房屋买卖合同纠纷民事判决书

福建省福州市鼓楼区人民法院

民事判决书

（2020）闽0102民初3608号

原告（反诉被告）：***，女，汉族，****年*月**日出生，住***。

委托诉讼代理人：吴健斌，福建世纪新安律师事务所律师。

被告（反诉原告）：福州和胜房地产有限责任公司，住***。

法定代表人：刘加勤，总经理。

委托诉讼代理人：詹建荣，公司职员。

原告（反诉被告）***与被告（反诉原告）福州和胜房地产有限责任公司（以下简称和胜公司）商品房预售合同纠纷一案，本院于2020年4月3日立案受理，依法适用普通程序独任审判，公开开庭进行了审理。***的委托诉讼代理人吴健斌，和胜公司的委托诉讼代理人詹建荣到庭参加诉讼。本案现已审理终结。

***向本院提出诉讼请求：1.和胜公司向***支付逾期交房违约金35905元（以215万元为基数，按照日利率万分之零点五计算，从2018年4月1日计至2019年2月28日）；2.和胜公司向***支付违约金1000元；3.和胜公司向***支付逾期办证违约金2644.5元（以215万元为基数，按照日利率万分之零点五计算，从2020年3月1日计至2020年4月11日）；4.和胜公司承担本案诉讼费。

事实与理由：2016年9月24日，***与和胜公司签订《商品房买卖合同》，***向和胜公司购买位于鼓楼区，总金额215万元。合同约定和胜公司应在2018年3月31日前，将符合约定条件的商品房交付***，如和胜公司逾期交付房屋超过60日后，***继续履行合同的，和胜公司应在合同约定的最后交付期限第二天起至实际交付之日止，按日支付已付款万分之零点五的违约金。如和胜公司交付的房屋未在约定日期达到交付条件，和胜公司支付1000元违约金。另外，合同还约定：如因和胜公司的原因，***不能在商品房交付使用后365日内取得房屋权属证书的，双方同意按下列第（2）项处理：（2）***不退房，和胜公司自逾期之日起每日按***已付款的0.003%向买受人支付违约金。合同签订后，***支付了全部房款，但和胜公司直至2019年2月28日才将商品房交付***，且交付的商品房未达到合同约定的条件。和胜公司的行为已经构成违约，应当按照合同约定承担违约责任。为维护***的合法权益，特向法院提起诉讼，请求法院判如所请。

和胜公司辩称，一、***要求支付1000元违约金不符合合同的约定。合同第八条第四点约定：“如果在规定日期内未达到交付条件，***同意接受，和胜公司支付***1000元的违约金”。根据此约定，支付1000元违约金的前提是***已同意收房且房屋未达交付条件，事实上***至今未来办理毛坯房交房手续，且在和胜公司发出交房通知书时，***购买的和胜公司开发的“元庚公寓”项目商品房已通过五方竣工验收及消防竣工验收，符合合同约定交房条件。***无证据证明商品房所在小区在发出交房通知书时不符合交房条件，因此***无理由要求和胜公司支付违约金1000元。二、***未办好银行按揭手续，使得购房款迟延到账，和胜公司有权延长交房期限。根据双方签订《商品房买卖合同》第六条第二款规定“***2016年12月18日前付商业贷款计139万元”。根据和胜公司提供的银行单位客户专用回单显示***于2017年3月1日才付商业贷款139万元。可知***行为已构成逾期付款，根据《商品房买卖合同》附件六：合同补充协议第三条第二款第四项中规定的“因***未办好银行按揭贷款手续的，使银行未足额将按揭款项按时放款到出卖人指定账户”的行为，根据合同补充协议第三条第二款第四项中规定出卖人有权延长交房期限，这也符合合同法第六十五条的约定。三、元庚公寓项目于2019年12月20日完成房屋首次登记（初始登记）且2020年1月19日按商品房买卖合同中的通讯地址发出办证通知书，应以2020年1月19日作为被告完成合同约定的办证义务的截止时间。综上，***所诉均无合法依据，请求法院驳回***诉讼请求。

和胜公司向本院提出诉讼请求：1.***立即支付和胜公司保管金暂计20600元（按照合同约定自交房通知书约定之日起每延期交接一日收取50元保管金，从2019年2月28日暂计算至2020年4月15日）；2.***支付本案一切诉讼费用。

事实与理由：2016年9月24日，***与和胜公司签订《商品房买卖合同》。和胜公司于2019年2月22日发出《交房通知书》后，由于***原因，未能按期交付。根据合同第十一条约定“由于***原因，未能按期交付的，***按延期时间向和胜公司支付每天50元整的保管金，和胜公司发出的交房通知书上载明的截止日起，不论***是否有验收或者使用该房产，均视为和胜公司已按本合同约定条件交付房屋，该房屋义务、风险随之转移给***，该房屋的相关费用，包括各项税费，以及自交付之日起的物业管理费和其他杂费由***承担。因此造成和胜公司增加的其他费用，由买受人承担”。***违反了合同第十一条的约定。故根据《中华人民共和国合同法》以及《中华人民共和国民事诉讼法》相关规定起诉至法院，愿判如所请。

***辩称，一、和胜公司所提供的证据不真实且相互矛盾，***不存在逾期收房违约情况。和胜公司所提供的证据不真实且相互矛盾：1.和胜公司提供的快递客户存根，通过查询快递号“266797533915”没有任何快递记录；2.快递客户存根中载明“精装房交房通知书”与证据《交房通知书》相互矛盾。退一步说，和胜公司于2019年2月28日通知“精装修交房”，精装修房屋收房属于《装修工程委托协议》调整范围，不属于案涉《商品房买卖合同》调整范围。***不存在逾期收房违约情况：本案中，***已于2019年2月左右与和胜公司毛坯收房，毛坯房交接材料均由和胜公司保管，依据《最高人民法院关于民事诉讼证据的若干规定》第四十五条规定，该书证由和胜公司控制，应由和胜公司提供该书证。另外，双方对案涉的房屋签署《装修工程委托协议》，因和胜公司交付的装修成果存在多处质量问题，但***已先行交接入住。***已经交接入住，和胜公司却主张***至今未收房，与事实明显不符，构成虚假诉讼。案涉房屋的装修存在多处质量问题，因本案属于商品房预售合同纠纷案由，***保留依据《装修工程委托协议》向和胜公司的追诉权利。综上，和胜公司违约事实清楚，理应按照合同约定承担违约责任。

一、福州和胜房地产有限责任公司于本判决生效之日起十日内向***支付违约金35260元；

二、驳回***其他诉讼请求；

三、驳回福州和胜房地产有限责任公司的反诉诉讼请求。

如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。

本诉诉讼费772元，由***负担84元，和胜公司负担688元。反诉诉讼费157.5元，由和胜公司负担。

如不服本判决，可以在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按照对方当事人或者代表人的人数提出副本，上诉于福州市中级人民法院。

审判员赵毳

二零二零年六月十八日

书记员叶炜