房屋买卖合同纠纷一审民事判决书

西安市雁塔区人民法院

民事判决书

（2019）陕0113民初18547号

原告：***，男，****年*月**日出生，汉族，住***。

委托诉讼代理人：辛朝，陕西汉廷律师事务所律师。

委托诉讼代理人：魏桢培，陕西汉廷律师事务所律师。

被告：***，男，****年*月**日出生，汉族，住***。

委托诉讼代理人：刘景会，西安市雁塔区长延堡法律服务所法律工作者。

第三人：中国银行股份有限公司西安东新街支行，住***。

负责人：范定志，该银行行长。

委托诉讼代理人：苏星，该银行员工。

第三人：西安海城房地产营销策划有限公司，住***。

法定代表人：朱继红，该公司董事长。

委托诉讼代理人：陈永波，该公司员工。

原告***诉被告***、第三人中国银行股份有限公司西安东新街支行（以下简称：中行东新街支行）、西安海城房地产营销策划有限公司（以下简称：海城公司）房屋买卖合同纠纷一案，本院受理后，依法组成合议庭，公开开庭进行了审理。原告***的委托诉讼代理人辛朝、被告***的委托诉讼代理人刘景会、第三人中行东新街支行的委托诉讼代理人苏星、海城公司的委托诉讼代理人陈永波均到庭参加了诉讼。本案现已审理终结。

原告***诉称，2018年3月15日，原、被告及第三人海城公司签订《房屋买卖居间合同》，由原告将其所有的位于西安市曲江新区XX路XX堡XX号楼XX单元XX号房屋（以下简称：案涉房屋）出卖给被告，房屋面积201.18平米，交易总价格为293万元，付款方式为被告一次性全款支付。双方约定，该房屋交易过程中所产生的交易税费用由被告承担，并由被告自行缴纳到房地产管理机关及税务机关。因该房屋在签订合同时不具备过户条件，双方约定待该房屋满足过户条件后办理过户手续，另补充约定被告将其所有的位于西安市高新区XX路XX号XX座XX号房屋作价120万元过户给原告，该120万元用于抵扣被告应向原告支付的购房款，被告实际应向原告支付购房款173万元，其中1333169元直接偿还给贷款银行，剩余396831元购房款待双方公证协议过户后一次性支付给原告。上述合同签订后，被告向原告支付定金5万元，原告将所售房屋及购房合同、收据等全部购房手续交付给被告，被告于2018年5月将其用于抵扣购房款的房屋过户给原告。此后，原告及第三人海城公司多次催促被告办理公证手续，被告以各种理由推诿，拒不配合，期间仅是分次向原告支付了部分剩余购房款。直至2019年4月12日，在原告多次催促被告履行合同义务情况下，被告才向原告付清了剩余的396831元购房款，但仍有130余万元的银行贷款未结清。综上，被告的行为给原告造成了损失，故原告诉至法院，请求判令：1、被告向原告提供西安市曲江新区XX路XX堡XX号楼XX单元XX号房屋的《商品房买卖合同》、购房款收据；2、原告办理西安市曲江新区XX路XX堡XX号楼XX单元XX号房屋产权登记的契税由被告承担；3、被告向中国银行西安东新街支行偿还曲江新区XX路XX堡XX号楼XX单元XX号房屋的剩余按揭贷款本息，剩余本息额1304773.88元（截止至2019年11月18日为1297380.82元）；4、被告配合办理西安市曲江新区XX路XX堡XX号楼XX单元XX号房屋的过户手续，并承担相关的交易税费；5、被告向原告支付违约金293000元；6、本案诉讼费由被告承担。

被告***辩称，其于2019年8月27日将购房款的收款收据交给开发商换发正式发票后交给了给原告，现购房款发票和合同已经交给开发商办理原告房产证。其已于2019年9月9日支付办理房产证的契税26113.36元。从2018年3月15日以后，被告每月按照合同约定偿还中行东新街支行的贷款7164.81元，目前已支付20个月共计14.33万元。其不同意一次性偿还剩余的贷款118.9869万元，应按照合同约定按月偿还。而案涉房屋办理过户条件不具备，需要原告办理完房产证后才能过户，并非被告不同意过户。过户的税费其同意在办理房产证时予以承担。关于原告主张的违约金，因被告是否具备购房资格与本案无关。办理公证手续应当是取得房产证之后办理。补充协议并未说明一次性向银行支付贷款，按照当时签订合同的情况，只能通过原告向银行按月还款，被告并未变更付款条件和流程。而被告要求办理更名只是双方在履行合同中的提议，能否办成需要开发商的同意，只是双方进行磋商，并不能以此认为被告违约。因此，被告并未违约，不应承担违约金，诉讼费也不应由被告承担。

