房屋租赁合同纠纷二审民事判决书
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北京中鼎驿家物业管理有限公司 北京盛世恒翔汽车销售服务有限公司 |
| 类型 | 北京市第二中级人民法院民事判决书（2021）京02民终4500号上诉人（原审被告、反诉原告）：北京盛 |
| 案号 | - |
| 案由 | 房屋租赁合同纠纷 |
| 法院 | 北京市第二中级人民法院 |
| 裁判结果 | 北京市第二中级人民法院民事判决书（2021）京02民终4500号上诉人（原审被告、反诉原告）：北京盛世恒翔汽车销售服务有限公司，住***。法定代表人：明章俊，经理。委托诉讼代理人：张俊勇，北京安太律师事务所律师。被上诉人（原审原告、反诉被告）：北京中鼎驿家物业管理有限公司，住***。法定代表人：崔宝臣，董事长。委托诉讼代理人：***，男，北京中鼎驿家物业管理有限公司员工。上诉人北京盛世恒翔汽车销售服务有限公司（以下简称盛世恒翔公司）因与被上诉人北京中鼎驿家物业管理有限公司（以下简称中鼎驿家公司）房屋租赁合同纠纷一案，不服北京市房山区人民法院（2020）京0111民初13062号民事判决，向本院提起上诉。本院于2021年3月12日立案后，依法组成合议庭，开庭对本案进行了审理。上诉人盛世恒翔公司之委托诉讼代理人张俊勇、被上诉人中鼎驿家公司之委托诉讼代理人***到庭参加诉讼。本案现已审理终结。一审原告诉求中鼎驿家公司向一审法院起诉请求：1.判令盛世恒翔公司交纳公寓所欠房租，以每月1800元的标准自2018年10月31日计算至2020年10月31日共计43200元；2.解除双方签订的883号房屋的公寓租赁合同；3.判令盛世恒翔公司赔偿房间内的物品损失10000元；4.诉讼费由盛世恒翔公司负担。盛世恒翔公司向一审法院反诉请求：判令中鼎驿家公司返还我公司883号房屋租金5400元（2018年9月1日至2018年12月3日，每月1800元，共3个月）及押金2000元，共计7400元，并承担本案诉讼费。一审法院查明一审法院认定事实：2015年12月3日，中鼎驿家公司与盛世恒翔公司签订《中鼎公寓租房协议》，约定：中鼎驿家公司将883号房屋出租给盛世恒翔公司，租赁期限为1年，每月租金1500元，合同签订后盛世恒翔公司向中鼎驿家公司交纳押金2000元，并支付了租金。该合同到期后，双方口头达成续租协议，租金改为每月1800元。一审审理中，中鼎驿家公司主张盛世恒翔公司租金交至2018年10月31日；盛世恒翔公司称租金已交至2018年12月3日，但未就其所述提交证据。一审法院对双方有争议的证据和事实认定如下：1.本案租金是否应计算至中鼎驿家公司主张的2020年10月31日。中鼎驿家公司称盛世恒翔公司一直未搬离，但2020年7月883号房屋的房主已出将房屋卖给他人，因新房主着急收房子，所以与其协商在2020年11月底时自行拆改，现883号房屋已被新房主拆改，故房租仅主张至2020年10月31日。盛世恒翔公司称已于2018年9月1日搬离，但并未提交证据证明。对于已经搬离的事实盛世恒翔公司负有举证义务，在对方不认可且盛世恒翔公司亦未能举证证明的情况下，该公司应承担举证不能的后果，在没有证据证明盛世恒翔公司已将房屋返还给中鼎驿家公司的情况下，盛世恒翔公司应持续支付租金至中鼎驿家公司主张的2020年10月31日。2.关于盛世恒翔公司租金支付的截止时间。中鼎驿家公司称支付租金至2017年10月31日，但在本案中仅主张2018年10月31日后的租金；盛世恒翔公司称支付至2018年12月3日，然对于租金支付情况，盛世恒翔公司亦负有举证义务，在无法完成举证义务的情况下法院认定盛世恒翔公司未支付2018年10月31日后的租金，且根据中鼎驿家公司提交的收据可知在2016年时盛世恒翔公司支付租金的时间段为2016年11月1日至2017年10月31日，故中鼎驿家公司主张的2018年10月31日与该收据相比更具前后一致性，更符合实际支付租金的情况。