.36平方米。限制文号为（2004）佛禅法执字第[771-789]-2号民事裁定书，限制日期是2005年10月31日。附记：房产所有权转归佛山市禅城区环市农村信用合作社所有，如无原产权证照等资料请依法注销。
丽园商业广场三层A313、A313a、A315、A316、A325至A328、A345至A349，建筑面积合计598.12平方米。备注：上述房产仅可过户给佛山市环市农村信用合作社。
丽园商业广场四层A401、A402、A403、A403a、A405至A411、A411a、A412、A412a、A413、A413a、A413b、A413c、A415、A415a、A416、A416a、A417至A423、A423a、A425至A429、A429a、A430、A430a、A431、A432、A443b、A445至A449，建筑面积合计1880.99平方米。备注：上述房产仅可过户给佛山市环市农村信用合作社。
2012年12月28日，佛山市禅城区工商行政管理局出具核准变更登记通知，核准佛山市禅城区农村信用合作联社环市信用社变更企业名称为佛山农村商业银行股份有限公司环市支行。2018年4月17日，佛山市禅城区工商行政管理局核准佛山市禅城区盈裕资产经营有限公司变更企业名称为佛山市禅城区城市设施开发建设有限公司。
根据企业信用信息公示报告显示，佛山市禅城区环市农村信用合作社的地址为佛山市禅城区朝安南路38号；佛山市环市农村信用合作社的地址为佛山市市东下路省元巷69号。
本院于2019年9月10日到丽园商业广场进行现场勘验。丽园商业广场的二、三、四层均处于空置状态，电梯能正常运行，电灯能开启，未见明显的消防隐患。现场可见保安人员一人，工作人员一人。
再查明，丽园物业公司与中国建设银行股份有限公司佛山市分行（以下简称建设银行）、第三人佛山市普俊达房地产咨询有限公司、苏伟衡物业服务合同纠纷一案【（2016）粤0604民初13146号】，丽园物业公司诉请建设银行支付丽园广场二、三、四层的物业管理费及滞纳金。本院判决后，丽园物业公司与建设银行均不服，上诉至佛山市中级人民法院。2018年3月30日，佛山市中级人民法院作出二审判决【（2017）粤06民终8781号】，其中认定如下：丽园物业公司按照《物业管理委托合同》、《物业服务合同》的约定对涉案物业进行了基本的物业管理服务，但是在各方争议最大的消防系统、电梯手扶梯、中央空调系统的管理维护方面，丽园物业公司存在怠于履行管理维护义务的现象，主要体现在：1.消防系统方面。丽园物业公司仅于2011年2月1日至2012年1月31日及2012年7月1日至2013年6月31日期间聘请专业人员对涉案物业的消防系统进行维护保养，其余时间段的维护保养存在缺失。2.电梯手扶梯方面。涉案物业有电梯两台，手扶梯两台，丽园物业公司仅于2008年9月20日至2009年3月20日聘请专业人员对电梯手扶梯进行维护保养，于2010年10月1日至2014年9月30日聘请专业人员对两台电梯进行维护保养，于2014年10月1日至2017年9月30日年聘请专业人员对一台电梯进行维护保养，且并未每年聘请专业机构对电梯手扶梯进行安全检测，对于电梯手扶梯的维护存在缺失。3.中央空调系统方面。在佛山市中级人民法院对涉案物业进行现场勘验过程中，丽园物业公司称中央空调因正在维护保养所以未能开启，后经责令，丽园物业公司也未能提交相关合同及票据证实其对中央空调系统进行了合理的维护保养，故佛山市中级人民法院推定丽园物业公司对中央空调系统的维护保养也存在缺失。因此，建设银行以丽园物业公司的物业管理服务缺失、不到位为由提出扣减物业管理费的上诉请求，理据充分，予以支持……在本案中，物业费的扣减调整应具体考虑以下情况：1.政府指导价。经查，2000年12月，广东省佛山市物价局根据丽园物业公司的申请，作出佛价【2000】154号《关于丽园商业广场物业管理服务收费标准的批复》，确定涉案物业的物业管理服务费收费标准为每月每平方米建筑面积11元。2003年12月，丽园物业公司向佛山市物价局申请按照每月每平方米建筑面积11元的标准收取物业管理服务费，佛山市物价局于12月25日审核同意并颁发《广东省经营服务性收费许可证》。2.涉案物业的使用情况。经查，涉案物业的二、三、四层长期处于空置状态，并未进行商业使用……。
