房屋租赁合同纠纷二审民事判决书

吉林省吉林市中级人民法院

民事判决书

（2019）吉02民终3103号

上诉人（原审被告）：***，男，****年*月**日生，汉族，无职业，住***。

委托诉讼代理人：杜刚，吉林耘鼎律师事务所律师。

被上诉人（原审原告）：吉林市众昊实业有限公司，住***。

法定代表人：金永军，经理。

委托诉讼代理人：张阳，吉林待续律师事务所律师。

上诉人***因与被上诉人吉林市众昊实业有限公司（以下简称众昊公司）房屋租赁合同纠纷一案，不服吉林省永吉县人民法院（2019）吉0221民初1565号民事判决，向本院提起上诉。本院于2019年12月5日立案后，依法组成合议庭，进行了审理。***及其委托诉讼代理人杜刚、众昊公司的委托诉讼代理人张阳到庭参加诉讼。本案现已审理终结。

***的上诉请求：撤销一审判决，依法改判***不承担给付租金及损失的义务。事实和理由：一、一审程序错误。本案众昊公司起诉的被告为吉林市锐安电气设备有限责任公司（以下简称锐安公司），但锐安公司在开庭之前于2019年8月22日已注销，所以庭审时本案原审被告已不复存在，原审法院不顾锐安公司已经注销的事实，仍然开庭审理，并作出实体判决，其程序违法。根据《中华人民共和国民事诉讼法》第一百一十九条之规定，起诉必须有明确的被告，而本案却出现了只有原告和第三人，没有被告的情况。本案锐安公司已注销，应当中止诉讼，确定锐安公司注销后权利义务承受人是谁，通知权利义务承受人参加诉讼。原审法院违反程序的作法令人费解，而且该程序违法严重影响实体判决。二、***是锐安公司租赁众昊公司房屋的代理人，原审没有认定该事实是错误的。2019年7月26日众昊公司所提交的起诉状中已明确承认“***明确表示其是授权代表”这说明当时***租赁房屋时已向众昊公司表明了代理人身份，众昊公司是知情并认可的。根据法律禁止反言原则，众昊公司原审所提交的民事起诉状是其认可的事实，众昊公司并无证据予以推翻，应当以该诉状作为认定事实的依据。一审法院认为***未得到锐安公司授权是错误的。众昊公司明知当年将厂房是租赁给锐安公司，***只是锐安公司的代理人，不应当承担责任，但众昊公司得知锐安公司已注销，才在2019年9月25日的起诉状中把***列为实际承租人，在事实理由部分重新改写，将责任推给***。三、众昊公司主张租金及损失已超过诉讼时效，假设锐安公司拖欠租金事实存在，那么，根据《中华人民共和国民法通则》的规定，诉讼时效只有一年，众昊公司的法定代表人金永军才在***起诉其股权转让纠纷案件中才提出了租金抵扣一事。2013年租赁合同签订，至2019年***起诉股权转让纠纷，这期间有6年之久，众昊公司在6年当中从未向锐安公司和***主张过租金，众昊公司起诉明显超过诉讼时效。四、在锐安公司租赁厂房时已委托***交纳了一年的房屋租金。后在吉林市固和泰机械有限责任公司（以下简称固和泰公司）使用厂房期间固和泰公司也交纳了房屋租金，对此***将在二审庭审时提供相关证据。另外，如果固和泰公司使用厂房期间存在拖欠房租，那么，交纳房租的义务也应当是固和泰公司而不是***本人承担，固和泰公司现任股东为金永军和金艳梅，所以，***对固和泰公司的债务不承担任何责任。综上，一审法院判决程序严重违法，并且在认定事实方面存在严重错误，请求二审法院纠正一审法院的错误，改判支持***上诉请求。

众昊公司辩称：原审认定事实清楚，适用法律正确，依法驳回上诉，维持原判。

众昊公司向一审法院起诉请求：1.判令锐安公司支付厂房的租金614，400元；2.判令锐安公司支付租金损失从2015年3月30日起至实际给付之日止，暂计2万元；3.请求判令***对租金及损失承担还款责任。

