房屋买卖合同纠纷二审民事判决书

江苏省常州市中级人民法院

民事判决书

（2019）苏04民终4484号

上诉人（原审被告）：***，男，****年**月**日生，汉族，住***。

委托诉讼代理人：巢海英，江苏柏金律师事务所律师。

被上诉人（原审原告）：***，女，****年*月**日生，汉族，住***。

委托诉讼代理人：***（系***丈夫），住***。

被上诉人（原审原告）：***，男，****年**月**日生，汉族，住***。

被上诉人（原审被告）：常州市乐购房产咨询代理有限公司，住***。

法定代表人：张志良，该公司董事长。

委托诉讼代理人：管一华，江苏名友律师事务所律师。

原审被告：***，男，****年*月**日生，汉族，住***。

上诉人***因与被上诉人***、***、常州市乐购房产咨询代理有限公司（以下简称乐购公司）、原审被告***房屋买卖合同纠纷一案，不服常州市武进区人民法院（2019）苏0412民初3328号民事判决，向本院提起上诉。本院于2019年11月19日立案受理后，依法组成合议庭公开审理了本案。本案现已审理终结。

一审法院认定事实：2018年12月3日，***以***委托代理人的名义（甲方、出售方）与***、***（乙方、承购方）、乐购公司（丙方、居间方）三方签订《房地产买卖居间合同》一份，合同第一条约定甲方自愿将坐落在常州市武进区常州玉兰广场E地块（小区）施工编号：E2#幢乙单元701室的房地产出售给乙方，房屋建筑面积122.83㎡，产权人***，产权证号以产证为准……。第二条约定甲、乙双方议定上述房地产的成交价格为1928000元净，此价格已包含本合同第六条所列的房屋附属设施及装饰装修；乙方在签订本合同时支付给甲方购房定金50000元，甲方同意乙方将购房定金其中50000元直接支付在丙方，由丙方代甲方收执用于房屋交接暂存款，购房定金在付清全款时冲抵购房款，甲方收取乙方定金时自愿将房产证、土地证（或不动产权证）原件留置于丙方代为保管，但甲方未将权证原件交予丙方，亦由甲方自行承担法律责任，产证送到中介方结走肆万元整；产证送到中介方7个工作日之内甲乙双方办理资金监管手续，乙方支付房款10000元到资金监管专用账户，甲乙双方办理资金监管手续时，乙方向选择的贷款银行申请商业贷款1200000元，贷款到资金监管专用账户；甲乙双方办理资金监管时，乙方支付668000元给甲方……。第五条约定甲乙方如存在中途毁约或其他根本违约情形的，由守约方按法律规定主张权利，由违约方承担法律责任。其中违约金不低于双方约定房款的20%，但同时应符合法律规定；甲方根本违约的情形有：……4)甲方作为房屋产权人的代理人（签约人），未取得代理权或房屋产权人不再同意出售该房屋或取消甲方代理权的……。第九条约定：（一）甲乙双方签订本合同，即视为丙方已完成居间义务（包括房屋搜集、信息发布、联系买卖双方、房屋情况登记或风险告知、看房验房、交易流程和涉税规费告知等其中任一项或多项），甲、乙双方应按照本合同约定支付居间佣金；（二）签订本合同当日，甲方、乙方向丙方支付房屋买卖居间佣金20000元（房屋成交价2%），此款由乙方承担;（三）甲乙双方必须严格履行本合同，按约定支付居间佣金否则构成违约，违约方按照每日千分之十标准向丙方支付违约金，甲乙双方或其中任何一方毁约、违约导致合同解除的、或发生任何纠纷的，不影响居间佣金额承担责任，仍按第九条第（二）款执行，甲乙方自行解决买卖合同违约损失的责任问题，且丙方有权利向甲乙方其中任何一方主张要求全额支付丙方佣金的权利……。第十四条约定甲方为该房屋的产权人的委托代理人/签约人，甲方承诺全权代理房屋所有权人及全部共有人签署本合同，若签约人无代理权或承诺不当造成合同无法履行或无效的，甲方除赔偿乙方外，还应承担丙方全部损失（包括按房屋成交价的2%承担丙方的佣金损失等）。第十七条约定……违约方除承担本合同约定及法律规定的赔偿责任外，还应承担守约方因维权产生的必要合理损失，包括但不限于律师费、诉讼费、诉讼保全保险费、交通费、公证费、查档费等。被告***以甲方委托代理人的身份在该合同上签字。合同签订当日，***向***出具收到定金50000元的收条，并将该50000元留存在乐购公司作为房屋保证金。乐购公司向***出具收到佣金10000元的收款收据。后***于2019年4月份告知***、***因***不配合过户，房屋买卖合同无法继续履行，双方协商未果，***、***向法院起诉，请求判如所请。又查明，***、***与江苏张林芳律师事务所律师签订委托代理合同一份，委托该所陈峰、颜春东律师代理***、***与***等人之间的房屋买卖合同纠纷诉讼，并根据《江苏省律师服务收费标准》支付代理费20000元。

