租赁合同纠纷二审民事判决书

陕西省西安市中级人民法院 民 事 判 决 书 （2020）陕01民终7070号 上诉人（原审被告）：西安微纳传感器研究所有限公司，住***。代表人：陕西法智律师事务所，该公司破产管理人。委托诉讼代理人：徐璐怡，该公司破产管理人成员。委托诉讼代理人：宣敏，陕西法智律师事务所律师。被上诉人（原审原告）：西安美胜电子科技有限公司，住***。法定代表人：党健茹，该公司总经理。委托诉讼代理人：汶晓斌，陕西迎旭律师事务所律师。上诉人西安微纳传感器研究所有限公司（以下简称微纳传感器公司）因与被上诉人西安美胜电子科技有限公司（以下简称美胜电子公司）房屋租赁合同纠纷一案，不服西安市雁塔区人民法院（2019）陕0113民初5994号民事判决，向本院提起上诉。本院依法组成合议庭审理了本案，现已审理终结。微纳传感器公司上诉请求:1.撤销一审判决，依法改判或将本案发回重审；2.一、二审诉讼费用由美胜电子公司负担。事实和理由：根据美胜电子公司在一审中提供的房产证所载内容显示，涉案房屋所在1栋五层楼的总建筑面积为4302.83平方米，而每层房屋包含公摊在内的建筑面积应为800余平方米。美胜电子公司与其及西安维纳信息测控有限公司分别签订《房屋租赁合同》，出租给二承租人的二层房屋面积总和已超过900平方米。可见，合同约定面积与实际面积不符，即美胜电子公司主张支付租金的房屋面积明显超出产权证记载面积。一审认定其承租面积为1205.5平方米，认定事实错误。一审认定美胜电子公司于2019年1月15日对涉案房屋采取了锁门措施，致使其无法正常使用，同时又判决其向美胜电子公司支付此间房屋占用费用，无事实依据，适用法律错误。其在一审期间申请人民法院委托鉴定机构对实际使用房屋面积进行鉴定，但一审要求其对整栋楼建筑面积交纳鉴定费，增加了当事人的诉讼成本，也非查明案件事实所必须的鉴定范围。一审扩大当事人申请鉴定范围后，又以其不交纳鉴定费为由让其承担举证不能的后果，程序违法。美胜电子公司辩称，微纳传感器公司在合同期内已经多次拖欠其房屋租金、物业费和电费等多种费用，直至其起诉前仍有拖欠。其要求微纳传感器公司承担房屋占有使用费是依据《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》的相关规定，并结合双方《房屋租赁合同》约定的房屋租金标准。一审认定事实清楚，程序合法，请求维持一审判决。美胜电子公司向原一审法院起诉请求：1.微纳传感器公司搬离位于西安市雁塔区XX路XX号XX大厦XX楼XX层600平方米，一层正南偏东526.86平方米和公摊78.64平方米房屋，向其办理移交手续；2.微纳传感器公司向其支付房屋租金、物业费、电费共计515234.8元；3.微纳传感器公司向其支付从2019年1月15日起至起诉之日的房屋占有使用费81210.5元及实际交付房屋之日的房屋占有使用费；4.诉讼费用由微纳传感器公司负担。一审法院认定事实：美胜电子公司系位于西安市雁塔区雁翔路99号房屋的所有权人。2017年1月15日，美胜电子公司（出租方、甲方）与微纳传感器公司（承租方、乙方）签订《房屋租赁合同》，约定：1.甲方将位于西安市XX路XX号XX楼XX层600平方米、一层526.86平方米和公摊面积78.64平方米房屋出租给乙方，合计租房面积1205.50平方米；2.租赁期限从2017年1月15日起至2018年1月14日止；3.甲方出租给乙方的房屋计租面积为1205.50平方米，月租金标准37元/平方米，月租金合计44603.50元，季度租金合计133810.50元，年租金总额535242元。该房屋物业管理费为每月每平方米8元，每月合计9644元，季度合计28932元，年合计115728元。房屋租金、物业费、保证金等相关费用支付方式：（1）房屋租金和物业费为3个月支付一次，第一期于2017年1月15日前交纳，以后每期由乙方于每年4月15日、7月15日、10月15日前10日内向甲方交纳。（2）、水费及电费按月缴纳。（3）房屋保证金乙方已向甲方交付保证金7万元继续有效。除保证金已依本合同约定被扣减或不予退还外，甲方应在租赁期满验收房后退还给乙方……。