房屋买卖合同纠纷民事判决书

福建省漳州市芗城区人民法院

民事判决书

（2019）闽0602民初3238号

原告（反诉被告）：***，男，****年*月**日出生，汉族，住***。

委托诉讼代理人：蓝潮永，福建南州律师事务所律师。

委托诉讼代理人：蒋彩芬，福建南州律师事务所实习律师。

被告（反诉原告）：漳州市锦鸿房地产开发有限公司，住***。

法定代表人：郑存建，总经理。

委托诉讼代理人：王俊贤，福建中仑律师事务所律师。

委托诉讼代理人：杨伟钦，福建中仑律师事务所律师。

原告***与被告漳州市锦鸿房地产开发有限公司（以下简称：锦鸿公司）商品房预售合同纠纷一案，本院于2019年3月29日立案后，依法适用简易程序，公开开庭进行了审理。原告***的委托诉讼代理人蓝潮永，被告锦鸿公司的委托诉讼代理人杨伟钦到庭参加诉讼。本案现已审理终结。

***向本院提出诉讼请求：1、判决锦鸿公司在判决生效后十日内向***支付逾期交房违约金3629.46元；2、判决锦鸿公司在判决生效后十日内向***支付未按时将办理权属登记需由出卖人提供的资料交付***的违约金32846.61元(自逾期之日即2015年1月29日起计算至2016年7月25日止，共计543天，以总购房款604910元为基数按0.01%/日计算）；3、本案诉讼费由锦鸿公司承担。事实和理由：1、***与锦鸿公司于2013年12月21日签订了《商品房买卖合同》。合同约定：***向锦鸿公司购买位于漳州市漳华路和金星路交汇路的锦鸿.西欧御景02块10幢302号房屋；建筑面积127.31㎡，总价为602675元；交房期限为2014年9月30日前等。***依照合同的约定向锦鸿公司付清了全部购房款604910元，履行了合同义务。2、2014年11月30日，锦鸿公司移交了***所购买的房屋（此时距约定交房日逾期交房60天）。根据合同第9条约定，锦鸿公司逾期交房60天，故锦鸿公司应向***支付逾期交房违约金3629.46元（购房款604910元×逾期交房天数60天×0.01%）。锦鸿公司虽然向法庭提供了漳州市气象科技服务中心出具的气象报告及气象资料分析报告，但未提供相应施工日志和监理报告证明天气对于工程施工产生实际影响，因此，锦鸿公司主张顺延交房日期，证据明显不足。3、根据合同第14条约定，锦鸿公司于2014年11月30日向***交房，依照合同约定应于2015年1月29日前将办理权属登记需由出卖人提供的资料交付***，但直到2016年7月25日锦鸿公司才将办理***所购房屋权属登记需由出卖人提供的资料交付漳州市国土资源局芗城分局（逾期543天），导致***不能在规定期限内取得房屋权属证书，锦鸿公司依约应向***支付未按时将办理权属登记需由出卖人提供的资料交付***的逾期办证违约金32846.61元。漳州市佳昶家具有限公司提供环评审批的时间为2016年8月26日，“锦鸿.西欧御景”项目通过环保总体验收的时间为2016年11月17日，而漳州市国土资源局在此之前的2016年7月25日就已发布不动产登记公告，说明环保总体验收与办理产权证不具有关联性。锦鸿公司声称2015年12月上旬至2016年7月25日期间因房屋权属登记机构原因导致房屋权属证书未能及时办理，但没有向法庭提交相关证据，仅为锦鸿公司一面之词，锦鸿公司应当承担举证不能的不利后果。且即使存在2016年5月31日退件的情况，离2016年7月25日发布不动产登记公告也只有55天的时间。4、2015年年底，“锦鸿.西欧御景”业主代表到锦鸿公司售楼部集体维权，要求锦鸿公司支付逾期交房和逾期办证违约金，锦鸿公司工作人员答复待产权证办妥后一并解决，因此诉讼时效中断。2016年3月15日“锦鸿.西欧御景”全体业主委托汤顺辉、唐建华等人（100余人）到漳州市人民政府信访局信访（信访事项包括要求协调法院予以立案，要求开发商承担逾期交房逾期办证违约责任等事项），过后业主向芗城区人民政府信访并递交《上访信》，2016年3月26日芝山镇人民政府出具《信访事项受理告知单》，并于2016年5月23日出具《关于汤顺辉信访事项答复意见书》，因此诉讼时效再次中断。2016年6月14日，“锦鸿.西欧御景”业主准备上访，芗城区信访局等单位得知消息立即召集业主和开发商进行协商。

