房屋买卖合同纠纷二审民事判决书

安徽省阜阳市中级人民法院

民事判决书

（2021）皖12民终120号

上诉人（原审原告）：王**强，男，****年*月**日出生，汉族，住***。

上诉人（原审原告）：汪伟，女，****年*月**日出生，汉族，住***。

委托诉讼代理人：吴迪，安徽淮都（颍东）律师事务所律师。

委托诉讼代理人：吴世杰，安徽淮都（颍东）律师事务所律师。

被上诉人（原审被告）：安徽爱情海商贸发展有限公司，住***。

法定代表人：赵洋，该公司董事长。

委托诉讼代理人：陈邦乾，男，****年*月**日出生，汉族，住***。

委托诉讼代理人：霍鸿亮，男，****年*月**日出生，汉族，住***。

上诉人王**强、汪伟因与被上诉人安徽爱情海商贸发展有限公司（以下简称爱情海公司）房屋买卖合同纠纷一案，不服安徽省阜阳市颍东区人民法院（2020）皖1203民初3335号民事判决，向本院提起上诉。本院于2021年1月5日立案后，依法组成合议庭进行了审理。本案现已审理终结。

王**强、汪伟上诉请求：撤销一审判决，依法改判，或将本案发回重审。事实与理由：爱情海公司所举的证据不能证明存在合同约定的免责事由，且不能证明免责的具体天数，一审认定逾期交房的免责期间系认定事实错误；涉案房屋不符合交房条件，一审认定涉案房屋在通知交房时符合合同约定属于认定事实错误；一审判决适用法律错误。

爱情海公司答辩称：一审判决认定事实清楚，适用法律正确，依法应予维持。

王**强、汪伟向一审法院起诉请求：1.依法判令爱情海公司支付逾期交房违约金15694元（按全部房价款万分之一，从2019年11月26日暂计算至2020年6月22日，实际计算至交房之日止）；2.本案诉讼费用由爱情海公司承担。