第三人中行东新街支行述称，无论法院判决由谁承担还款责任，只要贷款还清，其行均予以配合办理解押手续。

第三人海城公司述称，原、被告原本是朋友关系，故对于交易的细节并未约定，在后期的办理手续或支付款项都不是很顺利，双方因此经常产生矛盾。在签订合同时，其公司已向双方告知房屋可以办理房产证的情况。而涉案房屋按照二手房买卖约定于2019年3月份已经具备过户条件，在此时双方就应配合办理手续。直至现在才提交手续办理过户，是因办理过户成本过高，因此双方对以合同更名的形式还是过户的形式来办进行过协商。三方约定涉案房屋剩余按揭贷款由被告一次性支付给银行，按月偿还可能会影响原告。2019年3月，其公司也通知过被告，被告不确定是办理更名还是过户。而被告在后期办理房产证确实存在不积极配合的情况，被告是否违约由法院判定。

经审理查明，2016年3月10日，原告与案外人西安曲江**侨城投资发展有限公司签订《商品房买卖合同（预售）》购买坐落于西安市曲江新区XX路以东、XX路XX城XX堡二期的案涉房屋，房屋总价款1805176元，首付款为455176元，其余1350000元向第三人中行东新街支行申请按揭贷款。2016年6月1日，该合同经房地局进行登记备案。后因原、被告双方之间就买卖案涉房屋达成意向后找到第三人海城公司，要求该公司居间签订房屋买卖合同。2018年3月15日，原告（甲方）与被告（乙方）、第三人海城公司（居间方）签订《房屋买卖居间合同》，约定由原告以293万元的总价将案涉房屋出售于被告。合同约定，房屋建筑面积为201.18平方米，购房合同号为Y16076188，房屋价款中购房定金为5万元，于2018年3月15日前已由乙方实际支付给甲方。甲乙双方协商一致，乙方一次性全款支付。该房屋交易过程中所产生的所有交易税、费用由乙方承担，并由乙方自行缴纳到房地产管理机关及税务机关。乙方应按本合同约定的2000元向丙方支付中介服务佣金。三方约定，2018年3月25日前甲方向乙方交付房屋。合同第八条“违约责任”第（五）项约定，乙方若未按本合同第二、二、四、七条之约定向甲方履行义务的，则每逾期1日，乙方应支付甲方本合同约定交易价格1‰的滞纳金。逾期超过30日，乙方应额外向甲方支付本合同约定交易价格10%的违约金。合同第九条“补充约定”，甲方房屋现不满足国家规定过户条件，甲乙双方协议过户如下，合同签订当日甲方交付房屋给乙方，乙方位于高新区XX路XX号XX座XX号房屋（以下简称：梧桐朗座房屋）过户给甲方，价值120万元，与本合同约定甲方房屋价值293万元整。双方公证买卖关系后乙方支付甲方173万元整。本合同房屋满足过户条件甲方随时配合乙方过户，甲方剩余贷款于今日起由乙方还款。双方公证协议过户后，乙方一次性付齐差款396831元给甲方。上述房屋买卖居间合同签订当日，被告向原告支付定金5万元，原告向被告出具定金收条，后原告按期向被告交付房屋。2018年6月1日，被告将其名下西安市高新区XX路XX号XX庄XX楼XX幢XX室过户登记于原告名下，原告向被告出具《收条》载明：今收到***梧桐朗座A座11001室房屋价值120万元整，用于XX堡XX号楼XX室房屋买卖费用170万元整里面部分款项。2019年3月18日，原告通过微信催促被告配合提供办理权属证书的相关材料。2019年3月21日，被告告知原告欲办理案涉房屋的更名手续。2019年4月2日，原告催促被告结清剩余尾款，配合办理过户手续。2019年4月12日，被告向原告付清剩余购房款396831元。2019年5月10日，原告通知被告及第三人海城公司，要求被告办理房产证过户手续，并办理剩余贷款还款。2019年7月15日，原告再次通知被告提供合同原件、购房收据以换取发票，并缴纳契税、结清银行剩余贷款。次日，被告提出过户的税费过高，再次表示要办理案涉房屋的更名手续。原告表示拒绝后，被告于2019年7月19日表示其“才把另外的房子办完手续”，并向原告提供《西安市住房情况查询申请表》以说明其名下仍登记有一套住房。2019年7月29日，被告将商品房买卖合同及收据提供至开发商。2019年9月1日，原告通知被告开发商已经于8月27日出具了房屋发票，要求被告尽快缴纳契税。2019年9月9日，被告缴纳案涉房屋契税26113.36元。2019年10月8日，被告催促原告及时交纳资料。次日，原告告知被告有部分资料被被告的人员带走。2019年10月15日，被告告知原告最近房产证不能办理。2019年11月25日，案涉房屋的物业公司通知2号楼可办产权证。2019年12月1日，原告向物业公司交纳办理房产证的相关资料。2020年3月25日，案涉房屋产权登记于原告名下。此外，自签订合同之次日起至庭审之日，被告开始按月向原告还贷账户支付月供贷款7165元，案涉房屋的贷款一直正常偿还，无逾期还款的情形。合同签订后，被告提出不再办理房屋买卖居间合同的公证手续，原告与第三人海城公司表示认可。