锦鸿公司辩称，1、根据原锦鸿公司双方签订的补充协议第五条第六款第1项中关于：“合同及补充协议中规定不可抗力指当事人不能预见、不能躲避、不能克服并阻碍合同履行的客观情况，包括自然与社会因素，其约定如下：（一）遇到日降雨量累计超过50mm，6级以上（含6级）热带风暴（台风）或5级以上地震；”之规定，结合锦鸿公司提供的《气象报告》，原锦鸿公司双方签订《商品房买卖合同》之后至实际交房之前（即2013年12月21日至2014年11月30日），因不可抗力阻碍履行的客观情况有6级以上大风为9天，暴雨5天，共计14天，依据上述约定应当予以顺延，且***主张锦鸿公司承担逾期交房违约金责任已经超过诉讼时效。2、证人必须出庭作证，因此***提供的书面证人证言不能作为定案依据。而根据***所提供的上访信中的请求与本案的诉讼请求是两个完全不同的诉讼请求。根据《最高人民法院关于审理民事案件适用诉讼时效制度若干问题的规定》第十四条的规定，权利人只有向有权解决相关民事纠纷的国家机关、事业单位、社会团体提出相应民事权利的请求，才能导致诉讼时效中断。本案中，信访人的诉求是办理房产证、土地证，涉案房屋已经在2016年7月25日可以办理房屋权属证书，信访人的信访事项已经妥善处理。至于***在本案主张的逾期交房违约金和逾期办证违约金的请求并非上访信中的上访事项，上访人的信访不能导致逾期交房与逾期办证的违约金的诉讼时效中断。3、***主张锦鸿公司支付逾期办证违约金，缺乏事实依据，不应予以支持。（1）《漳州市芗城区人民政府关于“锦鸿.西欧御景”项目周边企业搬迁的承诺函》内容记载，漳州市芗城区人民政府承诺在【锦鸿.西欧御景】项目竣工前，完成对项目有环境影响的漳州市佳昶家具有限公司和漳州三和木业有限公司这两家周边企业的搬迁，并将两家企业所在的两宗土地的用地性质调整为商业用地。但项目竣工后，漳州市芗城区人民政府未按承诺搬迁上述两家企业，导致【锦鸿.西欧御景】项目未能完成环评验收，从而导致***不能在约定的期限内取得房地产权属证书。（2）锦鸿公司实际于2015年12月上旬已将办理房屋权属证书所需材料送至房屋权属登记机构，但因《不动产登记暂行条例》的实施，漳州市住建局2015年年底启用新的办证系统，原面积审核部门“集体发证科”调整为“审批科”，致使二期项目面积核实，在系统内无科室进行确认。2016年3月经多方协调，由行政服务中心的信息中心负责最终解决系统内面积核实。之后该系统又出现二期项目01地块和02地块之间的楼栋号及房号信息源自动混在一起情况，重新录入后再行确认，到2016年5月份所有业主信息才核对完毕。2016年5月31日又因两证合一被退件，6月初经芗城国土资源局、不动产中心、房管局等多方协调，于6月13日房管局权属科将相关资料收件，致使房屋权属证书最终于2016年7月25日才可办理。为此，2015年12月上旬至2016年7月25日期间系因房屋权属登记机构原因导致房屋权属证书未能及时办理，并非锦鸿公司原因所致。4、***主张的逾期办证违约金请求已经超过诉讼时效。根据《商品房买卖合同》约定，***在2015年3月1日就已经知道权利受侵害，***直到2018年1月22日向法院起诉，该请求已经超过诉讼时效，应该予以驳回。

锦鸿公司提出反诉请求：1、请求判令***向锦鸿公司支付购房款人民币1373元；2、本案反诉费用由***承担。事实与理由：***与锦鸿公司于2013年12月21日签订《商品房买卖合同》，合同约定，***向锦鸿公司购买位于漳州市漳华路和金星路交汇路锦鸿.西欧御景02地块10幢302室房屋，建筑面积127.31平方米，单价为4733.92元/平方米，总价款为602675元；合同第五条约定，合同约定的面积与产权登记面积有差异的，以产权登记面积为准。商品房交付后，合同约定的面积与产权面积发生差异，双方据实结算房价款。2016年7月25日锦鸿公司才知道讼争房屋的实际产权面积为128.07平方米，总价款应为606273元。但是至今***仅向锦鸿公司支付了购房款604900元，尚有购房款人民币1373元未向锦鸿公司支付，锦鸿公司的反诉请求没有超过诉讼时效，应该予以支持。

