建设用地使用权合同纠纷民事判决书

江苏省苏州市姑苏区人民法院

民事判决书

（2018）苏0508民初6926号

原告：苏州世茂投资发展有限公司，住***。

法定代表人：刘赛飞，该公司董事长。

委托诉讼代理人：巢冬艳，江苏强森律师事务所律师。

委托诉讼代理人：高先梅，该公司法务经理。

被告：苏州市房地产开发有限公司，住***。

法定代表人：陈振兴，该公司总经理。

委托诉讼代理人：刘晓炯，江苏颐华律师事务所律师。

委托诉讼代理人：管寅，江苏颐华律师事务所律师。

被告：西交科创发展（苏州）有限公司，住***。

法定代表人：席酉民，该公司董事长。

委托诉讼代理人：刘海英，江苏和合合律师事务所律师。

委托诉讼代理人：陈思慧，该公司总经理。

原告苏州世茂投资发展有限公司（以下简称世茂公司）与被告苏州市房地产开发有限公司（以下简称苏房公司）、西交科创发展（苏州）有限公司（以下简称西交公司）建设用地使用权转让合同纠纷一案，本院于2018年10月22日立案受理后，依法适用简易程序，后因案情复杂，本案转为适用普通程序，并于2018年11月27日、2019年1月14日、2019年10月8日、2019年10月9日公开开庭审理。原告世茂公司的委托诉讼代理人巢冬艳、高先梅以及被告苏房公司的委托诉讼代理人管寅、被告西交公司的委托诉讼代理人刘海英到庭参加四次庭审；被告苏房公司的委托诉讼代理人刘晓炯到庭参加第一、二次庭审；被告西交公司的委托诉讼代理人陈思慧到庭参加第三、四次庭审。本案现已审理终结。

原告世茂公司向本院提出如下诉讼请求：1、判令两被告支付原告违约金人民币1000万元；2、判令两被告赔偿原告实际损失与违约金差额部分780.83万元；3、本案诉讼费用由两被告承担。事实及理由：原告通过拍卖取得XXX地块，并用于开发建设世茂运河城商业项目。为提高项目运营档次，提升沧浪新城城市副中心配套功能和创业生态环境，在苏州市姑苏区政府的支持下，原告与被告西交公司达成合作意向，由被告西交公司建设创新产业园项目。2012年12月31日，被告苏房公司在被告西交公司的授权下与原告签订了《苏州世茂运河城商业二期4号地块在建工程转让合同书》（以下简称转让合同书），合同约定原告将持有的苏州世茂运河城商业二期4号地块项目地上部分在建工程转让给被告苏房公司继续开发建设。合同第九条特别约定，被告苏房公司须在项目地上部分（面积不少于6000平方米）作为中心，打造科技创业园，引入包含西安交通大学和国内、国际多高校合作的有国际机构参与的高端孵化器载体命名及运营，且须在项目建成竣工之日起两个自然年度建成，同时将原告开发建设及/或持有、经营的苏州世茂运河城商业二期3、7、8号地块项目纳入科技创业园。合同签订后，原告依约履行了合同义务。但被告苏房公司在该项目竣工至今已满两年，并没有按合同约定打造科技创业园，严重违反了当初该在建工程转让的本意以及合同约定。根据合同约定，被告苏房公司如违反合同第九条约定，应向原告支付违约金1000万元，如违约金不足以弥补原告实际损失的，还应赔偿实际损失与违约金的差额部分。原告在转让该在建工程项目时，基于两被告打造科技创业园以及将原告其他周边项目纳入科技创业园的承诺，以远低于当时市场价的价格转让了该项目。现两被告未能按约履行，给原告造成了巨额损失。被告苏房公司是在被告西交公司授权下签订合同，且承诺就合同义务承担连带担保责任。因此。两被告应当承担相应的违约责任。原告为维护自身的合法权益，诉至法院，请求法院依法支持原告的诉讼请求。

