房屋买卖合同纠纷民事判决书

云南省楚雄彝族自治州中级人民法院

民事判决书

（2020）云23民终881号

上诉人（原审原告）：***，女，****年**月**日生，汉族，昆明市人，大学文化，住***。

委托诉讼代理人：周东臣，云南雁序律师事务所律师。代理权限：特别授权代理。

委托诉讼代理人：杨舟，云南雁序律师事务所实习律师。代理权限：特别授权代理。

上诉人（原审第三人）：***，女，****年*月**日生，汉族，元谋县人，大专文化，元谋火车站职工，住***。

被上诉人（原审被告）：楚雄佳泰房地产开发有限公司。住所地：楚雄市开发区鹿城北路（楚雄日报社一至二楼），统一社会信用代码：91532300797205707X。

法定代表人：张立新，系该公司执行董事。

委托诉讼代理人：张伟，云南佳信律师事务所律师。代理权限：特别授权代理。

上诉人***、***与被上诉人楚雄佳泰房地产开发有限公司（以下简称佳泰公司）商品房销售合同纠纷一案，不服云南省楚雄市人民法院（2020）云2301民初5143号民事判决，向本院提起上诉。本院于2020年6月8日立案后，依法组成合议庭进行了审理。本案现已审理终结。

一审法院认定事实：2010年8月25日，***与佳泰公司签订编号为枫字第386号的商品房购销合同，约定***向佳泰公司购买其开发建设的楚雄市枫华盛景3幢第1-4层6号房屋（现房），房屋参考套内建筑面积为279.84平方米，总价969000元；付款方式为首付485000元，办理按揭贷款484000元；佳泰公司应于2010年9月20日前将经建设单位组织验收合格，并符合合同约定的商品房交付给***；佳泰公司逾期交房的，自合同约定的交房时间届满后的次日起至实际交房之日止30天内，按每天30元向***支付违约金，合同继续履行，逾期30天后，***有权决定是否解除合同，***决定继续履行合同的，佳泰公司每逾期一天支付违约金30元；产权登记手续（房产证、土地使用证）由佳泰公司代办，***配合相关事项；商品房购销合同还对双方的其他权利义务进行了约定。2010年9月10日，***与兴彝村镇银行签订个人购房借款／担保合同，办理购房按揭贷款484000元，借款期限自2010年9月10日至2030年9月10日。同日，***与兴彝村镇银行签订贷款抵押合同，约定用前述房屋为贷款提供抵押担保；佳泰公司与兴彝村镇银行签订保证担保贷款合同，约定由佳泰公司为***向兴彝村镇银行办理的购房按揭贷款484000元及利息等提供连带责任保证担保。2010年9月14日，兴彝村镇银行将484000元贷款转入***在兴彝村镇银行开立的存折（存折账号为53×××78）内，该存折为贷款发放及归还账户，该存折自按揭贷款发放之日起至今由佳泰公司持有、保管，贷款484000元亦由佳泰公司使用。前述按揭贷款484000元，自2010年10月至2015年4月的本息由佳泰公司偿还，自2015年5月至2018年5月的本息140600元（37个月×3800元）由***偿还。2010年9月14日，佳泰公司将其与***签订的商品房购销合同进行登记备案，现诉争房屋商品房买卖合同仍备案在***名下。因***未取得诉争房屋产权证，兴彝村镇银行至今未对诉争房屋进行抵押登记。至***起诉时，***未向佳泰公司交纳配套费、维修基金等费用，亦未要求佳泰公司交付房屋。另查明，佳泰公司出具的客户名称为***、落款时间为2010年8月25日、金额为485000元、发票代码为253000820088、发票号码为00405283的购房款发票系伪造，该发票真实的付款人系案外人徐建武，徐建武因购买佳泰公司开发建设的楚雄市枫华盛景23幢2单元101号房屋，于2010年11月17日向佳泰公司支付购房首付款142718元，并于2013年2月19日从佳泰公司处领取了产权证。