2018年1月15日，美胜电子公司与微纳传感器公司续签《房屋租赁合同》将所承租房屋租期延至2018年1月15日至2019年1月14日止，将租金变更为了年租金总额564174元。上述两份合同签订后，美胜电子公司向微纳传感器公司交付了房屋，微纳传感器公司承租房屋用于办公使用。微纳传感器公司辩称，因其在承租期间存在拖欠租金行为，美胜电子公司自2018年11月起就对承租房屋彻底断电，并于2019年1月15日对承租房屋采取了锁门行为，后于2019年3月16日将微纳传感器公司的办公用品清理。美胜电子公司称，因微纳传感器公司欠付租金，故自2018年11月开始其确实曾经停过电，每次有一周、也有两三天，2018年12月6日，其给微纳传感器公司承租房屋采取了彻底断电措施。美胜电子公司陈述的锁门及清理物品时间与微纳传感器公司所述基本一致。美胜电子公司向一审法院提供的微纳传感器公司付款银行回单显示，微纳传感器公司共计向美胜电子公司支付829130.6元，美胜电子公司认可已付款中租金为715473.2元，物业费为100164元，2018年第三季度电费为13493.4元。美胜电子公司认可已交纳电费13493.4元在付款回单中未明确载明该笔款项为电费。美胜电子公司主张微纳传感器公司承担欠付电费，并称电费为每月抄表计算，但未提供其主张的欠交月份对应的应付电费依据。微纳传感器公司辩称不清楚实际向美胜电子公司支付了多少租金，但亦未就付款情况向提供证据佐证。美胜电子公司自认2017年度之前的电费已经足额交清，不存在拖欠，美胜电子公司自认微纳传感器公司与另案被告西安维纳信息测控有限公司在租赁房屋之初向其支付押金7万元。微纳传感器公司称，《房屋租赁合同》上约定承租面积与实际承租面积不符，并申请对其涉案房屋实际面积进行鉴定，经西安市中级人民法院司法技术室摇号选定西安科信房地产测量有限责任公司为鉴定机构，该鉴定机构于2019年11月6日向西安市中级人民法院司法技术室出具《情况说明》载明：根据【2019陕01鉴3741号】委托书要求，其已对微纳传感器公司与美胜电子公司一案中位于西安市雁塔区XX路XX号XX大厦XX层XX层实际建筑面积进行了测量；接收委托后，其积极联系双方当事人及办案法官；其告知申请方交纳评估费，申请方至今未交纳，考虑到委托的时效性，其暂将委托资料退回。微纳传感器公司称鉴定机构并未向其通知交纳鉴定费。后鉴定机构继续联系微纳传感器公司，并于2019年12月16日再次作出《情况说明》，载明：根据【2019陕01鉴3741号】委托书委托，其拟对微纳传感器公司与美胜电子公司一案中位于西安市雁塔区XX路XX号XX大厦XX层XX层的实际建筑面积进行测量；其通知申请方预交测量费，申请方至今未交纳，考虑到委托的时效性，其将退回委托资料；附：通知交费信息。鉴定机构在《情况说明》后附有通知微纳传感器公司交费的短信记录截图。一审法院认为，美胜电子公司与微纳传感器公司签订的《房屋租赁合同》系双方真实意思表示，符合相关法律规定，为有效合同，双方均应依约履行各自的义务。美胜电子公司向微纳传感器公司交付了租赁房屋，微纳传感器公司亦实际占有使用了承租房屋，微纳传感器公司应按期足额向美胜电子公司支付房屋租金、物业费及电费。微纳传感器公司称，美胜电子公司出租房屋面积不足合同约定的1205.5平方米，并申请对房屋实际面积进行司法鉴定，但因微纳传感器公司未交纳鉴定费导致鉴定工作无法进行，故微纳传感器公司应自行承担举证不能的不利后果，涉案房屋租金仍应以合同约定承租面积1205.5平方米为基数计算。又因美胜电子公司的断电行为致使微纳传感器公司无法正常使用承租房屋，故酌定2018年11月15日起至2019年1月14日期间租金及物业费按照合同约定标准20%计算为宜。据此，两年租期内应付租金为1024192.8元、应付物业费应为216025.6元，以上共计1240218.4元。美胜电子公司提供的付款回单上记载已付款为829130.6元，美胜电子公司虽主张已付款中13493.4元为电费，但因在付款回单中未有“电费”的备注，故所有已付款均应作为租金及物业费进行扣除，另扣除微纳传感器公司交纳的押金35000元（美胜电子公司自认微纳传感器公司与另案被告西安维纳信息测控有限公司共计支付押金7万元）后，微纳传感器公司仍应向美胜电子公司支付租期内租金及物业费362594.4元。