房屋买卖合同纠纷民事裁定书

福建省宁德市蕉城区人民法院

民事裁定书

（2020）闽0902民初2545号之一

原告：***，女，****年*月**日出生，汉族，住***。

委托诉讼代理人：钟太宣，福建耕耘律师事务所执业律师。

委托诉讼代理人：陆贵生，福建耕耘律师事务所执业律师。

被告：福建省澳泰房地产有限公司，住***。

法定代表人：姚比科，该公司执行董事。

被告：***，男，****年**月**日出生，汉族，住***。

被告共同委托诉讼代理人：纪相宇，福建名仕（宁德）律师事务所执业律师。

原告***与被告福建省澳泰房地产有限公司（以下简称澳泰公司）、***商品房预售合同纠纷一案，本院于2010年1月15日立案受理后，依法适用普通程序公开开庭进行了审理。原告***委的托诉讼代理人钟太宣、陆贵生，被告澳泰公司、***的共同委托诉讼代理人纪相宇到庭参加诉讼。本案现已审理终结。

原告***向本院提出诉讼请求：1、判令被告澳泰公司将符合《商品房认购书》约定条件的坐落于福建省宁德市东侨经济开发区1栋304室的房屋交付给原告；2、判令被告澳泰公司承担因本案诉讼原告支出的律师代理费10000元、保全担保费1421元；3、判令被告澳泰公司依法承担本案的案件受理费、诉讼保全申请费等诉讼费用；4、判令被告***对上述被告澳泰公司的全部债务承担连带保证担保责任。事实及理由：2015年初，被告***（被告澳泰公司的股东之一）作为受让方、被告澳泰公司作为担保方、案外人曲建闽作为出让方达成了关于转让屏南泰润置业发展有限公司20%的口头协议。根据该协定，被告***以985万元的对价购买案外人曲建闽20%的股权。股权转让款的支付分为现金和房产抵债两部分，其中以现金支付300万元，以金港名都C区中建海西德馨园的房产抵债685万元，曲建闽可以指定第三方作为抵债房产的产权人；被告澳泰公司对被告***的债务承担连带保证责任担保。根据三方协定，案外人曲建闽指定原告作为抵债房产的产权人，原告与被告澳泰公司、***于2015年3月31日签订了关于认购座楼于福建省宁德市东侨经济开发区金港名都C区中建海西德馨园1栋304室房屋的《商品房认购书》，该认购书对原告所购买房屋的坐落，建筑面积、成交价格、付款期限的金额、收款账户和户名、交付使用的条件和日期、产权办理事宜、违约责任、担保责任等相关事项作了明确约定。2015年7月1日，被告澳泰公司、被告***与案外人曲建闽签订《屏南泰润置业发展有限公司股权转让及还款协议书》，正式确认上述股权转让及以房抵债的相关事项。原告应向被告澳泰公司支付的473660元房价款与上述曲建闽的股权转让款的等额部分相抵。根据上述商品房认购书的约定，被告澳泰公司最迟应当于2016年12月30日前将符合约定条件的该房屋交付给原告使用。然而，被告澳泰公司因资金紧缺，长期延误工期，致使原告购买的上述房屋至今尚未交付，严重损害原告的合法权益，给原告造成重大经济损失。自2016年12月30日交付期限届满后，原告多次要求被告澳泰公司加快施工进度，并要求给出切实可行的解决方案，被告澳泰公司虽然答应并出具承诺书，却没有实际行动。

被告澳泰公司、***辩称，一、原告与两被告虽于2015年3月31日签订了《商品房认购书》，但原告至今未支付定金及购房款，违反了《商品房认购书》的约定，被告澳泰公司无须向原告交付涉案房产，被告***亦无须承担保证责任。原告与两被告于2015年3月31日签订的《商品房认购书》第三条及第五条第三款均明确约定“乙方（即原告）于签订此认购书之日起十日内，向甲方（即被告澳泰公司）支付定金，于本协议签订之日起十五日内支付第二笔购房款，并于2015年11月30日前支付剩余购房款”，并未约定可由股权转让价折抵定金及购房款。但原告至今未向两被告支付定金及第二笔、第三笔购房款，违反了《商品房认购书》的约定，在原告未支付购房款的情况下，被告澳泰公司自然无须向原告交付涉案房产，被告***亦无须承担保证责任。二、《商品房认购书》与《屏南泰润置业发展有限公司股权转让及还款协议书》是两个独立的民事法律行为，没有任何关联性，《商品房认购书》中所涉及的购房款并非由《股权转让及还款协议书》中的股权转让款折抵。首先，《商品房认购书》是原告与两被告于2015年3月31日签订，而《股权转让及还款协议书》是案外人曲建闽与两被告于2015年7月1日签订，即《商品房认购书》签订在前，而《股权转让及还款协议书》签订在后。这与原告所主张的先签订《股权转让协议及还款协议书》，再按照曲建闽的指定（假设该指定存在的情况下，实际上曲建闽并未指定），原告再与两被告签订《商品房认购书》的时间顺序相反，故原告的主张不能成立。其次，《股权转让协议及还款协议书》中并未明确两被告应向曲建闽交付的具体房产信息，协议书第二条第（二）项第2点虽然约定房产过户至曲建闽或曲建闽指定的第三方名下，但曲建闽从未向两被告发出指示，要求两被告将房产过户至原告名下。《商品房认购书》并非因为《股权转让协议及还款协议书》以及曲建闽的指定而签订。最后，《股权转让协议及还款协议书》中约定，股权转让价为985万元，除了现金支付300万元，其余由房产对抵，则房产对抵总价应为985-300=685万元。按照原告的主张，其签订的《商品房认购书》中的房价款是对股权转让价的对抵，而原告现已向蕉城区人民法院起诉17起案件，案号是2542至2558，都是同样的事实与理由。这17起案件的房价款总计达到967.6890万元，已经超过将近300万元，数额明显不符。因此，这17起案件的《商品房认购书》中所涉及的购房款，并非由《股权转让协议及还款协议书》中的股权转让款对抵。即便法院认为《商品房认购书》中的房价款是由股权转让价对抵，也仅能折抵685万元，原告起诉的17起案件中超过的将近300万元部分的是哪些房产？这些房产原告从未支付购房款，被告也无须向原告交付。三、被告***已向厦门仲裁委申请解除《股权转让协议及还款协议书》。在《股权转让协议及还款协议书》的履行过程中，因案外人曲建闽存在严重违约行为，被告***已向厦门仲裁委申请仲裁，要求解除该《股权转让协议及还款协议书》，并要求案外人曲建闽向被告***支付违约金98.5万元。两被告无须再因《股权转让协议及还款协议书》向案外人曲建闽支付股权转让价，原告依据《股权转让协议及还款协议书》所主张的股权转让价折抵购房款，自然也不能成立。因此，如果法院认为《商品房认购书》与《股权转让协议及还款协议书》存在关联性、购房款系由股权转让款折抵，也应中止本案审理，待厦门仲裁委作出仲裁裁决后再恢复本案的审理。四、涉案房产存在抵押权，且已被法院查封冻结，现正由宁德市中级人民法院强制执行，两被告客观上也无法将房产交付原告。

驳回原告***的起诉。

如不服本裁定，可在裁定书送达之日起十日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于宁德市中级人民法院。

审判长石孟发

人民陪审员陈信优

人民陪审员林翠花

二零二零年四月十四日

书记员王琦