一审法院认定事实：2018年3月6日，王**强、汪伟与爱情海公司签订了《商品房买卖合同（预售）》，该合同约定王**强、汪伟购买爱情海公司开发的位于阜阳市颍东区商品房，建筑面积为106.64平方米，单价每平方米7075.23元，总房款为754502元。该合同第七条（付款方式及期限）约定为商业贷款，买受人应于2018年3月5日前支付首付款254502元，余款500000元办理银行贷款。该合同第九条（商品房交付条件）约定，该商品房交付时应当符合下列1、2项所列条件：1、该商品房已取得建设工程竣工验收备案证明文件；2、该商品房已取得房屋测绘报告。《商品房买卖合同（预售）》的附件十一（补充协议）第十九条（补充协议的效力）第2项约定：本补充协议作为本合同附件，与本合同正文具有同等法律约束力。如本补充协议的约定与本合同约定不一致的，以本补充协议约定为准；第3项约定：本补充协议自甲乙双方签订之日起生效。《商品房买卖合同（预售）》附件十一（补充协议）第六条（关于房屋交付的补充约定）第1项约定：该房屋的交付条件以本条约定为准；第2项约定：该房屋的具体交付时间以甲方发放或发布的交房通知载明的交房时间为准，乙方对此无异议；第3项约定：双方明确，该房屋的交付条件为甲方取得建设工程竣工验收文件，且该条件为该房屋交付的唯一条件。房屋交付时，乙方应签署房屋交接单并履行领受房屋的义务，不得以任何理由拒绝接受房屋，否则按因乙方原因造成该房屋未能按期交付办理，甲方就此不承担延期交房责任。第6项约定：如发生本合同约定的不可抗力或以下情形之一的，甲方可据实顺延交房日期，且无需承担违约责任：（1）因政府部门政策变化或为遵守政府法令而引起房屋延期交付；（2）因政府部门、市政能源部门进行与该房屋所在项目相关联的市政干线工程或采取临时措施而引起房屋延期交付；（3）因政府部门根据法律法规采取某项重要措施、调整规划或遇到目前技术水平暂时无法解决的重大技术问题而导致开发建设周期延长；（4）政府部门公布的公共卫生事件或其他社会突发事件导致房屋延期交付；（5）乙方在房屋交付前仍有购房款、违约金或其他费用（含契税、公共维修基金／专项维修资金等税费）尚未付清；（6）任何其他非甲方所能控制或不可抗力因素导致的情形。第8项约定：甲方自身原因造成未在合同约定期限内将该房屋交付乙方，则：（1）乙方给予甲方60日的宽展期。宽展期内，合同继续履行，甲方无需向乙方承担违约责任。《商品房买卖合同（预售）》第十一条（交付时间和手续）第（一）款约定：出卖人应当在2019年11月26日前向买受人交付该商品房；第（二）款约定：如遇下列特殊原因，出卖人可据实予以延期交付：遭遇不可抗力或政府原因或甲方无法预见无法控制的原因导致延期的。交付该商品房时，出卖人应当出示满足第九条约定的证明文件。出卖人不出示证明文件或者出示的证明文件不齐全，不能满足第九条约定条件的，买受人有权拒绝接收，由此产生的逾期交付责任由出卖人承担，并按照第十二条处理。《商品房买卖合同（预售）》第十二条（逾期交付责任）约定：除不可抗力外，出卖人未按照第十一条约定的时间将该商品房交付买受人的，双方同意按照下列第1种方式处理：（1）逾期在60日之内，自第十一条约定的交付期限届满之次日起至实际交付之日止，出卖人按日计算向买受人支付全部房价款万分之一的违约金。《商品房买卖合同（预售）》的附件十一（补充协议）第三条（送达方式的补充约定）第1项约定：乙方（王**强、汪伟）确认，本合同所填写的乙方名称、通讯地址、电话等均准确有效，并作为乙方的有效送达地址（在该房屋交付后，则该房屋的地址作为有效送达地址）。本合同有效期内，如乙方的通讯地址、电话等发生变更，乙方应当向甲方出具亲笔签名的书面文件，经甲方正式签收确认后，变更方为有效。第2项约定：甲方（爱情海公司）按本合同约定的联系方式通知乙方，应视为合法有效送达乙方。如未能实际送达的，其责任及由此引起的损失，全部由乙方自行承担。第3项约定：除本合同及补充协议另有约定外，甲方给乙方的所有通知（包括但不限于发送《交房通知书》、设计变更通知等）可用传真、快递、挂号邮寄、手机短信等方式送达，或在网络媒体、当地公开发行的报纸上发布公告等方式送达；送达时间为：以传真方式发出的，以发出日期视为送达日；以快递方式发出的，寄出后第3日视为送达日；以挂号邮寄发出的，寄出后第7日视为送达日；手机短信发出的，发出后即视为送达日；在网络媒体或当地公开发行的报纸上公告发出的，则公告发布当日视为送达日；多次通知的，以第一次通知到达的日期为送达日。合同签订后，王**强、汪伟履行了付款义务。爱情海公司于2020年5月19日在阜阳日报刊登了（交房通知）；5月20日通过ＥＭＳ特快专递给王**强、汪伟邮寄书面（交房通知），该邮件于5月21日签收；5月21日电话通知交房，现王**强、汪伟未与爱情海公司办理房屋交接手续。

一审另查明，爱情海公司于2017年5月3日取得《建筑工程施工许可证》。涉案房屋于2019年11月20日竣工，2020年4月27日经建设、监理、施工、设计、勘察等单位综合验收后出具了综合验收结论（合格），并取得《工程竣工验收报告》。2020年5月20日阜阳市不动产测绘中心有限公司出具《房地产测绘报告》。

一审又查明，爱情海公司自2017年5月3日至2019年11月26日期间，因重污染天气治理共计停工145天；因新冠疫情防控停工61天，合计停工206天。

一审法院认为：涉案《商品房买卖合同（预售）》系双方当事人真实意思表示，内容不违反法律、行政法规的强制性规定，合法有效，双方当事人应严格履行。按照合同约定，爱情海公司应于2019年11月26日前向王**强、汪伟交付涉案房屋，而爱情海公司于2020年5月21日电话通知交房，已构成逾期交房，但是爱情海公司逾期交房是因重污染天气治理政府部门要求停工及新冠疫情防控停工所致，属不可抗力、无法预见、无法控制的原因导致延期的情形，且双方在《合同补充协议》中也约定了，“因爱情海公司自身原因造成未在合同约定期限内将涉案房屋交付王**强、汪伟，王**强、汪伟给予爱情海公司60日的宽展期，宽展期内合同继续履行，爱情海公司无需向王**强、汪伟承担违约责任”。因此爱情海公司逾期交房至2020年5月31日符合双方合同中约定的免责情形，其逾期履行的责任应予免除，况且爱情海公司于2020年5月21日电话通知交房时已具备交房条件。根据《合同补充协议》中的约定，爱情海公司已按合同约定的通知方式和送达地址通知了王**强、汪伟交房时间，至今王**强、汪伟未收取涉案房屋的责任由其承担。故对王**强、汪伟要求爱情海公司承担逾期交房违约责任的诉讼请求，不予支持。综上所述，依照《中华人民共和国合同法》第八条、第一百一十七条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条的规定，判决：驳回王**强、汪伟的诉讼请求。案件受理费192元，减半收取96元，由王**强、汪伟负担。

