案外人执行异议之诉二审民事判决书

陕西省西安市中级人民法院民事判决书（2020）陕01民终8666号上诉人（原审被告）：***，女，****年*月**日出生，汉族，住***。委托诉讼代理人：步凡，西安市新城区长乐西路法律服务所法律工作者。被上诉人（原审原告）：***，男，****年*月**日出生，汉族，住***。委托诉讼代理人：王潇，陕西丰瑞律师事务所律师。委托诉讼代理人：党瑜，陕西丰瑞律师事务所律师。原审第三人：***，男，****年**月**日出生，汉族，住***。上诉人***因与被上诉人***、原审第三人***案外人执行异议之诉一案，不服西安市新城区人民法院（2020）陕0102民初1375号民事判决，向本院提起上诉。本院依法组成合议庭审理了本案。现已审理终结。***上诉请求：1.撤销一审判决，改判驳回***的一审全部诉讼请求。2.本案一、二审诉讼费用由***承担。事实和理由：一、一审法院审理事实不清，认定事实错误，导致判决错误。一审法院认定合同签订当日王某某支付定金2万元，***将房屋钥匙通过中介机构交付给王某某，严重与事实不符。所谓的合同签订当日，就是***与***草拟了买卖合同意向，***交付房屋钥匙给中介机构，这是二手房买卖的正常方式，也就是把房屋钥匙放在中介机构方便看房，并不是将钥匙交给中介机构就视为交付房屋，由***实际占有。一审法院没有查明交房并由***占有这一关键情节，就直接推定交房并占有房屋缺乏基本的依据。一审庭审时***多次声称，自己在上海工作，并不在西安居住，从何而来的占有并使用。***的身份证信息也是在西安市区之外的洛川，一审判决错误。签订合同当日就交付钥匙既不合常理，且只交付订金而后续二手房贷款等付款都有不确定性，有合同解除的风险，此种情况不可能交付并占有使用。其房款交付是在时隔两个月后***对***起诉并查封房屋之后进行的，***与***的买房在2017年9月后才完成，***至今没有占有使用，***在一审时也没有提供房地产买卖交接书或物业费票据等证据证明其实际占有使用房屋，进一步可以说明***与***的交易不真实。一审法院判决解除对涉案房屋的查封，并停止对涉案房屋相关执行措施，没有事实和法律依据。金钱债权执行中，买受人对登记在被执行人名下的不动产提出异议，《最高人民法院关于执行异议、复议司法解释》第二十八条规定：符合下列情形且其权利能够排除执行的，人民法院应予支持：（一）在人民法院查封之前已签订合法有效的书面买卖合同；（二）在人民法院查封之前已合法占有该不动产；（三）已支付全部价款，或者已按照合同约定支付部分价款且将剩余价款按照人民法院的要求交付执行；（四）非因买受人自身原因，未办理过户登记。本案中***在西安市新城区人民法院对执行标的房屋查封前与***签订《存量房买卖合同》，支付了定金2万元，在法院查封后签订《资金监管协议》并支付首付款及房屋贷款，其主张其在法院查封前已实际控制占有涉案房屋，证据不足，其对执行标的房屋的权利现状不符合上述能够排除执行的情形。故一审法院判决解除对涉案房屋的查封，并停止对涉案房屋相关执行措施没有事实依据，应予改判。***辩称，一审判决认定事实清楚、正确，程序正当、合法，适用法律正确，请求驳回上诉，维持原判决。一、***通过馨慧房地产公司将西安市莲湖区XX路XX号XX号楼XX幢XX单元XX室房屋钥匙交付给***的行为为双方意思自治行为，符合二手房交易习惯，且不违背生活常识，***已取得涉案房屋钥匙，可以对标的房屋的控制，已合法占有使用涉案房屋。现房买卖过程中，房屋买卖合同的签署时间、款项支付时间以及支付方式、钥匙交付时间及方式，均为双方意思自治，法律并无限制性规定。本案中，***着急卖房还款，***着急买房结婚，是促成双方房屋买卖交易关系迅速达成合意并迅速履行的原因。基于各自较为急迫的因由，双方在2017年5月29日当日完成了签署合同、交付定金、交付钥匙的行为，并在此后的一个月内完成了网签备案以及银行贷款合同签署等一些列履行房屋买卖合同的行为。上述交易行为是买卖双方完全的意思自治行为，当天交付定金并交付钥匙也符合二手房买卖的交易习惯，且不违背生活常识和公序良俗。根据一审查明事实及各方当事人陈述，买卖合同签订当日（2017年5月29日），即涉案房屋查封前近三个月，***与***通过馨慧房地产公司完成了涉案房屋钥匙的交接，该行为使得***对涉案房屋具备了空间占有的联系性以及时间占有的延续性，符合占有的主客观要件，***已经实际占有并控制涉案房屋。