租赁合同纠纷二审民事判决书

湖南省长沙市中级人民法院

民事判决书

（2020）湘01民终9661号

上诉人（原审原告）：湖南新华书店实业发展有限责任公司长沙市分公司，住***。

法定代表人：余庆九，总经理。

委托诉讼代理人：陈文中，湖南崇民律师事务所律师。

委托诉讼代理人：汪玉，湖南崇民律师事务所律师。

上诉人（原审被告）：湖南高地建材有限公司，住***。

法定代表人：何蓉，总经理。

委托诉讼代理人：全宏英，广东君言(长沙)律师事务所律师。

委托诉讼代理人：陈凌峰，广东君言(长沙)律师事务所实习律师。

上诉人湖南新华书店实业发展有限责任公司长沙市分公司（以下简称新华书店长沙公司）与上诉人湖南高地建材有限公司（以下简称高地建材公司）房屋租赁合同纠纷一案，不服长沙市芙蓉区人民法院（2020）湘0102民初4133号民事判决，均向本院提起上诉。本院于2020年8月7日立案后，依法组成合议庭进行了审理。本案现已审理终结。

新华书店长沙公司向本院提出上诉请求：1.维持长沙市芙蓉区人民法院（2020）湘0102民初4134号民事判决书判决第一项、第二项；2.删除长沙市芙蓉区人民法院（2020）湘0102民初4133号民事判决书本院认为“新华书店长沙公司行使处分权，放弃向高地建材公司主张2017年1月、2月的租金，本院予以确认”的错误表述；3.二审的诉讼费用由被上诉人承担。事实和理由：上诉人并未放弃主张2017年1月、2月的租金，一审法院认定事实错误，应予改判。

高地建材公司辩称，1.请求长沙中院依法驳回上诉人的第一项上诉请求。2.删除相关表述代理人是法院依据证据查明的事实，以及新华书店在一审中并没有做出诉讼请求的变更，法院依法有权认定放弃向高地建材公司主张2017年1月、2月的租金表述适当。3、上诉费应当由新华书店承担。

高地建材公司向本院提出上诉请求：1.请求依法撤销湖南省长沙市芙蓉区人民法院(2020)湘0102民初4133号民事判决书第一项、第二项并对第三项判决依法予以维持；2.请求依法改判上诉人无需承担租金支付责任。3.请求依法改判被上诉人返还押金200000元。4.请求依法判令本案一、二审诉讼费由被上诉人承担。事实和理由：1.2016年7月12日，芙蓉区政府发布了《征收范围公告》，明确涉案房屋在征收范围内，上诉人已经无法正常经营，故涉案租赁合同应于2016年7月12日终结，上诉人之后的租金不应继续支付，即便要承担至政府围挡之日即2016年12月22日。2.本案中，涉案租赁合同不能履行的根本原因是涉案房屋需要拆迁，上诉人并无任何过错，且同类案件中，确认押金10万元退还。综上，请求法院依法改判。

新华书店长沙公司辩称，一审判决认定事实清楚，适用法律正确，拆迁指挥部是2016年11月12日对征收范围进行围挡，高地建材是12月31日才实际停止经营，2017年2月28日才搬离案涉房屋。根据合同的约定，高地建材应当在停止经营后十日内将房屋返还给新华书店，但高地建材一直占有房屋并进行使用。应当支付房屋占用费。一审判决按照合同约定的租金标准支付占用费。适用法律正确。关于押金问题，本案不存在同安不同判的情形。根据高地建材提供的证据旺达物业数码广场与新华书店签订的合同中明确约定了新华书店扣除部分或者全部违约保证金的，应当以书面的方式通知万达威。该案中，法院未支持扣除保证金的理由是新华书店未提交书面的扣除部分或全部违约金的通知，所以需要退还。而本案中双方签订的合同明确约定，高地建材缴纳的押金在其退还案涉房屋并结清账务后五日内退还，租赁期内，高地建材如有严重违约则扣除押金。房屋租赁合同的主要义务，是按时足额缴纳租金。高地建材拖欠租金的行为，已经构成违约。按照合同约定，应当扣除押金。除此之外，因租赁合同并未就高地建材如期支付租金，应当本案中的押金相当于违约金。所以一审判决中对于不予退还押金适用法律正确。高地建材公司的上诉理由不成立。

新华书店长沙公司向一审法院起诉请求：1．判令高地建材公司向新华书店长沙公司支付租金223522元；2．判令确认高地建材公司支付的押金200000元不予退还；3．判令高地建材公司赔偿损失2577491.14元（违约金和资金损失按日万分之五的标准，自2018年8月30日起计算至2019年1月16日）；4．判令由高地建材公司承担本案诉讼费和财产保全费。

