物业服务合同纠纷二审民事判决书

安徽省淮南市中级人民法院

民事判决书

(2019)皖04民终1197号

上诉人（原审原告）：安徽南山物业管理有限公司，住***。

法定代表人：牛中民，该公司总经理。

委托诉讼代理人：王新宝，安徽徽商（淮南）律师事务所律师。

委托诉讼代理人：张晓光，安徽徽商（淮南）律师事务所律师。

上诉人（原审被告）：***，女，****年*月*日出生，汉族，住***。

委托诉讼代理人：喻泉，安徽喻泉律师事务所律师。

上诉人安徽南山物业管理有限公司（以下简称南山物业公司）因与上诉人***物业服务合同纠纷一案，不服安徽省凤台县人民法院（2019）皖0403民初1901号民事判决，向本院提起上诉。本院于2019年9月2日立案后，依法组成合议庭，公开开庭审理了本案。上诉人南山物业公司的委托诉讼代理人张晓光，上诉人***的委托诉讼代理人喻泉到庭参加诉讼。本案现已审理终结。

一审法院认定事实：2014年3月19日，***与南山物业公司联华金水城I期物业服务中心签订了《联华·金水城前期物业管理服务协议》。该协议第四条约定：***应当自2014年3月19日开始交纳物业费，缴费方式为物业费采用现交纳后服务的方式，每六个月交纳一次。入住时首次交纳六个月物业管理服务费，当期物业管理服务费于前次物业管理服务时间届满前三十日内交纳。联排别墅住宅2.80元/月/平方米。……第十一条第（四）款违约责任约定：***违反本协议，不按本协议约定按时足额交纳有关费用，南山物业公司有权要求***补交，并从逾期之日起每天按应交金额的万分之五交纳滞纳金。***购买联华·金水城A35-102户，房屋类型为联排别墅住宅，建筑面积254.01平方米。南山物业公司要求***给付自2016年2月1日至2019年1月31日期间的物业费用，但***辩称，由于南山物业服务公司物业服务不到位一直未缴纳物业费用。现双方因该物业服务费的交纳等问题发生纠纷，且无法达成一致，故南山物业公司提起本案诉讼。

另查明，***居住联华·金水城A区A35-102户，房屋的建筑面积254.01平方米，为联排别墅住宅，收费标准：联排别墅住宅2.80元/月/平方米，按照合同约定每月应缴物业管理服务费711.23元/月(254.01平方米×2.80元/月/平方米)。***也认可自2016年2月1日至2019年1月31日期间未缴纳物业费。

一审法院归纳本案争议焦点为：一、双方签订的物业服务合同是否合法有效，***应否支付物业服务费；二、南山物业公司是否尽到了物业服务义务，***能否拒绝缴纳物业费；三、南山物业公司要求***支付滞纳金（违约金）的诉请是否有事实和法律依据，具体数额如何确定。

一审法院针对上述争议焦点评判如下：

关于争议焦点一，一审认为，南山物业公司联华·金水城I期物业服务中心与***签订的《联华·金水城前期物业管理服务协议》系双方的真实意思表示，且不违反法律、行政法规的强制性规定，应当认定为合法、有效，双方均应按照协议约定履行各自义务。根据《最高人民法院关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第一条的规定，建设单位依法与物业服务企业签订的前期物业服务合同，以及业主委员会与业主大会依法选聘的物业服务企业签订的物业服务合同，对业主具有约束力。《物业管理条例》第七条规定，业主在物业管理活动中，履行下列义务：（一）遵守管理规约、业主大会议事规则；（二）遵守物业管理区域内物业共用部位和共用设施设备的使用、公共秩序和环境卫生的维护等方面的规章制度；（三）执行业主大会的决定和业主大会授权业主委员会作出的决定；（四）按照国家有关规定交纳专项维修资金；（五）按时交纳物业服务费用；（六）法律、法规规定的其他义务。本案南山物业公司已对***居住的A区A35-102户提供了物业服务，***作为小区业主在接受了服务后理应按照协议约定履行交纳物业管理服务费的义务。对***认为该物业服务合同系格式合同、合同约定的缴费方式、滞纳金以及物业服务费标准均不合理、物业收费应有物价部门核准的收费许可证等辩解意见，因本案物业服务协议内容没有明显违反法律强制性规定的内容，且案涉小区系联排别墅区，其物业费收费标准与普通住宅小区的收费标准存在差异，也不违反法律强制性规定，故依法不予采信。