被告***，佛山市环市农村信用合作社更名为佛山市禅城区环市农村信用合作社，2007年，根据中国银行行业监督管理委员会广东监管局《关于佛山市禅城区农村信用合作联社开业的批复》【粤银监复（2007）52号】佛山市禅城区农村信用合作联社实行一级法人的管理机制，该合作联社开业的同时，原“佛山市禅城区农村信用合作社联合社”及其辖内各个农村信用合作社、分社自行终止。佛山市禅城区环市农村信用合作社更名为佛山市禅城区农村信用合作联社环市信用社，归属为下属分支机构。因主体变更、人员更迭、时间久远等原因，相关资料未能找到。
本院认为，本案系物业服务合同纠纷。原告是具有物业管理资质的物业服务企业，其与丽园房地产公司签订的《物业管理委托合同》是双方真实意思表示，内容合法有效，应受法律保护。《中华人民共和国物权法》第二十八条规定，“因人民法院、仲裁委员会的法律文书或者人民政府的征收决定等，导致物权设立、变更、转让或者消灭的，自法律文书或者人民政府的征收决定等生效时发生效力。”被告经法院裁定，取得涉案物业的产权。根据《最高人民法院关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第一条的规定，涉案《物业管理委托合同》对包括被告在内的全体业主均具有约束力，各方均应全面履行合同的约定。
被告抗辩认为涉案商铺转让予案外人城市开发公司，但依据《中华人民共和国物权法》的规定，因涉案商铺所有权未经变更登记，亦不存在法律规定的除外情形，故即使存在相关转让亦不发生变动效力，被告仍为涉案商铺所有权人，被告转让商铺行为未发生物权变动的效力。根据《物业管理条例》第六条、第四十二条之规定，原告仍有权向涉案商铺业主即被告追索物业管理费。
经审理查明，被告与丽园房地产公司分别于2005年9月6日、2005年9月8日收取（2002）佛中法执字第244-19号民事裁定书，文书的生效时间应为2005年9月8日。依据《中华人民共和国物权法》第二十八条规定，丽园广场的三层598.12平方米、四层1880.99平方米的物业管理费起算时间应为2005年9月8日。（2004）佛禅法执字第[771-789]-2号民事裁定书因无法核实文书送达的时间，故酌定三层304.36平方米物业管理费以不动产登记中心受理（2004）佛禅法执字第[771-789]-2号民事裁定书的限制日期2005年10月31日起算。
关于原告主张的物业管理费是否超过了诉讼时效期间的问题。《物业管理委托合同》未对支付物业管理费的具体期限作出约定，故依据《中华人民共和国合同法》第六十一条的规定，确定被告应从缴费月的下一个月1日前缴纳上一个月的物业管理费。因物业服务合同属于继续性合同，每一期债务在合同履行过程中相继发生，各期债务之间互有关联性，但具有可分性，均为独立债务，诉讼时效期间应由每一期债务履行期限届满次日分别计算。本案中，每月应缴纳的物业管理费属于独立债务，因此诉讼时效应从下一个月2日起算。根据《中华人民共和国民法通则》的规定，请求保护民事权利的诉讼时效期间为二年，诉讼时效因提起诉讼、当事人一方提出要求或者同意履行义务而中断。从中断时起，诉讼时效期间重新计算。2005年9月的物业管理费的诉讼时效应从2005年10月2日起算至2007年10月1日。因未有证据证明原告在2007年12月20日前有向被告提出要求缴纳物业管理费，故所主张的2005年11月及之前的物业管理费已经超过诉讼时效，该部分物业管理费本院不予支持。2005年12月及以后的物业管理费则因原告向被告发出《催缴物业管理服务费通知》请求支付而中断，因此未超过诉讼时效。被告抗辩认为被告未收取原告发出的《催缴物业管理服务费通知》，已超过诉讼时效。因被告名称、主体多次变更，原告邮寄的《催缴物业管理服务费通知》也已按照被告工商登记的住所地相应变更，被告抗辩认为未有收取，但未举证予以反驳，本院确认原告的催缴物业管理服务费的通知已经到达或应当到达被告，构成了诉讼时效中断。被告的抗辩意见不能成立，本院不予采纳。