庭审中，原、被告及第三人海城公司均认可，房屋交易中被告将其名下梧桐朗座房屋作价120万元过户至原告名下，原告另收取396831元，自签订合同之日起之后的按揭贷款由被告偿还。原告认为被告一直未告知其不具备购房资格，未按照约定办理买卖的公证手续，拒不配合办理过户手续，擅自要求房屋合同更名，同时未按照约定支付剩余购房款及偿还银行剩余贷款，一直使用原告名下贷款，导致原告无法购买房屋，存在违约行为。而被告对此予以否认。第三人海城公司称在交易时已经告知原、被告双方案涉房屋已可以办理产权证。而第三人中行东新街支行表示只要按揭贷款偿还后，其行会配合办理撤押手续。

上述事实，有《商品房买卖合同》、《房屋买卖居间合同》、中国银行还款流水明细清单、微信聊天记录、购房发票、税收完税凭证、房产证资料收取单、备案查询表、不动产登记证书、收条、转账证明、通知等证据及庭审笔录在卷佐证，并经当庭质证，可以作为认定本案事实的依据。

本院认为，依法成立的合同，受法律保护。原、被告及第三人海城公司签订的房屋买卖居间合同系三方的真实意思表示，内容合法有效，对当事人具有法律约束力，应根据合同约定来认定各方在买卖法律关系项下的权利义务。本案中，因被告已将案涉房屋的商品房买卖合同、购房款收据交由开发商开具发票并办理房产证手续，且被告已经支付了办理房屋产权的契税，故原告请求被告提供合同、收据并承担契税，已无事实依据，本院不予支持。因双方房屋买卖合同约定，交易中产生的税费由被告承担，案涉房屋满足过户条件时原告随时配合被告办理过户，现案涉房屋产权已经登记原告名下，已经具备办理过户的条件，故原告请求被告配合办理案涉房屋的过户手续并承担交易产生的税费之诉请，有事实和合同依据，本院予以支持。因案涉房屋的按揭贷款尚未偿还完毕，且三方合同约定案涉房屋自签订合同之日起之后的按揭贷款由被告偿还，加之，第三人中行东新街支行对于偿还贷款并无异议，故在办理房屋过户前被告理应一次性向第三人中行东新街支行偿还案涉房屋的剩余按揭贷款，具体数额应以偿还当天第三人中行东新街支行确定的数额为准。关于原告请求被告支付违约金293000元之诉请，双方合同约定，双方公证买卖关系后被告支付原告173万元，剩余贷款于签订合同之日起由被告偿还，公证协议过户后，被告一次性付齐差款，而双方在实际交易中，被告提出不再公证双方的买卖协议，原告及第三人海城公司均认可，故三方协商一致对公证买卖协议进行了变更，但三方并未对房屋过户、购房款的数额及承担方式进行变更。而在原告提出办理过户时，被告数次向原告提出以更名的形式继续交易，未一次性偿还贷款，还未积极配合原告办理房屋产权证书及过户，存在明显的违约行为，被告理应依据合同约定向原告支付房屋交易价格10%的违约金293000元。综上所述，根据《中华人民共和国合同法》第八条、第六十条、第一百零七条之规定，

一、被告***于本判决生效之日起十日内到第三人中国银行股份有限公司西安东新街支行办理购买位于西安市曲江新区XX路XX号XX幢XX号房屋按揭抵押贷款的清偿手续，全部费用由被告***负担；

二、被告***于本判决第一项执行完毕后三十日内将西安市曲江新区XX路XX号XX幢XX号房屋过户至被告***名下，全部税费由被告***承担，过户过程中由原告***提供协助；

三、被告***于本判决生效之日起十日内向原告***支付违约金293000元；

如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条的规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。

四、驳回原告***其余诉讼请求。

本案案件受理费19180元，由被告承担。因原告已预交，故被告在支付上述款项时一并支付原告。

如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提交副本，上诉于陕西省西安市中级人民法院。

审　判　长　　叱红梅

人民陪审员　　牛璟华

人民陪审员　　吕彩玲

二〇二〇年八月四日

书　记　员　　马　琪

打印：相丽华校对：田梦茹2020年月日送达

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