商品房销售合同纠纷二审民事判决书

贵州省贵阳市中级人民法院

民事判决书

（2020）黔01民终8705号

上诉人（原审被告，反诉原告）：贵阳中渝云上房地产开发有限公司，住***。

法定代表人：刘长波。

委托诉讼代理人：王玉林，该公司员工。

被上诉人（原审原告，反诉被告）：***，男，****年**月**日出生，汉族，住***。

被上诉人（原审原告，反诉被告）：***，女，****年*月**日出生，苗族，住***。

二被上诉人共同委托诉讼代理人：覃富军，贵州黔邦律师事务所律师。

二被上诉人共同委托诉讼代理人：高良昌，贵州黔邦律师事务所律师。

上诉人贵阳中渝云上房地产开发有限公司（以下简称：中渝房开公司）因与被上诉人***、***商品房买卖合同纠纷一案，不服贵州省贵阳市乌当区人民法院（2020）黔0112民初2354号民事判决，向本院提起上诉。本院受理后，依法组成合议庭进行了审理。本案现已审理终结。

上诉人中渝房开公司上诉请求：1.依法撤销原判第二项、第五项，查清事实后予以改判或发回重审；2.本案一审、二审案件受理费用由被上诉人承担。理由是：1.原审认定贷款未果致使合同无法履行系认定事实错误。被上诉人作为完全民事行为能力人，在明知自己征信有问题的情况下，未核实是否能够办理贷款就作出购房的意思表示，在贷款未能办理后，上诉人也按照合同约定向被上诉人发出书面《催办按揭手续通知书》要求补足剩余款项，否则按照合同约定承担违约责任。在办理按揭过程中，因被上诉人征信存在问题，银行将放款利率上浮，但因上诉人不愿意承担超出的利率部分，并私自将提交至银行的按揭资料收回，导致办理按揭失败。原审不审查未能办理按揭原因的过错是谁导致，又规避被上诉人自己提交的征信报告是不能办理按揭的主要原因，原审以贷款未果作为解除合同的原因系认定事实错误。2.原审认定被上诉人签订的《征信承诺书》、《认购承诺书》为无效条款系适用法律错误。上诉人故意隐瞒自身征信问题对文件签字确认，表明其认可如无法办理按揭，可采用一次性付款的方式补齐剩余款项，也明确表示办理按揭须不能有逾期、无不良征信记录等情况，但原审认定为无效条款。被上诉人购买房屋的主要义务是支付房款，付款方式由被上诉人选择，按揭不是唯一途径，且房开商没有审查贷款资质的义务，在被上诉人无法按揭后，上诉人也同意一次性付款补齐剩余款项，给足了被上诉人充分选择权，并不是格式条款。

被上诉人***、***答辩称，原审认定事实清楚，在购买之前已经向上诉人提供了个人征信报告，对方销售人员审核没有问题才于2020年3月28日签订认购书；商品房认购书中约定余款支付方式是按揭贷款，部分商业贷款、部分公积金贷款，但由于上诉人不配合导致无法进行贷款，我方贷款手续在各银行皆是被拒绝。

原审原告***、***诉讼请求：1.解除原、被告签订的购房合同；2.被告返还原告购房款235975元（其中首付款219343元、网络购房预约支付款3000元、公共维修资金12732元、产权代办费900元）；3.被告支付资金占用费2566.23元（按中国人民银行同期贷款利率4.35%计算，自2020年3月28日计算至2020年6月28日）；4.案件受理费由被告负担。

反诉原告中渝房开公司反诉请求：1.反诉被告承担总房款10%的违约金即107934.3元；2.反诉被告于判决生效之日起三日内协助办理位于乌当区预售合同备案登记撤销手续；3.诉讼费由反诉被告承担。