一审法院认定如下事实：2013年7月23日，新华书店长沙公司与高地建材公司签订《房屋租赁合同》，约定新华书店长沙公司将案涉房屋出租给高地建材公司，租赁期限自2013年9月18日起至2018年9月17日止；第一年至第三年的年租金为746000元，第四年和第五年的年租金为780000元，每年分两次支付；高地建材公司应交押金200000元，在高地建材公司退出该房屋并与新华书店长沙公司结清账务后五日内按原金额退还高地建材公司，在租赁期间高地建材公司如有严重违约将扣除押金，新华书店长沙公司如有严重违约将双倍返还押金；高地建材公司拖欠租金达1个月的，新华书店长沙公司可以单方解除合同，收回房屋，并保留追究高地建材公司违约责任及损害赔偿责任的权利；高地建材公司应在合同出现提前终止或期满或合同解除情形后10日内腾空案涉房屋，超过10日，房屋里仍有余物或还有装修设备未拆除的，视为高地建材公司放弃所有权，新华书店长沙公司有权处置；租赁期内，如租赁房屋被城市拆迁改造，造成高地建材公司无法经营，合同终止履行，终止履行后的期间，高地建材公司不承担租金和物业管理费，除此，双方均不承担违约责任，不给予对方任何形式的补偿。高地建材公司于2016年9月18日后未再向新华书店长沙公司支付租金。2016年9月30日，长沙市芙蓉区人民政府发布《蔡锷中路两厢棚户区改造项目房屋征收决定公告》，案涉房屋位于征收范围内。2016年12月9日，长沙市芙蓉区地方税务局、长沙市芙蓉区公安消防大队、长沙市工商行政管理局芙蓉分局等芙蓉区政府十一个职能部门联合发布关于清理租赁和经营行为、整顿交通秩序并开展综合执法的通告，通知长沙市芙蓉区蔡锷中路两厢棚户区改造项目范围内所有房屋的出租方、承租方于通告之日起，就租赁关系的解除即行协商，并于通告之日起15日内解除租赁关系，长沙市芙蓉区蔡锷中路两厢棚户区改造项目范围内所有经营业主于通告之日起即行处置所经营物品，并于通告之日10日内停止经营、将经营物品搬离。2016年12月10日，蔡锷中路两厢棚户区改造项目征收工作指挥部发布关于在蔡锷中路两厢棚户区改造项目征收范围内围挡的通告，通知称指挥部将于2016年12月22日开始沿征收范围进行围挡施工。2016年12月31日，因案涉房屋周围被建设围挡，高地建材公司实际停止经营。2017年2月28日，高地建材公司腾空案涉房屋，搬至长沙市芙蓉区业务。2018年7月20日，新华书店长沙公司向高地建材公司作出《工作函》，通知称新华书店长沙公司即将于2018年7月与政府正式签订征收补偿协议，并在协议签订后10个工作日内向政府移交房屋所有权，请高地建材公司在2018年7月28日前与新华书店长沙公司协商并签订《搬迁补偿协议》。2018年9月4日，新华书店长沙公司与征收办、长沙市芙蓉区定王台街道办事处签订《长沙市国有土地上房屋征收补偿协议（货币补偿方式）》，约定案涉房屋为被征收房屋，案涉房屋补偿金为92838389元、案涉房屋装饰装修、附属设施及其他补偿金额为5193923元、各项奖励金额为43812元，共计98076124元，新华书店长沙公司须结清水、电、燃气、有线电视等附属设施费用，并于2018年8月30日前将被征收房屋腾空交给征收办验收，一并移交被征收房屋的相关手续和有效证明，由征收办办理产权注销手续，如新华书店长沙公司未按本协议约定时间搬迁腾房，则应按征收补偿总金额每日万分之五承担违约金。2018年12月3日，新华书店长沙公司向高地建材公司发出《通知》，通知高地建材公司务必于2018年12月10日前将房屋内所有东西都搬走。2019年1月16日，蔡锷中路两厢棚户区改造项目征收工作指挥部出具《房屋移交拆房通知确认单》，确认被征收人新华书店长沙公司的案涉房屋已腾空，被征收人新华书店长沙公司已于2019年1月16日将案涉房屋移交指挥部。

一审案件受理费8490元，财产保全申请费5000元，合计13490元，由湖南新华书店实业发展有限责任公司长沙市分公司、长沙市芙蓉区旺达威数码广场各负担6745元。二审案件受理费共计10473元，由湖南新华书店实业发展有限责任公司长沙市分公司、长沙市芙蓉区旺达威数码广场各负担5236.5元。

本判决为终审判决。

审判长　左　武

审判员　闵俊伟

审判员　蔡　晓

二〇二〇年八月三十一日

书记员　谢威源

附相关法律条文：

《中华人民共和国民事诉讼法》

第一百七十条第二审人民法院对上诉案件，经过审理，按照下列情形，分别处理：

（一）原判决、裁定认定事实清楚，适用法律正确的，以判决、裁定方式驳回上诉，维持原判决、裁定；

（二）原判决、裁定认定事实错误或者适用法律错误的，以判决、裁定方式依法改判、撤销或者变更；

（三）原判决认定基本事实不清的，裁定撤销原判决，发回原审人民法院重审，或者查清事实后改判；

（四）原判决遗漏当事人或者违法缺席判决等严重违反法定程序的，裁定撤销原判决，发回原审人民法院重审。

原审人民法院对发回重审的案件作出判决后，当事人提起上诉的，第二审人民法院不得再次发回重审。