关于美胜电子公司主张的欠付电费，因其未提供欠交月份所对应的欠费依据，故依法不予支持。因美胜电子公司已于2019年3月16日将微纳传感器公司的物品自涉案承租房屋中搬离并封存，故对美胜电子公司要求微纳传感器公司腾房的诉讼请求，不予支持。又因美胜电子公司已于2019年1月15日对涉案房屋采取了锁门措施，致使微纳传感器公司无法正常使用房屋，仅剩屋内物品留存至2019年3月16日，故酌定该段期间的房屋占用费按照租金标准的20%计算为18805.8元，由微纳传感器公司承担。依照《中华人民共和国合同法》第六十条、第一百零九条规定，判决：一、被告西安微纳传感器研究所有限公司应于本判决生效之日起十日内支付原告欠付租金及物业费共计362594.4元；二、被告西安微纳传感器研究所有限公司应于本判决生效之日起十日内支付原告房屋占用费18805.8元；三、驳回原告其余诉讼请求。如未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当按照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费9764元，西安美胜电子科技有限公司已预交，由西安美胜电子科技有限公司负担1764元，由西安微纳传感器研究所有限公司负担8000元，西安微纳传感器研究所有限公司应在履行付款义务时将上述款项一并支付给西安美胜电子科技有限公司。二审中，当事人没有提交新证据。一审法院认定事实属实，本院予以确认。本院认为，美胜电子公司与微纳传感器公司签订的《房屋租赁合同》为有效合同，双方当事人应当按照约定履行自己的义务。合同签订后，美胜电子公司将涉案房屋交付微纳传感器公司使用，履行了出租人的义务，微纳传感器公司亦应依约向美胜电子公司支付房屋租金、物业费及电费。当事人对自己提出的主张，有责任提供证据。微纳传感器公司上诉主张双方在《房屋租赁合同》中约定的租赁面积与实际面积不符，一审认定其承租面积为1205.5平方米错误等。经查，一审期间，微纳传感器公司曾申请对涉案房屋的实际面积进行司法鉴定，但之后微纳传感器公司并未依鉴定机构的要求交纳鉴定费，导致鉴定工作无法进行，故一审认为微纳传感器公司应自行承担举证不能的不利后果，涉案房屋租金应以合同约定承租面积1205.5平方米为基数计算，并无不当。微纳传感器公司拖欠美胜电子公司租金、物业费的行为违反合同约定，对美胜电子公司主张支付上述费用的诉讼请求，依法予以支持。关于微纳传感器公司应支付租金、物业费的具体数额，因美胜电子公司曾对涉案采取过断电行为，故一审酌定2018年11月15日起至2019年1月14日期间的租金及物业费按照合同约定标准的20%计算，并无不妥；经计算，微纳传感器公司两年租期内应付美胜电子公司租金1024192.8元、物业费216025.6元，共计1240218.4元。美胜电子公司提供的微纳传感器公司已付款银行回单显示，微纳传感器公司共计向美胜电子公司支付829130.6元，美胜电子公司虽主张已付款中13493.4元为电费，但因该付款回单上未有“电费”的备注，故所有已付款均应作为租金及物业费予以扣除，除此，还应扣除微纳传感器公司交纳的押金35000元。据此，微纳传感器公司应支付美胜电子公司租金及物业费为362594.4元。美胜电子公司主张的欠付电费，证据不足，依法不予支持。因美胜电子公司于2019年1月15日至2019年3月16日期间对涉案房屋采取了锁门措施，并将微纳传感器公司的物品搬离并封存，致使微纳传感器公司无法正常使用房屋，故一审对美胜电子公司要求微纳传感器公司腾房的诉讼请求不予支持，并酌定上述期间房屋占用费按照租金标准的20%计算为18805.8元，由微纳传感器公司承担，亦无不当。综上所述，微纳传感器公司的上诉请求不能成立，应予驳回；一审判决认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费7021元，由西安微纳传感器研究所有限公司负担。本判决为终审判决。  审　判　长　　姜　亦　君审　判　员　　赵　羽　嘉审　判　员　　林　　　瀚 二Ｏ二Ｏ年七月七日 法 官助 理　　高　喜　平书　记　员　　张　小　赛  1