关于争议焦点二，一审认为，每个业主均有权依据自己的主观标准对物业管理服务企业进行评价，但物业服务具有公共性，该公共性不仅表现为部分设施使用及服务内容不是针对某个业主，而且表现为服务费用的构成亦非由某个业主一人交纳，因此在衡量某个业主是否应当就某一项目交纳费用及是否应当减、免部分费用时，不能仅仅依据某个或某些业主的主观评价，更多的应当考虑全体业主的整体利益，以防止因保障少数人利益而损害大多数人利益现象的发生。本案***虽提交了照片以证明南山物业公司存在物业管理不到位的情况，但对小区公共权益的维护，应由业主委员会或全体业主共同另行主张，服务管理上的瑕疵不能作为***拒付物业服务费的依据。同时，案件审理过程中，经督促，南山物业公司已对***反应的相关问题进行了部分整改。故***认为南山物业公司未提供合格有效的物业服务，拒绝支付物业费的相关辩解，于法无据，依法不予采信。

关于争议焦点三，一审认为，因案涉《联华·金水城前期物业管理服务协议》第四条明确约定了物业费收取方式、收费标准等内容，***作为小区业主在享有物业服务的前提下理应及时足额支付物业服务费。但案涉小区系联排别墅小区，收费物业服务协议约定的物业费标准为2.80元/月/平方米，明显超出普通住宅的物业费收费标准，南山物业公司作为物业公司理应提供明显优于普通住宅小区的物业服务。案件审理过程中，经实地到案涉小区调查发现，小区存在诸如对小区公共卫生清洁不及时、路灯照明灯具损坏、门口保安立岗未做到位、绿化未养护管理服务不到位的物业管理问题。虽然南山物业公司在履行合同的过程中存在着一定的瑕疵，但***不能因此拒付全部的物业服务费。现本着物业服务收费应当遵循合理以及质价相符的原则，适当酌减***应缴纳的物业服务费，对双方当事人方显公平。综合案涉小区的物业服务情况，结合案涉小区物业费的收取状况，酌情按照双方物业服务协议约定的标准2.80元/月/平方米的90%，即2.52元/月/平方米的标准计算物业费，同时，南山物业公司在提供优质物业服务后可继续按照双方物业协议约定的标准收取物业服务费。关于***应付物业费的数额问题，因已酌情确定的物业收费标准为2.52元/月/平方米（2.80元/月/平方米×90%），且双方均认可***欠2016年2月1日至2019年1月31日物业费未付，故***每月应付的物业管理服务费数额为23043.78元（2.52元/月/平方米×254.01平方米×36个月，自2016年2月1日至2019年1月31日止）。对南山物业公司诉请要求***给付物业费25563.6元的诉讼请求，部分符合法律规定，仅支持23043.78元。关于物业管理服务合同中约定的滞纳金，实际上是违约金性质的约定，鉴于南山物业公司确实存在小区管理服务不到位的问题，***拒交物业服务费属于行使合同履行抗辩权的行为，且南山物业公司未提交能够证实其因***违约造成损失的证据，故对要求支付逾期付款违约金的诉请不予支持。

综上所述，业主应当根据物业服务合同的约定交纳物业服务费用。本案中，南山物业公司对小区已经提供了物业管理服务，并依照物价部门核准收费的文件和颁发的收费许可证对该小区业主收取了物业服务费。***作为小区的业主，在接受物业公司的管理服务后，理应及时交纳物业管理服务费。物业费是用于保障物业共用部位、共用设施设备的日常运行维护、清洁卫生、绿化养护、公共秩序维护、物业服务人员工资等项目的开支，没有相应的物业费，客观上可能会影响物业公司的服务水平和服务质量，以至于恶性循环。另外，南山物业公司作为小区的物业服务企业应注重提升自身的服务意识与服务品质，用实际的服务行动使业主享受并感受到良好的物业服务。对业主反应的物业服务方面不满意的因素，也应加强管理、改善服务，提高品质，以期在物业服务企业与业主之间建立互信和谐的良性关系，减少物业服务合同纠纷。依照《中华人民共和国合同法》第六十条第一款、第一百零七条，《最高人民法院关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第一条、第六条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条、第一百四十二条，《物业管理条例》第四条、第七条第（五）项、第六十七条规定，判决：一、***于本判决生效起十日内一次性支付安徽南山物业管理有限公司物业管理费23043.78元；二、驳回安徽南山物业管理有限公司的其他诉讼请求。案件受理费601元，由安徽南山物业管理有限公司负担201元，***负担400元。

驳回上诉，维持原判。

二审案件受理费752元，由安徽南山物业管理有限公司、***各负担376元。

本判决为终审判决。

审判长刘瑞

审判员王雪霞

审判员张晨

二零一九年十一月二十一日

书记员许小玄