租赁合同纠纷二审民事判决书

陕西省西安市中级人民法院陕西省西安市中级人民法院民事判决书（2020）陕01民终3116号上诉人（原审被告）：陕西佳源商业管理有限公司，住***。法定代表人：张润玲，该公司总经理。委托诉讼代理人：***，男，****年*月*日出生，汉族，该公司财务经理，住***。被上诉人（原审原告）：***，女，****年*月**日出生，汉族，住***。委托诉讼代理人：***，女，****年*月**日出生，汉族，住***。上诉人陕西佳源商业管理有限公司（以下简称佳源公司）因与被上诉人***房屋租赁合同纠纷一案，不服陕西省周至县人民法院（2019）陕0124民初2685号民事判决，向本院提起上诉。本院依法组成合议庭审理了本案，现已审理终结。佳源公司上诉请求：1．撤销一审判决，改判为驳回***的诉讼请求或将案件发回重审；2.一、二审诉讼费由***负担。事实和理由：涉案商铺为产权式商铺，是所有权与经营权相分离的房地产经营形式，主要包括售后包租、出售使用权、收益权、长期租赁等模式，无构造上及使用上的独立性。根据***提交的证据，虽能够证明涉案商铺具有法律上的独立性，***为所有权人，但也能够证明***在购买该商铺时明知自己在行使权利时应受到约束及限制。***与陕西隆发房地产开发有限公司签订的《商品房买卖合同》亦对此作出明确约定，即其对涉案商铺享有管理权，***不能收回脱离其管理。周至隆发购物广场有503个铺位，总面积14465.09平方米，于2019年7月之前已成立业主委员会并在相关部门办理了合法手续。根据业主委员会的规定，重大事件只有经人数占总人数三分之二以上或面积占总面积二分之一以上的业主召开业主大会通过后，由业主委员会代表业主行使权利，而所有业主已授权业主委员会来行使权利。因此，本案业主委员会系适格原告，***无权提起诉讼，依法应驳回***的起诉。***辩称，其系涉案商铺所有权人，依法享有占有、使用、收益、处分等权益。虽然其在购买涉案商铺后曾与佳源公司签订有商铺托管协议，但因该协议履行期限已届满，佳源公司丧失了继续承租使用权，故佳源公司应将涉案商铺向其返还。其诉讼主体资格合法，诉讼权利应得到保护。业主委员会是广大业主（即所有权人）在政府部门的监督下，由全体业主民主选举成立的，是便于管理的合法组织。诉讼中，根据业主意愿，业主委员会受广大业主委托行使诉讼权利，目的是维护业主的合法权益。现广大业主已与新租户签订合同共计416份，业主共识达到了80%以上，且新承租户已支付租金到位。佳源公司上诉理由不能成立，请求驳回佳源公司的上诉请求，维持一审判决。***向一审法院起诉请求：1．由佳源公司立即腾退***所有的周至隆发购物广场商铺；2．诉讼费由佳源公司负担。审理中，***增加一项诉讼请求：要求解除双方之间的托管协议，同时***变更其第一项诉讼请求为：由佳源公司立即腾退其所有的涉案商铺并恢复原状。一审法院认定事实：***从陕西隆发房地产开发有限公司购买了周至XX广场XX、XX号商铺，并与陕西隆发房地产开发有限公司签订了《商品房买卖合同》。该合同对***购买商铺的编号、面积、价款、支付方式、违约责任、交付期限等内容进行了约定。***购买的商铺建筑面积分别为20.70平方米、20.70平方米。***在购买该商铺后亦曾与佳源公司签订商铺托管协议，将商铺交给佳源公司经营管理。2018年1月26日，双方再次签订委托经营管理合同，该托管协议约定的托管期限为2017年10月20日至2018年10月19日止，该协议中对双方的年托管收益、托管金支付期限、义务条款等进行了约定。2019年3月22日，周至县消防安全委员会发出题为《关于确定隆发购物广场为重大火灾隐患单位请示》的周消安委发【2019】5号文件。2019年4月22日，周至县投资合作和经济贸易局向周至县隆发购物广场发出督促整改事由为按照相关法律法规及消防安全要求，及时消除重大火灾隐患，将问题整改到位的《督促整改通知书》。2019年7月22日，***提起本案诉讼。审理中，佳源公司向法院提交了一份其与业主签订的《委托经营管理合同》样本（委托经营期限为2018年10月20日至2019年10月19日止），双方对此合同无异议，其中该合同第五条关于经营期限届满后的约定为，委托经营期限届满后，若双方未续签《委托经营管理合同》的，则乙方将委托经营管理的商铺返还甲方自行经营，但甲方须在符合商场总体业态规划要求下并签订《物业管理协议》后方可进行经营。