涉案房屋钥匙交付后，涉案房屋的控制权由***变更为***。该占有符合法律意义上的占有状态，并不以***是否在西安实际居住和使用为转移。对所有物的占有并不以必须使用占有物为要件，因此***是否在西安并不影响其对涉案房屋的合法占有。根据***提交的证据及陈述的情况来看，由于***本人当时并不在西安，为了方便家人进出房屋，***采取将交接后的房屋钥匙委托馨慧房地产公司经纪人代为保管并以此视为完成交付，符合二手房交易习惯。且***委托馨慧房地产公司经纪人代管委托行为的前提是，***已经取得了涉案房屋的控制权，可以将该涉案房屋的进出方式和权限授权给***。二、查封前，***与***已经完成了买卖合同签订、定金支付、房屋交付及占有、网签备案、支付首付款、办理购房贷款等一系列买卖合同衍生出来的买卖行为，***已对涉案房屋享有物权期待权，符合法律规定的排除本案执行的各项条件，足以排除执行。本案中，***在查封日2017年8月31日前三个月，即2017年5月29日与***签署房屋买卖合同、支付定金，并与***通过交付钥匙的方式完成了对涉案房屋的交付及占有转移；2017年6月16日，签署贷款合同；2017年6月26日完成网签备案。上述行为均发生在2017年8月31日前，即在涉案房屋查封前，***与***已经完成了买卖合同的大部分合同义务。***作为善意买受人虽未办理房屋所有权登记，但已然在实践中享有了类似于所有权人的地位，并享有对涉案房屋的物权期待权。因***办理解押手续以及贷款合同放款等原因导致付款时间的延长属于房屋买卖交易中的常见情况，但并不能以此否认整个交易行为在查封前已经基本完成这一事实。***向二手房买卖资金监管账户中支付涉案房屋全部价款后至今，***按照贷款合同的约定，每月按期向贷款银行归还按揭贷款，从未出现逾期情形。从本案第一次庭审中法庭调查的情况来看，自2017年5月***与***签署买卖合同、支付定金、领取钥匙，到2017年6月签署贷款合同，以及之后签署资金监管协议、支付首付款和发放按揭贷款等，双方一直积极的为房屋过户作各项准备工作，但直至涉案房屋过户前，***才知悉涉案房屋查封情况，且确定无法办理过户登记。从前述涉案房屋整个过程来看，无法办理过户登记，不是***怠于行使权利或***存在过错所致，而是涉案房屋被查封所致。综上，***购买涉案房屋符合《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》中规定的排除执行的全部要件，***对涉案房屋享有相应的物权期待权，能够排除本案执行。三、涉案房屋为***在西安市的唯一住房，如法院强制执行涉案房屋，将给***造成巨大经济损失，且无法再在西安购买房屋，该结果有违公平正义。2017年至今，西安市房屋价格大幅上涨，尤其是二手房交易市场，2017年***根据当时的市场行情以63万元可以购买到的房屋，到现在至少得上百万元才能购买同样面积大小的房屋。如果法院执行了涉案房屋，***至少需要再增加近一倍多资金方可购得同类型的房屋。故，如果法院强制执行涉案房屋，***的权利将遭受巨大损失，其作为善意购买人，承担该不利后果和损失是不公平的，有违司法公平正义的精神。若执行了涉案房屋，根据2017年6月30日西安市保障性住房管理中心出台的《西安市XX房XX中心关于调整我市限价商品房准入条件有关问题的通知》（市房保字[2017]55号）之规定，***并非西安市户口，如涉案房屋被执行，则在限购政策下，***无法再在西安市购买住房。***述称，同意***的意见，不同意***的上诉请求。***向一审法院起诉请求：1.判令不得执行位于西安市莲湖区XX路XX号XX小区XX号楼XX幢XX单元XX室的房屋；2.本案诉讼费由***承担。一审法院认定事实：一、***诉***民间借贷纠纷一案，西安市新城区人民法院于2017年8月30日作出（2017）陕0102民初6364号民事裁定，查封登记在***名下的位于西安市莲湖区XX路XX号XX小区XX号楼XX幢XX单元XX室的房屋。并于2017年8月31日、2017年9月6日分别向西安市不动产登记服务中心、***送达了该裁定书。2017年11月29日，西安市新城区人民法院作出（2017）陕0102民初6364号民事判决，***不服提出上诉后，西安市中级人民法院于2018年3月14日以（2018）陕01民终2127号民事裁定将该案发回重审。