一审法院认定事实：2013年3月20日，***以锐安公司名义与众昊公司签订《厂房租赁合同》，合同约定：租赁期限自2013年5月1日起至2016年4月30日止，年租金307，200元。签订合同两个月后，***、刘春英在案涉房屋地址设立固和泰公司，并继续使用案涉房屋。2015年4月13日，***、刘春英与金永军、金艳梅签订股权转让协议，以650万元的价格将其在固和泰公司的股权转让给金永军、金艳梅，后金永军、金艳梅支付转让款500万元，尚欠***、刘春英股权转让款150万元。2015年5月8日，固和泰公司股东由***、刘春英变更为金永军、金艳梅。事后，***与金永军因股权转让及债务承担等问题，发生多次诉讼。金永军以***欠其房屋租金为由拒付股权转让款。***主张通过锐安公司及固和泰公司支付了租金，但未提供证据证明。

一审法院认为，***未得到锐安公司授权以锐安公司名义与众昊公司签订房屋租赁合同，该民事责任应由***自行承担，且***承租房屋后，在该房屋地址自行设立公司进行经营该行为与锐安公司无关，***是案涉房屋的实际承租人，其应当按照合同约定支付租金，逾期未支付，应承担违约责任。即赔偿众昊公司自欠付租金之日起至实际支付之日止，以欠付的租金为基数，按照中国人民银行同期同类贷款利率计算利息损失。众昊公司主张利息损失为2万元，是其对民事权利的处分，予以准许。***抗辩众昊公司起诉不符合法定条件，经查，锐安公司是在本案受理后才注销。该抗辩理由不成立，不予采纳。***抗辩其作为锐安公司的代理人与众昊公司签订的合同，但未提供证据证明，且与本案查明的事实不符，不予采纳。***抗辩是固和泰公司借用房屋，未提供证据予以证明，且与当庭陈述不符（其当庭陈述固和泰公司支付了租金），不予采纳。关于***主张众昊公司起诉超过诉讼时效，经查，众昊公司法定代表人金永军一直以***未付租金为由拒付股权转让款，其以自己的行为向***主张权利，结合当事人多年的诉讼情况，可以认定众昊公司的起诉未超过诉讼时效。一审法院依照《中华人民共和国民法总则》第一百七十一条第三款，《中华人民共和国合同法》第一百零七条、第二百一十二条、第二百二十六条的规定，判决：***于本判决发生法律效力之日起十日内给付众昊公司房屋租金614，400元及损失2万元。案件受理费5，072元，由***负担。

本院二审期间，***向法庭提交如下证据：

证据一、***名下中国建设银行交易单。证明：在2013年3月至4月期间锐安公司分三笔给***汇款25万元支付房租。证据二、***吉林银行账户交易单。证明：在2013年4月28日，***受锐安公司之托将287200元的房租尾款支付给众昊公司的法定代表人金永军，不欠房租。该款项为2013年5月至2014年5月的房租，支付该款项前给付定金2万。证据三、***工商银行账户流水单。证明：2014年7月份取款10万元，该10万元用于支付2014年至2015年期间的房租。该款由原固和泰公司的会计和司机两人将该10万元现金交付给众昊公司的法定代表人金永军。证据四、在股权转让纠纷案件中，金永军向法院提交的证据目录及房屋租赁合同。证明：在2014年，第二年的租赁期内增加了租用的面积签订了一份新的租赁合同，租金为13万。所以第二年总房租的金额应当是437，200元。证据五、固和泰公司2014年现金账。证明：在2014年的6月5日标明汇款（从固和泰公司转至金永军个人账户）房租20万；7月4日标明借老板十万，下一行标明付款金永军十万（也是证据三中取***名下十万现金由来）；10月10日标明取农村信用社15万，付金永军房租（从固和泰公司公司账户打入金永军个人账户）。固和泰公司分三笔向金永军汇款45万元，包括2014年至2015年期间的房租和水电费。说明固和泰公司在使用房屋期间，不拖欠租金。证据六：陈祖悦、赵伟的证人证言，证明2014年房租是经陈祖悦手付给金永军的。赵伟和陈祖悦给金永军取现金、汇房租、交房租。2014年和2015年房费已经支付。