被告苏房公司辩称：我公司在履行合同过程中不存在违约情形，请求驳回原告的全部诉讼请求，理由如下：一、转让合同书第九条约定至今并未解除，以四号地块项目地上不少于6000平方米部分作为中心，打造科技创业园的条件目前仍旧具备，只需要明确相关细节和流程即可实施。二、打造科技创业园并非合同一方便可独立完成，而是需三方协商确认，共同推进，任何一方或两方均无法独立完成。因此，三方在签订转让合同时，还就打造科技创业园事宜另行签订了《备忘录》。该《备忘录》明确约定由于涉及政府批准、服务要求等诸多细节未明确，故具体操作细节另行协商并签订协议。但是在后续的合同履行过程中，各方一直未能就设立科技创业园所涉及的场地位置、规划设计、政策需求、运营主体、管理组织形式、分配机制、招商对象及其产业方向、人才结构和层次、知识产权等诸多细节进行协商并予以明确。三、根据转让合同第九条约定，苏房公司和西交公司为筹备设立科技创业园作了积极的准备。在项目竣工后，苏房公司主动为拟设立的科技创业园预留了相关场地。一楼近3000平方米场地至今未出租，4楼近3000平方米场地因相关设立科创园的细节迟迟未定，直至项目竣工后第22个月才对外出租。5-8楼3800平方米场地在出售后由苏房公司的关联公司进行返租，随时可用于设立科技创业园。四、鉴于世茂公司的经营团队更换，世茂公司目前的团队可能不了解各方就科技创业园设立进行协商的过程，因此，我公司于庭前主动约请世茂公司的相关人员作解释和沟通工作，并表达了继续推进的意愿，目前正在等待世茂公司的答复。在各方均未就是否继续推进科技创业园达成一致的基础上，世茂公司就以我公司违约而要求承担违约赔偿责任没有事实依据，且原告主张的违约金过高。五、因估价报告没有考虑一至四层房屋系不可分割销售以及4号地块的转让不包含地下部分这两个限制因素对地价的影响，故我方对估价报告结论的客观性、真实性均不予认可。此外，地价与原告主张的损失之间没有因果关系，转让合同书约定的转让价是双方协商一致的结果，是双方的真实意思表示。没有任何证据证明该价格是附条件的，或与转让合同书第九条约定创建科技创业园之间有任何联系。

被告西交公司辩称：一、我公司的担保期限已过，不应再承担责任。我公司并非转让合同书的当事方，不受双方合同条款的约束。我公司虽向原告出具了承诺函，承诺为苏房公司进行担保，但并未约定担保期限。根据相关法律规定。没有约定担保期限的，担保期限为6个月。即自工程竣工验收2年后开始计算6个月。工程于2016年3月12日竣工验收，担保期限截止至2018年9月11日。在此期间，原告从未向我公司要求承担担保责任。至原告提起本案诉讼时已超过担保期限，因此应驳回原告对于我公司的诉讼请求。二、原告与被告苏房公司之间关于科技创业园的条款仅仅是意向协议。在诸多细节未明确之前，被告方不存在违约行为。即便有违约行为存在，也没有给原告造成任何损失，原告主张的违约金过高，要求调整，理由如下：1、三方签订的《备忘录》明确了转让合同第九条的具体细节需三方另行协商签订相关协议，作为转让合同的补充。在三方未就细节签订补充协议之前，不存在合同条款的执行问题，也就不存在任何一方违约的情形。原告之所以没有将《备忘录》的内容写进转让合同，是为了更加容易完成本次转让的政府审批工作。《备忘录》进一步明确了转让合同第九条不具有实质性约束力。2、转让合同第9.1条约定以被告苏房公司项目地上部分（不少于6000平方米）为中心；9.2条约定原告方将其开发的3、7、8号地块纳入到科技创业园。换言之，科技创业园包含了双方所持有的产权部分，需要双方提供房屋来设立，双方的权利义务也需要进一步明确。3、科技创业园的设立需要政府审批，9.1条已明确，在符合政府批复意见设定的条件和许可范围的基础上，被告方才有义务，否则，没有政府的审批在前，关于科技创业园的条款不能成立。4、科技创业园的建设是复杂的过程，需要各方就诸多事项明确细节后才能往前推进。具体细节包括但不限于以下事项：原告方所拿出的产权面积、位置及移交手续。如果委托我公司作为运营方，相关的服务报酬等细节也需明确。向政府申请后，如政府同意建设，能争取到的政策优惠有哪些，这些政策是否符合商业预期。房屋范围确定后，还需对布局、产地分割、装修要求等进行确定。

一、被告苏州市房地产开发有限公司、西交科创发展（苏州）有限公司于本判决生效之日起10日内共同向原告苏州世茂投资发展有限公司支付违约金1233.9557万元。

二、驳回原告苏州世茂投资发展有限公司的其他诉讼请求。

如果未按本判决指定的期限履行给付义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。

案件受理费128650元，由原告苏州世茂投资发展有限公司承担39507元，被告苏州市房地产开发有限公司、西交科创发展（苏州）有限公司共同承担89143元；评估费119500，由原告苏州世茂投资发展有限公司承担35850元，被告苏州市房地产开发有限公司、西交科创发展（苏州）有限公司共同承担83650元，上述合计由被告苏州市房地产开发有限公司、西交科创发展（苏州）有限公司共同承担172793元，并于本判决生效之日起10日内直接支付给原告苏州世茂投资发展有限公司。

（如采用转账方式支付，请汇入当事人指定账号；或汇入苏州市姑苏区人民法院，开户行：中国银行苏州大观名园支行，账号：49×××84，汇款时请注明案号。）

如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人人数提出副本，上诉于苏州市中级人民法院，同时向该院(开户行：中国农业银行苏州苏福路支行，帐号：10×××76)预交上诉案件受理费。

审判长翁迎晓

人民陪审员金玉麟

人民陪审员朱琴芳

二零一九年十月十日

书记员王荪莉