西安市新城区人民法院于2019年2月26日作出（2018）陕0102民初6870号民事调解书，确认***向***支付共计2808715元。2019年5月***向西安市新城区人民法院申请强制执行。***于2019年10月21日向西安市新城区人民法院提出执行异议。西安市新城区人民法院于2020年1月6日作出（2020）陕0102执异1号执行裁定，裁定驳回了原告***的异议请求。二、***与***于2017年5月29日，签订《西安市存量房买卖合同》，约定***购买***位于西安市莲湖区XX路XX号XX小区XX号楼XX幢XX单元XX室的房屋。房屋建筑面积为152.75㎡，房屋总价款为63万元。约定定金2万元，首付款17万元于过户前打入资金监管账户。购房款支付方式为***向银行申请贷款44万元（以贷款银行批准的结果为准），放款期限以贷款银行规定为准。合同签订当日王某某支付定金2万元，***将房屋钥匙通过中介机构交付给***。2017年6月16日***与中国银行股份有限公司签订了《个人二手住房贷款合同》，约定***借款37万元用于购买涉案房屋。2017年6月26日，***与***办理了系争房屋买卖合同备案。2017年9月4日***与***、西安市置诚资产管理有限公司签订二手房交易结算资金监管协议，约定合同签订后20个工作日内王某某向约定的专用账户支付购房首付款26万元，同年9月5日***委托他人向该账户支付26万元购房首付款。同年9月26日中国银行股份有限公司向***发放购房贷款37万元。一审法院认为，在执行异议之诉中，案外人应当就其对执行标的享有足以排除强制执行的民事权益承担举证证明责任，本案诉辩焦点在于：1、王某某与***的房屋买卖中是否存在恶意串通或者虚假交易。***与***的主要交易行为均早于西安市新城区人民法院查封行为，其合同内容、付款方式、付款金额、第三方监管等交易过程于法不悖，符合正常的房屋买卖交易习惯。***提供的证据不足以证明***与***虚假交易、恶意串通，故其主张无事实和法律依据，一审法院不予采信，***系善意买受人。2、***与***双方买卖交易是否完成。本案中，***按照合同约定履行了定金交付，完成网签备案手续、办理银行贷款、支付房屋首付款、购房资金第三方监管等手续，且***在合同签订当日将房屋钥匙通过中介公司交于***。可以确认***对该房屋享有排除强制执行的排他性民事权益。综上所述，***对系争房屋享有排除强制执行的民事权益，***诉请一审法院予以支持。依照《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉的解释》第九十条、第三百零七条、第三百一十一条、第三百一十二条（二）规定，判决：一、解除西安市新城区人民法院（2017）陕0102民初6364号民事裁定书对西安市莲湖区XX路XX号XX小区XX号楼XX幢XX单元XX室房屋的查封。二、停止对西安市莲湖区XX路XX号XX小区XX号楼XX幢XX单元XX室房屋相关执行措施。一审案件受理费10100元，由被告***负担。本院经审理查明，一审判决查明事实属实。本院认为，一审法院查明，***与***的主要交易行为均早于西安市新城区人民法院查封行为，其合同内容、付款方式、付款金额、第三方监管等交易过程于法不悖，符合正常的房屋买卖交易习惯，***提供的证据不足以证明***与***虚假交易、恶意串通，认定***的主张无事实和法律依据，***系善意买受人，一审法院的上述认定并无不当。一审法院查明，***按照合同约定履行了定金交付，完成网签备案手续、办理银行贷款、支付房屋首付款、购房资金第三方监管等手续，且***在合同签订当日将房屋钥匙通过中介公司交于***，一审法院确认***对该房屋享有排除强制执行的排他性民事权益，对***的诉请予以支持，一审法院的上述认定亦无不当。***上诉依据不足，对其上诉请求，本院依法不予支持。据此，一审判决应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项的规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费10100元，***已预交，由***负担。本判决为终审判决。审　判　长　　刘琪审判员　　师婷审判员卫婉莹二Ｏ二Ｏ年九月三日书　记　员　刘明明1