房屋租赁合同纠纷一审民事判决书

广西壮族自治区宁明县人民法院

民事判决书

（2012）宁民初字第771号

原告***，男，****年*月*日出生，壮族，公务员，住***。

委托代理人凌晨，广西花山律师事务所律师，代理权限：特别授权。

委托代理人黄红，广西花山律师事务所律师，代理权限：一般代理。

被告广西崇左市隆腾汽车销售有限公司，住***。

法定代表人朱懋隆，经理。

委托代理人李业辉，广西诺尔律师事务所律师，代理权限：特别授权。

原告***与被告广西崇左市隆腾汽车销售有限公司房屋租赁合同纠纷一案，本院于2012年10月25日立案受理后，依法由审判员黄家峰适用简易程序于2012年11月21日公开开庭进行了审理。书记员农爱萍担任记录。原告***及其委托代理人凌晨、黄红、被告广西崇左市隆腾汽车销售有限公司的委托代理人李业辉到庭参加诉讼。被告广西崇左市隆腾汽车销售有限公司法定代表人朱懋隆经本院传票传唤不到庭。本案现已审理终结。

原告***诉称，2011年3月17日，原、被告签订房屋租赁合同。合同约定原告将自已位于宁明县新建楼房的一、二层租给被告。该栋楼房是新建楼房，出租给被告前，原告已进行全面的装修，里面的设备都是全新的。合同约定租赁期限从2011年4月至2014年3月31日，租金为每个月3000元，承租方负责租赁房屋的安全管理，租期满后承租方应将租赁房屋腾空并恢复原状交还原告。合同同时也约定了违约条款。合同签订后，原告依约将全新的楼房出租给被告使用，被告承租后开始还能依约定支付租金。2012年6月，被告单方搬出租赁房屋，既不办理退房手续不退还房屋钥匙，也不支付租金。门口的“隆腾汽车销售有限公司”的招牌也没有拆除，房屋的墙体、门锁、水电设施均有不同程度的损坏，其拖欠的水电费也由原告代为支付。原告多次向被告提出协商要求并发出书面告知书，被告均不予理会，其行为已严重侵害了原告的合法权益。为此起诉至法院要求判令：1、解除原、被告签订的房屋租赁合同；2、被告支付拖欠原告的4个月租金12000元及水电费370元；3、被告按合同约定支付违约金3000元和滞纳金9000元；4、被告对租赁过程中损坏的房屋墙体及家具、门锁、水电设施等经济赔偿共计2340元，并清除门面招牌；

原告对其陈述事实在举证期限内提供的证据有：

1、身份证复印件1份，证明原告是本案的适格主体；

2、组织机构代码证、税务登记证、企业法人营业执照、身份证复印件各1份，证明被告是本案的适格主体；

3、房屋租赁合同复印件1份，证明原、被告双方存在房屋租赁合同关系的事实；

4、国有土地使用证、建设用地规划许可证、贷款卡复印件各1份，证明原告对承租给被告的房屋享有合法的所有权；

5、告知书、律师催告函复印件各1份、特快专递邮件复印件3份，证明原告书面通知被告要求协商处理租赁事宜的事实；

6、相关信息内容记录复印件十九条，证明原告多次催促被告履行租赁合同，被告对此无理推脱的事实；

7、水电费用的收款收据复印件8份，证明在被告承租房屋期间内，原告为被告垫付费用的事实；

8、房屋现状照片22张（原件），证明被告在承租房屋门面依然悬挂其招牌，并且在承租期间对原告房屋的墙体及家具、门锁、水电设施均造成不同程度损害的事实；

9、钥匙交接证明1份（原件），证明被告正式将租赁房屋钥匙移交给原告的具体时间是2012年10月20日，在此之前被告一直控制租赁房屋。

被告广西崇左市隆腾汽车销售有限公司辩称，1、被告同意解除合同；2、被告并没有违约，也没有拖欠原告的租金。2012年2月底时，原告妻子马冰梅要求将租金从每月3000元提高至3500元，被告以租金过高且该出租房过小不适合被告扩展业务为由与原告的妻子协商要求退租，但要再租几个月等找到合适的出租房再搬走，原告的妻子表示同意，被告为此于2012年4月13日按每月3500元支付了2012年4月、5月的租金共计7000元，所以被告也没有拖欠原告的租金。2012年6月1日被告的员工全部搬离租赁房屋后，就多次打电话给原告妻子要求协商退租事宜，均被其以各种借口推脱。3、被告在租赁过程中正常合理使用租赁房屋的各种设施，没有故意损坏该房屋的墙体及家具、门锁、水电设施，所以被告不同意赔偿原告的损失。门面招牌的拆除问题，被告因没有时间拆除就与原告妻子商量用3000元租赁保证金来作为请人拆除招牌及清理租赁房屋的费用，其也表示同意。综上所述，请求法院驳回原告第2、3、4项诉讼请求。