兴彝村镇银行发放购房按揭贷款484000元至今，佳泰公司未向***出具过484000元的购房款发票。2019年4月10日，兴彝村镇银行以***自2018年6月起未按约定偿还贷款本息为由起诉，要求解除与***签订的借款合同，由***归还贷款本息，并由佳泰公司对***应还贷款本息承担连带清偿责任等。2019年4月18日，兴彝村镇银行以涉案房屋商品房买卖合同登记备案在***名下为由申请查封房屋。同日，作出（2019）云2301民初1309号民事裁定，查封了涉案房屋，限额为365242.11元，查封期限为三年。作出（2019）云2301民初1309号民事判决，判决：一、解除兴彝村镇银行与***于2010年9月10日签订的编号为楚兴村银2010借字第472号的借款合同；二、由***于判决生效后十五日内偿还兴彝村镇银行借款本金365242.11元及支付截止2019年4月8日的利息21500.39元，自2019年4月9日起***继续按年利率8.085%计算支付利息至借款本息清偿完毕之日止；三、佳泰公司对***应归还兴彝村镇银行的上述借款本息承担连带清偿责任。***不服提起上诉，楚雄彝族自治州中级人民法院于2019年9月20日作出（2019）云23民终1294号民事判决，维持（2019）云2301民初1309号民事判决。同时查明，2010年12月22日，***与佳泰公司签订编号为枫字第408号的商品房购销合同，约定***向佳泰公司购买其开发的枫华盛景3幢第1-4层3-6号房屋（现房），房屋参考套内建筑面积为272.52平方米，建筑面积为279.79平方米；房屋总价为884752元，付款方式为首付款404752元，办理按揭贷款480000元；佳泰公司应于2011年2月30日（应为28日）前将经建设单位组织验收合格，并符合合同约定的商品房交付给***；产权登记手续（房产证、土地使用证）由佳泰公司代办，***需配合以下事项：1.支付全部房价款及合同补充协议约定按国家相关部门规定应交的相关费用；2.双方办理房屋交接手续；3.***签订委托佳泰公司办理产权证委托书、产权登记申请书；4.***向佳泰公司支付办理产权证的完备资料（如购房发票等），在***办理完以上事项后，佳泰公司必须在20个工作日内向产权登记机关申请办理。商品房购销合同还对双方的其他权利义务进行了约定。同日，***（乙方）与佳泰公司（甲方）签订补充协议，约定：“一、合同商品房价款不包含配套设施的费用……三、合同商品房价款不包含公共维修基金及国家规定应由乙方缴纳的相关税费。按现行国家规定收取以下费用：房屋公共维修基金、契税及印花税标准按国家规定甲方代为收取，甲方代为办理产权证时乙方需每户预缴150元，该费用办理产权证时多退少补。乙方应在交房后，甲方规定时间内将以上费用缴清，以保证及时办理产权证。四、乙方在接房前必须同甲方选定的物业公司签订前期物业管理服务合同，并缴纳相关费用……”。2011年1月26日，***与中国工商银行楚雄分行签订个人购房借款／担保合同，向银行办理购房按揭贷款440000元。2011年2月1日，银行按***的指定将贷款440000元转入佳泰公司的银行账户。佳泰公司于2011年1月24日、2012年7月30日分别为***出具了金额为40000元、844752元的购房款发票。2012年7月30日，佳泰公司向***代收了办证税费（含维修基金）24998元、配套费12050元、电视开户费450元。2012年8月20日，***向楚雄安居物业管理有限公司交纳了诉争房屋自2011年3月1日至2012年3月1日的物业管理服务费2686元，并预交了电费200元，同时办理了接房手续。***自接房至今，未对房屋进行装修。