***辩称，1、根据锦鸿公司提供的测绘图纸显示，2014年9月锦鸿公司已经完成对讼争房产的测绘，锦鸿公司直到2019年4月29日才提起反诉已经超过诉讼时效，依法已经丧失胜诉权。2、2014年11月30日锦鸿公司向***交付了讼争房产，若需要补交面积补差款，锦鸿公司就应该在交房的时候通知***缴交，且***也在2014年11月30日支付了超面积补差款2225元，就算从交房之日起开始起算诉讼时效，诉讼时效也已经届满。

当事人围绕诉讼请求依法提交了证据，本院组织当事人进行了证据交换和质证。双方当事人对以下事实无异议，本院依法予以确认：1、2013年12月21日，***与锦鸿公司双方签订《商品房买卖合同》，约定（摘要）：（1）***向锦鸿公司购买位于漳华路和金星路交汇路“锦鸿·西欧御景”02地块10幢302号房产，房产建筑面积127.21平方米，总价款602675元；（2）交付条件与期限：出卖人应当在2014年9月30日前，将符合各项约定条件的商品房交付买受人使用；（3）出卖人逾期交房的违约责任：出卖人如未按合同规定的期限将该商品房交付买受人使用，逾期不超过90日，自合同规定最后交付期限第二天起至实际交付之日止，出卖人按日向买受人支付已付款的万分之一的违约金，合同继续履行；（4）关于产权登记的约定：出卖人应当在商品房交付使用后60日内，向当地房屋权属登记机构办理房屋所有权初始预登记，并将办理权属登记需由出卖人提供的资料交付买受人；如因出卖人原因，买受人不能在商品房交付使用后90日内取得房屋权属证书的，买受人不退房，出卖人自逾期之日起每日按买受人已付款的0.01%向买受人支付违约金。2、2013年12月23日，***支付锦鸿公司首付购房款182675元。3、2014年11月30日，锦鸿公司向***交付讼争房产，同日，***向锦鸿公司支付超面积补偿款2225元。4、2016年7月25日，漳州市国土资源局芗城分局发布不动产登记公告（记载）：凡购买“锦鸿﹒西欧御景02地块1幢-7幢、9幢-20幢及地下室”住宅、店面、车位的单位或个人，可持相关材料至我局行政服务中心窗口申请办理不动产登记。5、自交房日期次日2014年12月1日起至2016年7月25日止，扣除90日，期间为513天。2018年1月22日***向本院递交材料，要求庭前调解。2015年10月1日至2016年7月25日，期间共计299天。6、诉讼期间，本院致函漳州市芗城区环境保护局查询锦鸿公司所述“承诺函”事宜是否属实，及上述两家周边企业的搬迁对“锦鸿﹒西欧御景”项目环评有否造成影响。该局函复本院（摘要）：一、关于“承诺函”，讼争房产项目因建设规模确定编制环境影响评价报告书，并于2011年5月29日组织专家技术审查，专家提出该项目与周边工业企业卫生防护距离不足的问题，当时该房产项目周边工业用地已列入“退二进三”的范围，未确定规划实施具体时间。为支持项目开发建设，针对当时项目环评提出的污染影响较大的两个工业企业，2011年9月16日，区政府出具《承诺函》一份，主要内容为“为大力支持锦鸿﹒西欧御景项目建设，芗城区人民政府承诺在该项目竣工前，完成对该项目有环境影响的漳州市佳昶家具有限公司和漳州三和木业有限公司这两家周边企业的搬迁，并将两家企业所在的两宗土地用地性质调整为商住用地。”该项目于2011年10月8日通过环评审批。二、关于环保验收，该项目建成后，根据需要向我局申请环保验收。验收共分三次，前两次为阶段性验收，具体是第一次总11幢阶段性验收，于2014年8月26日做出验收意见。第二次总32幢阶段性验收，于2014年10月15日做出验收意见。最后一次，进行总体验收，由于三和木业和佳昶家具未搬迁，因此项目未能达总体验收要求。2015年以来，区政府对“锦鸿﹒西欧御景”两证办理问题高度重视，涉及到环保验收的问题要求我局帮助解决。我局经研究决定，在此规划地块未实施的过渡期内，对该项目周边污染较大的两个企业重新开展环境影响评价及验收。经调查，三和木业有限公司已经停产搬迁，佳昶家具公司生产工艺和生产过程中的重要辅助材料发生重大改变，临近该项目的生产线搬出厂区，企业产生的污染物减少较多。佳昶家具公司针对存在的环境污染问题，进一步加强整改，并向我局提出环保审批申请。2016年8月26日，佳昶家具公司通过环评审批。“锦鸿﹒西欧御景”项目已基本符合环保总体验收要求，于2016年11月17日通过总体验收。三、环保意见，在该项目周边企业用地的规划调整实施前，佳昶家具公司已加大环境污染治理力度，逐步退出产生污染物的生产工艺，加强污染治理设施运行管理，污染物基本达标排放，从环境保护的角度，我们认为佳昶家具公司与该项目能够相容。7、2016年3月15日近120个“锦鸿.西欧御景”的业主在《关于漳州市锦鸿西欧御景开发商迟迟不给业主办房产证、土地证和开通天气的上访信》上签字，请求政府责令漳州市锦鸿房地产开发有限公司立即给业主办理并交付房产证、土地证和开通天然气。2016年5月22日漳州市芗城区芝山镇人民政府出具《关于汤顺辉信访事项答复意见书》：房屋两证办理方面，协调小区所在的锦鸿社区工作人员及时跟踪开发商房屋两证的办理进度；环境污染方面建议转由石亭镇协调处理辖区内的环境污染问题。2016年6月14日，漳州市芗城区人民政府信访局接到业主反映两证办理和环境污染问题的信访消息，作出了及时处理。8、2014年9月锦鸿.西欧御景2地块10幢的房产测绘成果图册已经完成，讼争房产测绘建筑面积为128.07平方米，比合同约定的建筑面积超出0.76平方米。