一审法院认为一审法院认为，当事人一方迟延履行债务或者有其他违约行为致使不能实现合同目的的，当事人可以解除合同。中鼎驿家公司与盛世恒翔公司于2015年即签订了租赁合同，合同到期后虽未续签书面的租赁合同，但双方口头协商一致继续续租，视为双方形成了不定期的租赁合同，该合同系双方当事人真实意思表示，且不违反法律法规的强制性规定，合同合法有效。根据法院认定的事实，盛世恒翔公司租金仅支付至2018年10月31日，之后一直未支付，虽主张已经搬离且双方已协商一致解除合同，但亦未提交证据证明，盛世恒翔公司的行为已经构成违约并导致中鼎驿家公司签订合同的目的无法实现，中鼎驿家公司要求解除合同于法有据，法院予以支持。当事人一方未通知对方，直接以提起诉讼或者申请仲裁的方式依法主张解除合同，人民法院或者仲裁机构确认该主张的，合同自起诉状副本或者申请书副本送达对方时解除。本案中，法院向盛世恒翔公司送达起诉书及增加诉讼请求申请书的时间为2020年11月3日，故本案合同解除时间为2020年11月3日。关于应支付租金的数额，根据法院认定的事实，盛世恒翔公司应支付租金至2020年10月31日，结合其尚未支付2018年10月31日之后费用的事实，应认定中鼎驿家公司主张盛世恒翔公司应支付2018年10月31日至2020年10月31日期间的租金43200元的诉讼请求数额正确，法院予以确认。关于物品损失的诉讼请求，中鼎驿家公司提交的证据不足以证实将房屋出租给盛世恒翔公司时房屋内存在上述物品，故对该项诉讼请求，法院不予支持。关于盛世恒翔公司的反诉请求，因盛世恒翔公司无证据证明已于2018年9月1日搬离涉案房屋，亦无证据证明已支付租金至2018年12月3日，故其要求退还租金的反诉请求，于法无据，法院不予支持。关于押金，押金的用途是为保证合同的顺利履行及承租人对租赁物的合理、正常使用，现双方合同已解除，中鼎驿家公司收回房屋后，房主已对房屋进行了拆改，中鼎驿家公司亦诉请了租金，虽然中鼎驿家公司称盛世恒翔公司尚有2017年10月31日至2018年10月31日的租金未付清，但在本案中未主张，其租金未能一次性解决的责任不能由盛世恒翔公司负担，故在盛世恒翔公司将本案租金支付完毕后，中鼎驿家公司应将押金退还给盛世恒翔公司。据此，一审法院判决：一、北京中鼎驿家物业管理有限公司与北京盛世恒翔汽车销售服务有限公司之间关于北京市房山区良乡地区东沿村南路10号院883房屋的租赁合同于2020年11月3日解除；二、北京盛世恒翔汽车销售服务有限公司于判决生效后十日内给付北京中鼎驿家物业管理有限公司租金43200元；三、北京盛世恒翔汽车销售服务有限公司在履行完毕第二项判决义务后三日内，北京中鼎驿家物业管理有限公司退还北京盛世恒翔汽车销售服务有限公司押金2000元；四、驳回北京中鼎驿家物业管理有限公司的其他诉讼请求；五、驳回北京盛世恒翔汽车销售服务有限公司的其他反诉请求。如果未按判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。上诉人诉求盛世恒翔公司上诉请求：1.撤销一审判决，将本案发回一审法院重审或改判我公司仅支付中鼎驿家公司房租3600元、中鼎驿家公司退还我公司押金2000元；2.本案诉讼费由中鼎驿家公司负担。事实和理由：一审判决认定事实不清。我公司法定代表人明章俊与案外人***于2015年9月20日签订《房屋租赁合同》，由我公司承租北京市房山区闫村镇东沿村南路10号等11幢11-12号180平方米的门面商铺房（以下简称180平商铺），用于经营。签约后，我公司依约交纳了租金、保证金、押金并在该处开始经营。2018年8月28日，因该房屋不符合出租要求被停业整顿，外面道路也被封死，无法正常经营。我公司于2018年9月10日搬离。期间多次与中鼎驿家公司交涉无果后，于2019年1月17日向一审法院起诉要求***及中鼎驿家公司退还预交的180平商铺及北京市房山区良乡地区东沿村南路10号院883号（以下简称883号房屋）、885号、886号3间公寓的房租及押金。