一审法院认为，行为人没有代理权、超越代理权或者代理权终止后以被代理人名义订立的合同，未经被代理人追认，对被代理人不发生效力，由行为人承担责任。本案中，***以***的名义与***、***、乐购公司签订《房地产买卖居间合同》，***也未提交证据证明其代理***签订涉案合同的行为得到了***的授权，***事后也未对***的代理行为进行追认，***的行为属于无权代理，因***、***与***签订涉案合同时，主观善意但存在过失，其未对***的代理权进行审查，未尽到审慎注意义务，未要求***提供***明确授权其代理签订涉案合同的书面授权委托书并予以留存，因此***的行为不构成表见代理，涉案合同对***不发生法律效力，***无需根据涉案合同承担相关民事责任。对于***、***要求***返还定金50000元的诉讼请求，符合法律规定，该院予以支持。至于***向乐购公司缴存的房屋保证金50000元，***可另行向乐购公司主张返还。关于***、***主张的损失，因涉案合同第五条违约责任中根本违约情形包括无权代理的情形，该部分约定对***、***与***有效，***应当按照涉案合同中约定的违约责任条款承担违约责任。因房屋买卖属于个人重要资产的处置行为，买卖双方都应当采取更为审慎的态度，***、***明知房屋产权人为***，在无产权人明确充分授权的情况下与***签订涉案合同，存在过错，据此，该院结合***、***支付的定金数额、涉案合同的履行情况、双方的过错程度等因素考量，酌定***赔偿***、***损失231360元。因涉案合同第十七条约定违约方还需承担律师费等相关费用，因此对于***、***主张***支付律师费20000元的诉讼请求，该院根据案件实际情况酌定支持10000元。因涉案合同第九条第（三）款约定“发生纠纷不影响居间佣金额承担责任，仍按第九条第（二）款执行，甲乙方自行解决买卖合同违约损失的责任问题”，因此***、***可另行向***主张赔偿居间佣金费用。综上，该院依照《中华人民共和国合同法》第四十八条、《最高人民法院关于适用若干问题的解释（二）》第二十九条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条的规定，判决：一、***于一审判决生效之日起十日内返还***、***定金50000元；二、***于一审判决生效之日起十日内赔偿***、***损失231360元；三、***于一审判决生效之日起十日内支付***、***律师费10000元；四、驳回***、***的其余诉讼请求。如果未按一审判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费减半收取4142元，由***、***共同负担1550元，由***负担2592元。

经查阅一审庭审记录，根据***的陈述，本院补充确认以下事实：***、***在乐购公司与***磋商签订《房地产买卖居间合同》时，***向***、***、乐购公司提供了***与开发商签订的案涉房屋的商品房买卖合同，商品房买卖合同中的房屋购买方为***。***、***询问***是否可以做主卖房，***表示案涉房屋是其出钱购买，可以全权出卖。当时***未提供***署名的授权委托书，但承诺后续补过来。当天***、***、***、乐购公司就签订了《房地产买卖居间合同》。后***、***未见到***补充提交的由***署名的授权委托书。***、***、乐购公司对***的上述陈述均无异议。

驳回上诉，维持原判。

二审案件受理费8284元，由上诉人***负担。

本判决为终审判决。

审判长谢唯立

审判员罗希夷

审判员刘岳庆

二零二零年二月十日

法官助理骆云辉

书记员张斐