房屋买卖合同纠纷民事判决书

贵州省毕节市中级人民法院

民事判决书

(2020)黔05民终5353号

上诉人（原审被告）：贵州碧阳恒通置业有限公司，住***。统一社会信用代码：9152050058066980XN。

法定代表人：刘利，该公司董事长。

委托诉讼代理人（特别授权）：黄海，贵州创驰律师事务所律师，执业证号：15224201610566953。

被上诉人（原审原告）：***，男，汉族，****年*月*日出生，住***。

被上诉人（原审原告）：***，女，汉族，****年**月**日出生，住***。

二被上诉人委托诉讼代理人（特别授权）：刘士界，贵州省毕节市七星关区中心法律服务所法律工作者。

二被上诉人委托诉讼代理人（特别授权）：谢忠明，贵州省毕节市七星关区中心法律服务所法律工作者。

上诉人贵州碧阳恒通置业有限公司（以下简称：碧阳恒通公司）因与被上诉人***、***商品房预售合同纠纷一案，不服贵州省毕节市七星关区人民法院（2020）黔0502民初2164号民事判决，向本院提起上诉。本院受理后，依法组成合议庭公开开庭审理了本案，上诉人碧阳恒通公司委托诉讼代理人黄海、被上诉人***、***委托诉讼代理人刘士界到庭参加诉讼。现已审理终结。

上诉人碧阳恒通公司上诉请求：撤销原判第一项、第二项，改判为驳回被上诉人的诉讼请求。事实及理由：1.一审判决逾期交房违约金为13185.45元，被上诉人的诉讼请求为13106元，超过请求；2.上诉人已于2015年6月26日发布交房公告，履行了交房义务；3.被上诉人2020年1月21日才起诉主张该权利，已经超过诉讼时效。4.在逾期交房违约金标准认定方面，应结合周边地区的处理，酌情下调至10%。5.上诉人代收的相关费用，是根据合同约定收取的，未违反法律、行政法规的强制性规定，应当履行。被上诉人已经享受该费用带来的生活便利，双方委托代收关系已经履行完毕，没有退还基础。且被上诉人主张退还开户费应受到时效限制。

被上诉人***、***辩称，一审认定事实清楚，适用法律正确，应当维持原判。

原审原告***、***起诉请求：1、判决被告支付逾期为原告办理不动产权属证书产生的违约金16，301元（违约金以387，238元为基数，按日万分之一的标准，从2017年8月12日起计算至2018年10月9日止）；2、判决被告支付逾期交房产生的违约金13，106元（违约金以387，238元为基数，按日万分之0.5的标准从2015年6月30日计算至2017年5月12日）；3、判决被告退回代收而未代交的各项开户费及交易费3，298元（其中燃气开户费2500元、水表开户费800元、电表开户费520元、闭路电视开户费350元及交易费）。

一审认定事实：2013年12月7日，二原告作为买受人，被告作为出卖人，双方签订《商品房买卖合同》。合同约定：买受人购买出卖人开发建设的位于毕节市，或21-1-32-2，总价款387238元，前述约定的商品房价格已包括水、电建设安装费用以及双方约定的附件五所列配套设施的建设安装费用，出卖人不再向买受人收取该商品房总价款以外的费用；出卖人应当在2015年6月30日前向买受人交付该商品房。除不可抗力外，出卖人未按照约定的期限和条件将该商品房交付买受人的，按照下列第1种方式处理：1、按照逾期时间，分别处理：（1）逾期在60日之内，自约定的交付期限届满之次日起至实际交付之日止，出卖人按日计算向买受人支付已交付房价款万分之0.5的违约金，并于该商品房实际交付之日起7日内向买受人支付违约金，合同继续履行。（2）逾期超过60日，买受人有权退房。买受人要求继续履行合同的，合同继续履行，自约定的交付期限届满之次日起至实际交付之日止，出卖人按日计算向买受人支付全部已付款万分之0.5的违约金，并于该商品房实际交付之日起7日内向买受人支付违约金。同时，合同附件十二补充协议约定：8.2、办理入住手续前买受人应当向出卖人缴纳申请办理房屋权属转移登记委托等相关费用，办理收费据实结算，并支付代办费用每户200元；8.3、出卖人承诺在买受人交齐办理产权过户手续所需的所有资料和相关税费后的360日内提供产权过户相关手续，出卖人逾期未能向买受人提供，则按买受人已付购房款的每日万分之一向买受人支付违约金；8.5、出卖人只承担办理房屋产权证的协助义务。合同还约定了其他事项。合同签订后，原告向被告支付购房款共计387238元。2013年12月7日，被告向原告收取了各项开户费及交易费3723元，并出具了收据。该收据上标注：已退交易费及多收的闭路电视开户费。2015年10月13日，毕节市公安消防支队出具毕公消验【2015】第0147号建设工程消防验收意见书，综合评定碧阳国际城Ｅ地块21-26号楼建设工程消防验收合格。2015年10月14日，被告取得涉案房屋所属21＃楼的《建设工程竣工验收备案表》，该工程的竣工验收备案文件齐全，备案机关同意备案。2015年6月26日，被告在毕节日报上发布交房公告，告知碧阳国际城2期21、22、23、24、25、26栋业主，房屋已达到合同约定交房标准，通知业主办理交房手续。2017年5月12日，原告收房。2016年10月24日，被告取得涉案商品房所在楼幢的《商品房备案证明书》。2018年1月15日，被告在涉案房屋所在楼幢入口处张贴通知，通知包括原告在内的业主提交办理涉案房屋不动产权证书所需的有关资料。2018年3月19日，被告在毕节日报发布不动产权证催办通知，告知业主，碧阳国际城Ｅ7、8、9、10、11-12、21-26号楼达到了分割办理房屋产权证的条件，部分业主已于2015年办理了房屋产权证，再次通知业主提交办证所需资料。2018年10月9日，涉案商品房登记至二原告名下。庭审中，原、被告确认各项开户费中天然气开户费为2500元，电表开户费为520元，闭路电视开户费为350元，多收的闭路电视开户费已退85元，交易费是按房屋建筑面积每平方米3元计算已退还，剩下的各项开户费用为3285元。