众昊公司质证认为，对证据一关联性有异议。该证据不能证明锐安公司给***转款25万元系房租。相反能证明，锐安公司实际控制人系***。锐安公司在企业信息上查询2015年4月30日之前的法定代表人系***之子臧伯海。对证据二关联性有异议，不能证明***与锐安公司之间系委托关系。该笔转账与本案中的租金无关，该笔费用金永军表示是当年***租赁厂房时，对厂房进行改造及增加三台龙门吊相关设备及人工等费用。众昊公司或金永军至今并未收取定金。***应出具众昊公司和金永军出具的房屋租金凭证。对证据三关联性有异议，不能证明***所证明的问题。***2014年7月的银行取款10万元去向不明，如认为该款项交付金永军应提供收据或收条。对证据四2014年至2015年的确增加13万租金，但该租赁合同的主体系固和泰公司与***，众昊公司不在本案主张。对证据五真实性、合法性、关联性有异议。该材料无法反映2014年固和泰公司客观账目情况。该材料并未加盖固和泰公司印章、无财务人员签字，来源不合法。该材料无法表明待证问题。对证据六真实性、合法性、关联性有异议，两位证人与本案有利害关系，身份无证据证明。证人所述的三笔租金支付是不存在的，并无客观的银行流水收条等予以佐证，相反有相关流水已经直接表明证人所述的事实是不存在的。

众昊公司向本院提交如下证据：

证据一、金永军农行卡尾号xxxx查询信息和交易明细。证明：金永军尾号xxxx农行卡换成尾号xxxx农行卡。金永军农行卡并未出现***及证人所述三笔款共计45万的资金流动，***及证人所述交付金永军45万是不存在的。证据二、固和泰公司已开立银行结算账户清单、固和泰公司建设银行永吉支行流水、固和泰公司永吉农村商业银行流水。证明：***及证人所述的2014年用固和泰对公账户转账及交付金永军三笔共45万不存在。

***对上述证据质证认为，对第一组证据当中农业银行尾号为xxxx的银行流水有异议，我方要求出示的是尾号为xxxx的银行流水。xxxx的银行流水与本案不具备关联性。众昊公司主张尾号xxxx和尾号为xxxx是同一张卡。但所举的第一组证据中所谓的核算账号单不具备真实性和合法性。该证据中并未加盖银行的任何公章，也没有相关人员签字。经庭前***与代理人咨询农业银行得知，如果金永军原尾号xxxx旧卡补办新卡，以尾号xxxx新卡打印流水只能显示新卡开卡之后的流水。为此***仍然申请贵院调取尾号xxxx的银行卡2014年5月至10月的银行流水，以证明固和泰公司将房租已经交纳完毕的事实。对第二组证据真实性无异议，分别说明如下，对开立银行结算账户清单无异议。固和泰公司当年确实成立了3个账户。永吉农村商业银行存款明细账标明的2014年10月9日有16万元资金流动。与***提供账册中的10月10日交纳15万元租金是相吻合的。该明细账起止时间是2014年9月18日至2014年12月24日止，不涵盖***主张的2014年7月4日和6月5日交纳的房租。建设银行银行流水单真实性也无异议。但是该流水单显示，6月5日取款10万、6月6日取款9万。这和***主张的6月5日前后交纳了20万的租金相吻合，也间接证明了固和泰公司当年交纳房租的事实。

本院对以上证据评述如下：***提交的证据一建设银行交易单中三笔款项无法确定去向，对其待证明问题不予确认。证据二吉林银行交易单的真实性及***向金永军支付房租287200元的事实予以确认，但无法证明***已在先交付定金2万元的事实。证据三、证据五、证据六，2014年7月取款10万元仅根据证人证言及***提交的现金账无法证明10万元已交付金永军的事实，财务账中的2014年6月5日汇房租20万元及2014年10月10日汇房租15万元，无银行流水或收款凭证所佐证，本院对该事实不予确认。证据四的房屋租赁协议与案涉房屋无关，本院不予采信。众昊公司提交的金永军农业银行尾号为xxxx的账户（原账户尾号为xxxx）流水及固和泰公司永吉农村商业银行、建设银行账户流水本院对其真实性予以确认。以上银行流水未体现出固和泰公司账户向金永军农业银行尾号xxxx账户分别于2014年6月5日转款20万元、2014年10月10日转款15万元的记录，故本院对众昊公司上述证据予以采信。