对有争议的证据和事实，本院认定如下：1、关于达到合同约定标准的恶劣天气14天，应否顺延交房日期的争议。锦鸿公司认为，恶劣天气属于合同约定的不可抗力，应该予以顺延。本院认为，锦鸿公司虽提供漳州市气象科技服务中心出具的气象报告及气象资料分析报告证明达到合同约定标准的恶劣天气天数，但未提供相应施工日志和监理报告证明天气对于工程施工产生实际影响。因此，锦鸿公司主张顺延交房日期，证据不足，不予采纳。2、关于逾期交房诉讼时效中断问题。***提交了两组证据欲证实其诉讼请求的诉讼时效已在2015年12月底已经中断。其一为《证明》，该证明无法证实***曾经委托相关人员针对逾期交房违约金和逾期办证违约金与锦鸿公司进行过沟通协商；其二为相关信访材料。首先该份信访材料只是“锦鸿.西欧御景”的部分业主向相关国家机关提出的要求；其次该信访件的诉求只是要求锦鸿公司办理房产证、土地证，开通天然气，解决环境污染问题，并未涉及到本案的诉讼请求（逾期交房及逾期办证的违约金），并不造成***在本案的诉讼请求的诉讼时效中断；最后，***庭审称在信访过程中曾经提出逾期交房逾期办证的违约金问题，但是从***所提供的上访信以及相关政府部门的回函中均无相关体现，且作为一名普通购房者，在所购买的房产尚未能办理房屋权属证书的情况下，其所关注点应该是何时可以办理房屋权属证书，而不是向开发商主张逾期办证违约金的问题，综上，***所提交的两组证据材料均无法证实本案的诉讼请求的诉讼时效已经中断。***与锦鸿公司双方约定的交房时间为2014年9月30日前，***在2014年10月1日就应该知道其权利受到侵害，可是***一直到2018年1月22日才向法院递交材料要求调解，诉讼时效已经超过法律规定的期限。3、关于计算锦鸿公司逾期向房屋权属登记机构办理房屋所有权初始预登记违约责任的起止期限，及非因锦鸿公司原因造成延期应否扣除的争议。锦鸿公司认为，政府未履行搬迁项目周边企业承诺导致环保竣工验收不合格，不属于“出卖人原因”，属于锦鸿公司不可预见的情形，其产生的责任不应由锦鸿公司承担；***认为，该承诺函及环保竣工验收事宜对办理“两证”没有造成影响。本院认为，环境影响评价简称环评，是指分析项目建成投产后可能对环境产生的影响，并提出污染防治和措施。其评价时间包括环境质量回顾评价、环境质量现状评价、环境影响评价，即贯穿于项目建设全过程。出让土地使用权应当遵守法律法规的规定，依照出让合同的约定交付土地使用权，应当向土地使用者提供有关资料和文件，包括前述环评资料，即土地使用权出让人应当消除出让土地上的负担。本案中，由于对项目有环境影响的漳州市佳昶家具有限公司和漳州三和木业有限公司这两家周边企业致使项目未能达总体验收要求，直接影响了房屋权属证书的办理，符合本案合同“非出卖人原因”的特别约定。本案建设项目址于芗城区金峰开发区金星路，地处工业区，***在购买该房时，应当知道周边的工厂或多或少会影响居住环境。由于政府出具承诺函作出承诺，致使锦鸿公司未将“未通过环评”告知***，有一定的过错。因《不动产登记暂行条例》的实施，房屋权属登记机构启用新的办证系统办理不动产权登记证，“两证合一”造成办理权属登记证书期间拖延，属于锦鸿公司不可预见的情形，其产生的后果概由锦鸿公司承担，显然也是不公平的。基于上述成因分析，锦鸿公司应当对迟延办理权属登记证书产生的后果承担60%的违约责任。4、关于逾期办证诉讼时效问题。***与锦鸿公司双方签订的《商品房买卖合同》中关于逾期办证违约金的约定是以日为单位计算的，属于继续性债权，应该以每个个别的债权分别适用诉讼时效。虽然2017年10月1日《民法总则》正式施行，《民法总则》第一百八十八条规定：“向人民法院请求保护民事权利的诉讼时效期间为三年”，但是从2015年3月1日（约定锦鸿公司协助办理房屋权属证书最后期限的次日）至2015年9月30日期间，***要求锦鸿公司支付该段期间的逾期办证违约金的诉讼请求的诉讼时效在2017年10月1日（《民法总则》适用之日）时，已经超过了两年诉讼时效，该期间***的时效利益事实上已经享受完毕，不能因为《民法总则》的实施使得已经消灭的时效重新计算。2015年10月1日起计算的逾期办证违约金，诉讼时效在2017年10月1日（《民法总则》适用之日）没有超过2年诉讼时效，可以适用新法的规定，适用3年的诉讼时效。***于2018年1月22日向本院递交材料，申请庭前调解，因此2015年10月1日之后的违约金未超过诉讼时效。因此锦鸿公司应支付***从2015年10月1日至2016年7月25日的逾期办证违约金604900元（包括面积补差款2225元）×0.01%×299天×60%=10852元。5、锦鸿公司于2014年9月就已经知悉讼争房产的实际建筑面积为128.07平方米，却直至2019年4月29日才向本院提起反诉，且锦鸿公司也未能提供证据证实诉讼时效存在中止或中断的情形，因此锦鸿公司反诉要求***支付面积补差款的诉讼请求已经超过法定诉讼时效。