原审查明，***、***系夫妻，二人为购买中渝房开公司开发的位于乌当区新庄村恒大都会广场（原中渝万锦城）D2栋2单元22层4号房屋，于2020年3月25日向中渝房开公司支付定金20000元。双方于2020年3月28日签订《贵阳恒大都会广场商品房认购书》，约定付款方式为按揭组合贷款。认购书签订后，***、***当即支付首期房款219343元（含已付定金20000元）、维修资金12732元，并向贵阳格之律投资顾问有限公司支付代办费900元，用于协助签订商品房买卖合同、协助办理预告登记、协助办理不动产权证、协助办理备案登记等。同日，***与中渝房开公司签订《商品房买卖合同》，约定：余款860000元以银行按揭和公积金贷款方式付款，因买受人的原因导致买受人未能获得贷款或获得贷款少于申请数额的，出卖人同意买受人在收到书面通知之日起5日内支付不足款项，逾期，出卖人有权解除合同，合同解除后30日内将已付款退还买受人。因出卖人原因导致买受人未能获得贷款或获得贷款少于申请数额的，买受人可以选择合同继续履行，具体付款方式和期限另行协商并签订补充协议。因非归责于双方原因，导致买受人未能获得贷款或获得贷款少于申请数额的，买受人应在30日内支付不足款项，逾期，任何一方可单方解除合同，合同解除后30日内，出卖人应退还已付款及银行同期存款利息。买受人未按约定时间付款的，逾期在180日内，自约定的应付款期限届满之次日起至实际支付之日止，买受人按日计算向出卖人支付逾期应付款万分之一的违约金。逾期超过180日的，出卖人有权解除合同，出卖人解除合同的，应当书面通知买受人，买受人应当自收到解除通知之日起30日内累计的逾期应付款的1%向出卖人支付违约金，并由出卖人退还买受人全部已付款。同时，双方办理了商品房预售合同备案登记（预售合同登记号Y20019141），原告***还在被告中渝房开公司出具的《征信承诺书》、《认购承诺书》上签字，承诺由于征信问题导致银行无法放贷的情况下，愿意将房款一次性付清，并不得以上述理由解除商品房买卖合同。

此后，***、***向中信银行贵阳分行申请贷款未果，中渝房开公司于2020年5月8日向***发出《催办按揭手续通知书》，要求其于同年5月13日办理银行按揭手续；2020年5月19日中渝房开公司向***发出《解除商品房买卖合同通知书》，告知解除双方签订的《商品房买卖合同》。

庭审中，***、***提交网络购房预约账单一份，拟证明为购买上述房屋已支付预付款3000元，账单显示购买商品为贵阳恒大南明御府9栋－606，收款方为恒大地产集团有限公司。

原审认为，原、被告签订的《商品房买卖合同》是双方当事人的真实意思表示，未违反法律禁止性规定，属有效合同，应受法律保护。根据《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第二十三条“商品房买卖合同约定，买受人以担保贷款方式付款、因当事人一方原因未能订立商品房担保贷款合同并导致商品房买卖合同不能继续履行的，对方当事人可以请求解除合同和赔偿损失。因不可归责于当事人双方的事由未能订立商品房担保贷款合同并导致商品房买卖合同不能继续履行的，当事人可以请求解除合同，出卖人应当将收受的购房款本金及其利息或者定金返还买受人”的规定，原、被告签订的《商品房买卖合同》约定了以银行按揭方式付款，现***、***申请贷款未果，致使合同不能继续履行，符合该法律规定，故对***、***要求解除《商品房买卖合同》的诉请予以支持。合同解除后，***、***已支付中渝房开公司的首付款219343元、公共维修资金12732元，共计232075元，应当予以退还。对于网络购房预约款3000元，该款项为贵阳恒大南明御府9栋－606的预付款，对于代办费900元，该款的收款方为贵阳格之律投资顾问有限公司，上述两笔款项均不是中渝房开公司收取，故对***、***要求中渝房开公司退还该两笔款项的诉请不予支持，***、***可另行向债务人主张权利。关于资金占用费的诉请亦符合上述司法解释的规定，***、***要求资金占用费计算至2020年6月28日，从其自愿，资金占用费以232075元为基数，自2020年3月28日起按中国人民银行贷款利率4.35%计算至2020年6月28日止。

关于反诉原告中渝房开公司要求***、***承担总房款10%违约金的诉请，中渝房开公司在提交的《征信承诺书》、《认购承诺书》对买受人不能办理按揭贷款的情况，要求买受人一次性付清房屋尾款进行了约定，《商品房买卖合同》还对买受人未能获得按揭贷款情况下的违约责任进行了约定，上述条款系中渝房开公司预先拟定，在订立合同时未与对方协商，属于格式条款，根据《中华人民共和国合同法》第四十条“格式条款具有本法第五十二条和第五十三条规定情形的，或者提供格式条款一方免除其责任、加重对方责任、排除对方主要权利的，该条款无效”的规定，上述条款明显排除了***、***依据《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第二十三条规定的买受人可以解除合同的权利，属于无效条款，对该诉请不予支持。

根据《中华人民共和国合同法》第九十七条“合同解除后，尚未履行的，终止履行；已经履行的，根据履行情况和合同性质，当事人可以要求恢复原状、采取其他补救措施，并有权要求赔偿损失”的规定，《商品房买卖合同》解除后，***、***应当协助中渝房开公司办理涉案房屋的预告登记注销手续和商品房预售合同备案登记撤销手续。

