商品房销售纠纷民事判决书

天津市西青区人民法院

民事判决书

（2019）津0111民初9187号

原告：***，女，****年*月**日出生，汉族，住***。

委托诉讼代理人：戴旭，天津旭诺律师事务所律师。

被告：天津市王顶堤工贸集团有限公司，住***。

法定代表人：李振旺，经理。

委托诉讼代理人：张鲲，天津津海律师事务所律师。

原告***与被告天津市王顶堤工贸集团有限公司（以下简称王顶堤工贸公司）商品房销售合同纠纷一案，本院立案后，依法适用简易程序公开开庭进行了审理。原告***委托诉讼代理人戴旭，被告王顶堤工贸公司的委托诉讼代理人张鲲到庭参加诉讼。本案现已审理终结。

***向本院提出诉讼请求：1.请求判令被告继续履行合同，并赔偿原告自2019年1月1日至2019年7月31日逾期交房利息及违约金，合计99558.65元，原告保留继续追诉被告违约的权利；2.诉讼费由被告承担。事实及理由：2018年4月1日，原、被告签订了《天津市商品房买卖合同》一份，约定原告购买被告开发建设的坐落在天津市南开区房屋，总价款1999839元。合同第三条约定，甲方（被告）于2018年12月31日前将竣工验收合格并取得《天津市新建住宅商品房准许交付使用证》的商品房交付乙方（原告）使用。如遇不可抗力，不能履行合同的，予以延期。原告已经按照合同约定交付了全部购房款，但被告至今未能按照合同约定交付房屋，被告逾期交房违反了合同约定，给原告造成了诸多损失。为维护自身合法权益，原告提出上述诉请。

王顶堤工贸公司辩称，不同意原告的诉讼请求。理由如下：第一，2017年政府发布《天津市2017-2018年秋冬季大气污染综合治理攻坚行动方案》，导致涉案项目工程停工六个月，故交楼期限应顺延。第二，已付款利息与违约金不能同时主张，原告计算的利息及违约金有误。第三，因政策原因、配套建设单位工期延误导致逾期交房，请求法院调整交房期限。第四，2019年建委审批手续改革，在2019年6月前不予收件审批，被告无法办理审批手续，且房屋实际上已经达到交房条件，被告已经收房。综上，请求法院免除或者减轻被告的违约责任。

当事人围绕诉讼请求依法提交了证据，本院组织当事人进行了证据交换和质证。对当事人无异议的证据，本院予以确认并在卷佐证。本院经审理认定事实如下：

2018年4月1日，原告与被告签署《天津市商品房买卖合同》，出卖人（以下简称甲方）王顶堤工贸公司，买受人（以下简称乙方）***，涉案房屋座落于南开区房屋，总价款1999839元。合同第三条“商品房交付及交付日期”约定，商品房竣工验收，经验收合格并取得《天津市新建住宅商品房准许交付使用证》后，方可交付使用，未经验收或验收不合格的，不得交付使用。被告于2018年12月31日前，将符合上述条件的商品房交付原告使用。如遇不可抗力，不能履行合同的，按照下列第3种方式处理：予以延期。合同第五条“甲方逾期交付商品房的处理”约定：除遇不可抗力外，被告如未按照本合同第三条约定日期交付商品房，逾期在90日内的，原告有权向被告追究已付款利息，利息自合同约定被告应交付商品房之日次日起至实际交付商品房之日止，按银行同期贷款利率计算。如超过上述约定期限的，原告在向被告追究已付款利息的同时，还有权按照下列的第1种约定，追究被告违约责任：1、合同继续履行。被告应支付原告已付款利息，利息自合同约定被告应交付商品房之日次日起至实际交付商品房之日止，按银行同期贷款利率计算。此外，被告还应每日按商品房价款的万分之一向原告支付违约金。

合同签署后，原告依约支付了购房款。

对于被告主张因停工令、大配套工程延误导致延期交房的问题。2017年8月25日，中共天津市委办公厅、天津市人民政府办公厅联合下发《天津市2017-2018年秋冬季大气污染综合治理攻坚行动方案》的通知，要求2017年10月至2018年3月，全市建成区内停止各类建设工程土石方作业、房屋拆迁（拆除）施工、水泥搅拌及浇筑等作业，停止道路工程、水利工程等土石方作业。2018年2月6日，被告缴纳配套设施建设费用49909482元。2019年6月27日，国网天津客服中心出具《新建住宅商品房电力工程验收合格证明》。2019年7月19日，天津市政设施配套建设公司出具《新建住宅商品房排水配套证明》。2019年7月29日，天津市房信供热有限公司出具《新建住宅商品房供热配套证明》。