2019年9月2日，***申请对佳源公司的施工行为进行了保全，法院依法做出了保全裁定。审理中，经法院多次主持调解，双方当事人意见分歧大，未能达成一致意见，调解未果。一审法院认为，公民的合法权益应受法律保护。本案中，***作为诉争商铺的所有权人，有权就其与佳源公司之间的托管协议发生的纠纷提起诉讼，***系适格原告。因***与佳源公司签订的托管协议已到期，且双方未续签新的托管合同，故该协议已无需解除。对于***要求佳源公司腾房的请求，本案***系涉案商铺所有权人，***在其与佳源公司之间的托管协议期满后，收回涉案商铺系***在法定范围内行使自己的权利，且据佳源公司提供的《委托经营管理合同》约定，委托经营期限届满后，若业主与佳源公司未续签《委托经营管理合同》的，则佳源公司将委托经营管理的商铺予以返还，故对***请求佳源公司腾退商铺的请求予以支持。对于***主张恢复商铺原貌的请求，因其未提供证据证明商场当时原貌的具体情况，难以确定原貌样态，且周至县消防安全委员会办公室此前认为隆发广场存在重大火灾隐患，恢复原貌亦不符合消防整改文件要求，故对***的该项请求不予支持。依照《中华人民共和国合同法》第六十条、第二百三十五条，《中华人民共和国物权法》第三十九条，《中华人民共和国民法总则》第十条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条规定，判决：一、限被告陕西佳源商业管理有限公司于本判决生效后六十日内将周至县XX广场XX、XX号商铺腾退给原告***；二、驳回原告***的其他诉讼请求。诉讼费100元、保全费30元（原告***已预交），由被告陕西佳源商业管理有限公司负担。本院经审理查明，一审法院认定事实属实，本院予以确认。另查明，涉案建筑共有503户商铺由出资人***等购买，其中包括***在内的237户商铺购买人将佳源公司诉至一审法院，要求解除与佳源公司签订的托管协议，判令佳源公司腾退涉案商铺等。二审中，***等业主提交了三百余户商铺业主于2020年1月与陕西盛育隆商贸有限公司签订的托管合同，其中载明托管期限自2020年5月1日起至2035年4月30日止。经本院向陕西盛育隆商贸有限公司核实，该公司确认合同属实并出示了合同原件。本院认为，本案二审中双方当事人争议的焦点问题是：***的诉讼主体资格是否适格；***要求佳源公司返还涉案商铺的主张能否成立。关于***诉讼主体资格是否适格的问题。***在购买涉案商铺后与佳源公司签订商铺托管协议，将涉案商铺交由佳源公司经营管理，佳源公司基于其与***之间合同关系取得涉案商铺的经营管理权，现***与佳源公司就双方之间合同关系是否存续发生争议，***作为合同一方当事人，其有权提起本案诉讼。佳源公司上诉提出***无权起诉，理由不能成立。一审判决认定***属适格原告，符合法律规定，本院依法予以确认。关于***要求佳源公司返还涉案商铺的主张能否成立的问题。***与佳源公司在涉案商铺托管期限届满后，双方再未续签合同，且***明确要求佳源公司腾交涉案商铺，在此情况下，佳源公司已无继续占有使用涉案商铺的权利基础，一审判决佳源公司向***腾退商铺，符合法律规定。佳源公司上诉主张涉案商铺存有特殊性，产权人行使权利应受约束、限制等，根据本案审查情况，涉案建筑共有503户商铺由出资人购买，其中三百余户业主已与陕西盛育隆商贸有限公司签订托管合同，由此可以认定涉案建筑内多数商铺业主已无与佳源公司继续建立委托经营关系的意愿，且多数商铺业主已将商铺委托他人经营，故***要求佳源公司返还涉案商铺的主张并不违背多数商铺业主意愿，佳源公司上述主张，理由不能成立。一审判决对***关于腾退商铺的诉讼请求予以支持，并无不当。综上所述，佳源公司的上诉请求不能成立，应予驳回；一审判决认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费100元，由陕西佳源商业管理有限公司负担。本判决为终审判决。审　判　长　　党　晓　娟审　判　员　　姜　亦　君审　判　员　　赵　羽　嘉二〇二〇年五月十二日法官助理　　高　喜　平书　记　员　　王　达　锐1