房屋买卖合同纠纷民事判决书

江苏省徐州市云龙区人民法院

民事判决书

（2019）苏0303民初2353号

原告：***，男，****年*月*日生，汉族，住***。

原告：***，女，****年*月**日生，汉族，住***。

委托诉讼代理人：***，男，****年*月*日生，汉族，住***。

被告：华润置地（徐州）发展有限公司，住***。

法定代表人：迟峰，该公司董事长。

委托诉讼代理人：徐致远，江苏法德永衡律师事务所律师。

委托诉讼代理人：李炎，江苏法德永衡律师事务所实习律师。

原告***、***与被告华润置地（徐州）发展有限公司（以下简称“华润徐州公司”）商品房销售合同纠纷一案，本院于2019年4月18日立案受理后，依法适用简易程序，于2019年5月13日公开开庭进行了审理。原告***及其作为原告***的委托诉讼代理人、被告华润徐州公司的委托诉讼代理人徐致远、李炎到庭参加诉讼。后因案情需要，本案转为普通程序，依法组成合议庭公开开庭进行了审理。原告***及作为***的委托诉讼代理人、被告华润徐州公司的委托诉讼代理人徐致远、李炎到庭参加诉讼。本案现已审理终结。

原告***、***向本院提出诉讼请求：判令被告赔偿原告经济损失45600元（2019年2月4日计算至2019年5月4日的逾期办证违约金，以购房款为基数，按照银行定期存款利率计算），后原告变更诉讼请求为判令被告华润徐州公司向原告逾期办证违约金（自2019年2月4日起计算至2019年5月4日为45600元，之后以购房款为基数，按照银行定期存款利率计算至2019年9月11日）。事实和理由：2018年3月31日，原、被告签订《商品房买卖合同》一份，其中约定出卖人即被告在交付房屋后应在180日内递交办理房屋所有权初始登记的全部材料。但原告上房后，被告未能按约定履行义务，现原告每月均需支付购房所借款的利息6万元多。无奈原告诉至法院，请求法院判如所请。

被告华润徐州公司辩称，原告的请求缺乏事实及法律依据，依法应当驳回，理由如下：一、被告依法履行了办理案涉房屋所有权初始登记的义务，并无违约行为。涉案商品房买卖合同第十一条约定，被告应当在2018年8月31日前向原告交付房屋，第二十条第二款约定，因出卖人的原因，双方同意按照补充协议的约定的方式处理。案涉补充协议第十七条第1.1项约定：“出卖人应在房屋交付使用后180日内递交办理房屋所有权初始登记的全部资料。买受人同意且明确知悉：出卖人在前述期限内完成递交初始登记所有资料后，出卖人的办证义务即履行完毕。”第1.2项约定：“如果因政府部门、政策变动、法律法规调整等出卖人以外的原因致使出卖人不能正常办理房屋所有权初始登记的，出卖人不承担违约责任。”此后，被告于2018年8月4日向二原告交付了房屋，双方于交付当日签署了《房屋入住确认书》。在交付房屋后，被告在期限内多次向初始登记主管部门递交相关办理材料，但被拒绝接收。依据前述案涉补充协议中约定的条款，华润徐州公司已经依法履行了办理涉案房屋所有权初始登记的义务，二原告诉请被告承担逾期办理房屋产权证的违约责任，无事实及法律依据，应当予以驳回。二、原告主张以购房时所借款项的利息为标准计算损失，于法无据。原告在诉请中以其每月支付的购房借款利息为依据计算其损失，并无事实及法律依据。原因一，而原告的购房借款系其与案外贷款机构之间的法律关系，被告仅承担阶段性担保责任；原因二、原告依据与案外贷款机构的借款合同的约定，按月支付贷款利息系其应履行的合同义务，与被告是否逾期办理初始登记无任何因果关系。此外，原告已与案外人签订房屋租赁合同，约定将于合同签订当日将涉案房屋租赁给案外人，涉案租赁合同并不受是否进行涉案房屋办理房屋产权证的影响。二原告与案涉房屋的经济收益并未受到任何损失，其主张赔偿经济损失的诉请无事实及法律依据，应当予以驳回。三、即使认为被告应当承担逾期办理初始登记的违约责任，也应当依照补充协议约定的计算方式计算违约金。