综上所述，本院认为，***与锦鸿公司签订的《商品房买卖合同》系双方的真实意思表示，符合公平原则，并未违反法律、行政法规的强制性规定，故应当认定合法有效。由于***请求锦鸿公司承担逾期交房违约金的诉讼请求已经超过法定诉讼时效，***该部分诉讼请求本院不予支持。锦鸿公司应当对迟延办理权属登记证书产生的后果承担60%的违约责任，即锦鸿公司支付***逾期办证违约金10852元。锦鸿公司反诉要求***支付面积补差款的诉讼请求已经超过法定诉讼时效，本院不予支持。依照《中华人民共和国民法通则》第四条、《中华人民共和国合同法》第八条、第六十条、第一百零七条、第一百一十四条第一款的规定，判决如下：

一、漳州市锦鸿房地产开发有限公司应于本判决发生法律效力之日起十日内支付***逾期办证违约金10852元；

二、驳回***其他诉讼请求；

三、驳回漳州市锦鸿房地产开发有限公司的反诉请求。

如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。

案件受理费712元，减半收取356元，由***负担249元，漳州市锦鸿房地产开发有限公司负担107元。反诉费25元，由漳州市锦鸿房地产开发有限公司负担。

如不服本判决，可以在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按照对方当事人的人数提出副本，上诉于福建省漳州市中级人民法院。审判员吴小谦

二零一九年五月二十七日

书记员王小玲