商品房预约合同纠纷一审民事判决书

沈阳市辽中区人民法院

民事判决书

（2020）辽0115民初字3627号

原告：沈阳野衡房地产开发有限公司，住***。

法定代表人：芦岩，系经理。

委托诉讼代理人：王新兴，系辽宁英伟律师事务所律师。

被告：***，男，汉族，****年*月**日出生，住***。

原告沈阳野衡房地产开发有限公司诉被告***商品房预约合同纠纷一案，本院于2020年9月1日受理后，依法由审判员曹健刚适用简易程序，公开开庭进行了审理，原告委托代理人王新兴、被告到庭参加诉讼，本案现已审理终结。

原告向本院提出诉讼请求：一、请求判令解除原被告之间于2018年4月15日签订的《丽都铭城认购协议》及附加协议书；二、请求判令被告向原告返还原告开发建设的房屋，价值为77万元；三、请求判令被告赔偿原告违约金5万元；四、请求判令被告承担本案诉讼费用。

事实与理由：原、被告于2018年4月15日签订《丽都铭城认购协议》、附加协议书，约定被告购买原告开发建设的房屋，总价款为77万元。附加协议书第3条约定，如被告在获知贷款未获批准后的30日内未交清全部下欠房款，原告有权收取被告违约金5万元。

被告至今尚欠原告房款37万元。原告多次要求被告付款，被告均以种种理由拒绝给付，原告无奈诉至法院，请求判如所请。

被告辩称，我通过董野、祝剑、张建军签订的购房协议，合同中约定房屋面积是118平方米左右，按6000元/平方米，购楼款共计72万，外加5万元利息，共计77万元。2018年交首付25万元，2018年年底又交付10万元，2020年6月交付5万元，还欠37万。当初2018年签订合同时约定购楼款三年内还清。我和野衡房地产签订了书面合同，董野是原告公司的董事长。我现在要求按照我和董野之间的口头协议处理，即2022年还清购楼款。另外当时我买楼的时候没有签订书面合同。

当事人围绕诉讼请求依法提交了证据，本院组织当事人进行了质证。原告提供1、丽都铭城认购协议一份及附加协议书一份；2、欠据。本院均予以确认。

根据当事人陈述和经审查确认的证据，本院认定事实如下：原、被告于2018年4月15日签订《丽都铭城认购协议》及《〈丽都铭城认购协议〉附加协议书》一份。原告以77万元购买原告开发的“丽都铭城”7号楼网点5一套，并达成如下协议：“楼款总价77万元，单价6547/㎡，楼款首付15万元，尚欠62万元。因被告急需住房，原告提前交付被告楼房居住。因被告贷款未获得银行批准。被告应确保自己符合按揭贷款的法定条件，并确保被告能获得银行贷款申请的批准。如银行未能批准被告的按揭贷款申请，被告在获悉贷款未获批准后的30日内向原告交纳剩余房款。如被告在获悉贷款未获批准后的30日内未交清剩余房款，原告有权收回房屋另行出卖，并处以乙方违约金5万元。房屋收回时，房屋室内装修产生的一切费用由被告承担。”上述协议签订后，于当日给付原告楼款25万元。2018年年底被告给付原告楼款10万元，2020年6月被告给付原告楼款5万元。2020年7月2日被告就剩余房款37万元为原告出具欠据一张，原告均予以接收。自原、被告签订协议书后，原告对被告所欠购房房款未进行催要，并且原告多次在《丽都铭城认购协议》中手动修改欠房款数额及还款时间。2020年9月1日原告以被告在获悉贷款未获批准后的30日内未交清剩余房款为由诉至本院要求解除《丽都铭城认购协议》及《〈丽都铭城认购协议〉附加协议书》，并返回案涉楼房，赔偿原告违约金5万元。

本院认为，原、被告之间的买卖合同系双方真实意思表示，内容合法有效。原、被告所签订协议书中房款给付部分虽约定被告在获悉贷款未获批准后的30日内向原告交纳剩余房款，如未获批准后的30日内未交清剩余房款，原告有权收回房屋另行出卖，并处以被告方违约金5万元。但原、被告签订协议后，被告持续性不间断的还款，原告予以接受并且未提异议，同时原告也多次自行在原协议上修改还款时间，对此应认定原、被告通过行为方式对原合同给付房款的条款进行了修改。原合同房款给付变更为不定期给付。故原告不能再以上述合同条款为依据主张解除合同。截至2020年7月2日，被告尚欠原告37万元房款，被告为原告出具欠据，原告予以接收，原、被告对双方剩余债权债务进行确认。如原告因剩余房款给付问题要求解除合同，应在合理期限内催告后，方可行驶解除合同权。现原告未进行任何催告行为，直接要求解除合同，其诉讼行为明显不妥。故本院对原告的起诉予以驳回。考虑到被告尚欠原告房款37万元，故原告可在合理期限催告后，被告仍不履行的情况下解除合同。关于被告抗辩称原、被告口头达成协议三年还清购房款77万元一节，因证据不足，本院不予支持。综上所述，依照《中华人民共和国合同法》第九十四条、第一百三十条之规定，裁决如下：

驳回原告沈阳野衡房地产开发有限公司的起诉。

案件受理费6，000元，退回原告。

如不服本裁定，可在本裁定书送达之日起10日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于辽宁省沈阳市中级人民法院。

审判员　　曹健刚

二〇二〇年十一月五日

书记员　　肇　林