合同纠纷一审民事判决书

福建省宁德市蕉城区人民法院

民事判决书

(2019)闽0902民初4282号

原告：***，女，****年**月*日出生，汉族，住***。

委托诉讼代理人：陈长灼，福建璞真律师事务所执业律师。

委托诉讼代理人：郑诗豪，福建福建璞真律师事务所实习律师。

被告：福建盛辉房地产开发有限公司，住***。

法定代表人：刘用佑，该公司总经理。

委托诉讼代理人：陈瑞清。

原告与被告福建盛辉房地产开发有限公司(以下简称盛辉房地产公司)合同纠纷一案，本院于2019年8月23日立案受理后，依法适用简易程序公开开庭进行了审理。原告委托诉讼代理人陈长灼、郑诗豪，被告盛辉房地产公司的委托诉讼代理人陈瑞清到庭参加诉讼。本案现已审理终结。

原告向本院提出诉讼请求：一、依法判令确认原告***与被告福建盛辉房地产开发有限公司于2013年12月18日签订的《【盛辉·仕林东湖】地下停车位有偿使用（租赁）协议书》无效。二、依法判令被告福建盛辉房地产开发有限公司立即返还原告***的车位使用费11万元。事实与理由：2013年12月18日原被告签订了《【盛辉·仕林东湖】地下停车位有偿使用（租赁）协议书》，合同约定原告租赁盛辉.仕林东湖020号地下停车位，使用费11万元，使用期限自车位移交之日起二十年为第一个使用期。第一个使用期满后，原告有权继续使用，下一个使用期为第一个使用期满之日的次日起二十年，之后的使用期亦照此方式确定，直至本车位所占用的国有土地使用权出让期限（即2078年12月）届满。原被告双方签订的上述协议，名义上虽为租赁协议，但实质为买卖合同。原告已按合同约定向被告支付了11万元，但至今仍无法办理该车位的权属登记，后得知被告出售给原告的地下停车位至今未领取商品房预售许可证（车位），根据《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第二条规定“出卖人未取得商品房预售许可证明，与买受人订立的商品房预售合同，应当认定无效，但是在起诉前取得商品房预售许可证明的，可以认定有效。”，本案被告将案涉地下停车位出售给原告时尚未取得预售许可证（车位），且至今未取得，故双方签订的上述协议应属无效合同。且案涉地下停车位建筑面积不计容积率（容积率=总计容建筑面积/总用地面积，总计容建筑面积=地上总建筑面积-地上不计容建筑面积+特殊多倍计容面积），对于不计算建筑容积率的建筑物（面积），由于其没有相应宗地号的土地使用权面积份额，因此，其权利人无须向国家交纳土地使用费，其初始登记时的法律权利依附于具有房地产权的建筑物（面积），地下停车位这种没有土地使用权份额的建筑物的法律权利只能依附于具有土地使用权份额的建筑物，也就是附属于承担了土地使用权和分摊了共用面积（包括名义分摊和实际分摊）的单元房，本案被告将商品房向业主出售后，建设范围内的土地使用权归属全体业主，因此涉案的地下停车位其权属应属于共同享有建设用地使用权的全体业主所有，故被告对案涉停车位无所有权和处分权，无权出租或出售。综上所述，原被告双方签订的上述协议，名义上虽为租赁协议，实为买卖合同，被告在未取得商品房预售许可证的情况下，与原告订立地下停车位买卖协议，且涉案的地下停车位权属属于全体业主共有，被告无权出租或出售，原被告双方签订的《盛辉·仕林东湖地下停车位有偿使用（租赁）协议书》应认定为无效，原告要求确认合同无效，并要求被告返还车位使用费并赔偿利息损失，于法有据。为了维护原告的合法权益，特诉至贵院，请求依法支持原告诉求。

被告盛辉房地产公司辩称，一、本案停车位租赁协议合法有效，原告主张车位租赁协议无效构成违约，原告应按车位租赁协议约定承担违约责任。1、本案停车位享有独立的土地使用权，独立于原告购买房屋的地表建设用地使用权。车位是被告投资开发建设，地下室（包括车位）规范建筑面积和地面房屋建筑面积是相互独立的，车位没有计入住宅公摊，被告依法享有车位的所有权（包括人防车位）。2、车位租赁协议约定的租赁期限是以法定二十年租赁期限为周期滚动计算的，租赁协议合法有效。二、车位协议已经实际履行，原告要求返还车位使用费没有事实和法律依据，且原告违反诚实信用原则和公平原则。

一、确认原告***与被告福建盛辉房地产开发有限公司于2013年12月18日签订的《盛辉·仕林东湖地下停车位有偿使用(租赁)协议书》从2013年12月18日起至2033年12月17日止有效，从2033年12月18日起至2078年12月31日止的租赁期限无效；

二、被告福建盛辉房地产开发有限公司应于本判决生效之日返还原告***车位租赁费用76169元；

三、驳回原告***的其他诉讼请求。

如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。

案件受理费2500元，减半收取1250元，由被告福建盛辉房地产开发有限公司负担866元，由原告***负担384元。

如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于福建省宁德市中级人民法院。(上诉案件受理费交纳办法：到本院诉讼服务中心领取《福建省政府非税收入缴款通知书(诉讼费专用)》，至迟在上诉期满后七日内预交到宁德市中级人民法院，逾期不交按自动撤回上诉处理。)

审判员陈伏棉

二零一九年十一月二十日

书记员彭小琴