被告广西崇左市隆腾汽车销售有限公司在举证期限内提供证据（复印件）有：

1、无折存款回单2份，证明被告已付清原告房屋租金；

2、与宁明汽车总站的租赁合同（店面）1份，证明被告因业务扩展和原告提高租金决定另租他处；

3、发票7份，证明被告已向新出租方缴纳租金，终止履行与原告的协议；

4、租房合同（员工住宿）1份；

5、网银转帐单1份；

以上证据4、5均证明被告员工也全部搬离原告出租房。

经过开庭质证，被告广西崇左市隆腾汽车销售有限公司对原告***提供的证据1、2、3和证据4中的国有土地使用证、建设用地规划许可证及证据5、6无异议。本院对上述当事人无异议的证据予以确认。

被告对原告提供的证据4中的贷款卡、证据7、8、9有异议，认为：证据4中的贷款卡是属于被告的，与本案无关；证据7真实性无异议，但只认可2012年6月6日的电费发票和2012年6月7日的水费发票，其他的发票因为是发生在被告的员工全部搬离出租屋之后，所以不予确认；证据8的房屋门面拆除，已跟原告妻子商量过从保证金3000元中支付费用，对于油污等是正常合理使用留下的，还有遗留的杂物，也没有影响到房屋的使用，另外，照片不能确定是在该出租房拍照的；证据9不能证实原告的主张，在被告搬离后，原告曾来拿钥匙去后又拿来给被告的员工，该份证据不能证明被告交房的时间。原告对被告提供的证据1、2、3、4的真实性无异议，但证据1只能证明被告最后一次支付租金是2012年4月13日，之后就没再支付，且有意拖欠了租金；证据2、3、4与本案无关，恰恰证明被告的违约行为。本院认为，原告提供的证据4中的贷款卡的无折存款回单，是被告支付给原告的租金是计算到2012年5月31日，与本案具有关联性，本院予以认定。对原告提供的证据7，与本案有关联性，本院予以认定，对原告提供的证据8中的房屋门面悬挂的招牌，与本案有关联性，本院予以认定。对于被告在租赁房屋期间正常合理使用留下的油污以及遗留的杂物，没有影响到房屋的使用。同时，照片不能确定该出租房的财产损失，且被告不予认可，本院对该部分的证据，不予采纳，对原告提供的证据9，符合事实，与本案具有关联性，本院予以认定。对被告提供的证据1与本案有关联性，本院予以认定。对被告提供的证据2、3、4与本案无关联性，本院不予采纳。

综合全案证据，本院确认以下法律事实：2011年3月17日，出租人（甲方）***与承租人（乙方）广西崇左市隆腾汽车销售有限公司签订房屋租赁合同。合同约定：一、甲方出租房屋基本情况。甲方提供租赁的房屋位于宁明县汽车站对面新建楼房的一、二层租给乙方，租用面积360平米，另提供房后露天阳台35平米左右作为厨房之用（厨房建造费用由被告自行负责）。二、租赁期限和用途。1、租期自2011年4月1日至2014年3月31日，房租随行就市，一年一定。2、租赁期满前3个月，甲乙双方应就租赁期满后是否续或解除租赁通知对方。3、该处房屋供经营使用，如果乙方要改变使用用途，需经得甲方同意。三、租金、保证金及支付方式。1、该房屋月租金为3000元，按半年支付，乙方在上次所缴租金期满前5日向甲方支付下期租金；2、在合同签订之日，乙方应向甲方支付3000元作为租赁保证金，租赁期满时乙方如不再续租，且乙方无任何违约行为时，甲方将该保证金全部无息退还给乙方。四、房屋安全管理。1、在租赁期内，除房屋结构包括墙、顶等大修项目由甲方负责外，其它如房屋门、窗、水电等附属设施及乙方装修装饰部分均由乙方负责维修，并由乙方自行承担修缮费用。……。3、乙方应合理使用其所承租的房屋及其屋内设备。如因使用不当造成房屋及设备损坏的，乙方应立即负责修复或经济赔偿。4、乙方对租赁房屋进行装修装饰的，必须提前与甲方协商，在租赁期满或因其他原因终止后可自行拆除，甲方不予补偿。五、权利与义务。……。4、合同终止后（含合同租赁期满或被解除等）10日内，乙方应将该房屋腾空并恢复原状交给甲方。……。5、承租期间所发生的水电等费用以及营业税等均由乙方自行支付。六、违约责任。1、在租赁期内，如甲方擅自终止合同，应向乙方支付一个月租金的违约金。2、在租赁期内，如乙方擅自终止合同，甲方收到的当期租金和保证金不予退还。3、乙方未按合同规定时间内交纳相关费用（含租金、保证金等），乙方应向甲方支付滞纳金，滞纳金为：费用×1%×逾期天数。乙方未按规定时间、金额缴纳相关费用超过15天的，除收取乙方滞纳金外，甲方有权解除合同。……。合同还约定了其他权利义务及违约责任条款。合同签订后，原告依约将楼房出租给被告使用，被告承租后依约定支付保证金3000元，并支付2011年10月至2012年3月租金18000元和2012年4、5月份租金7000元。2012年6月1日起，被告搬出租赁房屋，未与原告协商退租事宜和退还房屋钥匙。期间，被告也未支付租金给原告。2012年10月20日，被告将承租房屋的钥匙移交给原告。在出租楼房门口悬挂的“崇左市隆腾汽车宁明店”招牌被告已拆除。

