定金合同纠纷一审民事判决书

福建省宁德市蕉城区人民法院

民事判决书

（2018）闽0902民初4079号

原告：***，男，1985年7月10日，汉族，住***。

法定代表人：刘用佑，该公司总经理。

委托诉讼代理人：李文希，福建拓维律师事务所执业律师。

委托诉讼代理人：李银，福建拓维律师事务所执业律师。

原告***与被告福建盛辉房地产开发有限公司（以下简称盛辉房地产公司）合同纠纷一案，本院于2018年9月3日立案受理后，依法适用简易程序公开开庭进行了审理。原告***、被告盛辉房地产公司的委托诉讼代理人李文希、李银到庭参加诉讼。本案现已审理终结。

原告***向本院提出诉讼请求：依法判令被告福建盛辉房地产开发有限公司立即返还原告购车位首付款2万元及利息，月利息按2%计算，以2万元为基数从2014年9月25日起算至实际还款之日止，暂计至2018年8月24日利息为18800元；

事实与理由：原告系被告开发建设的盛辉·仕林东湖小区业主。2014年9月25日，原、被告签订了地下停车位有偿使用（租赁）协议书，约定原告使用（租赁）盛辉·仕林东湖023号停车位，使用费2万元，使用期限自车位移交之日起二十年为第一个使用期。第一个使用期满后，原告有权继续使用，下一个使用期为第一个使用期满之日的次日起二十年，之后的使用期亦照此方式确定，直至本车位所占用的国有土地使用权出让期限（即2078年12月）届满。原、被告双方签订的上述协议，名义上虽为租赁协议，但实质上为买卖合同。协议签订后，原告已向被告支付了款项2万元，但至今仍无法办理该车位的权属登记。后得知被告出售给原告的地下停车位至今未领取商品房预售许可证（车位），根据《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第二条“出卖人未取得商品房预售许可证明，与买受人订立的商品房预售合同，应当认定无效，但是在起诉前取得商品房预售许可证明的，可以认定有效”的规定，被告将案涉地下停车位出售给原告时尚未取得预售许可证，且至今仍未取得，故双方签订的上述协议应属无效合同。同时，案涉的地下停车位建筑面积不计入容积率，对于不计入建筑容积率的建筑物（面积），由于其没有相应宗地号的土地使用权面积份额，因此，其初始登记时的法律权利只能依附于具有土地使用权份额的建筑物，也就是附属于承担了土地使用权和分摊了共用面积的单元房。被告将商品房出售给业主后，建设范围内的土地使用权已全部归属全体业主，因此地下停车位的权属也应属于共同享有建设用地使用权的全体业主。被告对案涉停车位无所有权和处分权，无权出租或出售，双方签订的地下停车位有偿使用（租赁）协议书应认定为无效，被告应返还车位使用费并赔偿利息损失。

被告盛辉房地产公司辩称，一、案涉地下车位属被告所有。(一)“盛辉·仕林东湖”建设项目的土地使用权系被告通过政府土地挂拍，有偿受让获得，被告是该建设项目的土地使用权人和合法建设人。根据《中华人民共和国物权法》第三十条“因合法建造、拆除房屋等事实行为设立或者消灭物权的，自事实行为成就时发生效力”、第一百四十二条“建设用地使用权人建造的建筑物、构筑物及其附属设施所有权属于建设用地使用权人，但有相反证据证明的除外”的规定，以及福建省人民政府闽政文[2014]54号文规定：房屋登记机构应当依法对建设单位（投资人）办理地下建（构）筑物权属登记，《宁德市地下空间开发利用管理规定》规定：结合地上建筑一并开发建设的地下空间建（构）筑物（结建地下空间建设项目），与地上建筑一并由建设单位（投资人）依法申请办理房屋所有权登记，因此，案涉地下车位作为附属设施和构筑物，应属于被告所有。（二）根据《中华人民共和国物权法》第七十四条第二款规定：建筑区划内，规划用于停放汽车的车位、车库归属，由当事人通过出售、附赠或者出租等方式约定。本案被告与原告已就案涉地下车位归属进行了明确约定。《商品房买卖合同》第十六条约定归属于业主的公共部分和公共场所仅为“物业管理用房、门卫收发室、垃圾间、配电间、安控中心、消控中心”，并不包括地下车位。《商品房买卖合同》附件五第七条约定“在本物业管理区域内，根据物业买卖合同，以下部位和设施设备为建设单位所有：1、车位”，此外，双方签订的地下停车位有偿使用（租赁）协议书第十五条第1项约定：乙方（原告）明确并充分知晓，乙方仅在使用期内有偿使用车位，并不拥有车位的所有权，因此，根据法律规定和双方约定，案涉地下停车位归属于被告所有。（三）案涉地下车位未列入公摊，不因原告等业主支付了公摊费而归属全体业主。二、原、被告签订的地下停车位有偿使用(租赁)协议书合法有效。（一）被告系案涉停车位所有权人，原告以被告无权处分为由，请求确认协议书无效，没有事实根据。（二）虽案涉地下停车位由原告有偿使用，但原、被告之间并不发生买卖关系。协议书的约定并不针对车位所有权，也没有关于物权转移以及办理物权转移登记的约定，原告在诉状中主张“名义上虽为租赁协议，但实质上为买卖合同”与客观事实不相符合。（三）《城市房屋租赁管理办法》第四条规定：公民、法人或其他组织对享有所有权的房屋和国家授权管理和经营的房屋可以依法出租。被告作为案涉地下车位的所有权人，有权租赁案涉地下车位，所签的使用（租赁）协议合法有效。

一、确认原告***与被告福建盛辉房地产开发有限公司于2014年9月25日签订的《盛辉·仕林东湖地下停车位有偿使用（租赁）协议书》无效；

二、被告福建盛辉房地产开发有限公司应于本判决生效之日返还原告***车位使用费2万元；

三、驳回原告***的其他诉讼请求。

如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。

案件受理费770元，减半收取385元，由被告福建盛辉房地产开发有限公司负担198元，由原告***负担187元。

如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于福建省宁德市中级人民法院。(上诉案件受理费交纳办法：到本院诉讼服务中心领取《福建省政府非税收入缴款通知书（诉讼费专用）》，至迟在上诉期满后七日内预交到宁德市中级人民法院，逾期不交按自动撤回上诉处理。)

审判员陈伏棉

二零一八年九月二十一日

书记员何泰龙