故依照《中华人民共和国合同法》第四十条、第九十七条、《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第二十三条之规定，判决：一、解除原告***、***与被告贵阳中渝云上房地产开发有限公司于2020年3月28日签订的《商品房买卖合同》；二、被告贵阳中渝云上房地产开发有限公司于本判决生效之日起十日内退还原告***、***购房款219343元、公共维修资金12732元，并支付资金占用费（以232075元为基数，自2020年3月28日起按中国人民银行贷款利率4.35%计算至2020年6月28日止）；三、反诉被告***、***于本判决生效之日起十日内协助反诉原告贵阳中渝云上房地产开发有限公司办理位于贵阳市乌当区新庄村恒大都会广场（原中渝万锦城）D2栋2单元22层4号房屋的预告登记注销手续和商品房预售合同备案登记撤销手续（预售合同登记号Y20019141）；四、驳回原告***、***的其他诉讼请求；五、驳回反诉原告贵阳中渝云上房地产开发有限公司的其他诉讼请求。

二审中，双方当事人均无新证据提交，本院对一审查明的事实予以确认。

本院认为，本案争议的焦点是导致合同不能继续履行的原因。

从***、***与中渝房开公司于2020年3月28日签订的《贵阳恒大都会广场商品房认购书》、同日签订的《商品房买卖合同》及补充协议均可看出，***、***购买案涉房屋选择的付款方式为首付款＋组合贷款。通过***、***不能获取银行贷款后与中渝房开公司的销售顾问杨余的微信聊天记录可以看出，杨余曾多次表示“具体能否贷款，需要银行审核才能确定”，说明在签订合同时，中渝房开公司的销售顾问对存在征信问题能否获得银行按揭贷款的结果是知道的，能否获得银行贷款不是中渝房开公司可以确定的事情，而是要由贷款银行审核确定。然而，中渝房开公司的销售顾问杨余在***、***签订《贵阳恒大都会广场商品房认购书》和《商品房买卖合同》及补充协议的过程中，却没有明确告知***、***可能存在的不能贷款的风险，在未将***、***个人征信记录交贷款银行审核的情况下，告知***、***可以进行按揭贷款，致使***、***与中渝房开公司签订了《商品房买卖合同》。在该过程中，中渝房开公司存在重大过错，是导致本案合同不能履行的直接原因。

就上诉人称导致不能贷款是***、***自身征信不良所致的问题，***、***作为一般消费者，对于征信不良能否进行银行按揭贷款的认知能力远低于具有专业销售知识的房开企业，正是由于中渝房开公司销售顾问的误导，才导致***、***与中渝房开公司签订了《商品房买卖合同》，故责任不在买受人。

对于***、***出具的《征信承诺书》和《认购承诺书》的效力，虽然两份文件名为“承诺书”，但除了***的签名、日期和捺印外，其余内容均系由中渝房开公司作为格式文本提供，而且“承诺书”的签订时间与《贵阳恒大都会广场商品房认购书》、《商品房买卖合同》及补充协议同日，也就是说，两份“承诺书”是在中渝房开公司的销售顾问误导***、***可以进行银行按揭贷款的情况下签订。在***、***明确要求尾款按揭贷款、中渝房开公司表示尾款可以按揭贷款的情况下，买受人基于对出卖人的信赖而签订“承诺书”，但“承诺书”的内容与买受人的真实意思截然相反。本院认为，在中渝房开公司不能证明已经明确告知了买受人“承诺书”的内容变更了主合同约定的付款方式的情况下，因“承诺书”明显加重买受人义务的情形，故原审认定两份“承诺书”无效是正确的。

对于上诉人提出“在被上诉人无法按揭后，上诉人也同意一次性付款补齐剩余款项，给足了被上诉人充分选择权”的主张，本院认为，被上诉人之所以选择尾款按揭贷款，是受个人资金能力限制，不能够进行按揭贷款则其无法支付购房尾款。在合同签订过程中，中渝房开公司首先误导***、***可以进行银行按揭贷款，在买受人不能进行按揭贷款的情况下，出卖人则要求买受人全额付款，看似中渝房开公司给予了买受人付款方式的选择权，但忽视了买受人选择购房时要求尾款为银行按揭贷款的前提。中渝房开公司提出让买受人选择的两种方案，对出卖人中渝房开公司的利益不产生任何影响，但却严重加重了买受人的义务，有违诚实信用原则，故对中渝房开公司的该上诉理由不予支持。

综上所述，原判决认定事实清楚，适用法律正确。据此，依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项的规定，判决：

驳回上诉，维持原判。

二审案件受理费4900元，由上诉人贵阳中渝云上房地产开发有限公司负担。

本判决为终审判决。

审判长　黄　新

审判员　符黎音

审判员　邓禹雨

二〇二〇年十二月一日

书记员　张　鑫