房屋租赁合同纠纷二审民事判决书

陕西省西安市中级人民法院民事判决书（2020）陕01民终10998号上诉人（原审被告）：***，女，****年*月**日出生，汉族，主题串串店经营者，住***。委托诉讼代理人：王会庆，陕西泽界律师事务所律师。被上诉人（原审原告）：***，女，****年*月**日出生，汉族，无业，住***。委托诉讼代理人：严璐蓉，陕西金控律师事务所律师。委托诉讼代理人：崔永利，陕西金控律师事务所律师。上诉人***因与被上诉人***房屋租赁合同纠纷一案，不服西安市雁塔区人民法院（2020）陕0113民初8860号民事判决，向本院提起上诉。本院依据《全国人民代表大会常务委员会关于授权最高人民法院在部分地区开展民事诉讼繁简分流改革试点工作的决定》，由审判员陈帅独任对本案进行了审理。本案现已审理终结。***上诉请求：1.请求撤销（2020）陕0113民初8860号民事判决第二项，依法改判为：***向***支付自2019年11月29日起至实际腾交房屋之日止（扣减2020年1月23日至2020年3月23日期间）按《房屋租赁合同》约定的租金（上诉请求数额为：251490元+747元=252237元）；2.本案一、二审案件受理费用等依法由***承担。事实与理由：原审法院认定事实错误，适用法律不当。1.***与***双方协商对租赁合同中关于租金及支付方式已调整为每个季度支付一次，每个季度租金为10万元。***认可自2019年5月6日起至2019年11月28日租金为224109元尚未支付。2.关于违约金，原审法院认定按照租金30%计算缺乏事实和法律依据，鉴于违约金远远高于***的实际损失，***请求二审法院予以调整，改判***不承担违约金。3.关于装修损失，***实际支出80万元以上，且新风空调系统25万元使用不足2年，现具有较高利用价值，望二审法院从公平原则予以改判***在利用价值范围内适当补偿***149409元。关于押金，***请求贵院一并处理。故***截止2019年11月28日尚拖欠***租金为224109元-74700元（押金）-149409元（装修）=0元。***辩称，一审法院认定事实清楚，适用法律正确。1.***应当提供证据证明***与***将租金支付变更为每个季度10万元。《房屋租赁合同》第四条关于租金及支付约定写明，按每月每平米150元计算，半年租金为224100元；该合同第十条约定经双方协商一致可以变更或解除合同。现***提出协商对租赁合同中关于租金及支付方式已调整为每个季度支付一次，每个季度租金为10万元，那么***应该对其该项主张承担举证责任。但是一审庭审中聂方并未提供相关证据证明。事实上是***念在彼时***能按时交纳房租，故给予其优惠，将每季度租金的零头抹掉，使***每季度支付租金10万元。2.***自2019年5月6日起至2019年11月28日没有支付租金，其行为构成违约，应当按照合同约定向***支付违约金。《房屋租赁合同》第九条第三款规定，除所欠款项外，自逾期起***每天应向***交纳月租金百分之五的滞纳金，即37350元/月×5%×206天=384705元。因该违约金过高，一审起诉时***自愿将其降低为应付租金的30%。因该租赁合同签订的时间至2023年4月14日，现因***违约导致本租赁合同被解除给***造成的租金损失，***在一审起诉时尚未主张，***谈及自己的装修损失并不合理。3.根据《房屋租赁合同》第七条第三款，因***违约导致租赁合同被解除，该空调本应无条件归***所有，由于该装修物对***而言没有利用价值，现***同意在不给房屋造成损害的情况下将其拆除，将房屋还原至交付前的原始状态。且***主张的149409元装修损失也没有任何事实与法律依据。押金也在一审中妥善处理，先行抵冲违约金。故***无权要求***给予补偿。***向一审法院起诉请求：1、解除***、***于2018年1月19日签订的房屋租赁合同，并判令***立即腾离所租房屋且恢复原状；2、***支付自2019年4月15日起腾交租赁房屋之日止所产生的租金，截止2019年11月28日该部分费用为277635元，并按照应付租金总额的30%支付逾期付款的违约金为83290.5元；3、***自2019年2月20日起至腾交租赁房屋之日止向***付清代为缴纳的物业费，截止2019年11月28日，该部分费用为10766.76元，结清在腾交所租房屋之日止产生的水费、电费；4、诉讼费由***承担。一审法院认定事实：***系位于西安市雁塔区科技路西段19幢1单元10103室的所有权人。