房屋买卖合同纠纷民事判决书

广西壮族自治区河池市中级人民法院

民事判决书

（2019）桂12民终1171号

上诉人（原审被告）：广西俊美房地产开发有限公司，住***。统一社会信用代码914512297968412182。

法定代表人：温荣华，该公司副总经理。

委托诉讼代理人：黄宁，广西维仁律师事务所律师。

委托诉讼代理人：戴建武，广西桂科律师事务所律师。

被上诉人（原审原告）：***，男，****年*月**日出生，瑶族，住***。

委托诉讼代理人：王旭东，北京大成（南宁）律师事务所律师。

上诉人广西俊美房地产开发有限公司（以下简称“俊美公司”）因与被上诉人覃汉生商品房预售合同纠纷一案，不服大化瑶族自治县人民法院（2018）桂1229民初888号民事判决，向本院提起上诉。本院于2019年6月10日立案后，依法组成合议庭审理了本案。本案现已审理终结。

一审法院认定事实：2007年，被告以出让方式取得位于大化瑶族自治县编号为大国用（2010）第0577号地块的国有土地使用权和开发权。2010年12月被告在该地块上建设商品房，楼盘名称为“地王·国际”。

2012年3月12日原告与被告签订《商品房买卖合同》，双方约定：原告购买被告开发的位于大化瑶族自治县地王·国际一期商品房第1号楼2单元1002号房，房屋总价款金额312638元；合同第十五条载明：“出卖人应当在商品房综合验收合格后720日内，将办理权属登记需由出卖人提供的资料报产权登记机关备案。如因出卖人的责任，买受人不能在规定期限内取得房地产权属证书的，双方同意按下列第1、2、3项处理：1、买受人退房，出卖人在买受人提出退房要求之日起30日内将买受人已付房价款退还给买受人，并按已付房价款的1%赔偿买受人损失；2、买受人不退房，出卖人按已付房价款的1%向买受人支付违约金；3、因买受人不按时提交办证材料、未付清办理产权证相应税费及房款等原因，造成该商品房不能在规定期限内办理房产权属证书备案的，由买受人承担全部责任。”合同签订后，原告按照约定向被告支付了全部购房款。

另查明，2013年1月7日，地王·国际一期工程1、2、8、9号楼通过施工、勘察、设计、监理、建设等五方验收。2016年1月19日大化瑶族自治县住房和城乡建设局组织相关部门补充对被告开发的地王·国际一期建设工程进行竣工规划验收，并于同年1月20日向被告出具《单体建设工程竣工规划验收合格单》。2016年3月6日被告向大化瑶族自治县房地产管理所提交与办证有关的资料备案，并申请办理地王·国际一期房屋所有权初始登记。2016年3月17日大化瑶族自治县房地产管理所为被告颁发了地王·国际一期工程1、2、8、9号商住楼的大房产证，证号为：大房权证大字第××号。之后大化瑶族自治县不动产登记中心对该建设工程项目核实发现，被告所开发建设的地王·国际商住楼建筑范围与卫星坐标定位确定建筑红线范围有出入，即被告地王·国际一期建设项目存在超出规划用地建设、增加容积率等问题，需补办相关用地手续后才具备为购房者办理房屋产权登记的条件。

一审法院认为，原告与被告签订的《商品房买卖合同》，是当事人真实意思表示，没有违反法律、行政法规的强制性规定，属有效合同，当事人应当按照合同的约定全面履行自己的义务。

第一、关于被告是否存在违约行为的问题。根据当事人签订的《商品房买卖合同》第十五条规定，被告应当在商品房综合验收合格后720日内，将办理权属登记需由被告提供的资料报产权登记机关备案。因国家取消了综合验收，合同中约定的“综合验收”应视为五方验收。本案中，被告开发建设的1、2、8、9号商住楼于2013年1月7日就已经通过五方验收，应当从通过五方验收后的次日起，在720日内向产权登记机关完成提交相关材料备案，以便购房人办理产权登记，否则即构成违约。而被告于2016年3月6日才向大化瑶族自治县房地产管理所提交相关办理房产证资料备案，且提交的材料未能满足购房人办理产权登记的需要，导致购房人无法办理产权登记，原告主张被告构成违约，本院予以确认。

第二、关于原告的诉讼请求是否应予支持的问题。

一、关于原告请求被告于判决生效之日起60日内向产权登记机关提交资料备案，并协助原告办理产权登记证书的问题。如前所述，原告未能取得产权登记书的责任在于被告一方，根据法律规定，被告负有向产权登记机关提交符合办理产权登记相关资料备案及协助原告办理产权登记的义务，原告的此项诉讼请求有合同依据和法律依据，理由成立，本院予以支持。

二、关于原告请求被告支付逾期办理产权登记备案违约金的问题。如前所述，被告确实存在逾期提交相关办理资料备案，且提交的材料未能满足购房人办理产权登记的需要，导致购房人无法办理产权登记，构成违约。当事人在合同中对被告在此种情形下向原告支付违约金以及违约金的计算方法都进行了明确的约定，原告请求被告按照合同约定的违约金计算方法支付违约金3126.38元，有合同依据和法律依据，本院予以支持。

被告以大化瑶族自治县住房和城乡建设局补充出具的《单体建设工程竣工规划验收合格单》作为综合验收的依据，主张提交备案资料未超过约定期限。对此，本院认为，行政主管机关对单体建设工程竣工规划验收与五方竣工验收系不同性质的验收行为，被告据此主张其将办理权属登记提供的资料报产权登记机关备案未超过约定的期限，其辩解理由不成立，本院不予采纳。被告同时以诉讼时效对违约金的请求进行抗辩，对此本院认为，由于当事人在合同中只对违约金的计算方法进行明确约定，没有明确约定支付违约金的具体时间，原告此项请求没有超过法律规定的诉讼时效期间，故本院对被告的辩解不予采纳。

综上所述，依照《中华人民共和国合同法》第八条、第六十条第一款、第一百零七条、第一百一十条、第一百一十四条第一款、《中华人民共和国民法总则》第一百八十八条以及《最高人民法院关于审理商品房买卖合同案件适用法律若干问题的解释》第十八条第一款第一项之规定，判决：一、被告广西俊美房地产开发有限公司于本判决生效之日起60日内向不动产登记机关提交相关必要的办证资料备案，并协助原告蓝锡营、黄美娟办理产权登记；二、被告广西俊美房地产开发有限公司于本判决生效之日起五日内向原告蓝锡营、黄美娟支付违约金3126.38元。案件受理费150元，减半收取75元以及财产保全费51.26元，由被告广西俊美房地产开发有限公司负担。

一、维持大化瑶族自治县人民法院（2018）桂1229民初888号民事判决第二项；

二、撤销大化瑶族自治县人民法院（2018）桂1229民初888号民事判决第一项。

二审案件受理费150元（上诉人广西俊美房地产开发有限公司已经预交），由上诉人广西俊美房地产开发有限公司负担。

本判决为终审判决。