二审中，王**强、汪伟向本院提交阜阳市城乡建设局阜建管函【2019】94号文件，证明爱情海公司不符合停工条件，是自身原因导致，阜阳市城乡建设局并未强制性要求所有建设施工单位全面停工。

爱情海公司的质证意见：对该证据的真实性无异议，对证明目的有异议，其公司已经提供了政府停工文件及通知。

本院认证意见：该证据不能证明涉案工程的停工情况，不能达到证明目的。

爱情海公司向本院提供消防验收报告，证明涉案房屋消防验收合格。

王**强、汪伟的质证意见：真实性由法院核实，该验收报告系2020年1月20日作出，已经超过了合同约定的交房日期，不能证明涉案房屋达到交付条件。

本院认证意见：该证据能够证明涉案房屋已经消防验收合格的事实，本院予以认定。

各方当事人对本案争议的事实均未提出新的证据予以证明，本院对一审查明的事实予以确认。

本院认为，本案二审争议的焦点为：爱情海公司是否存在逾期免责情形；涉案房屋是否符合交房条件。

一、关于爱情海公司是否存在逾期免责情形。涉案《商品房买卖合同（预售）》约定爱情海公司应于2019年11月26日前交房，但在该公司施工期间，因重污染天气及环境治理，政府部门要求停工，后期又因新冠疫情防控无法施工等，该停工原因符合涉案《商品房买卖合同（预售）》第十一条及补充协议即附件十一第六条约定的政府原因及不可抗力的免责事由。根据爱情海公司举证的监理日志，一审查明涉案工程上述原因停工合计206天事实清楚，证据充分，应予免除该期间逾期交房的违约责任，王**强、汪伟上诉称一审认定逾期交房的免责期间系认定事实错误的理由不能成立，本院不予采信。

二、关于涉案房屋是否符合交房条件。涉案《商品房买卖合同（预售）》虽约定该商品房交付时应当符合商品房已取得建设工程竣工验收备案证明文件及房屋测绘报告的条件，但涉案《商品房买卖合同（预售）》的补充协议即附件十一第六条明确约定：该房屋的交付条件以本条约定为准，该房屋的交付条件为甲方取得建设工程竣工验收文件，且该条件为该房屋交付的唯一条件。上述补充协议系双方当事人的真实意思表示，对双方均具有法律约束力。涉案房屋于2020年4月27日通过综合验收合格，符合双方约定的交房条件，王**强、汪伟上诉称涉案房屋不符合交房条件的上诉理由不能成立，本院不予支持。

综上，一审判决认定事实清楚，适用法律正确，依法应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项、第一百七十五条之规定，判决：驳回上诉，维持原判。

二审案件受理费192元，由王**强、汪伟负担。

本判决为终审判决。

审判长　姚　莉

审判员　刘　伟

审判员　罗亚敏

二〇二一年一月二十九日

法官助理刘梦李

书记员王正

附：本判决书适用法律条文

《中华人民共和国民事诉讼法》

第一百七十条第二审人民法院对上诉案件，经过审理，按照下列情形，分别处理：

（一）原判决、裁定认定事实清楚，适用法律正确的，以判决、裁定方式驳回上诉，维持原判决、裁定；

（二）原判决、裁定认定事实错误或者适用法律错误的，以判决、裁定方式依法改判、撤销或者变更；

（三）原判决认定基本事实不清的，裁定撤销原判决，发回原审人民法院重审，或者查清事实后改判；

（四）原判决遗漏当事人或者违法缺席判决等严重违反法定程序的，裁定撤销原判决，发回原审人民法院重审。

原审人民法院对发回重审的案件作出判决后，当事人提起上诉的，第二审人民法院不得再次发回重审。

第一百七十五条第二审人民法院的判决、裁定，是终审的判决、裁定。