***于2017年12月31日向***支付押金74700元。2018年1月19日，***（出租方、甲方）与***（承租方、乙方）签订《房租租赁合同》，约定将上述房屋出租给乙方，经营餐饮，租赁期限五年，自2018年4月5日至2023年4月4日止；合同第四条第1款约定，租金按面积249平米，每月每平150元计算，半年租金为224100元；房租租金中不含物业费和水、电、卫生等费用;该条第2款约定，租金每半年支付一次，三年后第四年开始每年支付一次，本合同签订之日起三日内一次性支付第一次六个月的租金；2018年10月5日开始三日内完成支付第二次六个月租金，以后每年分别按第一次和第二次支付款对应日交足每年前六个月及后六个月租金，到了第四年按第一期交款对应日交足全年租金，以后以此类推按此对应日交足今后几年的租金。该条第3款约定，租赁期内，租金第三年每年递增一次，递增幅度为上一年的基础上递增5%；第4款约定，甲方支付押金74700元，租赁期满，若乙方无违约行为，甲方于40个工作日不计利息退还乙方。第六条约定，物业管理费由乙方支付：每月每平米4.6元；第七条第3款约定，合同到期或乙方退租，不动产部分，乙方按“来修去丢”的原则，除可搬动的以外（如桌椅、沙发、电视等），依附于房屋的装修及相应设施（如瓷砖、吊顶、灯具、空调等）不得拆除，无条件归甲方所有。第九条第3款约定，乙方未按时向甲方支付所有支付款项视为乙方违约，每逾期一天，除应付清所欠款项外，乙方每天须向甲方交纳月租金的百分之五的滞纳金；超过10天的，甲方有权终止合同，扣除租金，收回商铺。同时依法追索所欠租金及其他费用。第十条第1款约定，经双方协商一致，可以变更或解除合同。合同签订后，***承租该房屋。关于已付租金，***提交租金收条2张，证明其将租金支付至2019年5月5日，双方就租金的支付时间和付款方式进行变更。2张收条分别载明***付房租“11月5日-2月5日”100000元，“2月5日-5月5日”；无内容载明双方就付款方式进行变更。***认可***支付租金至2019年5月5日，但称双方并未协商一致变更租金数额和付款方式，只是***按期缴纳的话可以按季度交纳100000元。2019年5月23日，***所经营的西安市雁塔区***串串火锅店向陕西省吴堡县人民法院对该院作出（2018）陕0829执311-1号执行裁定书（查封和拍卖房屋）提出异议，该院于2019年6月28日作出（2019）陕0829执异2号执行裁定，认为该房屋的查封和拍卖，未改变承租人继续承租的权利，故裁定驳回西安市雁塔区***串串火锅店的异议请求。庭审中，***称，其仅收到陕西省吴堡县人民法院查封拍卖房屋的裁定书，未收到该院发出的缴纳租金的协助执行通知；***口头要求不让其缴纳租金，且同意其迟延缴纳租金。***称，***所述不属实，其多次催要，并提交微信聊天记录截图。该聊天记录中，2019年6月8日、2019年8月12日***分别向***催要房租。***对***提交的该组微信聊天记录的真实性认可，对聊天内容当庭核对一致。***未提交证据证明系***要求其迟延交纳房租。经询，***明确，欠付租金自2019年5月6日起算至实际腾交之日止，按房屋租赁合同标准计算租金；违约金其按租赁合同第九条第3款约定主张，在起诉时其已经自愿降低为应付租金的30%；物业费从2019年2月20日起算至2019年11月28日，每月1145.4元；截止庭审之日，***不欠付水、电费。双方均称，物业管理费系由***向***交纳，由***向物业公司交纳。关于欠付租金，***请求受新冠疫情影响对房租进行扣减，具体由雁塔法院酌情扣减。***同意因新冠疫情影响而扣减房租，请求雁塔法院依据公平原则酌情扣减。关于押金，双方均同意由雁塔法院在本案中一并处理，***认为应先行冲抵违约金，***认为应先行冲抵租金。关于装修部分，***辩称，其花费装修、安装空调累计投资800000元。***提交《预（决）算表》、空调报价单、收款收据。其中，《预（决）算表》载明工程总造价455986元，无实际支付装修款项的证据。空调报价单载明空调工程总造价250305元，收款收据金额为250000元。***对该组证据真实性认可，不认可其证明目的，称属于***的商业投资行为，应由***自行承担。经询，***称，本案系由***违约导致租赁合同解除，故其不应赔偿剩余租赁期的装修残值损失，且其不同意利用，故不应补偿***。一审法院认为，***辩称，其未缴纳租金是因***口头要求不让其缴纳租金，且同意其迟延缴纳租金。***对此不予认可。