关于物业管理费计算标准。第一，涉案《物业管理委托合同》约定，被告应按40元/平方米/月的标准向原告支付物业管理费。《物业管理委托合同》第二十条第二款又约定，“管理服务费标准的调整，按市物价局的有关文件调整”，经（2017）粤06民终8781号案审理查明，广东省佛山市物价局根据丽园物业公司的申请，作出了佛价【2000】154号《关于丽园商业广场物业管理服务收费标准的批复》以及颁发《广东省经营服务性收费许可证》，确定物业的物业管理服务费收费标准为每月每平方米建筑面积11元，故实际上物业管理费的标准依约已变更为每月每平方米建筑面积11元。第二，经现场勘验以及双方***，丽园广场作为商业用途，但二、三、四层长期处于空置状态，现场仅见保安人员一人、工作人员一人，故原告所投入的人力、物力开支必然比正常运营的商业物业服务管理要低，且（2017）粤06民终8781号案判决认定，原告对于丽园商业广场二、三、四楼的物业管理服务是存在缺失、不到位的情形。综上，根据公平原则，参考（2017）粤06民终8781号案对物业管理费标准的调整，酌定本案物业费的收费标准为每月每平方米建筑面积11元。被告应向原告支付2005年12月1日至2019年4月30日的物业管理费6206766.28元【959.61平方米×11元/月/平方米×121个月+（598.12+304.36+1880.99）平方米×11元/月/平方米×161个月】。原告诉请超出部分，本院不予支持。上述期间的物业管理费的滞纳金计算标准如下：三层、四层以30618.17元/月为本金，从2006年1月2日起，按照中国人民银行同期贷款利率为标准分段累计计算至实际清偿之日止；二层以10555.71元/月为本金，从2009年5月2日起，按照中国人民银行同期贷款利率为标准分段累计计算至实际清偿之日止。原告诉请超出部分，本院不予支持。
关于被告抗辩认为涉案商铺未过户给被告，且因法不溯及既往，不应当适用《中华人民共和国物权法》第二十八条规定的意见。本案中，以物抵债的裁定书生效时间虽在《中华人民共和国物权法》施行前，但因当时的法律并未对法律文书导致物权变动的情形有明确的规定，而《中华人民共和国物权法》的第二十八条已对此予以明确，故对本案的纠纷可依据上述法律规定予以认定。被告的该项抗辩意见不能成立，本院不予采纳。
关于被告认为应当由城市开发公司承担物业管理费，申请追加城市开发公司作为本案的被告。第一，《确认书》签订的主体是城市开发公司、丽园房地产公司以及原告，当中并未有免除被告交纳管理费的义务的约定，且《确认书》是2012年签订的，从采信的2007年至2018年期间的《催缴物业管理服务费通知》可知，原告也无放弃过向被告追讨物业管理费的权利。第二，如前所述，涉案商铺并未过户至城市开发公司名下，物权并未发生变动，故城市开发公司取得的是涉案商铺的债权，原告也未对其提出诉讼请求，故其并非必要共同诉讼的当事人。综上，本院对被告申请追加城市开发公司作为被告不予准许。
综上所述，依照《中华人民共和国合同法》第六十一条、第一百零七条，《中华人民共和国物权法》第二十八条，《最高人民法院关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第一条，《物业管理条例》第六条、第四十二条，《中华人民共和国民法总则》第一百八十八条第一款、第一百九十五条第一项，《中华人民共和国民法通则》第一百三十五条、第一百四十条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款、第二百五十三条，《最高人民法院关于适用的解释》第九十条的规定，判决：
