其它类型纠纷执行裁定书

山东省济宁市中级人民法院

执行裁定书

（2020）鲁08执复118号

复议申请人（案外人）：***，男，****年**月*日出生，住***。

被执行人：***，男，****年*月*日出生，汉族，现服刑期间。

被执行人：***，女，****年*月*日出生，汉族，住***。

受害人代表：***，女，****年*月**日出生，汉族，身份证号码***，住***。

受害人代表：***，女，****年*月*日出生，汉族，身份证号码***，住***。

受害人代表：***，男，****年*月**日出生，汉族，身份证号码***，住***。

复议申请人***不服济宁市任城区人民法院（以下简称任城法院）（2019）鲁0811执异1154号执行裁定书，向本院申请复议。本院受理后，依法组成合议庭，进行了审查，现已审查终结。

执行经过

任城法院在执行被执行人***、***非法吸收公众存款、诈骗一案中，异议人***提出书面异议，请求解除对位于济宁市任城区××农贸市场商业楼××号房屋的查封。事实与理由：一、异议人与被执行人已于2016年1月18日就被查封房屋签订房屋买卖合同，并且异议人已经支付全额购房款，被查封房屋实际规定异议人所有。2015年5月18日，被执行人***通过中间人郝家状向异议人借款20万元，异议人在扣除当月7000元利息后，将193000元支付至中间人郝家状名下，中间人郝家状将借款转付给***，2015年12月14日，被执行人***向异议人补签借条一份后被执行人***因资金周转困难，提出再次借款请求，并自愿将自己名下被查封房屋出售给异议人，原借款20万元转为购房款，因此，2016年1月18日，异议人与被执行人***、***在济宁任城新区法律服务所见证下签订《房屋买卖合同》，被执行人自愿将名下被查封房屋出售给异议人，购房款共计33万元，除20万元借款转为购房款外，异议人于当日向其支付剩余13万元购房款（转账支付12万元、现金1万元），被执行人***、***向异议人出具收条一份，同时因该房屋暂时无法过户，被执行人承诺待符合条件后协助办理过户手续。二、被执行人已经将被查封房屋交付异议人占有、使用。合同签订后，被执行人将该房屋权属证、钥匙交付给异议人，异议人于2017年4月与案外人左建明签订房屋租赁合同，将该房屋租赁给左建明使用至今。

任城法院查明，任城法院在执行被执行人***、***非法吸收公众存款、诈骗一案中，于2019年9月23日以（2018）鲁0811执4255号之一执行裁定书及协助执行通知书查封了被执行人***名下位于济宁市任城区××农贸市场商业楼××号房屋一处，查封期限三年。2016年1月18日，异议人***与被执行人***、***签订涉案房屋的房屋买卖合同，见证单位为济宁任城新区法律服务所。

任城法院认为，《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十八条规定：“金钱债权执行中，买受人对登记在被执行人名下的不动产提出异议，符合下列情形且其权利能够排除执行的，人民法院应予支持：（一）在人民法院查封之前已签订合法有效的书面买卖合同；（二）在人民法院查封之前已合法占有该不动产；（三）已支付全部价款，或者已按照合同约定支付部分价款且将剩余价款按照人民法院的要求交付执行；（四）非因买受人自身原因未办理过户登记。”本案中，根据异议人的陈述，该房屋买卖行为属于以物抵债，原债权债务异议人仅提供***出具的借条一份，且转账凭证显示不是支付给被执行人***而是支付给案外人郝家壮，在未经法院审理的情况下，无法证实异议人与被执行人的债权债务的真实性，继而无法证实复议人是否已支付该房屋的全部价款，异议人***不享有对本院查封的涉案房产足以排除强制执行的民事权益。2020年5月23日，任城法院作出（2019）鲁0811执异1154号执行裁定书，驳回异议人***的异议请求。

复议申请人***不服上述异议裁定，向本院提出复议申请，其主要理由为：1、涉案房屋被查封前已签订合法有效的房屋买卖合同。2、涉案房屋一直由复议人占有、使用。3、复议人已支付全部房款。4、涉案房屋未办理过户，复议人与***没有过错。请求撤销任城法院（2019）鲁0811执异1154号执行裁定书，并解除涉案房屋的查封。

本院查明济宁市任城区××农贸市场商业楼××号房屋产权证系济宁市任城区村镇房屋权属证。其他事实与任城法院查明事实一致。

本院认为，《中华人民共和国城市房地产管理法》第9条规定：“城市规划区内的集体所有的土地，经依法征收转为国有土地后，该幅国有土地的使用权方可有偿出让……”济宁市任城区××农贸市场商业楼××号房屋系占用集体所有土地建造的房屋，依照法律规定，此类房产不能向本集体成员以外人员进行销售，故复议申请人对该房产未办理过户登记是其自身原因造成。且该房屋买卖行为属于以物抵债，原债权债务异议人仅提供***出具的借条一份，且转账凭证显示不是支付给被执行人***而是支付给案外人郝家壮，在未经法院审理的情况下，无法证实异议人与被执行人的债权债务的真实性，复议人***对查封的涉案房产不享有足以排除强制执行的民事权益。综上，依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百二十五条、《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十三条第一款第一项、第二十八条之规定，建议裁定如下：：

驳回复议申请人***的复议申请。

本裁定为终审裁定。

审判长刘建国

审判员李鹏

审判员李贺

二零二零年七月十三日

书记员李雪亭