一审法院认为：依法成立的合同，对当事人具有法律约束力，当事人应当按照约定履行自己的义务。本案中，原、被告签订的《商品房买卖合同》及《补充协议》是双方当事人的真实意思表示，合同内容不违反法律、行政法规的强制性规定，合法有效，双方当事人应当按约定全面履行各自义务。原告已按约定支付完涉案商品房的购房款，被告亦应按约定交付涉案商品房并协助办理商品房权属转移登记，未按约定履行，应承担相应的违约责任。关于原告主张被告支付逾期交房违约金的诉请。根据《商品房买卖合同》约定，被告应当在2015年6月30日前向买受人交付涉案商品房。虽被告于2015年6月26日在毕节日报上发布交房公告，通知办理交房手续，但被告于2015年10月14日取得涉案房屋所属碧阳国际城E地块21#楼的建设工程竣工验收备案表，才具备交房条件。被告也未提供证据证实在具备交房条件后，履行了通知原告的义务。而被告于2017年5月12日已实际向原告交付涉案房屋，即履行了交房义务。但此时，已超过合同约定的期限，逾期681天，被告构成违约，应当向原告支付逾期交房违约金。根据《商品房买卖合同》第十三条的约定，被告未按约定的期限和条件将涉案商品房交付原告，逾期超过60日，原告要求继续履行合同的，自约定的交付期限届满之次日起至实际交付之日止，按日计算支付全部已付款万分之0.5的违约金。则被告应支付的逾期交房违约金为13，185.45元（387，238元×0.5?×681日）。对于被告提出的超过诉讼时效抗辩主张，原、被告在《商品房买卖合同》中约定“出卖人于商品房实际交付之日起7日内向买受人支付违约金”，被告于2017年5月12日向原告交付房屋，应于2017年5月19日内向原告支付违约金，未支付，则该违约金的诉讼时效开始起算。根据《中华人民共和国民法总则》第一百八十八条的规定，一般诉讼时效期间为三年。原告于2020年1月21日提起诉讼主张该违约金，未超过《中华人民共和国民法总则》关于三年诉讼时效期间的规定，故被告对该项违约金的诉讼时效抗辩主张，不予采纳。关于原告主张被告支付逾期办理不动产权属证书产生的违约金的诉请。虽原、被告在《商品房买卖合同》中对房屋转移登记的期限及违约责任未作具体约定，但在合同附件十二《补充协议》中约定“8.2、办理入住手续前买受人应当向出卖人缴纳申请办理房屋权属转移登记委托等相关费用，办理收费据实结算，并支付代办费用每户200元。8.3、出卖人承诺在买受人交齐办理产权过户手续所需的所有资料和相关税费后的360日内提供产权过户相关手续。逾期未能向买受人提供的，则出卖人按买受人已付购房款的每日万分之一向买受人支付违约金”。据此，双方已达成了买受人委托出卖人代为办理商品房权属转移登记的合意，即委托代办关系，并对办理期限及违约责任进行了约定。同时，虽然双方未对原告履行提交办理产权过户手续所需的所有资料和相关税费的时间进行约定，但根据双方的上述约定，应认定原告已于办理入住手续之日交齐了被告当时要求提交的办理转移登记的相关资料。则被告应当于原告办理入住手续的360日内具备办理转移登记的条件，能提供办理产权过户的相关手续。被告于2017年5月12日向原告交房，即应于2018年5月7日前具备办理转移登记的条件。被告于2016年10月24日取得涉案商品房所属楼幢的商品房屋备案证明书后为业主办理了不动产权证书，表明已具备办理转移登记的条件。但如前所述，原告委托被告办证，则被告无须向原告直接交付办理商品房转移登记的有关文书，但仍负有向原告告知已经具备办理商品房转移登记条件的义务，即被告在具备办理转移登记条件后，还负向原告披露的义务。被告具备办理转移登记后，于2018年1月15日通过在涉案房屋所属楼幢入口处张贴通知，告知包括原告在内的业主提交办理涉案房屋的有关资料，应视为此时被告已履行了告知原告的义务。此时，未超过约定的2018年5月7日，故原告诉请的该项违约金，不予支持。关于原告主张退还各项开户费及交易费的问题。根据《贵州省城镇房地产开发经营管理条例》第三十一条关于“商品房买卖合同应当包括下列内容…（七）供水、供电、供热、燃气、通讯、道路、绿化等配套基础设施和公共设施交付承诺及相关权益、责任；…前款规定的商品房价格应当包括水、电等配套设施的建设安装费用”的规定，水、电、燃气、有线电视作为商品房的主要配套设施之一，其建设安装费用应按该规定包含在商品房总款中。故被告另行向原告收取的各项开户费，无事实及法律依据，理应退还，但被告已退还的部分应扣除。庭审中，原、被告确认扣除已退回部分，剩余各项开户费为3，285元，故原告的该诉请，支持退还各项开户费3，285元。对于被告提出的诉讼时效抗辩主张，因被告对上述费用的代收无法律依据，原告可以基于代收理由不成立随时要求被告予以返还，故被告对该项诉请的诉讼时效抗辩主张，不予采纳。综上，依照《中华人民共和国合同法》第八条、第六十条、第一百零七条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条，《最高人民法院关于适用的解释》第九十条之规定，一审判决：一、被告贵州碧阳恒通置业有限公司于本判决发生法律效力之日起十日内支付原告***、***逾期交房违约金13，185.45元；二、被告贵州碧阳恒通置业有限公司于本判决发生法律效力之日起十日内退还原告***、***各项开户费共计3，285元；三、驳回原告***、***的其他诉讼请求。案件受理费309元（已减半收取），由原告***、***负担200元，被告贵州碧阳恒通置业有限公司负担109元。

