商品房销售合同纠纷一审民事判决书

广西壮族自治区宁明县人民法院

民事判决书

（2020）桂1422民初1219号

原告***，男，****年*月**日出生，壮族，住***。

法定代理人蒋洪志（系***父亲），住***。

委托诉讼

代理人王江福，广西新鸣律师事务所律师。

被告广西宁明古鼎香农产品综合批发市场有限公司，住***。

法定代表人梁伟。

案由商品房预售合同纠纷。

适用程序简易程序。

立案日期2020年7月17日。

开庭日期2020年9月14日。

原告请求1.宁明古鼎香公司转移房屋所有权、办理房屋所有权登记并交付房屋产权证书，支付逾期办理房屋产权证书违约金1650元；2.宁明古鼎香公司支付房屋托管租金140967元（租金计算：从2015年7月2日至2017年9月30日共27个月，每月租金2389元;从2017年10月1日至2019年9月30日共24个月，每月租金3186元）；3.诉讼费用由宁明古鼎香公司负担。事实和理由：（与起诉状一致）。

被告答辩宁明古鼎香公司未答辩也未提交证据，视为其放弃答辩和质证权利。

查明事实黄川分别于2013年7月26日、2013年8月15日与宁明古鼎香公司签订《商铺托管协议》及《商品房买卖合同》。其中，宁明古鼎香公司作为甲方与乙方黄川签订的《商铺托管协议》约定：乙方黄川将其向甲方购买的位于广西宁明县盟（宁明）国际农产品综合批发市场一期1Ｂ-106号商铺全权委托给甲方宁明古鼎香公司托管，期限自2014年10月1日至2019年9月30日止，托管起始日期为甲方交付给乙方后满三个月装修期之日。五年托管期限届满前，乙方不得自行解除本托管协议或收回托管商铺，五年托管期限届满后，乙方可收回托管商铺。托管期间，宁明古鼎香公司有权自行对商铺招商、管理、装修、出租及使用，或以其他方式获取收益。

托管期间乙方享有的租金收益：第一年度至第三年度即2014年10月1日至2017年9月30日，托管起始日期为甲方交付给乙方后满三个月装修期之日为租金起算日，每月租金2389元;实际租金与约定租金有溢价部分的，甲乙双方按二八比例分配，即甲方占20%，乙方占80%。第三年度至第五年度即2017年10月1日至2019年9月30日，每月租金3186元;实际租金与约定租金有溢价部分的，甲乙双方按二八比例分配，即甲方占20%，乙方占80%。租金按半年支付，第一次即在租金起算日满一个月之后的十五个工作日内甲方将半年租金通过转账方式一次性支付给乙方，但支付日期如遇法定节假日、双休日时顺延，五年托管期内以此类推甲方每半年向乙方支付一次租金。协议还约定了其他权利义务。

《商品房买卖合同》约定：买受人黄川购买出卖人宁明古鼎香公司开发销售的位于广西宁明县盟（宁明）国际农产品综合批发市场一期第1Ｂ号楼106号房。该商品房用途为商业，建筑面积159.28平方米，总金额650000元，付款方式为银行按揭付款，买受人于签订合同当日支付首期房款330000元，剩余320000元房款由买受人向银行申请贷款付清。出卖人应当于2014年6月30日前将符合本合同约定的商品房交付买受人使用。双方同意由买受人委托出卖人办理房屋所有权登记，出卖人应当在该商品房交付使用后800日内向房屋登记机构为买受人提交申请房屋所有权登记，并将以买受人为产权人的房屋所有权证书交付买受人。因出卖人过错，导致本合同约定的房屋所有权登记手续延迟办理的，由出卖人补办。房屋所有权登记手续迟延办理不超过合同约定二年的，买受人不得退房;出卖人每延迟一日按买受人已付房款的万分之零点五向买受人支付违约金，但该违约金总额最高不超过买受人已付房款的百分之零点五。合同还约定了其它权利义务。该《商品房买卖合同》已于2013年8月22日在宁明县房地产管理所进行登记备案。

《商品房买卖合同》及《商铺托管协议》签订前的2013年7月16日，黄川已支付330000元首付房款，宁明古鼎香公司出具了收据。2013年7月26日，黄川向广西宁明县农村信用合作联社按揭贷款320000元，用于付清尚欠的房款。2014年7月，宁明古鼎香公司按《商铺托管协议》的约定接管了黄川的房屋，并已经支付了2015年1月1日至2015年6月30日的租金，之后的租金一直拖欠至今。宁明古鼎香公司至今也没有按照《商品房买卖合同》的约定，履行向房屋登记机构为黄川办理房屋所有权登记的义务。

另查明，黄川与蒋某2系夫妻关系，蒋某1系其儿子。黄川在案件诉讼过程中已过世，其所有法定继承人一致同意由其子蒋某1继承案涉房屋权利，并继续参加本案诉讼。

再查明，宁明古鼎香公司开发建设的中国一东盟（宁明）国际农产品综合批发市场工程处于停工状态多年。截止目前，案涉的中国一东盟（宁明）国际农产品综合批发市场项目的房屋未进行首次登记，整个项目的国有建设用地使用权【宁国用（2013）第030830001号、宁国用（2013）第××号、宁国用（2013）字第××号、宁国用（2013）字第××号、宁国用（2013）字第××号】仍处于抵押及被查封的状态。

本院意见一、本案案由应确定为商品房预售合同纠纷。二、蒋某1母亲黄川分别于2013年7月26日、2013年8月15日与宁明古鼎香公司签订《商铺托管协议》及《商品房买卖合同》，系双方真实意思表示，内容不违反法律、行政法规的强制性规定，合法有效，对双方当事人具有法律约束力。根据《商品房买卖合同》第十五条约定，宁明古鼎香公司有为买受人办理案涉房屋产权登记的义务，现宁明古鼎香公司未在约定的期限内办理，应承担违约责任。蒋某1要求宁明古鼎香公司承担总额最高不超过已付房款的0.5%的逾期办理房屋产权证书违约金即1650元，于法有据，本院予以支持。根据《不动产登记暂行条例实施细则》第二十四条“不动产首次登记，是指不动产权利第一次登记。未办理不动产首次登记的，不得办理不动产其他类型登记，但法律、行政法规另有规定的除外。”的规定，宁明古鼎香公司截止目前未给中国一东盟（宁明）国际农产品综合批发市场项目的房屋办理首次登记，且项目地块的国有建设用地使用权仍处于抵押及被查封状态，因此，案涉房屋尚不具备办理不动产权证书的条件，故应待到办理条件具备时再由蒋某1另行处理。

宁明古鼎香公司应当按照《商铺托管协议》的约定履行支付租金的义务，但截止目前，其仅支付了2015年1月1日至2015年6月30日的租金，故蒋某1要求宁明古鼎香公司支付尚欠的房屋托管租金140967元，于法有据，本院予以支持。

判决主文一、广西宁明古鼎香农产品综合批发市场有限公司于本判决生效之日起十日内向蒋某1支付迟延办理不动产权证书违约金1650元；

二、广西宁明古鼎香农产品综合批发市场有限公司于本判决生效之日起十日内向蒋某1支付房屋托管租金140967元。

判决依据《中华人民共和国合同法》第八条、第六十条、第一百零七条、第一百一十四条，《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十四条规定。

诉讼费案件受理费3152元，减半收取计1576元，由广西宁明古鼎香农产品综合批发市场有限公司负担。

上诉权利如不服本判决，可以在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于广西壮族自治区崇左市中级人民法院。

审判员　　蒙建锋

二〇二〇年九月二十三日

书记员　　黄诗婷