房屋买卖合同纠纷二审民事判决书

云南省怒江傈僳族自治州中级人民法院

民事判决书

(2020)云33民终77号

上诉人（原审原告）：***，男。

委托诉讼代理人：黄爱忠，泸水市上江镇法律服务所基层法律服务工作者，特别授权代理。

被上诉人（原审被告）：怒江中启房地产开发有限公司，住***。统一社会信用代码：91533321584823309C。

法定代表人：李的很，系公司总经理。

委托诉讼代理人：***，男，特别授权代理。

上诉人***因与被上诉人怒江中启房地产开发有限公司（以下简称中启公司）房屋买卖合同纠纷一案，不服云南省泸水市人民法院（2019）云3321民初653号民事判决，向本院提起上诉。本院于2020年3月6日立案后，依法组成合议庭，公开开庭进行了审理。上诉人***的委托诉讼代理人黄爱忠、被上诉人中启公司的委托诉讼代理人***到庭参加诉讼。本案现已审理终结。

一审法院确认法律事实如下：2017年6月5日，***、中启公司签订了合同编号为ＺＱ-4-1702号的《商品房购销合同》及《商品房购销合同补充协议》，***向中启公司购买位于泸水市，房屋总价541515元，***分三次将所有房款支付完毕。***、中启公司签订合同后，***依约履行了付款义务，但中启公司未按照合同按期交付房屋。双方合同第七条约定：“甲方应于2017年6月28日前将经建设单位组织验收合格，并符合本合同约定的商品房交付给乙方。”合同第九条约定“自本合同约定的交房时间届满的次日起至实际交房之日止30天内，甲方按每天30元向乙方支付违约金，合同继续履行。逾期30天后，甲方按30元每天支付违约金”。合同第十条约定：“该商品房经建设单位组织验收合格后，甲方应当以媒体公告形式通知乙方办理交接手续。交接时，甲方应当向乙方提交《商品房质量保证书》和《商品房使用说明书》。由于甲方原因，未能按期交接的，责任由甲方承担。甲乙双方同意按以下方式处理：按本合同第九条规定处理，甲方发布媒体公告后，视为交接通知已经送达乙方。”中启公司于2017年6月30日，按照合同约定在第4206期怒江报上刊登了“交房公告”。2017年6月28日，中启公司组织云南世博建设监理有限责任公司、中国有色金属工业第十四冶金建设公司怒江滨江郦景项目工程项目部、十四冶建设云南勘察设计有限公司对涉案房屋所在的项目主体进行了验收，且共同出具了《工程竣工验收证明书》。2018年2月13日，***在房屋交接验收单上签字办理了交接手续，分别在入伙会签单、业主承诺书、滨江郦景业户消防安全责任书、前期物业管理服务协议上签名捺印，并在房屋交接验收单上签名，领取了涉案房屋钥匙。

另，因受泸水市污水处理厂与滨江郦景防护距离不够、物理、生化防护措施不足造成对涉案房屋所在的滨江郦景项目的影响，滨江郦景项目至今仍然无法获得滨江郦景项目环境影响评价行政许可，由于项目环境影响评价行政许可属于主管部门验收的前置条件，需等到污水处理厂技改方案完成后，获得省、州一级环保主管部门的验收合格以后才能获得项目环境影响评价行政许可，才能继续对滨江郦景项目后期的专项验收并最终获得政府相关主管部门的审批手续。

一审法院认为，依法成立的合同，对当事人具有法律约束力，当事人应当按照约定履行自己的义务，不得擅自变更或者解除合同，依法成立的合同，受法律保护。本案中，***、中启公司签订的《商品房购销合同》及《商品房购销合同补充协议》系双方的真实意思表示，没有违反法律、行政法规的强制性规定，属有效合同，受法律保护，各方均应按照合同约定履行各自义务。***、中启公司在合同中约定的交房条件为“建设单位组织验收合格”，且补充协议中明确约定了参与验收的相关单位，并未约定涉案房屋需取得建设工程竣工验收备案表后才能交付。根据《建设工程质量管理条例》第十六条规定：“建设单位收到建设工程竣工报告后，应当组织设计、施工、工程监理等有关单位进行竣工验收。建设工程竣工验收应当具备下列条件：……建设工程经验收合格的，方可交付使用。”依据上述规定，建设工程交付使用的条件为建设工程验收合格，而非须经建设行政主管部门予以备案，且双方合同约定的交付条件并未违反我国法律强制性规定，故，一审法院对***提出涉案房屋达不到交付条件的观点不予采纳。

***提出中启公司承担延期交房的违约金问题，依据双方签订的《商品房购销合同》及《商品房购销合同补充协议》的约定，***已经向中启公司全额支付了房屋价款，中启公司也应当对涉案房屋通过建设、监理、施工、设计、勘察五方验收合格后，按照合同约定以媒体公告的形式通知***于2017年6月28日到交房现场办理交接房手续，中启公司在2017年6月28日对涉案房屋通过验收，且于2017年6月30日才以媒体公告的形式通知原告办理交接房手续。依照双方签订的《商品房购销合同》第九条约定“自本合同约定的交房时间届满的次日起至实际交房之日止30天内，甲方按每天30元向乙方支付违约金，合同继续履行。逾期30天后，甲方按30元每天支付违约金”。中启公司不存在违反合同约定逾期交付房屋情形，***提出中启公司承担延期交房违约金的主张，一审法院不予支持。

另，***要求中启公司尽快将相关办理房屋产权证的材料交由房管所的问题。一审法院认为，涉案房屋达到办理房屋产权证条件后，中启公司有义务配合***进行办理，涉及中启公司需要向办证机构提交的材料的应及时提交。本案中，因涉案房屋所在项目需等到泸水市污水处理厂技改方案完成后，获得省、州一级环保主管部门的验收合格以后才能获得项目环境影响评价行政许可，才能继续对滨江郦景项目后期的专项验收，并最终获得政府相关主管部门的审批手续，故，中启公司应当在泸水市污水处理厂技改完成并获得行政许可后及时配合***办理房屋产权证手续，因***该项诉讼请求涉及相关行政行为，且***的诉讼请求没有明确中启公司需要提交的具体材料，属于诉讼主张不明确，在该案中不宜作出具体裁判，***的该主张不予支持。依照《中华人民共和国合同法》第八条、第四十四条、第六十条、第一百零七条之规定，一审判决：驳回***的所有诉讼请求。案件受理费462元，由***负担。

驳回上诉，维持原判。

二审案件受理费462.00元，由***负担。

本判决为终审判决。

审判长江丽飞

审判员陈中朝

审判员肖媛华

二零二零年五月十八日

书记员夏玉琴