本院审理本案期间，双方当事人均未向本院提交证据。

经审理查明：本院对一审法院认定的事实予以确认。

本案二审争议焦点为：1.一审判决的逾期交房违约责任是否恰当；2.开户费应否退还。

本院认为，关于一审判决的逾期交房违约责任是否恰当的问题，上诉人在案涉房屋具备交房条件前发布交房公告的行为不能认定为履行了交房义务。其次，根据双方约定并结合案涉房屋的交付时间，被上诉人该项请求并未超过诉讼时效，具体理由一审已经详述。故，上诉人逾期交房应承担相应的违约责任。再次，合同双方约定的逾期交房违约金标准和逾期办证违约金标准皆不存在利益明显失衡的情形，一审根据双方约定的违约金标准计算违约金并无不当，上诉人主张违约金标准调减至10%，缺乏依据，不予采纳。但，上诉人应支付的逾期交房违约金应以被上诉人的诉讼请求为限，一审判决的逾期交房违约金超过了被上诉人的诉讼请求，本院予以纠正。上诉人应支付被上诉人的逾期交房违约金为13106元。

关于开户费应否退还的问题。被上诉人向上诉人缴纳的各项开户费，其性质系被上诉人委托上诉人代其向相关部门缴纳的费用，双方未约定委托期限，上诉人所举证据不能证明已经代被上诉人完成了委托事项，被上诉人在履行过程中主张退回委托代缴款项，系以实际行动表示终止委托事项，上诉人不须再代被上诉人缴纳该费用，被上诉人的主张未超过诉讼时效，该款项应予退还。

一、维持贵州省毕节市七星关区人民法院（2020）黔0502民初2164号民事判决第二项、第三项，即：“被告贵州碧阳恒通置业有限公司于本判决发生法律效力之日起十日内退还原告***、***各项开户费共计3，285元；驳回原告***、***的其他诉讼请求”。

二、变更贵州省毕节市七星关区人民法院（2020）黔0502民初2164号民事判决第一项为：上诉人贵州碧阳恒通置业有限公司于本判决发生法律效力之日起十日内支付被上诉人***、***逾期交房违约金13，106元。

三、驳回上诉人贵州碧阳恒通置业有限公司其他上诉请求。

如果未按照本判决指定的期间履行给付义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条的规定，加倍支付延迟履行期间的债务利息。

一审案件受理费309元，由上诉人贵州碧阳恒通置业有限公司负担108元，被上诉人***、***负担201元；二审案件受理费216元，由上诉人贵州碧阳恒通置业有限公司负担。上诉人预交的二审案件受理费618元，自行退回402元。

如果义务人未按判决指定的期间履行义务，权利人可于自动履行期限届满后的两年内向原审法院或其财产所在地的法院申请执行。

本判决为终审判决。