房屋买卖合同纠纷民事判决书

福建省福州市鼓楼区人民法院

民事判决书

（2020）闽0102民初3610号

原告（反诉被告）：***，女，汉族，****年*月**日出生，住***。

委托诉讼代理人：吴健斌，福建世纪新安律师事务所律师。

被告（反诉原告）：福州和胜房地产有限责任公司，住***。

法定代表人：刘加勤，总经理。

委托诉讼代理人：詹建荣，公司职员。

原告（反诉被告）***与被告（反诉原告）福州和胜房地产有限责任公司（以下简称和胜公司）商品房预售合同纠纷一案，本院于2020年4月3日立案受理，依法适用普通程序独任审判，公开开庭进行了审理。***的委托诉讼代理人吴健斌，和胜公司的委托诉讼代理人詹建荣到庭参加诉讼。本案现已审理终结。

***向本院提出诉讼请求：1.和胜公司向***支付逾期交房违约金3426.53元（以2210670元为基数，按照日利率万分之零点五计算，从2018年4月1日计至2018年5月1日）；2.和胜公司向***支付逾期办证违约金13462.98元（以2210670元为基数，按照日利率万分之零点三计算，从2019年5月2日计至实际办证之日止，暂计至2019年11月21日）；3.和胜公司向***支付违约金1000元；4.和胜公司承担本案诉讼费。

事实与理由：2017年1月22日，***与和胜公司签订《商品房买卖合同》，***向和胜公司购买位于鼓楼区，总金额2210670元。合同约定和胜公司应在2018年3月31日前，将符合约定条件的商品房交付***，如和胜公司逾期交付房屋超过60日后，***继续履行合同的，和胜公司应在合同约定的最后交付期限第二天起至实际交付之日止，按日支付已付款万分之零点五的违约金。如和胜公司交付的房屋未在约定日期达到交付条件，和胜公司支付1000元违约金。另外，合同还约定：如因和胜公司的原因，***不能在商品房交付使用后365日内取得房屋权属证书的，双方同意按下列第（2）项处理：（2）***不退房，和胜公司自逾期之日起每日按***已付款的0.003%向买受人支付违约金。合同签订后，***支付了全部房款，但和胜公司直至2018年5月1日才将商品房交付***，且交付的商品房未达到合同约定的条件。和胜公司的行为已经构成违约，应当按照合同约定承担违约责任。为维护***的合法权益，特向法院提起诉讼，请求法院判如所请。

和胜公司辩称，一、和胜公司已于2018年5月1日将房屋交付***。***在诉状中已确认交房时间为2018年5月1日且根据和胜公司提供的《交房通知书》、《验房通知书》可知，***已于2018年5月1日办理验房手续，并在该《验房通知书》载明“经双方验房（毛坯房）无整改项目，买受人同意交房”，上述证据可以证明，1.和胜公司已于2018年5月1日将房屋交付***，根据《最高关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题解释》第十一条的规定：收房后已完成了房屋的转移占有，业主自收房之日起获得房屋的使用利益，可视为房屋的交付适用，完成了交房义务；2.业主在明知道房屋存在未达到交房条件的情况下，完成了交付行为，可视为业主和开发商对房屋交付达成新的新约，是双方意思自治的结果，应予以认可。二、***未办好银行按揭手续，使得购房款迟延到账，和胜公司有权延长交房期限。根据***、和胜公司双方签订《商品房买卖合同》第六条第二款规定“***于2017年4月30日前付商业贷款计110万元”。根据和胜公司提供的银行单位客户专用回单显示***于2017年6月28日才付商业贷款110万元。可知***行为已构成逾期付款，根据《商品房买卖合同》附件六：合同补充协议第三条第二款第四项中规定的“因***未办好银行按揭贷款手续的，使银行未足额将按揭款项按时放款到和胜公司指定账户”的行为，根据合同补充协议第三条第二款第四项中规定和胜公司有权延长交房期限，这也符合合同法第六十五条的约定。三、***要求支付违约金1000元属于重复惩罚，不符合法律相关立法精神和规定。在***诉求中前两点分别是逾期交房违约金和违约金两点，两个违约条款同时指向逾期交房的同一行为，根据一事不二罚原则，针对一行为，只能使用同一惩罚一次，上诉两行为均为金钱罚，属于重复惩罚，因此***在主张逾期交房的违约金的情况下不应再主张和胜公司支付1000元违约金。四、元庚公寓项目于2019年12月20日完成房屋首次登记（初始登记）且2020年1月19日按商品房买卖合同中的通讯地址发出办证通知书，应以2020年1月19日作为和胜公司完成合同约定的办证义务的截止时间。综上，***所诉均无合法依据，请求法院驳回***诉讼请求。

和胜公司向本院提出诉讼请求：1.***立即支付和胜公司违约金共计4263元（自2017年4月20日计至2017年6月28日，按日支付逾期应付款（98万元）的万分之零点七五，98万元×0.00075×58=4263元）；2.***支付本案一切诉讼费用。

事实与理由：2017年1月22日，和胜公司与***签订《商品房买卖合同》（以下简称合同）。***未能按照《合同》第六条约定时间按时结清购房款，已构成逾期付款。根据《合同》第七条第一款第一项约定“逾期不超过60日，自本合同规定的应付款期限之第二天起至实际全额支付应付款之日止，***按日向和胜公司支付逾期应付款万分之零点二五的违约金，合同继续履行。”根据《合同》附件六：第四条第二款约定“逾期超过30日后，经和胜公司同意合同继续履行，自本合同规定的应付款期限之第二日起至实际全额支付应付款之日止，***按日向和胜公司支付逾期应付款万分之零点五的违约金”。和胜公司违反了上述合同约定，应如约承担违约金，故根据《中华人民共和国合同法》以及《中华人民共和国民事诉讼法》相关规定起诉至法院，愿判如所请。

***辩称，***依约按时办理了贷款手续，贷款银行何时付款存在多重原因，但不可归责于***，不属***的过错，同时也部分超过诉讼时效。和胜公司举证的发票上的时间只是其开具发票的时间，并不是***的缴款款项时间，和胜公司混淆概念。退一步讲，***已依约向和胜公司送交贷款材料，并于2017年4月5日积极配合与中国建设银行股份有限公司福建省分行（以下简称建设银行福建省分行）签订《个人住房借款合同》，***积极配合反诉原告办理按揭贷款，不违反《买卖合同》附件六关于办理按揭贷款付款的补充约定，***未收到和胜公司任何关于办理贷款的书面通知。***按时依约办理贷款手续，贷款银行何时发放贷款不可归责于***，不属***的过错，据向贷款银行了解，放款时间与开发商建行及封顶速度即完工成果相关联。同时，附件六补充条款最后一段载明若补充协议与《商品房买卖合同》不一致的，以本补充协议为准。那么，和胜公司存在累加逾期付款比例，系明显计算错误。另外，和胜公司提出反诉的时间是2020年5月14日其主张逾期付款违约的抗辩点也超过诉讼时效。

一、福州和胜房地产有限责任公司于本判决生效之日起十日内向***支付违约金21802.4元；

二、驳回福州和胜房地产有限责任公司的反诉诉讼请求。

如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。

本诉诉讼费247元，由和胜公司负担。反诉诉讼费25元，由和胜公司负担。

如不服本判决，可以在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按照对方当事人或者代表人的人数提出副本，上诉于福州市中级人民法院。

审判员赵毳

二零二零年六月十八日

书记员叶炜