根据***的申请，本院于2019年12月24日与***及其委托诉讼代理人杜刚律师、众昊公司委托诉讼代理人张阳律师共同到中国农业银行吉林市解放路支行调取金永军账号为xxxx的账户自2014年5月至2014年10月的银行流水，调取后该流水经本院及双方当事人当场核对与众昊公司提交的尾号为xxxx的账号该时间段内的流水内容一致。

本院经审理查明：2014年4月28日***通过转账方式向众昊公司法定代表人金永军账户支付案涉房屋租金287200元。

本院认为，关于案涉房屋租赁合同的承租人，案涉房屋租赁后，***在此设立了固和泰公司进行经营，且固和泰公司与锐安公司系两个独立的法人企业并无关联，故一审认定***以锐安公司的名义租赁了案涉房屋并无不妥，案涉房屋的承租人为***。

关于本案主体地位问题，众昊公司在起诉时，于2019年7月26日提交的起诉状中已经提出了判令***对租金及损失承担还款责任的诉讼请求，但将***列为了本案第三人，在一审法院查明锐安公司已经注销后，众昊公司在庭审中提出将***变更为被告人的请求，在此情况下，一审法院应当对***的诉讼地位予以变更，但一审法院未予处理，程序存在瑕疵，本院予以纠正，将***的主体地位变更为原审被告。另外，锐安公司已经被注销，一审法院作出裁定终结对锐安公司的诉讼，故本案二审不再将锐安公司列为本案诉讼主体。

关于***是否欠付房屋租金，本院二审中***向本院提交了吉林银行流水以证明其于2013年4月28日向众昊公司法定代表人金永军支付租金287200元。众昊公司及金永军对收到该款项并无异议，但抗辩主张该笔款系***支付其他款项。本院认为，针对众昊公司的抗辩主张其并未提交充分有效的客观证据予以证明，其应承担举证不能的不利后果。结合该笔款项支付的金额及时间与本案租赁合同约定相当，本院对***于2013年4月28日支付案涉房屋租金287200元的事实予以确认。至于***主张已支付的其余款项，并未提交充分、有效的证据予以证明，故***应支付众昊公司租金327200元（307200元×2年-287200元）。关于租金损失，众昊公司主张2万元，并未超出银行同期同类贷款利率计算的利息范围，故本院对利息数额不再调整。

关于众昊公司的诉请是否超过诉讼时效的问题，众昊公司法定代表人金永军一直以***未付租金为由拒付股权转让款，其以自己的行为向***主张权利，结合当事人多年的诉讼情况，可以认定众昊公司的起诉未超过诉讼时效。

综上，***的部分上诉请求成立，本院予以支持。因本案二审出现了新的证据，导致一审判决结果错误，故本院予以改判。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第二项之规定：

一、撤销吉林省永吉县人民法院（2019）吉0221民初1565号民事判决；

二、***于本判决发生法律效力之日起十日内给付吉林市众昊实业有限公司房屋租金32，7200元及损失2万元。

三、驳回吉林市众昊实业有限公司的其他诉讼请求。

如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当按照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。

一审案件受理费5072元（已由吉林市众昊实业有限公司预交），3254元由***负担，1818元由吉林市众昊实业有限公司负担；二审案件受理费10144元（已由***预交），6508元由***负担，3636元由吉林市众昊实业有限公司负担，吉林市众昊实业有限公司负担。

本判决为终审判决。

审判长　　刘福祝

审判员　　关　晶

审判员　　张　蕾

二〇一九年十二月二十七日

书记员　　聂　力