关于涉案项目工程施工及竣工验收情况，当前，涉案工程未进行总体竣工验收，被告未取得《天津市新建住宅商品房准许交付使用证》。

被告于2018年12月和2019年6月先后通知原告入住。原告陈述其于2019年7月1日领取钥匙，另称接收房屋时不清楚诉争房屋是否竣工验收合格，亦不清楚被告尚未取得《天津市新建住宅商品房准许交付使用证》。被告未提交证据证明向原告交付房屋时已告知原告房屋尚未竣工验收合格及未取得商品房交付使用证的相关证据。

本院认为，原、被告订立的《天津市商品房买卖合同》是双方真实意思表示，内容不违反法律、行政法规的强制性规定，合法有效，双方均应恪守履行。原告已依约交付购房款，但被告建设的涉案房屋至今未竣工验收合格，未取得《天津市新建住宅商品房准许交付使用证》，尚不符合法定及约定交房条件。因此，被告应当承担迟延交付的违约责任。

对于被告主张的因政府禁令导致延期交付是否应予免责的问题。本案中，政府禁令实施的时间为2017年10月至2018年3月，被告未提供证据证实该期间因存在土石方作业等禁止施工项目而延误工期的情形。同时，上述禁令发生于涉案合同签署前，被告应知晓此前政策性停工导致工期延误的情况，并在签署合同时合理预定交房时间，被告未能按照其确定的时间履行交付义务，应自行承担不利后果。

对于因市政大配套设施延误而导致延期交付是否应予免责的问题。虽然合同约定“如遇不可抗力，不能履行合同的，予以延期处理。”但被告主张的大配套迟延履行非不可抗力范畴，且大配套工程延误是否为第三方迟延履行造成，系另一法律关系认定的事实。即便按照被告主张的其因第三方即政府大配套延迟造成违约，也应当依据合同法规定“当事人因第三人的原因造成违约的，应当向对方承担违约责任。当事人一方和第三方之间的纠纷，依照法律规定或者按照约定解决”向原告承担违约责任。因此，被告的上述抗辩主张，不予支持。

虽然原告于2019年7月1日领取了钥匙，但因诉争房屋未经竣工验收合格，被告无证据证明原告接收房屋时对房屋未经竣工验收合格的情况知情。因此，被告应当按依约承担逾期交房的违约责任，对于原告本次主张的自2019年1月1日至2019年7月31日期间的已付款利息及违约金，予以支持。经核算，2019年1月1日至2019年7月31日期间的利息为50527元（以房屋价款为基数，按中国人民银行同期同类贷款基准利率计算），违约金为42397元（每日按商品房价款的万分之一）。对于2019年7月31日之后被告逾期交付房屋的违约责任，原告可另行主张解决。

关于被告提出的违约金及已付款利息不能同时主张的抗辩意见，已付款利息及违约金为双方合同明确约定的逾期交房产生损失赔偿额的具体计算方法，该约定属于双方当事人意思自治，没有出现违反国家强制性法律规定的情形。因此，被告的该项抗辩意见，不予支持。

综上所述，原告相应诉讼请求的合理部分，予以支持。《中华人民共和国合同法》第八条、第四十四条、第六十条、第一百一十四条第一款的规定：

一、天津市王顶堤工贸集团有限公司于本判决生效之日起三日内支付***已付款利息50527元及违约金42397元，以上合计92924元；

二、驳回***的其他诉讼请求。

如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当按照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。

案件受理费1144元，由原告负担77元，由被告天津市王顶堤工贸集团有限公司负担1067元（于本判决生效之日起三日内交付本院）。

如不服本判决，可以在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人或者代表人的人数提出副本，上诉于天津市第一中级人民法院。

审判员　　张昌辉

二〇一九年十二月十九日

书记员　　张乃琳

附相关法律条文

《中华人民共和国合同法》

第八条：依法成立的合同，对当事人具有法律约束力。当事人应当按照约定履行自己的义务，不得擅自变更或者解除合同。

依法成立的合同，受法律保护。

第四十四条：依法成立的合同，自成立时生效。

法律、行政法规规定应当办理批准、登记等手续生效的，依照其规定。

第六十条：当事人应当按照约定全面履行自己的义务。

当事人应当遵循诚实信用原则，根据合同的性质、目的和交易习惯履行通知、协助、保密等义务。

第一百一十四条：当事人可以约定一方违约时应当根据违约情况向对方支付一定数额的违约金，也可以约定因违约产生的损失赔偿额的计算方法。

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