当事人围绕诉讼请求依法提交了证据，本院组织当事人进行了证据交换和质证。对当事人无异议的证据，本院予以确认并在卷佐证。

就案件事实，根据当事人陈述和经审查确认的证据，本院认定如下：2018年3月31日，原告***、***（买受人）与被告华润徐州公司（出卖人）签订《商品房买卖合同》（合同号：0694762）一份，约定出卖人将位于汉景大道32号的橡树湾小区38(原J3)幢1单元101号房屋出卖给买受人，涉案房屋建筑面积256.11平方米，套内面积为246.5平方米。房屋总价款为3820592元。出卖人应当在2018年8月31日前向买受人交付该商品房。双方同意共同向房屋登记机构申请办理该商品房的房屋所有权转移登记。因出卖人的原因，买受人未能在商品房交付之日起180日内取得该商品房的房屋所有权证书的，双方同意按照下列第2种方式处理：2.详情见补充协议。该合同后附有《商品房买卖合同补充协议》一份，约定经买卖双方友好协商，达成如下补充协议，本补充协议与主合同对双方当事人均具有同等法律约束力，主合同与本补充协议有抵触之处，以本补充协议为准。买受人确认：买受人在签订本补充协议时已认真阅读了现场公示，清楚知晓全部内容的含义并且无异议，并且自愿遵守现场公示文件以及本协议中涉及买受人权利义务的条款约定。该补充协议第六条对主合同第八条的补充及修改如下：若因贷款机构要求买受人提高首付比例、买受人未通过贷款机构资信证明审查、买受人未提交齐全贷款资料、买受人不办理预告登记（如有）或预抵押手续等非出卖人原因导致该付款方式不可行或贷款未按时足额在本协议签订之日起30日内到达出卖人指定账户，买受人应当在前述期限届满之日起10日内支付完毕购房全款。若买受人未按此期限支付的，出卖人有权解除合同，出卖人解除合同的，出卖人不解除合同的，买受人自约定的应付期限届满之次日起至实际支付应付款之日止，买受人依照主合同约定的标准按日计算向出卖人支付逾期应付款的违约金。该补充协议第十七条约定，对主合同第二十条的补充及修改如下：1、双方对于该商品房初始登记的约定如下：1.1出卖人应在房屋交付使用后【180】日内递交办理房屋所有权初始登记的全部资料。买受人同意且明确知悉：出卖人在前述期限内完成递交初始登记所有资料后，出卖人的办证义务即履行完毕。1.2如因政府部门、政策变动、法律法规调整等出卖人意外的原因致使出卖人不能正常办理房屋所有权初始登记的，出卖人不承担违约责任。1.3由于出卖人未完成初始登记造成买受人无法办理本商品房所有权转移的，每逾期一日，出卖人按【20】元的标准向买受人支付违约金，上限不超过【2000】元。该补充协议第33页约定：1、在签订本补充协议前，出卖人就加“★”加粗字体条款提请买受人特别注意，并说明其中部分条款内容对买受人可能产生不利影响。同时，买受人已就其他存疑条款向出卖人提出，出卖人就相关条款已按买受人要求做出了解释和说明，双方已就相关条款进行过协商。买受人已注意到上述标注“★”符号且字体加粗条款中部分内容涉及免除、限制出卖人的责任或者限制买受人的权利，但买受人均认可并自愿接受合同、附件以及补充协议（包含标注“★”符号的条款在内）的所有条款。买受人同意不援引格式条款有关规定，不要求出卖人承担约定之外责任。2、如本补充协议中含有减轻或免除本合同中约定应由出卖人承担的责任，或加重买受人责任、排除买受人主要权利内容的，本项目在该商品房总价款的定价过程中已充分考虑上述因素对买受人的权利限制，买受人对此知悉并认可。因此，双方签订的补充协议内容与主合同约定不一致的地方，以本补充协议为准。被告华润徐州公司在甲方（出卖人）处加盖公章，原告***、***在乙方（买受人）处签字、捺印。

上述合同签订后，原告缴纳了涉案房屋的购房款3808807元，被告向其开具江苏增值税普通发票一张。

2018年8月4日，被告向原告交付房屋，双方均在房屋入住确认书上签字。

2018年8月28日，原告***、***（出租方、甲方）与案外人刘孝升（承租方、乙方）签订《房屋租赁合同》一份，约定甲方将涉案房屋出租给乙方，期限为2018年8月28日至2022年8月28日，第一年至第三年的房屋年租金为150000元，第四年租金为160000元，该合同另对其他事项作出了约定。

截止至法庭辩论终结前，涉案房屋未办理不动产权的初始登记。

本院认为：原、被告双方之间签订的《商品房买卖合同》及《商品房买卖合同补充协议》是双方真实意思表示，不违反国家法律、行政法规的强制性规定，合法有效，双方当事人均应按照合同及补充协议约定的内容履行各自义务。补充协议第十七条明确约定出卖人应在房屋交付使用后180日内递交办理房屋所有权初始登记的全部资料，如因政府部门、政策变动、法律法规调整等出卖人以外的原因致使出卖人不能正常办理房屋所有权初始登记的，出卖人不承担违约责任，此外亦约定如出卖人未完成初始登记造成买受人无法办理商品房所有权转移登记的，每逾期一日，按照20元标准向买受人支付违约金，上限不超过2000元。涉案房屋已于2018年8月4日交付，被告对原告负有在房屋交付使用后180日内办理房屋所有权初始登记的义务，被告至今未为原告办理涉案房屋的所有权转移登记，应承担给付违约金的责任。被告主张因政府部门原因无法进行初始登记，因其未提交证据予以证实，本院不予采信。

关于如何计算违约金的问题。本案中，案涉合同对华润徐州公司未完成初始登记造成买受人无法办理商品房所有权转移登记的违约金标准已作出约定，即逾期一日按照20元的标准支付违约金，但合同设定上限不超过2000元违约金的约定明显过低。本院支持涉案逾期办证违约金按照每日20元标准，以实际逾期天数进行计算。对于原告主张其每月均需支付购房所借款项利息的问题，其每月支付借款买房的利息系其购买房屋应当承担的成本，其主张违约金按照银行存款利率进行计算无事实及法律依据，本院不予支持。综上，本院参照合同中约定的违约金按照每天20元计算，自2019年2月4日起计算至原告主张的2019年9月11日止，计4380元。自2019年9月12日起之后的逾期办证违约金因原告暂未主张，本院不予处理。

据此，依照《中华人民共和国合同法》第六十条、第一百零七条，《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十八条第（一）项之规定：

一、本判决生效之日起十日内，被告华润置地（徐州）发展有限公司向原告***、***支付违约金4380元；

二、驳回原告***、***其他的诉讼请求。

如果未按本判决指定的期限履行给付金钱义务，应当按照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。

案件受理费2428元，由原告***、***负担1214元，由被告华润置地（徐州）发展有限公司负担1214元。

如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于江苏省徐州市中级人民法院。

审　判　长　　吕　婷

人民陪审员　　杨云霞

人民陪审员　　宋海燕

二〇二〇年二月十七日

书　记　员　　侯亚菲