根据***提交的微信聊天截图，证明***曾多次催促***缴纳房租，故对***的该项诉请，无事实依据，雁塔法院依法不予采信。***未按约定交纳房租，根据《中华人民共和国合同法》第二百二十七条之规定：“承租人无正当理由未支付或者迟延支付租金的，出租人可以要求承租人在合理期限内支付。承租人逾期不支付的，出租人可以解除合同”。***辩称，由于2020年1月23日起全国新冠肺炎疫情影响，属不可抗力，根据最高人民法院关于依法妥善审理涉新冠疫情民事案件若干问题的指导意见，***要求解除租赁合同，不具有事实和法律依据一节。***于2019年5月6日开始就迟延支付房屋租金，此时并无不可抗力的因素，在新冠疫情爆发之前长达8个月的时间里，***一直未支付房屋租金，故对其该项辩称，雁塔法院依法不予采信。***主张解除双方于2018年1月19日签订的《房屋租赁合同》，雁塔法院依法予以支持。根据《中华人民共和国合同法》第九十七条之规定：“合同解除后，尚未履行的，终止履行；已经履行的，根据履行情况和合同性质，当事人可以要求恢复原状、采取其他补救措施，并有权要求赔偿损失。”对***诉请主张***腾离房屋并恢复原状，雁塔法院依法予以支持。关于欠付租金，双方均认可***支付租金至2019年5月5日。关于租金标准，***辩称，双方变更了租金支付方式和数额，即每季度支付100000元。***对此不予认可，称双方并未协商一致变更租金数额和付款方式，只是***按期缴纳的话可以按季度交纳100000元。根据《房屋租赁合同》第十条第1款约定，经双方协商一致，可以变更或解除合同。***仅提交2张租金收条，无法证明双方就租金数额和支付方式协商一致进行变更，故租金标准应按《房租租赁合同》约定计付。自2019年5月6日至2019年11月28日，共计6个月22天，应付租金为251490元（249平方×150元/月/平方×6个月+249平方×150元/月/平方÷30天×22天）。***主张***支付自2019年11月29日起至腾交之日所产生的租金，雁塔法院依法予以支持，另，由于受新冠疫情影响，雁塔法院认定酌情扣减租金2个月（2020年1月23日至2020年3月23日期间）。关于违约金，根据《房屋租赁合同》第九条第3款约定，违约金标准为日百分之五，***起诉时自愿降低为按应付租金总额的30%支付违约金，结合本案合同履行情况及过错程度，雁塔法院依法予以支持，违约金为75447元（251490元×30%）。关于押金，***交纳押金74700元。双方均同意由雁塔法院在本案中一并处理，仅对冲抵顺序双方意见不一致。依据《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国合同法〉若干问题的解释（二）》第二十一条，应先行冲抵违约金，冲抵后，***应支付***违约金747元（75447元-74700元）。关于物业费，***主张***欠付物业费10766.76元，***认可欠付物业费，根据《房屋租赁合同》第六条及双方当事人陈述，物业费系由***向***交纳，由***向物业公司交纳。故***诉请主张***支付截止2019年11月28日的物业费10766.76元及至腾交房屋之日止的物业费，雁塔法院依法予以支持。关于***诉请主张的欠付水、电费，经***当庭明确，***不欠付上述费用，故对该项诉请，无事实依据，雁塔法院依法不予支持。关于***辩称其装修损失一节，依据《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第十一条之规定：“承租人经出租人同意装饰装修，合同解除时，双方对已形成附合的装饰装修物的处理没有约定的，人民法院按照下列情形分别处理：(一)因出租人违约导致合同解除，承租人请求出租人赔偿剩余租赁期内装饰装修残值损失的，应予支持;(二)因承租人违约导致合同解除，承租人请求出租人赔偿剩余租赁期内装饰装修残值损失的，不予支持。但出租人同意利用的，应在利用价值范围内予以适当补偿……”本案系由于承租人***违约导致合同解除，且***不同意利用，故对其该项辩称，雁塔法院依法不予采信。依据《中华人民共和国合同法》第九十七条、第二百二十七条、《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条、《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国合同法〉若干问题的解释（二）》、《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第十一条之规定，判决：一、解除原告***与被告***于2018年1月19日签订的《房屋租赁合同》，被告***于本判决生效之日起十日内腾离涉案房屋并恢复原状。