一审法院认为，根据《中华人民共和国民法总则》第一百四十六条第一款“行为人与相对人以虚假的意思表示实施的民事法律行为无效”之规定，本案中，***与佳泰公司虽签订商品房购销合同并办理了合同备案登记手续，但商品房买卖合同登记备案是行政主管部门通过网络对房地产市场进行监管的一种手段，此备案行为不具有物权公示效力，佳泰公司关于双方签订商品房购销合同系为获取银行按揭贷款供其使用，双方之间不存在真实的商品房买卖关系的辩解成立，故以虚假的意思表示签订的商品房购销合同应依法认定为无效。理由如下：首先，***未向佳泰公司支付过购房首付款，佳泰公司出具的购房首付款485000元发票系伪造的。其次，双方在签订商品房购销合同后，***向兴彝村镇银行办理的按揭贷款484000元，佳泰公司亦对此提供连带责任保证担保，但至今佳泰公司未向***出具过购房尾款发票，***亦未提交证据证实曾要求佳泰公司出具购房尾款发票，且按揭贷款发放及归还的存折一直由佳泰公司持有、保管，佳泰公司自按揭贷款发放的次月即2010年10月起至2015年4月止一直在偿还贷款本息，***虽主张因其对佳泰公司享有其他债权，贷款发放后佳泰公司偿还了部分贷款本息，但未提交任何证据证实。最后，双方签订的商品房购销合同时诉争房屋系现房，合同约定佳泰公司于2010年9月20日前向***交付房屋，但在本案起诉前，***未向佳泰公司主张过交房，且至今未向佳泰公司交纳配套费，亦未向相关部门交纳维修基金、税费等相关费用。双方签订的商品房购销合同无效，***与兴彝村镇银行签订个人购房借款／担保合同已被生效法律文书判决解除，根据《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第二十五条第二款“商品房买卖合同被确认无效或者被撤销、解除后，商品房担保贷款合同也被解除的，出卖人应当将收受的购房贷款和购房款的本金及利息分别返还担保权人和买受人”的规定，佳泰公司应向***退还购房款。对于首付款，因***未实际支付过购房首付款，故不存在返还购房首付款的情形，因按揭贷款的实际使用人是佳泰公司，***向兴彝村镇银行归还2015年5月至2018年5月的贷款本息140600元，佳泰公司应予返还。剩余按揭贷款本息全部应由佳泰公司返还兴彝村镇银行，（2019）云2301民初1309号民事判决书判决***承担返还责任，则应由佳泰公司返还***剩余按揭贷款。***与佳泰公司签订的商品房购销合同（含补充协议）是双方的真实意思表示，内容不违反法律、行政法规的强制性规定，应确认合法、有效。在签订商品房购销合同及补充协议后，***向佳泰公司付清了购房款，佳泰公司亦向***出具了购房款发票，佳泰公司还向***代收了办证税费（含维修基金）、配套费、电视开户费等费用，***接收了房屋，同时向物管公司交纳了物业服务费并预交了电费，佳泰公司已向***履行了交房义务。至今，佳泰公司未按合同约定为***办理涉案房屋产权证，已构成违约，佳泰公司未在合同约定期限内协助***办理不动产权证，属违约行为，应承担逾期办证违约责任，协助***办理不动产权证并支付违约金。***与佳泰公司在商品房购销合同中未约定逾期办证违约金，双方关于办理房屋产权登记的期限明确约定为***交清相关税费、办理房屋交接手续、提供购房款发票等，***办理完约定事项后，由佳泰公司在20个工作日内向房屋产权登记机关申请办证，***与佳泰公司于2010年12月22日签订商品房购销合同，2012年7月30日***交纳了办理产权证的相关的费用，约定的办理产权证的时间届满，***长期未及时有效主张其权利扩大损失，***亦未提交其损失的相关证据，按照佳泰公司在本案中的过错，酌情支持由佳泰公司支付***逾期办证违约金10000元。综上，依照《中华人民共和国民法总则》第一百四十六条第一款，《中华人民共和国合同法》第八条、第四十四条第一款、第五十六条、第五十八条、第六十条、第一百零七条、第一百三十条、第一百三十五条，《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十八条、第二十五条第二款，《中华人民共和国民事诉讼法》第十三条第二款，《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉的解释》第九十条之规定，判决：一、***与楚雄佳泰房地产开发有限公司于2010年8月25日签订的编号为枫字第386号的《商品房购销合同》无效；二、楚雄佳泰房地产开发有限公司于判决生效之日起十五日内向***返还其已偿还的购房按揭贷款本息140600元；三、楚雄佳泰房地产开发有限公司自判决生效之日起十五日内向***支付《个人购房借款／担保合同》剩余的贷款本金及利息；四、驳回***的其他诉讼请求；五、楚雄佳泰房地产开发有限公司于判决生效之日起十五日内协助***办理位于楚雄市房屋的不动产权登记手续；六、由楚雄佳泰房地产开发有限公司于判决生效之日起十五日内向***支付逾期办证违约金10000元；七、驳回***的其他诉讼请求。***案件受理费2128元，减半收取计1064元，由楚雄佳泰房地产开发有限公司负担（未交，于判决生效之日起十五日内缴纳）。***案件受理费7530元，减半收取计3765元，由***负担1206元（已交），由楚雄佳泰房地产开发有限公司负担2559元（未交，于判决生效之日起十五日内缴纳）。

驳回上诉，维持原判。

***交纳的二审案件受理费2198元由其负担（已交）；***交纳的二审案件受理费5533元由其负担（已交）。

本判决为终审判决。

本判决送达后即发生法律效力。如负有义务的当事人不自动履行本判决，享有权利的当事人可在判决规定的履行期限届满后两年内向原审法院或者与原审法院同级的被执行的财产所在地人民法院申请强制执行。

审判长蒋文娟

审判员蔡建华

审判员吴启贤

二零二零年七月十五日

书记员山岚