一审法院（2020）京0111民初5674号判决书判令双方于2018年7月28日续签的《房屋租赁合同》于2019年1月17日解除，我公司可以接受。中鼎驿家公司参加了该案的诉讼，并未举证证明我公司仍占用883号房屋，故双方就883号房屋的租赁合同也应于2019年1月17日解除。中鼎驿家公司对此后自行扩大的损失，应自行承担责任。我公司可以补交2018年11月至2019年1月17日期间的房租，但中鼎驿家公司也应退还我公司押金2000元。中鼎驿家公司辩称：同意一审判决，不同意盛世恒翔公司的上诉请求。本案的合同是公寓房合同，与门面商铺房并没有关系，双方之间有口头协议。如果盛世恒翔公司退租需要将房屋恢复原状，但其一直没有恢复，导致我公司现在都没有将房屋租出去，因此我公司起诉要求盛世恒翔公司支付房租到2020年10月31日。二审审理中，双方对一审判决已经认定的事实并无异议，故本院对于一审判决已经认定的事实予以确认。盛世恒翔公司针对一审判决就双方争议事实所作认定中部分内容提出异议，具体为：对其所交租金期间的认定，其坚持认为租金已交至2018年12月3日，但仍未能就此提供证据。另，双方一致确认，盛世恒翔公司于2015年12月3日向中鼎驿家公司交纳押金2000元。本院认为，双方当事人就一审判决认定双方就883号房屋存在不定期租赁关系、判决解除双方就883号房屋的租赁合同关系均认可，本院不持异议，就相关问题不再进行赘述。盛世恒翔公司上诉仅就租赁合同解除时间及由此延伸的其应当补交的租金数额提出异议，本院对此进行分析认定。关于双方之间租赁合同解除时间，盛世恒翔公司主张883号房屋租赁合同解除时间应以另案判决确认的双方之间关于180平商铺的租赁合同解除时间，即2019年1月17日为准，最迟也应以其另案起诉时间2019年5月为准。本院对此认为，一则，双方之间就883号房屋单独成立租赁关系，盛世恒翔公司在另案中虽提出解除本案883号房屋、885号和886号及887号房屋的租赁合同，但该案生效判决确认双方关于门面商铺房所签租赁合同解除并不必然导致公寓房租赁合同解除；二则，盛世恒翔公司也并无证据证实其就883号房屋向中鼎驿家公司进行了交接；三则盛世恒翔公司并未按照合同约定将883号房屋恢复原状，而双方一致确认883号房屋与另案处理的门面商铺房相连，中鼎驿家公司即便收回883号房屋也无法单独出租收益；四则，根据已生效的本院所作（2021）京02民终4770号民事判决书认定，双方一致确认887号房屋盛世恒翔公司实际使用至2020年9月，双方达成调解协议，约定由盛世恒翔公司向中鼎驿家公司支付此前的租金。基于以上事实，本院无法采信盛世恒翔公司关于883号房屋租赁合同解除时间的主张，一审法院将本案起诉状送达至盛世恒翔公司的时间2020年11月3日确认为双方就883号房屋租赁合同的解除时间，是适当的。关于盛世恒翔公司应支付租金的金额，根据本院认定的事实，盛世恒翔公司无证据证明已于2018年9月1日搬离883号房屋，亦无证据证明已支付租金至2018年12月3日，对此其应自行承担不利的后果，应当支付自2018年10月31日至2020年10月31日止的租金。虽双方合同于2020年11月3日解除，但中鼎驿家公司二审明确表示其仅主张上述期间的租金，且其主张的租金金额43200元，数额正确，理由充足，本院予以支持。盛世恒翔公司要求判令其支付欠付租金3600元，显然缺乏事实及法律依据，本院无法支持。综上所述，盛世恒翔公司的上诉请求均不能成立，应予驳回；一审判决认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项之规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费790元，由北京盛世恒翔汽车销售服务有限公司负担（已交纳）。本判决为终审判决。审判长白松审判员王军华审判员刘慧慧二零二一年三月三十一日书记员刘荧书记员韩铮 |
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| 发布日期 | 2021-04-07 |