一、被告佛山农村商业银行股份有限公司环市支行于本判决发生法律效力之日起十日内向原告佛山市丽园物业管理有限公司支付佛山市禅城区祖庙路26号之一丽园商业广场二层、三层、四层2005年12月1日至2019年4月30日的物业管理费合计6206766.28元及滞纳金（滞纳金计算方式如下：其中三、四层以30618.17元/月为本金，从2006年1月2日起，按照中国人民银行同期贷款利率为标准分段累计计算至实际清偿之日止；二层以10555.71元/月为本金，从2009年5月2日起，按照中国人民银行同期贷款利率为标准分段累计计算至实际清偿之日止）；
二、驳回原告佛山市丽园物业管理有限公司的其他诉讼请求。
如果被告未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。
本案适用普通程序，受理费收取220509元，由原告佛山市丽园物业管理有限公司负担160696元，被告佛山农村商业银行股份有限公司环市支行负担59813元。
如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于广东省佛山市中级人民法院。
审 判 长 罗婉文
人民陪审员 郑婉佳
人民陪审员 叶东梅
二〇一九年十一月二十二日
书 记 员 黄帼文
附引用法律条文：
《中华人民共和国合同法》
第六十一条合同生效后，当事人就质量、价款或者报酬、履行地点等内容没有约定或者约定不明确的，可以协议补充；不能达成补充协议的，按照合同有关条款或者交易习惯确定。
第一百零七条当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。
《最高人民法院关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》
第一条建设单位依法与物业服务企业签订的前期物业服务合同，以及业主委员会与业主大会依法选聘的物业服务企业签订的物业服务合同，对业主具有约束力。业主以其并非合同当事人为由提出抗辩的，人民法院不予支持。
《物业管理条例》
第六条房屋的所有权人为业主。
第四十二条业主应当根据物业服务合同的约定交纳物业服务费用。业主与物业使用人约定由物业使用人交纳物业服务费用的，从其约定，业主负连带交纳责任。
《中华人民共和国物权法》
第二十八条因人民法院、仲裁委员会的法律文书或者人民政府的征收决定等，导致物权设立、变更、转让或者消灭的，自法律文书或者人民政府的征收决定等生效时发生效力。
《中华人民共和国民法总则》
第一百八十八条向人民法院请求保护民事权利的诉讼时效期间为三年。法律另有规定的，依照其规定。
诉讼时效期间自权利人知道或者应当知道权利受到损害以及义务人之日起计算。法律另有规定的，依照其规定。但是自权利受到损害之日起超过二十年的，人民法院不予保护；有特殊情况的，人民法院可以根据权利人的申请决定延长。
第一百九十五条有下列情形之一的，诉讼时效中断，从中断、有关程序终结时起，诉讼时效期间重新计算：
（一）权利人向义务人提出履行请求；
（二）义务人同意履行义务；
（三）权利人提起诉讼或者申请仲裁；
（四）与提起诉讼或者申请仲裁具有同等效力的其他情形。
《中华人民共和国民法通则》
第一百三十五条向人民法院请求保护民事权利的诉讼时效期间为二年，法律另有规定的除外。
第一百四十条诉讼时效因提起诉讼、当事人一方提出要求或者同意履行义务而中断。从中断时起，诉讼时效期间重新计算。
《中华人民共和国民事诉讼法》
第六十四条当事人对自己提出的主张，有责任提供证据。
当事人及其诉讼代理人因客观原因不能自行收集的证据，或者人民法院认为审理案件需要的证据，人民法院应当调查收集。
第二百五十三条被执行人未按判决、裁定和其他法律文书指定的期间履行给付金钱义务的，应当加倍支付迟延履行期间的债务利息。被执行人未按判决、裁定和其他法律文书指定的期间履行其他义务的，应当支付迟延履行金。
《最高人民法院关于适用的解释》
第九十条当事人对自己提出的诉讼请求所依据的事实或者反驳对方诉讼请求所依据的事实，应当提供证据加以证明，但法律另有规定的除外。
在作出判决前，当事人未能提供证据或者证据不足以证明其事实主张的，由负有举证证明责任的当事人承担不利后果。