合同纠纷民事判决书

吉林省汪清县人民法院

民事判决书

（2020）吉2424民初62号

原告：***，男，****年*月*日出生，汉族，个体，现住吉林省汪清县。

委托诉讼代理人：张云亮，汪清县诚信法律服务所法律工作者。

被告：***，女，****年*月**日出生，汉族，个体，现住吉林省汪清县。

委托诉讼代理人：姜志国，吉林仁祐律师事务所律师。

委托诉讼代理人：***，男，****年*月**日出生，汉族，个体，现住吉林省汪清县汪清镇汪清街**。

原告***与被告***之间确认解除合同无效纠纷一案，本院受理后，依法组成合议庭，适用普通程序，公开开庭进行了审理。原告***及其委托诉讼代理人张云亮，被告***及其委托诉讼代理人姜志国、***到庭参加诉讼。本案现已审理终结。

***向本院提出诉讼请求：请求判令确认吉林仁祐律师事务所律师函《房屋租赁合同》解除无效。事实和理由：2018年8月23日，***将位于汪清县新民街西X号X-X楼租赁给***用于经营汪清县众白味串城，租期5年，租赁费每年5万，每年一交，并依据《房屋租赁合同》第八条履行合同，***因汪清县众百味串城生意不好，无法继续经营，以租赁房屋的取暖不起作用为由解除合同太过牵强，房屋供热是否达标与供热公司有关，***以此理由解除合同没有依据。

***辩称：1、***提供的租赁物不能满足承租人的基本使用所需，室内温度过低达不到餐饮业基本要求，导致无法正常经营；2、导致租赁房屋不适租、温度不达标的直接原因并非供热公司的问题，而是原告自行改装的室内取暖设施设计不合理所致；3、因原告过错致被告的经营活动不能正常进行，无法实现合同目的；4、因无法正常经营，给被告造成重大财产损失；5、在承租人的反复要求下，原告进行了改进但还是无法达到承租人所使用的基本需求，承租人的租赁目的仍无法得以实现；6、因原告的过错给被告带来严重后果，故被告依据法律规定已书面向原告提出解除合同并赔偿损失的要求，请求法院依法判决解除涉案合同。

***向本院提交的证据有：

1、身份证复印件一份，证明原告的诉讼主体身份；

2、房屋租赁合同复印件一份，证明原、被告之间于2018年8月23日签订房屋租赁合同，合同约定房屋租赁期限五年，房租5万元/年，一年一交，同时***已依据合同第八条约定履行义务；

3、解除合同律师函复印件一份，证明***于2019年11月18日接到解除合同律师函；

4、光盘一份、照片四张，证明汪清县东煤供热公司于2018年—2019年对涉案房屋的供热管道进行了重新改造安装；

5、电话录音光盘一张，证明原告与汪清县东煤供热公司的经理通话，东煤供热公司在对涉案房屋测温时曾要求被告将室内循环水泵打开，但被告未使用循环水泵，亦证明供热公司知道原告安装使用循环水泵的事实。

***向本院提供的证据有：

1、室内检测整改通知单复印件一份，证明2019年11月19日，汪清县供热燃气管理中心工作人员在涉案房屋进行测温，一楼10.5度，二楼10度，三楼9度，室内温度不达标，属于不适租房屋，被告的经营活动无法开展；

2、汪清县东煤供热有限公司出具的情况说明复印件一份，证明东煤公司应供热办要求对涉案房屋进行检查，造成涉案房屋室内温度过低的原因是原告自行改造设计施工不合理所致，不是供热公司的原因，结合房屋租赁合同第八条约定，接通改造供热设施是由原告方负责进行，由此产生的责任后果应由原告承担。

本院依职权对汪清县东煤供热有限公司负责人滕兆坤进行调查，并形成调查笔录，记录在卷。

当事人围绕诉讼请求依法提交了证据，本院组织当事人进行了证据交换和质证，并已记录在卷。

根据当事人的庭审陈述及提供的证据，本院综合认定如下事实：

2018年8月23日，原告***与被告***签订房屋租赁合同，合同约定，***将位于汪清县新民街583号-1、2、3楼租赁给***使用，租期自2018年11月23日起至2023年8月22日止，房屋租金一年一交，年租金5万元。合同第八条约定由***负责对房屋外墙涂料粉刷、室内楼梯扶手进行安装，负责房屋暖气接通。***租赁房屋后，经营众百味自助串城。2018年供暖期开始后，汪清县东煤供热有限公司在巡查时发现***使用由***安装的管道泵取暖，供热公司要求***马上拆除，***提出如不使用管道泵室内温度不达标，汪清县东煤供热有限公司允许众百味串城在供热期内暂时使用管道泵取暖，并要求***在2019年度供热前重新铺设管线。2019年10月，由***出资，汪清县东煤供热有限公司协助铺设户外管网。2019年11月18日，***委托吉林仁祐律师事务所姜志国律师向***发出律师函，认为***提供的房屋无法正常取暖，致使合同目的无法实现，通知解除与其于2018年8月23日签订的房屋租赁合同。2019年11月19日，汪清县供热燃气管理中心出具室温检测整改通知书，经对众百味串城进行测温，结果为1楼10.5度、2楼10度、3楼9度，室内温度不达标，要求查明原因，进行整改，尽快提高用户室温。同日，汪清县东煤供热有限公司向汪清县供热燃气管理中心出具情况说明，称众百味串城室内供热设施施工不合理，达不到供热要求，造成室内温度过低，要求用热户对室内供热设施进行整改。改造时按照供热公司要求进行。汪清县东煤供热有限公司允许众百味串城暂时使用管道泵，维持室内温度，并要求***改造室内管道支线。因***与***之间就解除房屋租赁合同产生纠纷，至今未改造室内管线。

另查明，众百味串城于2019年11月停业至今。

本院认为，原告***与被告***签订的《房屋租赁合同》系双方真实意思表示，由双方签字予以确认，合同内容不违反法律法规的禁止性规定，自签订之日起即成立并生效，对双方均具有法律约束力，非因法定或合同约定事由不得解除。本案的争议焦点为律师函解除合同通知的效力问题，对此，本院认为，解除合同通知的效力来源于发出通知的当事人具有解除权，本案当事人不存在协议解除或约定解除的请求，故应先审查***是否具有解除权，是否符合法定解除的情形，本案中，因涉案房屋室内管道支线设计不合理，导致室内温度不达标，就此问题，供热公司已提出解决办法，即重新铺设室内管道支线，且改造成本不高。原、被告双方签订长期房屋租赁合同，被告又投入大量资金用以装修，解除合同，对原、被告均会造成损失。在***提出室内温度不达标的问题时，***通过安装管道泵及改造户外供热管线的方式，以保证合同继续履行，足以证实其在积极履行合同所约定的义务，现双方可通过改造管线解决供暖问题，并未达到不能实现合同目的，根本违约的程度。故对原告***请求确认***解除合同行为无效的诉讼请求，本院予以支持。

***作为出租方，应积极完善房屋相关硬件设施，保障承租人的合法权益。

综上，依照《中华人民共和国合同法》第六十条第一款、第九十三条第二款、第九十四条、第九十六条第一款之规定，判决如下：被告***委托吉林仁祐律师事务所于2019年11月18日以发出律师函的方式解除房屋租赁合同的行为无效。本案案件受理费50元，由被告***负担。

如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于吉林省延边朝鲜族自治州中级人民法院。

审　判　长　　梁明国

人民陪审员　　姜征武

人民陪审员　　郭　丽

二〇二〇年五月二十九日

书　记　员　　张丽娜