二、被告***于本判决生效之日起十日内向原告***支付自2019年5月6日至2019年11月28日的房屋租金251490元及支付自2019年11月29日起至实际腾交房屋之日止（扣减2020年1月23日至2020年3月23日期间）按《房屋租赁合同》约定的租金；并支付违约金747元。三、被告***于本判决生效之日起十日内向原告***支付截止2019年11月28日的物业费10766.76元及自2019年11月29日起至实际腾交房屋之日止按《房屋租赁合同》约定的物业费。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。四、驳回原告***的其余诉讼请求。案件受理费21848元，由***承担1848元，由***承担20000元。鉴于***已预交，故***应于本判决生效之日起十日内将其应承担的部分给付***。本院经审理查明，一审查明事实属实，本院予以确认。本院认为，《中华人民共和国合同法》第八条规定，“依法成立的合同，对当事人具有法律约束力。当事人应当按照约定履行自己的义务，不得擅自变更或者解除合同。依法成立的合同，受法律保护。”***与***自愿签订《房屋租赁合同》，不违反法律法规的强制性规定，应属有效。***依约向***交付了租赁房屋，***亦应依照合同约定向***支付房屋租金。《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉的解释》第九十条规定，“当事人对自己提出的诉讼请求所依据的事实或者反驳对方诉讼请求所依据的事实，应当提供证据加以证明，但法律另有规定的除外。在作出判决前，当事人未能提供证据或者证据不足以证明其事实主张的，由负有举证证明责任的当事人承担不利的后果。”***上诉主张其与***协商对租金及支付方式调整为每个季度支付一次，每个季度10万元，***对此不予认可，***提交的证据不足以证明其该项主张，故本院对此不予采信。《中华人民共和国合同法》第二百二十七条规定，“承租人无正当理由未支付或者迟延支付租金的，出租人可以要求承租人在合理期限内支付。承租人逾期不支付的，出租人可以解除合同”。***自2019年5月开始欠付租金，经***催要仍未予以支付，***主张解除合同，依法应予支持。合同解除后，***应当向***腾交房屋，并支付按照合同约定计算的租金及违约金，一审法院考虑新冠疫情的影响及折抵押金的情况，判决***向***支付自2019年5月6日至2019年11月28日的房屋租金251490元及支付自2019年11月29日起至实际腾交房屋之日止（扣减2020年1月23日至2020年3月23日期间）按《房屋租赁合同》约定的租金，并支付违约金747元，并无不当。物业费已由***向物业公司交纳，故***亦应向***予以支付。《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第十条规定，“承租人经出租人同意装饰装修，租赁期间届满或者合同解除时，除当事人另有约定外，未形成附合的装饰装修物，可由承租人拆除。因拆除造成房屋毁损的，承租人应当恢复原状”；第十一条规定，“承租人经出租人同意装饰装修，合同解除时，双方对已形成附合的装饰装修物的处理没有约定的，人民法院按照下列情形分别处理：(一)因出租人违约导致合同解除，承租人请求出租人赔偿剩余租赁期内装饰装修残值损失的，应予支持;(二)因承租人违约导致合同解除，承租人请求出租人赔偿剩余租赁期内装饰装修残值损失的，不予支持。但出租人同意利用的，应在利用价值范围内予以适当补偿……”本案系由于承租人***违约导致合同解除，对已形成附合的装饰装修物***不同意利用，***主张扣减其装修损失，没有依据。未形成附合的装饰装修物，可由***拆除，因拆除造成房屋毁损的，***应当恢复原状。综上，***的上诉请求不能成立，应予驳回；一审判决认定事实清楚，适用法律正确。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（一）项规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费5084元，由***负担。本判决为终审判决。审　判　员　　陈　　　帅二〇二〇年十月二十八日书　记　员　　刘　书　方1