本院认为，本案的争议焦点是：一、被告广西崇左市隆腾汽车销售有限公司应否支付原告租金、水电费；二、被告广西崇左市隆腾汽车销售有限公司应否给付原告违约金及滞纳金；三、被告广西崇左市隆腾汽车销售有限公司应否支付原告***的出租房屋经济损失。

一、关于被告广西崇左市隆腾汽车销售有限公司应否支付原告***租金、水电费的问题。原告与被告于2011年3月17日签订的《房屋租赁合同》是双方在协商一致的基础上自愿签订的，系双方真实意思表示，不违反法律规定，合同有效。租赁合同生效后，原、被告即受到该合同的约束，双方应按约定履行合同。双方在合同中约定：月租金为3000元，按半年支付，被告在上次所缴租金期满前5日向原告支付下期租金。被告承租房屋后，已向原告交纳租金至2012年5月31日止。之后，租金至今尚未支付，被告应按合同约定支付逾期租金及期间产生的水电费（2012年6月7日至2012年9月26日）给原告。因双方于2012年10月20日办理退租房屋手续，逾期为120天，租金为12000元，因被告支付给原告2012年4、5月份的租金7000元已超出双方约定的月租金数额，多交了租金1000元，该款项应作抵折支付逾期租金的数额，即被告付给原告逾期租金应为11000元。原告主张的水电费370元计算有误，应为356.05元(该款原告已代交)，该款由被告给付原告。被告认为搬离出租屋已经与原告妻子商量过，其妻子已同意退租，但被告未提供相应证据证实，本院不予支持。

二、关于被告广西崇左市隆腾汽车销售有限公司应否给付原告违约金及滞纳金的问题。被告于2012年6月2日擅自搬离出租屋，又未与原告协商退租事宜，租金至今尚未支付，属于被告违约，被告应当按照合同约定向原告承担违约责任。原告要求被告支付的违约金3000元，因双方无约定，本院不予支持。至于原告主张的滞纳金实为拖欠租金的违约金，根据双方的约定：被告未按合同规定时间内交纳相关费用（含租金、保证金等），被告应向原告支付滞纳金，滞纳金为：费用×1%×逾期天数，即12000元×1%×120天=14400元。依照《中华人民共和国合同法》第一百一十四条第二款规定：“约定的违约金低于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以增加；约定的违约金过分高于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以适当减少。”因原告诉请的滞纳金为9000元，是当事人在法律规定的范围内处分自己的民事权利，本院予以确认。对于在租赁期内，原告方收到的保证金3000元，因被告的行为违约，该款应作为违约金抵折数额。

三、关于被告广西崇左市隆腾汽车销售有限公司应否支付原告***的出租房屋经济损失的问题。因原告未能举证证明被告承租房屋期间对该房屋有损害的依据，对原告要求被告赔偿经济损失的诉讼请求，无法律事实依据，本院不予支持。

本案在庭审过程中，原、被告同意解除双方于2011年3月17日签订的《房屋租赁合同》，本院予以确认。

综上所述，依照《中华人民共和国合同法》第八条、第九十三条、第九十七条、第一百零七条、第一百一十四条、第二百二十七条之规定，判决如下：一、原告***与被告广西崇左市隆腾汽车销售有限公司于2011年3月17日签订的《房屋租赁合同》于2012年10月20日解除；二、被告广西崇左市隆腾汽车销售有限公司支付给原告租金11000元及水电费356.05元；

三、被告广西崇左市隆腾汽车销售有限公司向原告***支付违约金6000元；

四、驳回原告***的其他诉讼请求。

案件受理费470元，减半收取235元，由被告广西崇左市隆腾汽车销售有限公司负担188元，原告***负担47元。

上述应付款项及义务，义务人应于本案判决生效后十日内履行完毕，如果未按本判决指定的期限履行给付金钱的义务，应按照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百二十九条的规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。权利人可在本案生效判决确定的履行期限最后一日起二年内，向本院申请执行。

如不服本判决，可在判决书送达之日起15日内，向本院或崇左市中级人民法院递交上诉状正本，按对方当事人人数提交副本，上诉于广西壮族自治区崇左市中级人民法院，并于上诉期限届满之日起7日内预交上诉费470元（开户全称：崇左市中院诉讼费，开户行名称：中国农业银行崇左建设支行，开户账号：20×××60）。逾期不交也不提出缓交申请的，按自动撤回上诉处理。

审判员　　黄家峰

二〇一二年十二月二十八日

书记员　　农爱萍